Re: [請益] 房板數學請益

看板home-sale作者 (低能兒看三小)時間4月前 (2024/01/11 10:46), 編輯推噓24(24推 0噓 80→)
留言104則, 19人參與, 4月前最新討論串6/12 (看更多)
這幾年飆漲好像神話不動產 說穿了獲利態樣跟股票也沒差多少 我們先不要討論沒有買的 假設買一間自住跟多買一間投資的 就算漲很兇 一千萬好惹 獲利只有幾種方式呈現 我先不算任何交易成本 時間精力 1 賣掉 換大房或者換成被動收入或者爽花 那就是多賺一千萬 想成買到井噴股即可 後續你不可能一直買到這種短期高價差 尤其不動產更是困難 股票還有機會 不過要是股票這麼神 有沒有撈不動產1000根本沒差 那換大房也就是數字爽而已 2.留著 增貸出租 這是最一般要繼續擴大資產的方式 或者賣掉這間買兩間小的 不論怎樣基本概念就是有增無減的去持有 至於你說可以一直2變4 4變8 用鍵盤當然好變啊 受限償債能力跟資產負債比 你總貸款/總資產 只會一直下滑 醫生工程師比較可以撐 因為償債能力高 不過依然有其限制 而且你房子越多 到一個程度就影響本業 就我了解 全職不動產投資的 生活比較省 （建商算實業 不用省） 講這麼多 不動產獲利主要是靠 通膨 利率 槓桿 你覺得很痛苦正常 因為前面幾間本來就是這麼痛苦 賣掉就是退出遊戲 持有增貸 利息上升 租金也不多 要搞這產業 關注自己的FCF自由現金流就好 當然房價漲是有利沒弊 而且越漲越好 一來鑑價逐步提升 好操作 二來租金逐步提升 FCF變多 目前兩條路給你 你現在就是 增貸 買2412大於利息退出遊戲 再買房 用租金補貼利息 不夠部分靠本業 很多人起步都要吃本業 不然板上一堆醫生牙醫是怎樣 https://i.imgur.com/hPooyzY.jpg
-- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 126.234.47.62 (日本) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704941195.A.EA1.html
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01/11 10:56, 4月前 , 1F
房地產有scale up難度問題, 但其實一般人要打到上限不容易
01/11 10:56, 1F
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01/11 10:56, 4月前 , 2F
1變2變4變8 其實都沒甚麼scale up問題
01/11 10:56, 2F
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01/11 10:57, 4月前 , 3F
你是說套房吧 一間假設2000 八件1.6欸
01/11 10:57, 3F
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01/11 10:58, 4月前 , 4F
以套房計的話 我估計一個人可以兼職管到50間
01/11 10:58, 4F
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01/11 10:59, 4月前 , 5F
租金就可以提高償債能力
01/11 10:59, 5F
推
01/11 11:18, 4月前 , 6F
問題套房現在投報也不怎樣
01/11 11:18, 6F
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01/11 11:18, 4月前 , 7F
雙北的有3%就偷笑了
01/11 11:18, 7F
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01/11 11:22, 4月前 , 8F
看物件 1000萬租兩萬的也有600萬租兩萬的也有
01/11 11:22, 8F
推
01/11 11:23, 4月前 , 9F
不過現在有很多高配息的ETF，因此應該操作方式不一定
01/11 11:23, 9F
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01/11 11:23, 4月前 , 10F
要搭配以前偏收租型的房屋來增加金流?
01/11 11:23, 10F
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01/11 11:23, 4月前 , 11F
也有1000萬兩房但直接就是兩套的
01/11 11:23, 11F
推
01/11 11:24, 4月前 , 12F
謝謝
01/11 11:24, 12F
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01/11 11:24, 4月前 , 13F
推
01/11 11:24, 13F
推
01/11 11:26, 4月前 , 14F
不過文中提到，到一個程度影響本業，這意思是?
