Re: [心得] 2024下半年的房地產大事

看板home-sale作者 (低能兒看三小)時間2月前 (2024/02/03 14:30), 編輯推噓76(78推 2噓 192→)
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討論事情還是習慣盡量客觀點 雖然N Y兩個之前跟我是吵過幾次 房版偏多也是正常 畢竟大環境台灣就是一直賺錢 長期看就是漲 這沒問題 不過最近比較詭譎一點 我盡量脈絡清楚閒聊一下 房產一定要講到利率 先回到2014那時候低利時期 低通膨 2014~2019房地產投資不是顯學 建商跟投資客跟自住客 大概就相安無事 正常市場 硬要講還算是比較差的時候 通常要很粗去抓房子能不能買 就一條規則而已 租金可以打平利息+持有成本(管理費 房屋稅等) 本金部分就扛著繳 套牢也不怕 因為長期經營房地產都能忍受這狀況 會讓人願意殺出破盤價 就是空租 利息跟持有成本這兩者一直燒 燒到受不了 破盤殺出 ============================================ 來到2019疫情開始 利率變零 那時候我剛好在美國 還發了一篇零利率文 市場很快轉好 瘋狂上漲 股市也大好 尤其有科技業的 受到該產業爆炸性發展+美國零利率 更是井噴 2019~2021買的 應該都算是安全水位線 租金應該都有超過利息 甚至超過一點本金 在這裡給一個小結論 只要是市區 成長性地區(重劃區 人口移入區等) 新房子 且能涵蓋過利息還到本金的 就是長持個30年 除非你是有大筆資金規劃 買土地 店鋪之類規劃 2022開始升息惹 算是快又猛 不過美國實體經濟不錯 甚至到現在經濟都不錯 何時要降息也很難有個定論 要降多少也一直變動 台灣這邊又更撲朔迷離 很多利空 利多 都在市場 而且很勢均力敵 正常來說 2023上半年之後應該是冷卻盤整 但是新青安出來 改變本益比這種大事情 以及低利補助 算是徹底改變市場 要知道 金融規則應該是有錢的人 淨資產 淨金流強大 可以拿到更低借貸利率 新青安是完全反著幹 你看看新青安規則 反而是讓一群還款能力比較不穩定的 持有更長年限的借貸 並且更長寬限期 以及低利率 另外租金補貼再升級 要知道租金補貼丟入房地產這個POOL 遲早也是反應到房價終端 用一個水庫去思考就好 房價是容量 房租是逕流 因為有槓桿 當你改變貸款年限 水庫就是擴增 提升租金補貼 就是增加逕流 2023的上漲 主要就是新青安的帶動以及降息的預期 最後是景氣疑似上行 看起來都沒問題 妥妥的 唯一問題就一個大殺器 利率 資金現在就面臨一個 幾乎無風險的4% 近乎零管理成本 670的免稅額 (750這數字哪裡來 我沒考究 等其他一線補充) 而現在買的房子 政策管制多到我不想說惹 之後一堆人都有自住房 租金甚至會受到壓抑 順便打壓房價 那為何大家都不看跌 因為政府收槓桿的速度比這些利空反應還要更快且猛 我上個月終於把重要的專案搞定 市價1.4 只給貸款4500(優質餘屋貸款四成以下政策) 而且是有15年租約的專案 槓桿收的又急又猛 坦白講這波是有被政策搞到 預售屋簽下去那時候一個屁政策都沒 現在都快交屋 手上變得至少要湊6000貸款差額 現在能不能買房 很看個體的貸款承受力以及生涯規劃 對於沒有真的分享自己身體力行做什麼投資的建議 我是都笑笑看看 我在後疫情升息時期 只有購入3間 威均帝璽 惠宇謙恆 A20 (不信來約看合約 賭10杯抹茶拿鐵 特大杯) 前面兩者都可以自用 淘汰掉超過30年得手上餘屋 我大概還有3年可以慢慢賣房子 不過我還是建議 個體財務能交屋貸款狀況 買入一些 高坪效 無走道 市區兩房+一平車 只要台灣長期賺錢出超且缺乏新房 市區租金就是會一直跟通膨走 如果我有額外資金進入 也會去找這種產品 每一間都會變成收入永動機 當你變得剩四成貸款之後 跳去買美債 辦好質押 如果以後的世界 是3~4%的年度報酬 那房價遲早也會跟上這種漲幅 如果以後會降到2~3%的世界 那債券可以爽賺 抵抗掉一些房地產風險 所以我目前自身結論是 持有長預售且持續增持美債跟美金定存(要質押買美債避免降息) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.152.166 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706941842.A.9A4.html
推
02/03 14:32, 2月前 , 1F
房板就是這點好，不同議題就算觀點不同。
02/03 14:32, 1F
推
02/03 14:32, 2月前 , 2F
水庫跟徑流比喻得非常好 值得深思
02/03 14:32, 2F
→
02/03 14:33, 2月前 , 3F
但其他議題仍然可以客觀討論
02/03 14:33, 3F
推
02/03 14:39, 2月前 , 4F
2026年新青安下台一鞠躬，各位房蟲也準備下台一鞠躬
02/03 14:39, 4F
→
02/03 14:40, 2月前 , 5F
再來青安補貼只到20260731，再不下車的各位 耗子尾汁 笑死
02/03 14:40, 5F
→
02/03 14:41, 2月前 , 6F
反正說個笑話.無視政策制定.然後鬼扯一堆利率怎樣.然後
02/03 14:41, 6F
→
02/03 14:42, 2月前 , 7F
忘了金管會央行可以去調整這東西.11年了.這本來就是很基礎
02/03 14:42, 7F
推
02/03 14:42, 2月前 , 8F
都幾歲老鬼了，一直往未來看，你沒多少人生可以等
02/03 14:42, 8F
→
02/03 14:42, 2月前 , 9F
了啦
02/03 14:42, 9F
→
02/03 14:42, 2月前 , 10F
版上都存在多久的東西.一個/鍵都可以查的到.唉野兔越來越
02/03 14:42, 10F
推
02/03 14:42, 2月前 , 11F
02/03 14:42, 11F
→
02/03 14:42, 2月前 , 12F
瞜.
