[請益] 房板數學請益

看板home-sale作者 (onesweetday)時間3月前 (2024/01/10 21:42), 編輯推噓38(41推 3噓 114→)
留言158則, 49人參與, 3月前最新討論串1/12 (看更多)
抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂 但有些觀念我還是不太懂 自己在大約2019買了南部預售 當時買800萬吧 現在看實價登錄 應該差不多可以賣1100、1200了吧？ 然後我每個月薪水算5萬好了 我沒有開寬限期 每月還款簡單計算約2.5萬(高估 但2萬以上) 還要管理費、水、電之類的 其實滿緊的 目前這間房子拿來自住 所以房價漲了我實在沒有什麼感覺 按照房板數學 原房價800 現在算1200好了 漲幅可以拿來： 1、增貸：我不知道可以增貸多少出來 而且我買股票都賠錢 再來 增貸每個月償還的房貸還會增加耶 我現在每個月都有點吃緊了 無法想像增貸 2、獲利了結：我第一間房自備款160 貸款640 這段時間償還的本金都不計算好了 1200-640=560 560-160=400 我賺了400萬沒錯 可是我賣房就沒地方住了 3、以小換大：賣房後有560萬的現金 我可以買2800萬的房 可是每月貸款我根本還不起 假設我一輩子薪水都5萬好了 這樣我到底怎麼用資產累積資產 我真的虛心請益 謝謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.164.128.141 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704894127.A.B30.html
推
01/10 21:44, 3月前 , 1F
非自住才能開始獲利
01/10 21:44, 1F
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01/10 21:45, 3月前 , 2F
現金流沒上升一切白搭
01/10 21:45, 2F
推
01/10 21:45, 3月前 , 3F
微積分也來說嘴 308還會算量子力學勒 不知道買第一間了沒
01/10 21:45, 3F
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01/10 21:45, 3月前 , 4F
怎麼可能讓妳無限借錢
01/10 21:45, 4F
推
01/10 21:47, 3月前 , 5F
沒開寬限期就錯了，你只還息就好不用還本金
01/10 21:47, 5F
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01/10 21:48, 3月前 , 6F
然後你地點挑的是哪阿? 2020~2021年買南部600的都翻倍了
01/10 21:48, 6F
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01/10 21:50, 3月前 , 7F
再來你沒辦法投資套利的話，增貸本來就不適合你
01/10 21:50, 7F
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01/10 21:51, 3月前 , 8F
買股票會賠，最簡單就找一間租金>本利和的房子
01/10 21:51, 8F
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01/10 21:52, 3月前 , 9F
讓租金繳房貸，你不知不覺每個月資產都在增加
01/10 21:52, 9F
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01/10 21:53, 3月前 , 10F
要撐大現金流並不難
01/10 21:53, 10F
推
01/10 21:58, 3月前 , 11F
敢問前輩有哪些方法撐高現金流呢？（除股利、租金收益外
01/10 21:58, 11F
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01/10 21:58, 3月前 , 12F
）
01/10 21:58, 12F
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01/10 21:59, 3月前 , 13F
既然在房板，租金不就是很好的方式嗎
01/10 21:59, 13F
推
01/10 22:00, 3月前 , 14F
你沒有其他滾錢的能力,增貸對你意義不大.
01/10 22:00, 14F
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01/10 22:00, 3月前 , 15F
而賣掉通常是為了買更大或是更多間.
01/10 22:00, 15F
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01/10 22:00, 3月前 , 16F
然後...欠更多錢.
01/10 22:00, 16F
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01/10 22:01, 3月前 , 17F
你再賺"欠錢"的債務相對資產價值變低的那一部分.
01/10 22:01, 17F
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01/10 22:01, 3月前 , 18F
欠錢就是放空貨幣,你放空貨幣換成資產.
01/10 22:01, 18F
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01/10 22:01, 3月前 , 19F
那貨幣相對資產貶值,你就可以再放空貨幣那邊賺到錢的概念.
01/10 22:01, 19F
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01/10 22:01, 3月前 , 20F
所以你必須"越欠越多"...
01/10 22:01, 20F
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01/10 22:02, 3月前 , 21F
你不接受越欠越多,那你賣掉的意義可能還不如出租.
