Re: [請益] 房板數學請益

看板home-sale作者 (lalalo)時間3月前 (2024/01/11 20:53), 3月前編輯推噓50(50推 0噓 38→)
留言88則, 42人參與, 3月前最新討論串8/12 (看更多)
不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要 跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益 及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表 這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型 企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單 股東權益表反而沒有這麼重要。 1. 不動產的資產管理總控表 此表內包含買入成本/買入時間/總坪數/出租坪數，出租租戶的租金及出租時間，貸款銀 行的金額及利息期間，每月的維護費用及其他費用維護期間 最重要的是投資活動 Day01 所有未來24個月會發生資訊，全部列表出來 維護花多少錢，做多少事，範圍在哪，期間多少等等 租戶有誰，月租金多少，有沒有免租期，有沒有押金，期間多久等等 所有的基礎資訊仍越詳細，越有邏輯條列出來，在這張總控表上不用計算 只需要列出來作為等等每月綜合損益表的基礎，基礎參數越多越好 2. 不動產的每月綜合損益及現金流量表 編制一個至少60個月的實際發生及預算綜合損益及現金流量表 從總控表去抓，善用IF函數去抓總控表內某時間的收入或費用 才不用一個一個慢慢拉，舉例計算一個每年12月該付的房屋火險費用，就打個簡易的 =IF(MONTH(損益表月份)=Month(總控表計畫開始日期+1, -（總控表上的火險費用那一格) ,0) 以上每一行每一列仔細計算，最後會得到一張每月簡易綜合損益，以下為簡易型 + 營業收入 (住宅大部分都租金/有時額外的租金外收益業外收入等等) - 減 營業費用(管理費/水電費/保全/等等etc) - 減 持有成本(Holding Expense/Carry Cost) 舉凡地價稅/房屋稅/保險/鑑價費/會計費 = 營業淨收入 Net of Income (稅前息前淨利)接著扣 - 營業所得稅和Withholding Tax = Total Unlevered Cash Free ，無槓桿現金流 - 利息及銀行費用 (Interest Expense + Annual Bank Fee) = Total Levered CF，槓桿後現金流 所以以上你會有一個損益表+每月簡易現金流量表，每月都會跑一個數值出來 如果要算正規的月度/年度現金流量表 跟企業一樣，從稅前淨淨利出發 加上調整（如有），投資活動， 融資活動的淨現金流出或流入 扣利息與銀行費用 扣相關稅賦 會得到一個會計上的期末現金 以上綜合 合併12個月可以得到損益年表及現金流量年報 即可計算預估的IRR年化報酬率和預估所需要的資本相關投資需要知道的參考數字 3. 簡易投資年畫報酬率計算表 這個我就直接貼，基本上邏輯很簡單，預估或實際發生股東現金淨流入和淨流出 用XIRR來計算年化報酬率，當然賣出後的獲得的資本利得最為重要 https://imgur.com/a/ln0BnQ4 https://imgur.com/a/1e4sr15 想用這張表可以從這邊下載 https://we.tl/t-Pp90wKL4KR 總控表和損益表無法提供，我手上有的兩三個模型都有太複雜和有商業機密的參數 我怕刪的不乾淨給大家看會有麻煩lol 另，還有買賣時會用的敏感性分析，但那是另一個用淨現金出推市價的方法 以上分享 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704977610.A.39C.html
推
01/11 20:57, 3月前 , 1F
discount rate 多少 （拖走
01/11 20:57, 1F
→
01/11 20:57, 3月前 , 2F
開玩笑的XD
01/11 20:57, 2F
推
01/11 21:01, 3月前 , 3F
好心人
01/11 21:01, 3F
推
01/11 21:02, 3月前 , 4F
推
01/11 21:02, 4F
推
01/11 21:08, 3月前 , 5F
2+5價錢不好會再+1+1嗎XDD
01/11 21:08, 5F
推
01/11 21:08, 3月前 , 6F
太強了
01/11 21:08, 6F
推
01/11 21:11, 3月前 , 7F
所以大老也都是用EXCEL管理大部分的投資嗎
01/11 21:11, 7F
大部分如果要試算都會用模型跑 Excel建模還是方便 但做投資不動產決策 1. 參考模型跑出的數字 （預估IRR 等等 2. 市場調查 3. 開價和入手成本 4. 非數據的因素（租戶背景/社區維護如何） 所以跟人交談互動 獲得情報也是很重要課題 不能只關在房間算excel ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:18:39