02/03 14:42, 12F
→
02/03 14:43, 2月前 , 13F
750沒什麼特別…就是改規則而已
02/03 14:43, 13F
推
02/03 14:44, 2月前 , 14F
笑死 你也知道是舊的青安不夠用了 才出"新"青安
02/03 14:44, 14F
推
02/03 14:45, 2月前 , 15F
這邊比較有料
02/03 14:45, 15F
→
02/03 14:45, 2月前 , 16F
那之後會有什麼你自己想吧
02/03 14:45, 16F
→
02/03 14:46, 2月前 , 17F
有人是不是能預知未來 確定2026之後就不會補助？而且還
02/03 14:46, 17F
→
02/03 14:46, 2月前 , 18F
有自住貸款補助這種東西知道嗎
02/03 14:46, 18F
噓
02/03 14:48, 2月前 , 19F
看到永動機，先噓了，還無新房？？
02/03 14:48, 19F
→
02/03 14:49, 2月前 , 20F
政策是執政黨去推.反正他要降低房價可以去動稅率啊.我沒
02/03 14:49, 20F
→
02/03 14:50, 2月前 , 21F
意見.但是你看中央跟地方之間會好歡樂而已.然後新青安結束
02/03 14:50, 21F
→
02/03 14:50, 2月前 , 22F
是啊.沒有人說政府不能為了一票抗議的再推一堆奇葩方案
02/03 14:50, 22F
推
02/03 14:51, 2月前 , 23F
青安這類補助 只會跟著經濟成長放寬，政策幫忙上車
02/03 14:51, 23F
→
02/03 14:51, 2月前 , 24F
換誰上來都會做的事情
02/03 14:51, 24F
推
02/03 14:51, 2月前 , 25F
你聽說過一句古文 杞人憂天嗎？
02/03 14:51, 25F
推
02/03 14:52, 2月前 , 26F
推一個
02/03 14:52, 26F
→
02/03 14:56, 2月前 , 27F
三年三年又三年
02/03 14:56, 27F
推
02/03 14:57, 2月前 , 28F
推
02/03 14:57, 28F
推
02/03 15:01, 2月前 , 29F
一年能領七百萬原始資金至少要六千質押
02/03 15:01, 29F
推
02/03 15:02, 2月前 , 30F
推m大，現在的點就是連好幾個跟銀行麻吉麻吉bodybody都
02/03 15:02, 30F
→
02/03 15:02, 2月前 , 31F
沒辦法3+3才上來講，不然我早就買好買滿還怕房價漲…
02/03 15:02, 31F
→
02/03 15:03, 2月前 , 32F
重點game changer出現了，這個狀況沒人遇過所以要注意
02/03 15:03, 32F
推
02/03 15:04, 2月前 , 33F
推m大
02/03 15:04, 33F
推
02/03 15:07, 2月前 , 34F
優文收藏祝大大一生平安
02/03 15:07, 34F
推
02/03 15:09, 2月前 , 35F
02/03 15:09, 35F
→
02/03 15:09, 2月前 , 36F
Highlight是這個
02/03 15:09, 36F
推
02/03 15:10, 2月前 , 37F
推
02/03 15:10, 37F
推
02/03 15:12, 2月前 , 38F
但也代表了這群人更容易爆掉，至於政府會不會讓他爆，
02/03 15:12, 38F
→
02/03 15:12, 2月前 , 39F
或是慢慢爆…就是另一個故事了….
