Re: [心得] 2024下半年的房地產大事

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間3月前 (2024/02/03 17:38), 3月前編輯推噓64(69推 5噓 64→)
留言138則, 61人參與, 3月前最新討論串4/13 (看更多)
其實呢,講甚麼通膨阿數據阿. 那個永遠爭論都很大..XD 但是講點實際的. 今天如果房價跟物價漲幅一樣好了. 但是房子有一個產出叫做租金. 所以增值一樣+有租金收入,這樣買房子自然就不只是資金保值,而是一個錢滾錢工具. 那自然房子依然有投資價值. 直到~~~~ 房子增值+租金 = 物價上漲. 這才會達到一個所謂的"買房純粹就是保值"的結果. 這是第一點. 第二點很關鍵,也就是投資你一定要理解的"這個投資商品的槓桿的特質和條件" 也就是,房子你無論他增值是跟物價一樣還是比物價低. 但你房子的貸款利息這個數字跟物價上漲數字哪個大. 如果你貸款利息比物價上漲大.那代表你資金成本壓力是需要你靠"高明投資技術"去補. 但如果你貸款利息比物價上漲數字還低,這就代表,你無腦貸款出來投資很容易就套利. (貸款出來買可以存放的物品就有套利的概念,當然以上是舉例排除了交易銷售成本) (因此如果各位認為通膨不只3%,那現在房貸2%這代表甚麼...) 至於如果房子的增值+房租收益 = 物價上漲. 這時候你會說房價漲了沒啥意義. 喔,如果你聽信某租屋代銷仔用現金買房,自然沒意義. 但當你加入貸款後. 你今天是借錢買房,而借錢的利息低於物價上漲數據. 那...你就知道你賺錢賺在哪裡. 所以說,討論投資,那槓桿和借貸就是投資最基礎的一環. 不能貸款或是槓桿的10%投報率,價值是遠低於房子不論租金光房價漲5%的價值. 因為你的10%投報率不能開槓桿....但人家可以開五倍槓桿. 這也是為啥歷史以來台灣人大多都是靠不動產賺到錢,而在其他各種投資中把錢輸掉. 排除他只是個賭徒不是投資人外. 更多的人.. 他們根本不懂借貸!!!! 甚至就算他沒把錢輸掉. 他也發現,他本來可以買蛋黃區三房,但他把頭期款拿去做其他投資. 轉了一圈賺了錢了. 但怎麼變成只能買蛋白區兩房?? 阿這就是你投資都不思考槓桿和借貸的關係. 你看高了你手上都現金投資的投資,然後看低了會開很大槓桿並且借貸風險很低的房子. 至於你說,你房貸槓桿開到緊繃銀行不願意再多借錢給你那怎麼辦? 阿不就跟我一樣. 就被逼著只能去其他投資世界找機會嚕. 目前政府就是這樣壓制. 除非你等到政策改變. 或是你用其他偏門或灰色手段走後門. 並且你看我股票也質押阿...也開槓桿阿. 甚至現在,如果你買美債(美債正二不能開槓桿),美債etf,他得殖利率比質押利息還高?!? 這代表甚麼自己想...XD 不過股票質押的風險自然就不如房貸30年.有維持率的問題. 請自己控制好和做好避險. (例如那指和美債其實理論上是戶為避險工具. 但如果你用這個避險你要小心震盪太劇烈會有時間差問題 也就是那指崩太快,美債還要等政府動作,所以中間會有時間差. 你開太緊繃時間差炸掉....那也是炸掉... 所以你要非常謹慎的思考你的每一個槓桿和投資結構布局,審視你的所有風險漏洞. 當然你也可以沒再怕的...反正你是個賭徒. 想成功先發瘋,不顧一切向錢衝 拚一次富三代,拼命才能不失敗 今天睡地板,明天睡老闆!! 喔抱歉...我不是這種人就是了... 