Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低

看板home-sale作者 (你從桃園新竹)時間2年前 (2022/04/04 00:35), 2年前編輯推噓16(22推 6噓 95→)
留言123則, 26人參與, 2年前最新討論串14/19 (看更多)
※ 引述 《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》 之銘言： : 這問題不是以前算過的文章嗎. : 　 : 　 : 如果你租的房子,出租投報率3%. : (你租屋,所以你在支出這3%) : 　 : 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%. : (5%是15年翻一倍左右) : 　 : 你抓3%. : 　 : 利息你抓1.7%好了,讓你抓高一點. : 　 : 貸款八成. : 　 : 　 : 實際上現金投報率是多少. : 　 : 3+3-1.7=4.3. : 　 : 4.3開5倍槓桿=21.5%. : 　 : 　 : 也就是你投資要超過21.5%年化報酬率. : 　 : 你就有資格嗆說"我把錢拿去更有收益的投資比買房子綁死在那邊好" : 　 : 　 C大討論的議題非常有趣 沒錯，照帳面算確實股票很難年年21.5% 但是這其中有個小Bug，你沒有計算到以後要償還的本金 我們直接代入數字來看 房子部分 今天假設房子1000萬，房貸1.7%，貸8成，20年還清 一個月要還39344 200萬本金+一個月還39344的房貸最後獲得房子一棟和每個月大概30000的房租 由於房子的「未來價格」我覺得不太好量化，所以抱歉沒辦法用Ceca大的3%去算 然後租金每個月我全部拿去投股票殖利率5%， 20年後租金收益總數為11903143 股票 如果頭期200萬投股市，殖利率也是拿5%計算 20年後為200萬×1.05^20=5306595 然後原本要還房貸的39344也每個月定額拿去投股票 最後可以拿到15611363 兩者加起來5306595+15611363=20917958 20年後收益 投房地產：11903143+房子一棟 投股市：20917958(股票) 假設股價和房價20年都沒變動的話，股市其實是大於房市的 但是上述情況我覺得不可能 未來趨勢如何就給各位自行評斷了 我覺得如果加入任何成長率(不管是房市或是股市)就變得過於主觀 如果有算錯還請多多糾正 我用網頁的利率設算，不知道條件有沒有設錯 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.137.66.79 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649003708.A.423.html
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04/04 00:40, 2年前 , 1F
…你跟之前一個說台積要抱30年的算法一摸一樣，事實上
04/04 00:40, 1F
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04/04 00:40, 2年前 , 2F
能抱超過十年的都少之又少
04/04 00:40, 2F
推
04/04 00:41, 2年前 , 3F
你沒有算房租
04/04 00:41, 3F
有啊 不然那11903143哪來的？
推
04/04 00:41, 2年前 , 4F
股票增值是用年化報酬率算，不是殖利率算
04/04 00:41, 4F
抱歉 我也知道 但是那個會變得更難算 我懶 這樣結果就是兩個都高估 股票這邊高估多一點
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04/04 00:42, 2年前 , 5F
不是阿
04/04 00:42, 5F
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04/04 00:42, 2年前 , 6F
你設抱不住的前提到底要幹嘛？？？
04/04 00:42, 6F
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04/04 00:42, 2年前 , 7F
股票抱不住，房子就抱得住？
04/04 00:42, 7F
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04/04 00:42, 2年前 , 8F
我們今天探討的是報酬率，抱不住根本不在這個討論範
04/04 00:42, 8F
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04/04 00:42, 2年前 , 9F
圍吧
04/04 00:42, 9F
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04/04 00:43, 2年前 , 10F
房子抱的住喔
04/04 00:43, 10F
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04/04 00:43, 2年前 , 11F
因為人性 交易困難度
04/04 00:43, 11F
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04/04 00:43, 2年前 , 12F
事實上，房子要抱住絕對比股票簡單多了，不然你以為一
04/04 00:43, 12F
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04/04 00:43, 2年前 , 13F
堆老房東哪來的
04/04 00:43, 13F
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04/04 00:43, 2年前 , 14F
流動越好的越容易被玩爆
04/04 00:43, 14F
推
04/04 00:43, 2年前 , 15F
恩恩 你說的很有道理 那你20年股票的對帳單呢?