02/03 15:12, 39F
還有 193 則推文
推
02/03 17:16, 2月前 , 233F
威均帝璽你會賺爛 現在位置更遠的成交快60
02/03 17:16, 233F
推
02/03 17:28, 2月前 , 234F
左營如果有看到好案子，揪我一起...不要獨食不好
02/03 17:28, 234F
→
02/03 17:28, 2月前 , 235F
不過記得早點通知，要是買比你貴我可要悶了
02/03 17:28, 235F
推
02/03 17:30, 2月前 , 236F
代銷仔之前狂罵m大，現在被噓爆又跑來蹭，笑死
02/03 17:30, 236F
→
02/03 17:31, 2月前 , 237F
代銷仔真的自我感覺良好 找地方取暖，有夠魯
02/03 17:31, 237F
推
02/03 17:43, 2月前 , 238F
之前買過最猛的是17坪三房，沒走道，不過房太小，
02/03 17:43, 238F
→
02/03 17:43, 2月前 , 239F
但很好賣
02/03 17:43, 239F
推
02/03 17:57, 2月前 , 240F
客觀推推，最近操作方式跟m大一樣
02/03 17:57, 240F
推
02/03 18:24, 2月前 , 241F
請問是因為建商法人才土地成數不高嗎？公司買工業地自
02/03 18:24, 241F
→
02/03 18:24, 2月前 , 242F
建目前銀行都說可以八成，預計要三月才能核下來，在桃
02/03 18:24, 242F
→
02/03 18:24, 2月前 , 243F
園這邊
02/03 18:24, 243F
推
02/03 18:30, 2月前 , 244F
可能大家房太多，個人覺得新青安不會爆，新青安首
02/03 18:30, 244F
→
02/03 18:30, 2月前 , 245F
購條件要名下無自住宅，而貸款時也是要2成自備款，
02/03 18:30, 245F
→
02/03 18:30, 2月前 , 246F
目前貸款銀行也會審核個人每月金流，就算3-5年寬限
02/03 18:30, 246F
→
02/03 18:30, 2月前 , 247F
期到好了，只要原本工作還在，就不太會毀約
02/03 18:30, 247F
推
02/03 18:32, 2月前 , 248F
風險自負啦
02/03 18:32, 248F
推
02/03 18:38, 2月前 , 249F
海外免稅所得750跟隨通膨調整的，之前670
02/03 18:38, 249F
→
02/03 18:38, 2月前 , 250F
消費者物價指數（CPI）漲幅達標，2024年度個人最低稅負免
02/03 18:38, 250F
→
02/03 18:39, 2月前 , 251F
稅額可望自670萬元調高至750萬元，2025年5月報稅時適用
02/03 18:39, 251F
→
02/03 18:41, 2月前 , 252F
桃園工業地到8.也要看狀況.園區地跟乙丙工業地差很多
02/03 18:41, 252F
推
02/03 18:58, 2月前 , 253F
2025-2026美國有可能再升息，要考慮這點
02/03 18:58, 253F
推
02/03 18:59, 2月前 , 254F
750就是今年開始最低稅負制調整的金額
02/03 18:59, 254F
→
02/03 18:59, 2月前 , 255F
今年調整, 明年報稅開始適用
02/03 18:59, 255F
推
02/03 19:30, 2月前 , 256F
m大去左營桃子園買美術海(35/p)
02/03 19:30, 256F
→
02/03 19:30, 2月前 , 257F
太普評價=惠宇夯的
02/03 19:30, 257F
→
02/03 19:30, 2月前 , 258F
但是是成屋買賣
02/03 19:30, 258F
推
02/03 19:35, 2月前 , 259F
想問美債質押是哪一個呀 之後都用嘉信完全跟台灣券商不
02/03 19:35, 259F
→
02/03 19:35, 2月前 , 260F
熟XD
02/03 19:35, 260F
→
02/03 20:19, 2月前 , 261F
對 只限制建商法人 ZZ 我做商業不動產也被搞到
02/03 20:19, 261F
推
02/03 20:53, 2月前 , 262F
推
02/03 20:53, 262F
推
02/03 21:06, 2月前 , 263F
懲罰婚姻真的很幹
02/03 21:06, 263F
推
02/03 21:10, 2月前 , 264F
看這串才發現今年變750
02/03 21:10, 264F
推
02/03 23:30, 2月前 , 265F
感謝回覆，因為也還沒審核下來，保守一點還是等確定下
02/03 23:30, 265F
→
02/03 23:30, 2月前 , 266F
來再把剩的現金轉債
02/03 23:30, 266F
推
02/04 00:21, 2月前 , 267F
推！m大也有買弟媳！
02/04 00:21, 267F
→
02/04 11:05, 2月前 , 268F
天花板不解禁 大概就這樣了
02/04 11:05, 268F
推
02/04 22:02, 2月前 , 269F
推
02/04 22:02, 269F
推
02/05 10:26, 2月前 , 270F
川字型兩房真的不錯，出租自用兩相宜
02/05 10:26, 270F
推
02/05 15:08, 2月前 , 271F
我2021買第二間時 也是簽下去隔天政策出來，傻眼（但還
02/05 15:08, 271F
→
02/05 15:08, 2月前 , 272F
好不是預售）
02/05 15:08, 272F
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