當然也因此,我賺錢確實賺不贏賭徒... 是看不到車尾燈那種) 目前政府政策對資金大到一個規模的人而言. 炒房被壓制很大. 當然你還是有不少手段可以做. 包含連續掛四突破第三第四第五間貸款限制. (現金買,掛四,再現金買,再掛四) 但是這些手段很多都有代價,例如連續掛四你需要很多時間去達成. 無法在短時間內就快速擴張房子數量. (因此包租公就有人這樣做) 或是利用不同投資工具回頭來解決購屋貸款限制問題. (例如股票質押是可以當頭期款買房的. 那你質押有震盪風險的股票,買房後轉增貸再去還掉) 但無論怎樣,相對於之前沒有限制的時候,你的自由度和運作速度都會被干涉很大. 所以當你財富達到一個數字以後,就需要涉獵更多投資工具,做更廣泛的投資布局. 比較不能像以前不動產一路幹到底. 但對你資產還沒到一定水平的人而言. 這些不是你的煩惱. 投資世界,以"翻轉財富的比例"來看,起家是最快的,是宇宙無敵快. 你資金越大就越慢. 因此沒事不要整天學有錢人的投資法. 你放著宇宙飛船不開,跑去開保時捷說好快好快? 阿你頭殼裝屎喔...XD 炒地皮是投報率比你買中古屋開五倍槓桿在同一個地方高膩? 妳數學還好吧. 阿你是錢很多被逼著去炒地皮膩? 阿看到土地漲幅高於房價就發春. 但你都不思考它們背後槓桿借貸的條件是甚麼...XD 最後講一下2024. 我是不知道哪邊有甚麼龐大的2019預售屋要交屋拉..XD 高雄哪邊有龐大的預售屋要交屋麻煩請告訴我. 但FED感覺今年就要降息了. 而降息資金又再度寬鬆. 搭配上很重要的一點. "大通膨" 資產抗通膨這句話請問大家幾歲開始聽得. 我覺得我應該是三歲...理由是,兩歲的時候有聽但應該沒聽進去.... 那請問大通膨會怎樣? 改寫資產價值沒錯吧. 這道理應該很簡單,同樣收益下,所有收入和支出都膨脹,那自然收益也膨脹. 那請問這一段時間,超級惡性大通膨,然後因為FED瘋狂升息壓制資產價值沒有亂噴. 代表甚麼? 是不是代表資產應漲未漲,然後因為資金緊縮而被推延. 而這種情況如果升息升到通縮甚至產生經濟破壞,這樣自然要從新計算通縮倒退的數據. 但如果升息到後來緩著陸,順利的把通膨維持在FED想要的數字開始降息. (對喔,不是物價跌回去,他要維持2%通膨,代表物價是繼續漲,只是漲幅剩"理論"2%) 這時候降息了,那些被壓制的資產會怎樣. 是不是就把這段時間通膨應漲未漲的補漲回來. 阿甚至像股市都受不了等待提早開跑了,跑到FED只好一值嘴砲放鷹去壓制. (免得投資市場那邊製造出很多熱錢又推升通膨) 我們先不管陰毛論"美國升息是為了打壓中國的手段,瘋狂讓中國資金外逃美國"這種論點. (我相信這個論點你應該在美國開始升息中國股市和不動產開始下跌. 就聽到各路神仙各種分析,並且事實也是中國資金大量外逃一堆也都是往美國跑 當然也不少往台灣跑....各位知道的) 基本上呢... 2024之後開始降息,資金寬鬆後. 資產就會回頭來補漲這一段"時間被切除"的反應通膨效應. 那你說房價會怎樣. 阿到底是哪邊有大量的2019預售屋要交屋. 和一大堆寬限期到了轉貸不過要炸掉的投資客. 產生的"負能量"可以跟這種浪潮般的資產復甦對抗. 我是真的很好奇. 更不用說. 不動產不是股票,他不會一天反映. 也就是如果2024年底會有很多人房貸繳不出來開始債務違約,房子被法拍. 你現在就會開始看到銀行違約率上升. 2000年的爆炸,1998就聞的到味道. 