04/04 00:43, 15F
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04/04 00:44, 2年前 , 16F
你太理想化，根本沒考慮到現實面
04/04 00:44, 16F
租房子不是也理想化？ 保證每個月都租的出去嗎？ 地震我有沒有考慮 你的變因還是人的問題 我到底要討論這東西幹嘛？
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04/04 00:44, 2年前 , 17F
還是你又是在作夢?幻想自己有20年的台積電?
04/04 00:44, 17F
反正數字會說話 你看得懂就看的懂 看不懂我也懶得跟你扯
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04/04 00:44, 2年前 , 18F
你沒足夠的本金又沒有紀律就不該去搞股票
04/04 00:44, 18F
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04/04 00:45, 2年前 , 19F
拿幾個成本變成0的未實現出來看啊
04/04 00:45, 19F
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04/04 00:45, 2年前 , 20F
阿你都買股票，租金不用扣掉嗎？
04/04 00:45, 20F
我覺得是你看錯了 我有把兩個東西都上色了
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04/04 00:45, 2年前 , 21F
你就看看疫情剛爆發的時候多少人嚇到砍光持股的
04/04 00:45, 21F
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04/04 00:46, 2年前 , 22F
不是要馬上空下去嗎
04/04 00:46, 22F
推
04/04 00:46, 2年前 , 23F
不過就指數化投資觀點，投資期間的確都要拉到20年以上
04/04 00:46, 23F
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04/04 00:46, 2年前 , 24F
才能拿到平均的年化報酬率7%-10%之間
04/04 00:46, 24F
我都用20年來算 殖利率用5%來算 理想化的算法只能這樣了
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04/04 00:46, 2年前 , 25F
買房買股還是你要存股我都覺得可以，可是你的算法真的
04/04 00:46, 25F
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04/04 00:46, 2年前 , 26F
太理想化
04/04 00:46, 26F
那請問一下要怎麼算？ 不要扯什麼股票握不住 那真的是人的問題= =
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04/04 00:49, 2年前 , 27F
你要考慮地震也行啊，921後，台中南投土地價值有變差嗎
04/04 00:49, 27F
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04/04 00:49, 2年前 , 28F
？沒有啊
04/04 00:49, 28F
維冠金龍大樓勒?
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04/04 00:50, 2年前 , 29F
就是在比較數字啊，股票抱不住，那房子會不會空租修
04/04 00:50, 29F
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04/04 00:50, 2年前 , 30F
繕和扣出賣出手續費和稅？當然是用簡化量化的前提來
04/04 00:50, 30F
還有 57 則推文
還有 14 段內文
推
04/04 09:08, 2年前 , 88F
放股市的獲利還要扣掉你租屋付給房東的20年租金
04/04 09:08, 88F
但是我房子投資有算租金欸 如果房子要自住的話，房子那項要扣掉租金，股票那項要增加房租 其實兩邊平衡一下根本不影響結果
推
04/04 09:19, 2年前 , 89F
租屋股神貼個真的抱20年以上的股票對帳單來打房蟲臉阿
04/04 09:19, 89F
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04/04 09:19, 2年前 , 90F
整天幻想自己有抱20年股票煩死了
04/04 09:19, 90F
推
04/04 09:37, 2年前 , 91F
事實上就是可以不用還本金，你看板上的包租公哪個不是看
04/04 09:37, 91F
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04/04 09:37, 2年前 , 92F
irr表 用轉增貸重置投報率的，所以我才說你不懂房市啊xd
04/04 09:37, 92F
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04/04 09:37, 2年前 , 93F
搞不好你今天才第一次聽到理財型房貸 假設你說一輩子
04/04 09:37, 93F
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04/04 09:37, 2年前 , 94F
不還 那我不敢保證 但現在連75限制都破了 抓個二十年
04/04 09:37, 94F
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04/04 09:37, 2年前 , 95F
不還本金算什麼
04/04 09:37, 95F
推
04/04 09:38, 2年前 , 96F
C大不是沒考慮過本金要還的問題，你又不是第一個挑戰他的
04/04 09:38, 96F
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04/04 09:38, 2年前 , 97F