01/11 11:26, 14F
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01/11 11:26, 4月前 , 15F
看見早買的真的很不爽，尤其早40年買新北台北那種
01/11 11:26, 15F
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01/11 11:26, 4月前 , 16F
更不爽，沒辦法我就是眼紅。
01/11 11:26, 16F
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01/11 11:27, 4月前 , 17F
一直看別人1千萬幾百萬的賺啊賺，唉它媽的。
01/11 11:27, 17F
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01/11 11:30, 4月前 , 18F
不動產需要管理 規模多到一定程度 就會影響本業
01/11 11:30, 18F
推
01/11 11:36, 4月前 , 19F
所以是時間上就變成會要取捨這樣，或者委託別人就會增
01/11 11:36, 19F
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01/11 11:36, 4月前 , 20F
加成本?
01/11 11:36, 20F
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01/11 11:37, 4月前 , 21F
時間 金流 都是
01/11 11:37, 21F
推
01/11 11:37, 4月前 , 22F
推推m大講得精闢...沒法專職重點還是金流~弱弱體會中
01/11 11:37, 22F
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01/11 11:37, 4月前 , 23F
但一般人要打到上限不容易
01/11 11:37, 23F
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01/11 11:38, 4月前 , 24F
而且真的打到上限 請人好像也比不賺划算
01/11 11:38, 24F
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01/11 11:39, 4月前 , 25F
看看侯市長的大群館....現在叫凱旋苑了
01/11 11:39, 25F
推
01/11 11:39, 4月前 , 26F
謝謝I大的解說
01/11 11:39, 26F
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01/11 11:39, 4月前 , 27F
你玩到這個規模 你會請人 還是會不賺?
01/11 11:39, 27F
推
01/11 11:40, 4月前 , 28F
這篇最真實，收入負債比容易有上限。管理成本最重，
01/11 11:40, 28F
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01/11 11:40, 4月前 , 29F
後期還是很多人轉投股市
01/11 11:40, 29F
推
01/11 11:42, 4月前 , 30F
後面還有商用不動產啊
01/11 11:42, 30F
→
01/11 11:43, 4月前 , 31F
第二個崁會在10MUSD吧XD
01/11 11:43, 31F
推
01/11 11:44, 4月前 , 32F
板上噴商用是垃圾噴成那樣......這板上9成都只有1-2
01/11 11:44, 32F
推
01/11 11:46, 4月前 , 33F
兼職50間 要很新那種 不然壓力還是挺大的 直上100間
01/11 11:46, 33F
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01/11 11:46, 4月前 , 34F
全職這樣差不多極限了
01/11 11:46, 34F
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01/11 11:47, 4月前 , 35F
代管成本算低我覺得可以 反正租金照認不會扣成本
01/11 11:47, 35F
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01/11 11:47, 4月前 , 36F
大家幫猴子算收入也都拿終端價格算 當作零成本
01/11 11:47, 36F
推
01/11 11:55, 4月前 , 37F
還以為你去北海道會一陣子沒發文 後來有徵到漂亮伴遊妹子嗎
01/11 11:55, 37F
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01/11 11:55, 4月前 , 38F
XD
01/11 11:55, 38F
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01/11 11:55, 4月前 , 39F
其實以我的經驗 最後影響金流槓桿的是自己花太多
01/11 11:55, 39F
還有 25 則推文
推
01/11 12:45, 4月前 , 65F
IB大，你的房貸都開到滿嗎？怎麼增加現金流呢？
01/11 12:45, 65F
推
01/11 12:50, 4月前 , 66F
整串推文看完，在想是不是很多人根本放著沒出租啊
01/11 12:50, 66F
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01/11 12:50, 4月前 , 67F
不是這一篇
01/11 12:50, 67F
→
01/11 12:51, 4月前 , 68F
兩人四間是至少三間出租耶
01/11 12:51, 68F
→
01/11 12:51, 4月前 , 69F
正常來說越買金流越大
01/11 12:51, 69F
→
01/11 12:53, 4月前 , 70F
會越買越痛苦，那一定產品選擇有問題
01/11 12:53, 70F
推
01/11 13:02, 4月前 , 71F
其實就算收租件，銀行還是不認列收入金流喔，至少不
01/11 13:02, 71F
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01/11 13:02, 4月前 , 72F
會全額認列
01/11 13:02, 72F
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01/11 13:03, 4月前 , 73F
這要看你買的物件 買20-40年 金流比較好看 但是比較麻煩
01/11 13:03, 73F
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01/11 13:03, 4月前 , 74F
維修 之後轉手年紀問題 我是都買0-5歲 收租到20-30歲賣掉
01/11 13:03, 74F
推
01/11 13:05, 4月前 , 75F
多數人走不到啦，第二間7成第三間4成，一堆人就卡
01/11 13:05, 75F