就像. 2023的冷盤,本版是不是2022年中大家就聞到味道了(自己回去爬文) 2016的冷盤,2014就開始有一些跡象. 甚至2020年川普無限QE之前,本版不是大家都還觀望了一下... 不動產很容易在前一年就感受到跡象. 更不用說半年前,有再滾市場的早就開始打包腳底抹油. 但問題是. 現在2024年2/3. 請問各位在哪邊聞到有災難的味道? 連溫阿巴都看風向轉舵了...XD 到底味道是從誰褲襠裡面傳出來的? 昨晚沒換內褲齁. 很臭耶!!!! 不過也好啦,有立flag!!!!. 這片大旗....好大啊!!!!! 大家等著看,沒幾個月,哈哈.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.98.51 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706953109.A.F3C.html
推
02/03 17:40, 3月前 , 1F
先推
02/03 17:40, 1F
推
02/03 17:42, 3月前 , 2F
幫推
02/03 17:42, 2F
推
02/03 17:44, 3月前 , 3F
高雄真的賣壓+議價，大概去年上半年左右啦，還是+50%以上
02/03 17:44, 3F
推
02/03 17:45, 3月前 , 4F
台股都要上20000 房市崩崩~~~~
02/03 17:45, 4F
→
02/03 17:45, 3月前 , 5F
c大還是較務實，就事論事
02/03 17:45, 5F
推
02/03 17:47, 3月前 , 6F
推
02/03 17:47, 6F
噓
02/03 17:47, 3月前 , 7F
不推
02/03 17:47, 7F
推
02/03 17:48, 3月前 , 8F
等一下有人會氣噗噗發一篇沒營養的來反駁你
02/03 17:48, 8F
推
02/03 17:49, 3月前 , 9F
能放到今年的，就賺更多而已...好恐怖
02/03 17:49, 9F
推
02/03 17:49, 3月前 , 10F
沒幾個月看下去就好了 看有沒有大事發生
02/03 17:49, 10F
推
02/03 17:49, 3月前 , 11F
代銷仔現在想凹他只是提醒大家注意槓桿啦，不敢繼
02/03 17:49, 11F
→
02/03 17:49, 3月前 , 12F
續講2024很刺激了啦，跟溫阿爸一樣，一年跌10%，但
02/03 17:49, 12F
→
02/03 17:49, 3月前 , 13F
沒叫你不要買
02/03 17:49, 13F
→
02/03 17:50, 3月前 , 14F
又是個包牌大師?
02/03 17:50, 14F
→
02/03 17:50, 3月前 , 15F
討論板就有這個好處 文章都有證據 發文嗆人如果還講
02/03 17:50, 15F
→
02/03 17:50, 3月前 , 16F
錯的就下去吧
02/03 17:50, 16F
推
02/03 17:50, 3月前 , 17F
請問c大，如果把清償完的房子掛4，資金可以直接用在結清另
02/03 17:50, 17F
→
02/03 17:50, 3月前 , 18F
一間房屋的貸款嗎？ 謝謝
02/03 17:50, 18F
不行,所以你要洗一下. 可以的話大家早就都把"購屋"貸款給洗掉了.
