Re: [心得] 2024下半年的房地產大事

看板home-sale作者 (軟蛋頭)時間3月前 (2024/02/03 23:25), 3月前編輯推噓19(19推 0噓 24→)
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※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言： : 其實呢,講甚麼通膨阿數據阿. : 那個永遠爭論都很大..XD : 但是講點實際的. : 今天如果房價跟物價漲幅一樣好了. : 但是房子有一個產出叫做租金. : 所以增值一樣+有租金收入,這樣買房子自然就不只是資金保值,而是一個錢滾錢工具. : 那自然房子依然有投資價值. : 直到~~~~ : 房子增值+租金 = 物價上漲. : 這才會達到一個所謂的"買房純粹就是保值"的結果. : 這是第一點. : 第二點很關鍵,也就是投資你一定要理解的"這個投資商品的槓桿的特質和條件" : 也就是,房子你無論他增值是跟物價一樣還是比物價低. : 但你房子的貸款利息這個數字跟物價上漲數字哪個大. : 如果你貸款利息比物價上漲大.那代表你資金成本壓力是需要你靠"高明投資技術"去補. : 但如果你貸款利息比物價上漲數字還低,這就代表,你無腦貸款出來投資很容易就套利. : (貸款出來買可以存放的物品就有套利的概念,當然以上是舉例排除了交易銷售成本) : (因此如果各位認為通膨不只3%,那現在房貸2%這代表甚麼...) : 至於如果房子的增值+房租收益 = 物價上漲. : 這時候你會說房價漲了沒啥意義. : 喔,如果你聽信某租屋代銷仔用現金買房,自然沒意義. : 但當你加入貸款後. : 你今天是借錢買房,而借錢的利息低於物價上漲數據. : 那...你就知道你賺錢賺在哪裡. : 所以說,討論投資,那槓桿和借貸就是投資最基礎的一環. : 不能貸款或是槓桿的10%投報率,價值是遠低於房子不論租金光房價漲5%的價值. : 因為你的10%投報率不能開槓桿....但人家可以開五倍槓桿. : 這也是為啥歷史以來台灣人大多都是靠不動產賺到錢,而在其他各種投資中把錢輸掉. : 排除他只是個賭徒不是投資人外. : 更多的人.. : 他們根本不懂借貸!!!! : 甚至就算他沒把錢輸掉. : 他也發現,他本來可以買蛋黃區三房,但他把頭期款拿去做其他投資. : 轉了一圈賺了錢了. : 但怎麼變成只能買蛋白區兩房?? : 阿這就是你投資都不思考槓桿和借貸的關係. : 你看高了你手上都現金投資的投資,然後看低了會開很大槓桿並且借貸風險很低的房子. : 至於你說,你房貸槓桿開到緊繃銀行不願意再多借錢給你那怎麼辦? : 阿不就跟我一樣. : 就被逼著只能去其他投資世界找機會嚕. : 目前政府就是這樣壓制. : 除非你等到政策改變. : 或是你用其他偏門或灰色手段走後門. : 並且你看我股票也質押阿...也開槓桿阿. : 甚至現在,如果你買美債(美債正二不能開槓桿),美債etf,他得殖利率比質押利息還高?!? : 這代表甚麼自己想...XD : 不過股票質押的風險自然就不如房貸30年.有維持率的問題. : 請自己控制好和做好避險. : (例如那指和美債其實理論上是戶為避險工具. : 但如果你用這個避險你要小心震盪太劇烈會有時間差問題 : 也就是那指崩太快,美債還要等政府動作,所以中間會有時間差. : 你開太緊繃時間差炸掉....那也是炸掉... : 所以你要非常謹慎的思考你的每一個槓桿和投資結構布局,審視你的所有風險漏洞. : 當然你也可以沒再怕的...反正你是個賭徒. : 想成功先發瘋,不顧一切向錢衝 : 拚一次富三代,拼命才能不失敗 : 今天睡地板,明天睡老闆!! : 喔抱歉...