推
01/11 21:15, 3月前 , 8F
推
01/11 21:15, 8F
推
01/11 21:17, 3月前 , 9F
Excel超方便的
01/11 21:17, 9F
推
01/11 21:19, 3月前 , 10F
讚噢
01/11 21:19, 10F
推
01/11 21:20, 3月前 , 11F
感謝分享
01/11 21:20, 11F
推
01/11 21:25, 3月前 , 12F
我以為要用線性代數和機率
01/11 21:25, 12F
→
01/11 21:26, 3月前 , 13F
然後還要有一個骰子
01/11 21:26, 13F
→
01/11 21:26, 3月前 , 14F
如果這樣都不行的話 問AI 幫你算吧
01/11 21:26, 14F
哈哈哈 AI一定跑得出來 但會失去建模的樂趣，有時候蠻好玩的 當然有時間有心情的前提下 沒時間還是叫投資部去跑 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:29:05
推
01/11 21:29, 3月前 , 15F
美國留學當初我也幹很多現成的excel表 顆顆
01/11 21:29, 15F
推
01/11 21:29, 3月前 , 16F
01/11 21:29, 16F
推
01/11 21:29, 3月前 , 17F
推
01/11 21:29, 17F
→
01/11 21:29, 3月前 , 18F
ai 10秒鐘先給你一個表格
01/11 21:29, 18F
推
01/11 21:37, 3月前 , 19F
感恩
01/11 21:37, 19F
推
01/11 21:39, 3月前 , 20F
excel 可以寫code阿
01/11 21:39, 20F
→
01/11 21:39, 3月前 , 21F
還有運算還可以跨表輸出答案
01/11 21:39, 21F
→
01/11 21:41, 3月前 , 22F
最基礎的就是 可以和電子卡鐘輸出 上下班 出勤紀錄
01/11 21:41, 22F
→
01/11 21:42, 3月前 , 23F
房版數學應該要高深魔化 LOL
01/11 21:42, 23F
可以的，不動產的模型就是如此 你輸入一些基本參數 （買價，貸款成數，貸款利息，預估租金等等 跑商用不動產比較複雜 可以直接跑IRR 或投資報酬率 ※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 21:44:50
推
01/11 21:43, 3月前 , 24F
無腦買老商辦不用算比較輕鬆
01/11 21:43, 24F
→
01/11 21:43, 3月前 , 25F
這個時候就要等教主幫房版寫怎麼應用拉普拉斯
01/11 21:43, 25F
→
01/11 21:43, 3月前 , 26F
閉眼射飛鏢流XD
01/11 21:43, 26F
→
01/11 21:44, 3月前 , 27F
教主不可能不會的啦
01/11 21:44, 27F
→
01/11 21:44, 3月前 , 28F
這串真的好問題耶 怎麼密碼化也可以
01/11 21:44, 28F
推
01/11 21:46, 3月前 , 29F
今天沒算距離被嗆告幾天
01/11 21:46, 29F
推
01/11 21:49, 3月前 , 30F
找置底的阿川來算 做標準差
01/11 21:49, 30F
→
01/11 21:50, 3月前 , 31F
這時候就是講出來一堆keywords 就有人要去K書了
01/11 21:50, 31F
→
01/11 21:51, 3月前 , 32F
謎之聲：聽說要深入瞭解房地產要學習hash
01/11 21:51, 32F
推
01/11 21:52, 3月前 , 33F
推
01/11 21:52, 33F
→
01/11 21:52, 3月前 , 34F
挖礦都是用hash去跑的房地產可以當礦用（誤）
01/11 21:52, 34F
推
01/11 21:53, 3月前 , 35F
感謝分享
01/11 21:53, 35F
推
01/11 21:55, 3月前 , 36F
hash是算力單位啦
01/11 21:55, 36F
還有 18 則推文
還有 3 段內文
推
01/11 22:35, 3月前 , 55F
有得到初步理解，等待實作再回來對照同異處，再次感
01/11 22:35, 55F
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01/11 22:35, 3月前 , 56F
謝LIN兄不吝賜教。
01/11 22:35, 56F
→
01/11 22:36, 3月前 , 57F
以及mfcke 兄，併謝。
01/11 22:36, 57F
可以試做玩玩看 房地產多的鄉民 可做一個不動產組合的合併三表 來看看到底投入的資本到現在IRR
推