推
02/03 17:50, 3月前 , 19F
美國大選川普勝選，對晶片課稅，不承諾守護台灣，
02/03 17:50, 19F
→
02/03 17:50, 3月前 , 20F
我只想到這樣
02/03 17:50, 20F
推
02/03 17:52, 3月前 , 21F
第2點我怎麼看就是投資你了解的商品，這點非常贊成。
02/03 17:52, 21F
推
02/03 17:52, 3月前 , 22F
題外話喔，那種說話變來變去的，沒自己堅持的風格，
02/03 17:52, 22F
→
02/03 17:52, 3月前 , 23F
脾氣控制不好的，會建議黑單
02/03 17:52, 23F
→
02/03 17:54, 3月前 , 24F
不用黑單，我都當來房版學習的時候順便看笑話 哈哈
02/03 17:54, 24F
推
02/03 17:56, 3月前 , 25F
可怕 好險已經上車了
02/03 17:56, 25F
※ 編輯: ceca (61.227.98.51 臺灣), 02/03/2024 17:57:05
推
02/03 17:58, 3月前 , 26F
不像某代銷言之無物 就是給推
02/03 17:58, 26F
推
02/03 17:59, 3月前 , 27F
早點接觸，就不會只上個嘟嘟車了
02/03 17:59, 27F
推
02/03 18:02, 3月前 , 28F
就事論事推一個
02/03 18:02, 28F
推
02/03 18:06, 3月前 , 29F
推c大分享分析前面佛後面有料
02/03 18:06, 29F
推
02/03 18:16, 3月前 , 30F
哪聽來那麼多的順口溜呀XD
02/03 18:16, 30F
推
02/03 18:19, 3月前 , 31F
其實就是房價會漲，以後要賣賺價差要租人抗通膨的論點能不
02/03 18:19, 31F
→
02/03 18:19, 3月前 , 32F
能一直適用而已
02/03 18:19, 32F
考慮點就是在於. 短期衝太快回檔以及停滯的震盪 (2016火熱區) 和,衝過頭,基本面被破掉,然後再一個負面刺激後,產生泡沫化的狀況. (中國) 被政策針對. (金八條,豪宅限制貸款,國土規劃法) 政策改變基本面. (日本) 所以也不是閉著眼睛就亂追. ※ 編輯: ceca (61.227.98.51 臺灣), 02/03/2024 18:24:20
推
02/03 18:21, 3月前 , 33F
本來就會漲的，只是不知道幅度多少....會跟前一波一樣狂嗎
02/03 18:21, 33F
實際市場會被干涉的因子太多. (包含政府的態度) 所以無法預設會漲到哪. 政府都不管就會漲到失控然後超出基本面. 也就是台中要是一波給他一坪長到200你不要太意外. 但是我們政府一定會干涉. 哪你後面就要看政府怎樣干涉. 資產炒作到失控是很容易的事情. 比通膨失控還容易太多了. ※ 編輯: ceca (61.227.98.51 臺灣), 02/03/2024 18:25:46
推
02/03 18:29, 3月前 , 34F
推
02/03 18:29, 34F
還有 65 則推文
還有 7 段內文
→
02/03 22:18, 3月前 , 100F
02/03 22:18, 100F
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02/03 22:18, 3月前 , 101F
02/03 22:18, 101F
→
02/03 22:20, 3月前 , 102F
你不是在問禁轉預售獲利在哪沒人回..XD 大家都回了阿
02/03 22:20, 102F
推
02/03 22:20, 3月前 , 103F
房版小丑代銷仔，又來洗圖囉，講點好笑的好嘛
02/03 22:20, 103F
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02/03 22:21, 3月前 , 104F
所以預售禁轉獲利在哪？
02/03 22:21, 104F
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02/03 22:23, 3月前 , 105F
C大不是剛修文回了嗎?在你問之前就回了..是真的不懂?