我不是這種人就是了... : 當然也因此,我賺錢確實賺不贏賭徒... : 是看不到車尾燈那種) : 目前政府政策對資金大到一個規模的人而言. : 炒房被壓制很大. : 當然你還是有不少手段可以做. : 包含連續掛四突破第三第四第五間貸款限制. : (現金買,掛四,再現金買,再掛四) : 但是這些手段很多都有代價,例如連續掛四你需要很多時間去達成. : 無法在短時間內就快速擴張房子數量. : (因此包租公就有人這樣做) : 或是利用不同投資工具回頭來解決購屋貸款限制問題. : (例如股票質押是可以當頭期款買房的. : 那你質押有震盪風險的股票,買房後轉增貸再去還掉) : 但無論怎樣,相對於之前沒有限制的時候,你的自由度和運作速度都會被干涉很大. : 所以當你財富達到一個數字以後,就需要涉獵更多投資工具,做更廣泛的投資布局. : 比較不能像以前不動產一路幹到底. : 但對你資產還沒到一定水平的人而言. : 這些不是你的煩惱. : 投資世界,以"翻轉財富的比例"來看,起家是最快的,是宇宙無敵快. : 你資金越大就越慢. : 因此沒事不要整天學有錢人的投資法. : 你放著宇宙飛船不開,跑去開保時捷說好快好快? : 阿你頭殼裝屎喔...XD : 炒地皮是投報率比你買中古屋開五倍槓桿在同一個地方高膩? : 妳數學還好吧. : 阿你是錢很多被逼著去炒地皮膩? : 阿看到土地漲幅高於房價就發春. : 但你都不思考它們背後槓桿借貸的條件是甚麼...XD : 最後講一下2024. : 我是不知道哪邊有甚麼龐大的2019預售屋要交屋拉..XD : 高雄哪邊有龐大的預售屋要交屋麻煩請告訴我. : 但FED感覺今年就要降息了. : 而降息資金又再度寬鬆. : 搭配上很重要的一點. : "大通膨" : 資產抗通膨這句話請問大家幾歲開始聽得. : 我覺得我應該是三歲...理由是,兩歲的時候有聽但應該沒聽進去.... : 那請問大通膨會怎樣? : 改寫資產價值沒錯吧. : 這道理應該很簡單,同樣收益下,所有收入和支出都膨脹,那自然收益也膨脹. : 那請問這一段時間,超級惡性大通膨,然後因為FED瘋狂升息壓制資產價值沒有亂噴. : 代表甚麼? : 是不是代表資產應漲未漲,然後因為資金緊縮而被推延. : 而這種情況如果升息升到通縮甚至產生經濟破壞,這樣自然要從新計算通縮倒退的數據. : 但如果升息到後來緩著陸,順利的把通膨維持在FED想要的數字開始降息. : (對喔,不是物價跌回去,他要維持2%通膨,代表物價是繼續漲,只是漲幅剩"理論"2%) : 這時候降息了,那些被壓制的資產會怎樣. : 是不是就把這段時間通膨應漲未漲的補漲回來. : 阿甚至像股市都受不了等待提早開跑了,跑到FED只好一值嘴砲放鷹去壓制. : (免得投資市場那邊製造出很多熱錢又推升通膨) : 我們先不管陰毛論"美國升息是為了打壓中國的手段,瘋狂讓中國資金外逃美國"這種論點. : (我相信這個論點你應該在美國開始升息中國股市和不動產開始下跌. : 就聽到各路神仙各種分析,並且事實也是中國資金大量外逃一堆也都是往美國跑 : 當然也不少往台灣跑....各位知道的) : 基本上呢... : 2024之後開始降息,資金寬鬆後. : 資產就會回頭來補漲這一段"時間被切除"的反應通膨效應. : 那你說房價會怎樣. : 阿到底是哪邊有大量的2019預售屋要交屋. : 和一大堆寬限期到了轉貸不過要炸掉的投資客. : 產生的"負能量"可以跟這種浪潮般的資產復甦對抗. : 我是真的很好奇. : 更不用說. : 不動產不是股票,他不會一天反映. : 也就是如果2024年底會有很多人房貸繳不出來開始債務違約,房子被法拍. : 你現在就會開始看到銀行違約率上升. : 2000年的爆炸,1998就聞的到味道. : 就像. : 2023的冷盤,本版是不是2022年中大家就聞到味道了(自己回去爬文) : 2016的冷盤,2014就開始有一些跡象. : 甚至2020年川普無限QE之前,本版不是大家都還觀望了一下... : 不動產很容易在前一年就感受到跡象. : 更不用說半年前,有再滾市場的早就開始打包腳底抹油. : 但問題是. : 現在2024年2/3. : 請問各位在哪邊聞到有災難的味道? : 連溫阿巴都看風向轉舵了...XD : 到底味道是從誰褲襠裡面傳出來的? : 昨晚沒換內褲齁. : 很臭耶!!!! : 不過也好啦,有立flag!!!!. : 這片大旗....