01/11 22:41, 3月前 , 58F
專業
01/11 22:41, 58F
推
01/11 22:47, 3月前 , 59F
推！
01/11 22:47, 59F
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:56:42
推
01/11 22:55, 3月前 , 60F
謝L大分享～～
01/11 22:55, 60F
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 23:00:30
→
01/11 23:01, 3月前 , 61F
人類在記帳法和會計審查上花費的能量其實也很高 不只加密貨幣
01/11 23:01, 61F
→
01/11 23:31, 3月前 , 62F
亞洲地區不少直接用市場乘數法算市價lmao
01/11 23:31, 62F
推
01/11 23:32, 3月前 , 63F
感謝分享
01/11 23:32, 63F
→
01/12 00:27, 3月前 , 64F
太舒服了吧
01/12 00:27, 64F
推
01/12 00:29, 3月前 , 65F
感謝分享
01/12 00:29, 65F
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01/12 00:35, 3月前 , 66F
謝謝分享
01/12 00:35, 66F
推
01/12 05:38, 3月前 , 67F
這個必須推啊 連當房東都要這麼專業！
01/12 05:38, 67F
推
01/12 06:03, 3月前 , 68F
感謝無私分享
01/12 06:03, 68F
推
01/12 07:46, 3月前 , 69F
這個專業
01/12 07:46, 69F
推
01/12 08:31, 3月前 , 70F
太強了
01/12 08:31, 70F
推
01/12 08:39, 3月前 , 71F
真。房板數學
01/12 08:39, 71F
推
01/12 09:50, 3月前 , 72F
我連IF那段的公式照KEY 都不知道哪裡錯 冏 帶不出來> <
01/12 09:50, 72F
用這方法試試看 我重整了一下 https://imgur.com/a/awzUpEZ
推
01/12 10:48, 3月前 , 73F
懶得開 excel 的人，可以參考以下：
01/12 10:48, 73F
→
01/12 10:48, 3月前 , 74F
「怪老子理財 購屋出租之投資報酬率」
01/12 10:48, 74F
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01/12 10:48, 3月前 , 75F
建議餵狗搜尋上面字串。網址是：
01/12 10:48, 75F
→
01/12 10:48, 3月前 , 76F
01/12 10:48, 76F
→
01/12 10:48, 3月前 , 77F
estment.php
01/12 10:48, 77F
→
01/12 10:49, 3月前 , 78F
01/12 10:49, 78F
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:46:21 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:48:40 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:49:53
推
01/12 11:53, 3月前 , 79F
謝謝前輩
01/12 11:53, 79F
推
01/12 12:55, 3月前 , 80F
太勵害了
01/12 12:55, 80F
推
01/12 13:19, 3月前 , 81F
推 超級大戶的無私分享
01/12 13:19, 81F
推
01/12 13:40, 3月前 , 82F
果然是大戶
01/12 13:40, 82F
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 14:13:16
推
01/12 18:46, 3月前 , 83F
推
01/12 18:46, 83F
推
01/12 20:40, 3月前 , 84F
叩謝分享
01/12 20:40, 84F
推
01/12 22:25, 3月前 , 85F
房子數學
01/12 22:25, 85F
推
01/13 14:50, 3月前 , 86F
大感謝linp大 還特地用圖片說明 但是公式我還是有困難QQ
01/13 14:50, 86F
→
01/13 14:50, 3月前 , 87F
我先用其他版友分享的怪老子試算…感恩XD
01/13 14:50, 87F
推
01/14 08:33, 3月前 , 88F
謝謝
01/14 08:33, 88F
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