02/03 22:23, 105F
→
02/03 22:24, 3月前 , 106F
我把他封鎖了所以我不知道他在講什麼
02/03 22:24, 106F
推
02/03 22:40, 3月前 , 107F
崩潰失業中年大叔還在崩潰
02/03 22:40, 107F
推
02/03 22:46, 3月前 , 108F
文章提到目前資產沒有膨脹，降息會來一波大的，那請
02/03 22:46, 108F
→
02/03 22:46, 3月前 , 109F
問疫情這兩年的房屋是漲什麼因素的呢？覺得這段好像
02/03 22:46, 109F
→
02/03 22:46, 3月前 , 110F
怪怪的，是我沒有理解到什麼嗎？謝謝
02/03 22:46, 110F
推
02/03 22:49, 3月前 , 111F
推
02/03 22:49, 111F
推
02/03 22:52, 3月前 , 112F
還好我不需要富三代 我只要我爸媽趕快去死就好
02/03 22:52, 112F
推
02/03 23:01, 3月前 , 113F
去年通膨30%吧
02/03 23:01, 113F
推
02/03 23:06, 3月前 , 114F
Ceca 的文看了就是邏輯清晰，而且事後驗證是對的，另
02/03 23:06, 114F
→
02/03 23:06, 3月前 , 115F
位仁兄真不知在戰什麼，看沒有
02/03 23:06, 115F
推
02/03 23:18, 3月前 , 116F
推ceca
02/03 23:18, 116F
推
02/03 23:52, 3月前 , 117F
又戰一天 想到以前學校上課老師有教借低利日債投資
02/03 23:52, 117F
→
02/03 23:53, 3月前 , 118F
可惜當年完全不董那代表著甚麼 真的年少無知
02/03 23:53, 118F
推
02/04 00:15, 3月前 , 119F
降息本來房價就會漲但美國不敢降那麼快
02/04 00:15, 119F
推
02/04 01:02, 3月前 , 120F
為什麼跟人家戰還要封鎖呢=.=，是不是不敢面對
02/04 01:02, 120F
推
02/04 02:35, 3月前 , 121F
N大輾壓ceca
02/04 02:35, 121F
→
02/04 06:00, 3月前 , 122F
但這兩位還是沒有溫阿巴厲害
02/04 06:00, 122F
→
02/04 07:17, 3月前 , 123F
N 可以不要一直找人吵？各自安好就好。
02/04 07:17, 123F
推
02/04 08:27, 3月前 , 124F
寫的內容沒問題，N是以人廢言到自己都難自圓其說嗎
02/04 08:27, 124F
推
02/04 08:32, 3月前 , 125F
以人廢言，以偏概全，想當老大，想圈N粉
02/04 08:32, 125F
推
02/04 10:00, 3月前 , 126F
N之恥
02/04 10:00, 126F
推
02/04 10:51, 3月前 , 127F
笑屎 N拿台灣升息5%大師推文來自慰 我不行了 哈哈哈哈
02/04 10:51, 127F
推
02/04 11:42, 3月前 , 128F
話說5%房貸利率經濟學大師很久沒來了
02/04 11:42, 128F
→
02/04 11:43, 3月前 , 129F
改天他拿ZBC、OGC的文來自慰也不意外
02/04 11:43, 129F
話說我如果把A封鎖了. 我有辦法在A的文章下面推文嗎? ※ 編輯: ceca (61.227.98.51 臺灣), 02/04/2024 13:53:40
推
02/04 15:02, 3月前 , 130F
可以的喔
02/04 15:02, 130F
推
02/04 15:23, 3月前 , 131F
看你用什麼app
02/04 15:23, 131F
推
02/04 18:09, 3月前 , 132F
推C大
02/04 18:09, 132F
推
02/04 18:10, 3月前 , 133F
推
02/04 18:10, 133F
推
02/04 20:08, 3月前 , 134F
G推
02/04 20:08, 134F
推
02/05 01:16, 3月前 , 135F
他顯然就沒有鎖吧 嘴砲而已
02/05 01:16, 135F
推
02/05 11:56, 3月前 , 136F
又想封鎖又要指名求戰，這是恐怖情人嗎
02/05 11:56, 136F
推
02/05 16:28, 3月前 , 137F
N以前講預售還不錯，但是最近的跳針言論直接扣到負
02/05 16:28, 137F
→
02/05 16:28, 3月前 , 138F
分了，起碼C卡大講的東西幾乎都有實現。
02/05 16:28, 138F
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