好大啊!!!!! : 大家等著看,沒幾個月,哈哈.... 說實話，首購最近看到有幾個很瘋的案例 有來站內信 月收入目前56000 年薪14個月 準備要買1600-1800萬的房子 說新青安40年前五年繳息 五年後會調薪就可以負擔 家裡出頭期款2成這樣子 我真的覺得太多首購這兩年有資產落後的焦慮 有些剛工作一兩年就很急 偶爾來站內信問的 都有這種問題 只有冷盤2022年尾到2023年初沒人來問XD 之前八德有個版友後來跟我推薦的仲仲買了 最近偶爾又有站內信來閒聊的 真的首購不要急 到底在急什麼 https://i.imgur.com/oYBPlH6.jpeg
急了就危 https://i.imgur.com/zjowDgI.jpeg
選自己能負擔的好嗎 ----- Sent from MeowPtt on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.2.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706973945.A.F08.html
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02/03 23:27, 3月前 , 1F
你怎麼那麼好心
02/03 23:27, 1F
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02/03 23:27, 3月前 , 2F
不要妨礙人家發財
02/03 23:27, 2F
推
02/03 23:27, 3月前 , 3F
你難得也會說人話
02/03 23:27, 3F
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02/03 23:28, 3月前 , 4F
不過你這樣不符合房板的標準 待會補噓
02/03 23:28, 4F
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02/03 23:28, 3月前 , 5F
幾年後房價漲到3000萬卻沒買到怎麼辦 你要負責嗎
02/03 23:28, 5F
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02/03 23:30, 3月前 , 6F
漲到五千吧 講三千是想瞧不起人嗎
02/03 23:30, 6F
推
02/03 23:30, 3月前 , 7F
這收入條件，貸款8成能吃滿喔？
02/03 23:30, 7F
推
02/03 23:31, 3月前 , 8F
良心 之後大概率漲爆後就被幹醮了
02/03 23:31, 8F
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02/03 23:31, 3月前 , 9F
貸款繳不出來頂多再跟家人周轉一下就有了
02/03 23:31, 9F
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02/03 23:32, 3月前 , 10F
家人都能拿出2成頭期款了 再多拿出幾成應該輕而易舉
02/03 23:32, 10F
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02/03 23:33, 3月前 , 11F
J大一直都會說人話啊...
