Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間2年前 (2022/04/03 21:40), 2年前編輯推噓141(147推 6噓 789→)
留言942則, 74人參與, 2年前最新討論串10/19 (看更多)
※ 引述《cookiesweets (3m)》之銘言： : ※ 引述 《ceca》 之銘言： : : 而空空不想買房子ok. : : 空空都是股神,台積電都買在60塊屯20年也ok.. : : 有航海王實例在,我相信有很多人股票就是很強... : : 你說你很強我就信..... : : 但是麻煩不要傳達錯誤的觀念. : : 那就是....年輕人不用買房子,時間到了你就可以擁有更好的居住品質這種鬼話..XD : : 那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680耶.. : : 以巨觀來講,他就是會住得越來越差... : : : : 不要整天在那邊講特例當全部,在那邊愚弄那些還搞不清楚狀況的年輕人. : 先說我不是空空 : 我也同意房地產是不錯的標的 : 但我也承認我是年輕人，而且是不太認同買房的年輕人，至少不太認同非自住的投資。（自 : 住當然另當別論，能養寵物/吸引女生/自己搞裝潢的快樂是難以用金錢量化的） : 以下分享不到30歲的年輕人想法 : 不認同原因是我想請問房板的各位的一個問題，就是各位前輩怎麼看待指數投資啊？ : 像上面Ceca大講的：「那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680耶」 : 又或者很多人諷刺空空是少年股神等等的 : 那投資指數投資不就沒問題了嗎？ : VT,也就是全市長etf，的指數年化報酬近10年約10% : 有哪間房的年化報酬有接近10%？就算有，選到的機率也很低。 : 我這邊沒有預設抄底航海 比特幣 還是台積電 : 甚至沒有預設哪個國家（0050 VTI的報酬更多） : 當然，會有人說，房貸能開槓桿呀 : 這我完全同意，200萬本金在房地產可以開到1000萬的槓桿不是問題 : 但股票難道不能開槓桿嗎？ : 我這邊很推薦 life cycle investment 的觀念 : 引述多拉王部落格的話 : 「由於人一生會經由各種方式（尤其投資以外的收入）逐漸累積財富，所以其實累積初期的 : 投資部位會很小，而累積後期的投資部位會很大，也就是風險較集中在投資後期的市場表現 : ，這會讓長期投資靠時間來分散風險的效果變差，因此應該用比只是調整投資比例更激進的 : 方式，把這種不平衡的狀況儘可能扭轉過來。 : 作者認為，在年輕可投入資本很少的時候，不僅應該要完全持有股票，更要使用槓桿來增加 : 股票部位，之後隨著年紀增加，閒置資金夠多之後慢慢降低槓桿，之後才再降低股票比例。 : 我們常說對長期指數投資人來說，年輕剛投入時下跌有利，要退休時上漲較有利，但幾十年 : 的走勢不是我們可以控制和預料的，這個投資方法就可以部分扭轉這樣的不確定性。」 : 也就是年輕的時候，透過拉大對指數化投資的槓桿，來獲得複利的效應 : 這其實精神上跟ceca大的早點買房入場，是一樣的內涵的 : 差別在於一個標的是房 一個是股 : 當然實務方面可能還是要考慮各種條件，例如 信貸的利率 跟 期貨 怎麼分配，是否要配債 : 壓低波動等等 : 但是是完全可行的，不敢說贏買房，但絕對不是一面倒的「空空、少年股神」魯蛇的說法 : 跟大家分享，我目前就業一年多，但開始指數化投資已經4年左右。我是life cycle invest : ment 的忠實擁護者，我堅信全世界指數投資長期一定是向上的。 : 我信貸貸款約250萬，加上自己的本金約100，投資小部分sp500期貨（大部分還是VT) 。信 : 貸利率約1.5%，我相信有能力的人貸到更低。 : 當然槓桿幅度跟利率還是輸買房我承認 : 但年輕人把資產都壓房產，真的是風險低的選擇嗎？ : 先不提台海關係，光是標的只在一個地區甚至一個縣市，這就讓我這種支持全市場分散風險 : 觀念的人不能接受了。 : 而且以像我這種年輕人而言，1-200萬的本金，在房產上開個槓桿也是在千萬以下 : 股票的話，信貸也是很容易貸到200萬上下 : 加上期貨和股市平均報酬比房市高的情況，apy我自己覺得不會輸。更何況買房投資，出租 : 也是個麻煩 : 而且這絕對不是什麼少年股神的方法。你要做的只有兩件事：信貸、買VT。我阿嬤都會。 : 當然，以上一切前提是本金有限啦，要是本金幾千萬，信貸的槓桿效率差房貸太遠了。而期 : 貨或正二ETF也有各自的問題 : 但我預設討論的應該是本金300萬以下的年輕人。至少我很慶幸當初接受指數投資的觀念， : 走life cycle investment不是包租公的路線 : 剛畢業的年輕人，才疏學淺，拋磚引玉請下面魯空的噓不要太嗆QQ 這問題不是以前算過的文章嗎. 如果你租的房子,出租投報率3%. (你租屋,所以你在支出這3%) 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%. (5%是15年翻一倍左右) 你抓3%. 利息你抓1.7%好了,讓你抓高一點. 貸款八成. 實際上現金投報率是多少. 3+3-1.7=4.3. 4.3開5倍槓桿=21.5%. 也就是你投資要超過21.5%年化報酬率. 你就有資格嗆說"我把錢拿去更有收益的投資比買房子綁死在那邊好" 不然你抓更保守. 出租投報率2%,增值2%. 2+2-1.7=2.3. 開五倍槓桿式11.5%. 你現在知道為啥你做10%投資會追不上房價了吧..XD 你忘了你租屋也是一種支出. 也忘了買房子是開槓桿的. 你說,貸款會一直還,槓桿會越來越低.?? 阿你不會做理財型房貸增帶出來再買10%投報率的股票套利喔..XD 這不是很基本的金融資金操作手段而已? 都玩股票想開槓桿...那怎麼會優先考慮股票融資或是信貸,而不是考慮轉增貸房貸呢? 難道會被斷頭,大跌要補保證金的股票融資,會比你用不動產辦理財型房貸好?? 你都要投資,麻煩數學算清楚一點. 並且要對各種投資產品交互操作和各種資產配置要有觀念. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.99.32 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648993204.A.328.html