房子的好處是容易開槓桿，而且風險、成本都低
04/04 09:38, 97F
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04/04 09:39, 2年前 , 98F
所以你要維持5倍or以上都不是太難的問題
04/04 09:39, 98F
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04/04 09:40, 2年前 , 99F
甚至可以更容易的獲利提取出來而不用賣掉房子
04/04 09:40, 99F
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04/04 09:40, 2年前 , 100F
股票要確定獲利，就是賣股票獲利了結~~
04/04 09:40, 100F
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04/04 09:40, 2年前 , 101F
房子不用
04/04 09:40, 101F
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04/04 09:41, 2年前 , 102F
還有一堆無本買房的，槓桿根本不只5倍
04/04 09:41, 102F
推
04/04 09:41, 2年前 , 103F
別講五倍槓桿啦，之前ab約盛行，貸九～十成都有人作
04/04 09:41, 103F
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04/04 09:41, 2年前 , 104F
但為了好算&適合一般人，拿5倍來說其實不誇張
04/04 09:41, 104F
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04/04 09:42, 2年前 , 105F
或許某些人會逐步還款，使得槓桿降低沒錯
04/04 09:42, 105F
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04/04 09:42, 2年前 , 106F
對就是樓上說的無本，但這招違法，現在基本沒了xd
04/04 09:42, 106F
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04/04 09:43, 2年前 , 107F
但不能否認房產能這樣操作的現實阿
04/04 09:43, 107F
可以操作阿 問題1.你增貸利率就不是1.7%了，你的負債持續存在 2.銀行未必會讓你持續增貸，被拒絕的話，你現金流不就亂了嗎？ 3.你要增貸勢必要還一陣子的房貸吧 能借了馬上就增貸？
推
04/04 09:47, 2年前 , 108F
早講過他不懂房市規則 他還以為是別人看不懂他文章XD
04/04 09:47, 108F
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04/04 10:24, 2年前 , 109F
最近好多這種，看不懂文章也不做功課
04/04 10:24, 109F
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04/04 10:25, 2年前 , 110F
別人好心說明，他還一堆繆論。
04/04 10:25, 110F
推
04/04 10:46, 2年前 , 111F
房子可以增貸或無限寬限期，同時炒股啊。
04/04 10:46, 111F
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04/04 11:03, 2年前 , 112F
不懂可以虛心請教，不要算亂還自以為對
04/04 11:03, 112F
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04/04 13:59, 2年前 , 113F
你少算了房租
04/04 13:59, 113F
噓
04/04 14:16, 2年前 , 114F
紅明顯，你算的沒錯，但是結論錯了...你前提是房價股價
04/04 14:16, 114F
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04/04 14:16, 2年前 , 115F
不變，但是你要賣掉一千萬的房子來比較阿...所以結論買
04/04 14:16, 115F
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04/04 14:16, 2年前 , 116F
房比較賺
04/04 14:16, 116F
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04/04 14:23, 2年前 , 117F
樓上說的確實沒錯 我假設兩者都不變的話
04/04 14:23, 117F
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04/04 14:23, 2年前 , 118F
房市應該是>股市的
04/04 14:23, 118F
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04/04 14:23, 2年前 , 119F
感謝糾正
04/04 14:23, 119F
噓
04/04 16:58, 2年前 , 120F
這id來亂的吧
04/04 16:58, 120F
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04/04 16:59, 2年前 , 121F
大家還真是客氣
04/04 16:59, 121F
噓
04/04 21:56, 2年前 , 122F
就照你講得算，1000萬房子+1100萬租金為什麼股市贏?
04/04 21:56, 122F
噓
04/04 22:00, 2年前 , 123F
所以2100<2091的意思，是這樣嗎，1000萬房子跌破991
04/04 22:00, 123F
往上看個3樓你就看到了 用不著那麼生氣ㄅ ※ 編輯: longjohnSR (101.136.108.150 臺灣), 04/05/2022 00:21:23
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