01/10 22:02, 21F
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01/10 22:02, 3月前 , 22F
至於越欠越多怎樣嘎.
01/10 22:02, 22F
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01/10 22:02, 3月前 , 23F
一開始就是除了收入外,再加上收租(如果變多間)
01/10 22:02, 23F
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01/10 22:02, 3月前 , 24F
後面則是直接保留預備金.
01/10 22:02, 24F
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01/10 22:03, 3月前 , 25F
例如你留個現金兩三百萬座預備金,讓你繳款到賣掉..
01/10 22:03, 25F
推
01/10 22:03, 3月前 , 26F
不能自住消費掉啊==
01/10 22:03, 26F
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01/10 22:08, 3月前 , 27F
你沒有穩定一點的獲利或投資方式別增貸
01/10 22:08, 27F
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01/10 22:08, 3月前 , 28F
有錢就趕快還房貸 投資不適合你
01/10 22:08, 28F
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01/10 22:09, 3月前 , 29F
一輩子薪水都5萬 不吃不喝30年 1800萬
01/10 22:09, 29F
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01/10 22:09, 3月前 , 30F
你不該想累積資產 該想的是本業增加收入
01/10 22:09, 30F
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01/10 22:10, 3月前 , 31F
你的假設我感覺比較像抬槓
01/10 22:10, 31F
推
01/10 22:12, 3月前 , 32F
應該說如果一輩子都5萬薪,那更該想辦法買資產存下來
01/10 22:12, 32F
推
01/10 22:13, 3月前 , 33F
2020~2022 太多人房產翻倍+年薪翻倍+股票翻倍
01/10 22:13, 33F
推
01/10 22:14, 3月前 , 34F
就是保守點買買自住 買買出租件 其他需要資金的選擇少
01/10 22:14, 34F
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01/10 22:14, 3月前 , 35F
還要外帶一個投資會陪的debuff
01/10 22:14, 35F
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01/10 22:15, 3月前 , 36F
應該說如果一輩子都5萬薪,那更該想辦法買資產存下來
01/10 22:15, 36F
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01/10 22:15, 3月前 , 37F
這邊的房蟲不是只有房子 再有房子前 都會先想辦法增加
01/10 22:15, 37F
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01/10 22:15, 3月前 , 38F
投入 才有資金上車
01/10 22:15, 38F
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01/10 22:15, 3月前 , 39F
增加收入
01/10 22:15, 39F
還有 79 則推文
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01/11 09:53, 3月前 , 119F
我跟我先生沒有人微積分滿分，我大一微積分還被當，但
01/11 09:53, 119F
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01/11 09:53, 3月前 , 120F
是我們一出社會每個人薪水就破5萬，你說的薪資水平讓我
01/11 09:53, 120F
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01/11 09:53, 3月前 , 121F
完全不相信你的微積分滿分
01/11 09:53, 121F
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01/11 09:57, 3月前 , 122F
1) 增貸，是看蛋黃區在增貸的～預售屋原則上已經是售出
01/11 09:57, 122F
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01/11 09:57, 3月前 , 123F
未來價格，兩年內沒有增貸可能性～股票，你都賠錢不能
01/11 09:57, 123F
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01/11 09:57, 3月前 , 124F
怪你，2年內的VT/VTI/VOO/2454/2330/0050 沒有一個突破
01/11 09:57, 124F
→
01/11 09:57, 3月前 , 125F
兩年前的高點，股票只有5年前投入的會賺大錢～如果你投
01/11 09:57, 125F
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01/11 09:57, 3月前 , 126F
入個股可能突破我說的極限，但是風險依樣比我說的高更
01/11 09:57, 126F
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01/11 09:57, 3月前 , 127F
多～
01/11 09:57, 127F
→
01/11 10:00, 3月前 , 128F
所以增貸原則上是把你投入房子內的儲蓄部分拿出來，你
01/11 10:00, 128F
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01/11 10:00, 3月前 , 129F