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02/03 23:33, 3月前 , 12F
搞不好家裡會再拿個500出來
02/03 23:33, 12F
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02/03 23:34, 3月前 , 13F
八成一定可以吃啦，只是五年後誰知會怎樣
02/03 23:34, 13F
推
02/03 23:34, 3月前 , 14F
這算了一下 最多能買到1525 但是最好百大企業 年資夠久
02/03 23:34, 14F
推
02/03 23:42, 3月前 , 15F
年輕世代就是愛新房 新房就是比較貴 但比較貴即使很緊繃
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02/03 23:42, 3月前 , 16F
也是要買新的 不然中古25年以上的 那需要那麼貴 但最後還
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02/03 23:42, 3月前 , 17F
是要去買新的啦 所以這年輕世代新房供不應求
02/03 23:42, 17F
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02/03 23:43, 3月前 , 18F
02/03 23:43, 18F
推
02/03 23:45, 3月前 , 19F
這種我只敢買1200 還有後續裝潢欸QQ
02/03 23:45, 19F
推
02/03 23:56, 3月前 , 20F
1600收支比還可以過 1700左右就算不過了吧
02/03 23:56, 20F
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02/04 00:00, 3月前 , 21F
我們兩人年收約140只敢買1500以下新北公寓QQ
02/04 00:00, 21F
推
02/04 00:21, 3月前 , 22F
猜老婆急著生 再不生就不出來了 壓力就給到男方
02/04 00:21, 22F
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02/04 00:21, 3月前 , 23F
還好吧 新青安不買太浪費了….
02/04 00:21, 23F
推
02/04 01:16, 3月前 , 24F
我個人170也只買新北1200舊華廈
02/04 01:16, 24F
推
02/04 01:37, 3月前 , 25F
急了，不過也沒辦法
02/04 01:37, 25F
推
02/04 07:02, 3月前 , 26F
會這樣買的都有病
02/04 07:02, 26F
推
02/04 07:52, 3月前 , 27F
這個就是常態分佈，當有板上神人一直吹轉貸寬限期大
02/04 07:52, 27F
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02/04 07:52, 3月前 , 28F
法買預售時，就是會提高不顧風險的人數比例。結果神
02/04 07:52, 28F
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02/04 07:52, 3月前 , 29F
人手上只有一點預售。
02/04 07:52, 29F
推
02/04 08:55, 3月前 , 30F
N房版混這麼久 還不知道房版會幫忙算負債比喔？ 這一看
02/04 08:55, 30F
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02/04 08:55, 3月前 , 31F
就知道不銀行會過的，還在幻想房版會叫他衝= =
02/04 08:55, 31F
推
02/04 09:10, 3月前 , 32F
借版問J大 年薪90大概可以買總價到哪個價位吧
02/04 09:10, 32F
我也知道銀行不會過，他那個是預售屋，就還沒進到銀行那端XD 年薪90，我是建議負債比抓4-5成就好，不然你都不用生活了 ※ 編輯: junior020486 (101.10.2.17 臺灣), 02/04/2024 09:35:59
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02/04 09:36, 3月前 , 33F
但是你如果單男+買來出租就是另一回事了
02/04 09:36, 33F
推
02/04 10:27, 3月前 , 34F
房版最好有建議這樣操作 不用紮草人打
02/04 10:27, 34F
推
02/04 10:32, 3月前 , 35F
房版估irr都是本金1x趴而已吧 沒看過估20趴以上的 也就
02/04 10:32, 35F
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02/04 10:32, 3月前 , 36F
是買房之後房租+增值-利息最多估每年4趴 哪有什麼會漲到
02/04 10:32, 36F
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02/04 10:32, 3月前 , 37F
3千5千的… 粗投報irr有4就很好了
02/04 10:32, 37F
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02/04 10:33, 3月前 , 38F
會吹那樣的去dcard上面找找看能不能找到吧
02/04 10:33, 38F
推
02/04 12:02, 3月前 , 39F
推J大介紹的仲仲，人很好
02/04 12:02, 39F
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02/04 12:14, 3月前 , 40F
剛剛google了單男意思，好像有點怪怪的
02/04 12:14, 40F
推
02/04 12:43, 3月前 , 41F
還是量力而為阿，總是要留預備金，你怎知道自己會不會
02/04 12:43, 41F
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02/04 12:43, 3月前 , 42F
因為意外或生病需要一大筆錢應急？
02/04 12:43, 42F
推
02/05 08:30, 2月前 , 43F
中肯 20倍年薪 太硬
02/05 08:30, 43F
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