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01/11 13:05, 4月前 , 76F
住了，在那邊想方設法清償清不掉
01/11 13:05, 76F
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01/11 13:17, 4月前 , 77F
租金全額認列沒問題的
01/11 13:17, 77F
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01/11 13:18, 4月前 , 78F
@lucky466 我月光族啊 每個月如果固定有剩的話, 我會轉成
01/11 13:18, 78F
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01/11 13:18, 4月前 , 79F
信貸額度XD
01/11 13:18, 79F
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01/11 13:19, 4月前 , 80F
租金全額認列只需要 1.權狀 2.租約 3.匯款紀錄
01/11 13:19, 80F
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01/11 13:20, 4月前 , 81F
我通常會用不同顏色螢光筆註記 哪一筆是哪個租約
01/11 13:20, 81F
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01/11 13:22, 4月前 , 82F
收租件在台北收益不好阿，要找破舊的再處理維修問題
01/11 13:22, 82F
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01/11 13:23, 4月前 , 83F
不過租金認列問題 不同時期有不同認定就是了
01/11 13:23, 83F
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01/11 13:26, 4月前 , 84F
以這幾年來講, 2019我還有遇過有些銀行某些狀況才認或不認
01/11 13:26, 84F
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01/11 13:26, 4月前 , 85F
2020類似問題就少多 2021之後我就沒遇過不認的
01/11 13:26, 85F
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01/11 13:27, 4月前 , 86F
其實像股票也放寬很多 以前持股根本不在討論之列
01/11 13:27, 86F
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01/11 13:27, 4月前 , 87F
因為股息不會認列收入 沒幫助
01/11 13:27, 87F
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01/11 13:28, 4月前 , 88F
但現在也有銀行說可以認了
01/11 13:28, 88F
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01/11 13:34, 4月前 , 89F
租金認列是全認 但我遇到的問題是認列的那間只肯給出7成
01/11 13:34, 89F
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01/11 13:34, 4月前 , 90F
的額度
01/11 13:34, 90F
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01/11 13:35, 4月前 , 91F
雖然說差一成而已 但還是很不爽
01/11 13:35, 91F
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01/11 14:02, 4月前 , 92F
一般人三間房還算是承受範圍內
01/11 14:02, 92F
推
01/11 14:52, 4月前 , 93F
推這篇 本業金流不夠就卡住了 年收50萬可以多貸款一千多
01/11 14:52, 93F
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01/11 14:52, 4月前 , 94F
萬 問題是多50萬的工作也不是說有就有XD
01/11 14:52, 94F
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01/11 14:52, 4月前 , 95F
爬到一個等級就卡住惹
01/11 14:52, 95F
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01/11 15:05, 4月前 , 96F
50萬租金的房子也就總價 1600萬左右 買了就有啊XD
01/11 15:05, 96F
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01/11 15:07, 4月前 , 97F
一直強調本業到底要幹嘛...
01/11 15:07, 97F
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01/11 15:10, 4月前 , 98F
租金認列應該是沒問題 不認通常是自身問題
01/11 15:10, 98F
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01/11 15:10, 4月前 , 99F
你租金有報稅會都認 不報稅穩定匯入也是認
01/11 15:10, 99F
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01/11 15:10, 4月前 , 100F
你自己馬上把他轉走 又不報稅 誰知道是不是假金流
01/11 15:10, 100F
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01/11 15:12, 4月前 , 101F
要跟銀行打交道 平常就要秀肌肉 一副欠錢樣 誰敢借
01/11 15:12, 101F
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01/11 15:12, 4月前 , 102F
要嘛秀職業 要嘛秀剛性被動收入
01/11 15:12, 102F
推
01/11 16:05, 4月前 , 103F
的確，我遇到常往來的沒認列，三信卻有認列，很詭異
01/11 16:05, 103F
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01/11 17:38, 4月前 , 104F
竹北待不下了，去國外比較好
01/11 17:38, 104F
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