若沒有儲蓄，當然拿不出來～不過，你要拿出房子的儲蓄
01/11 10:00, 129F
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01/11 10:00, 3月前 , 130F
（以償還本金）部分是需要現金流的，也就是隨著時間過
01/11 10:00, 130F
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01/11 10:00, 3月前 , 131F
去，你的月薪要逐漸從5萬變成7萬變成10萬～如果沒有，
01/11 10:00, 131F
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01/11 10:00, 3月前 , 132F
很抱歉，銀行不會借你錢的～
01/11 10:00, 132F
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01/11 10:03, 3月前 , 133F
2) 不需要獲利了結，透過房子的增值＋自己薪水的增加＋
01/11 10:03, 133F
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01/11 10:03, 3月前 , 134F
自己股票的增值，去找中信/國泰/富邦這種看資產比的銀
01/11 10:03, 134F
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01/11 10:03, 3月前 , 135F
行，他可以貸出比單看你薪水更高的房貸，但是富邦連高
01/11 10:03, 135F
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01/11 10:03, 3月前 , 136F
雄蛋黃區都可以比別人鑑價少7-10%左右，國泰好像是轉貸
01/11 10:03, 136F
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01/11 10:03, 3月前 , 137F
，中信瞧不起低薪跟低資產仔（包含中小企業負責人），
01/11 10:03, 137F
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01/11 10:03, 3月前 , 138F
所以你要帶更多的錢，並不是那麼容易～
01/11 10:03, 138F
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01/11 10:06, 3月前 , 139F
3) 以小換大，單兵作戰就是快速，但是無法持久以及資源
01/11 10:06, 139F
→
01/11 10:06, 3月前 , 140F
戰～所以你不可以一輩子單薪5萬元，若你的假設為一輩子
01/11 10:06, 140F
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01/11 10:06, 3月前 , 141F
單薪5萬元，我建議你不要以小換大～因為不可能～
01/11 10:06, 141F
→
01/11 10:13, 3月前 , 142F
以小換大，比如說你要買2800萬的房子，你的自備款是2成
01/11 10:13, 142F
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01/11 10:13, 3月前 , 143F
～3成，也就是560萬～840萬，其他稅費裝潢費仲介交易費
01/11 10:13, 143F
→
01/11 10:13, 3月前 , 144F
不計，請從你自己的私房錢拿出來。自備款有840萬後，你
01/11 10:13, 144F
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01/11 10:13, 3月前 , 145F
最保險的計算方式是30年，2.07%，沒有寬限期，那麼一個
01/11 10:13, 145F
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01/11 10:13, 3月前 , 146F
月要付的房貸是73034，以單薪來計算，銀行保險會認為你
01/11 10:13, 146F
→
01/11 10:13, 3月前 , 147F
需要7成付房貸，3成過生活，於是你的月薪至少要73034/0
01/11 10:13, 147F
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01/11 10:13, 3月前 , 148F
.7=104334～以上條件沒有交集銀行不會借你，這跟微積分
01/11 10:13, 148F
→
01/11 10:13, 3月前 , 149F
一點關係都沒有，簡單的機率統計問題而已～
01/11 10:13, 149F
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01/11 10:15, 3月前 , 150F
我不相信這麼簡單的問題微積分滿分都解不出來，房版可
01/11 10:15, 150F
→
01/11 10:15, 3月前 , 151F
能財富很高，但是房版不代表智商很低你隨便嘴你微積分
01/11 10:15, 151F
→
01/11 10:15, 3月前 , 152F
滿分大家都會相信好嗎～
01/11 10:15, 152F
→
01/11 10:17, 3月前 , 153F
既然你微積分滿分，我就不告訴你財務計算機是哪個app了
01/11 10:17, 153F
→
01/11 10:17, 3月前 , 154F
～有財務計算機，才不會把複利算成單利～也才能隨時嘴
01/11 10:17, 154F
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01/11 10:17, 3月前 , 155F
爆亂講PMT的人～
01/11 10:17, 155F
→
01/11 10:24, 3月前 , 156F
因為那些人就不是拿來自住，抓下線來抬升房價而已
01/11 10:24, 156F
推
01/11 11:53, 3月前 , 157F
看我的發文　我有整理各種情況
01/11 11:53, 157F
噓
01/11 16:59, 3月前 , 158F
增貸400萬出來 買800萬的房子出租 是多難？
01/11 16:59, 158F
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