推
04/03 21:48, 2年前 , 1F
首推
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推
04/03 21:58, 2年前 , 2F
推
04/03 21:58, 2F
推
04/03 21:59, 2年前 , 3F
投資股債中間有個20%的drawdown，女友或老婆會讓你開始懷疑
04/03 21:59, 3F
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04/03 21:59, 2年前 , 4F
人生。但手上的房子drawdown 20%，旁人還是為你有間房子微
04/03 21:59, 4F
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04/03 21:59, 2年前 , 5F
笑
04/03 21:59, 5F
推
04/03 22:00, 2年前 , 6F
佛
04/03 22:00, 6F
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04/03 22:00, 2年前 , 7F
如果自住，出租投報率就不能算了吧
04/03 22:00, 7F
自住一樣要算阿. 你租屋或是付房貸,就是你支出3%或是1.7%. 不動產增值你可以辦理財型房貸,所以增值依然等同你的資產收益. 做投資,你房子增值,那麼爽可以增貸出來買股票套利. 怎麼會沒差?? 為啥會有自住就不用算的錯覺? 另外你如果說錢先放在其他投資. 那你總有一天要回來買. 回來買,以上數字,全都要結算. 所以為啥不算? 無論怎樣,你都會算到. 除非一輩子都不買房... 只要你要買房,無論是現在買還是未來買. 你永遠躲不掉要面對不動產1x~2x%的年化利潤這件事情. 你一買就是要結算這筆錢. ※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:06:25
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04/03 22:03, 2年前 , 8F
自住 省租金 也是一樣投報啊
04/03 22:03, 8F
推
04/03 22:04, 2年前 , 9F
推C大
04/03 22:04, 9F
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04/03 22:05, 2年前 , 10F
數學不會算的可以參考這網站，
04/03 22:05, 10F
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04/03 22:05, 2年前 , 11F
04/03 22:05, 11F
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04/03 22:05, 2年前 , 12F
記得參數要按對
04/03 22:05, 12F
推
04/03 22:05, 2年前 , 13F
是這麼說沒錯啦，但是自住有管理費要繳還是有點痛
04/03 22:05, 13F
租屋也要繳..XD 你的租金含管也只是把管理費灌在租金裡. ※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:07:01
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04/03 22:06, 2年前 , 14F
目前剛好在租約快要到期有感....房租頂多漲1000
04/03 22:06, 14F
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04/03 22:07, 2年前 , 15F
但是自己買了自住管理費一個月就3.4000.
04/03 22:07, 15F
這一點還是. 租金增值都沒計算...XD 如果像台中那樣亂噴. 你今天房東不給你漲. 哪天他不租了要收去賣. 你一換租,你的租金不小心就要翻倍. 本來租一萬五,結果一退租從新租就要三萬多. ※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:07:50 另外補一下. 為啥窮人買房容易往上爬. 因為他買房會"all in之後開五倍槓桿" 然後"會抱得很穩,不會被洗出去". 玩股票所有現金all in的很多人就做不到了..XD 更何況開槓桿. 因此你有200萬,可是你玩股票你只丟入150萬. 但你買房,你是200萬all in之後再開舞倍槓桿. 然後你150萬大多也不會只買一支股票. 所以也許某支股票賺到翻,結果你才買50萬. 而漲很少甚至賠錢的....阿你都不講都不算都不存在..XD 因此到最後結算下去. 奇怪,不是股票賺很大很大...怎麼被買房的拉開了資產距離? so...玩股票..不要當本版的人都只買房沒玩過股票..XD 一堆講的很厲害,實際上真的厲害的沒那麼多人. 而玩股票很厲害的,哪一個需要抱怨房價很高?? 鬆哥需要抱怨房價很高?? 阿你比鬆哥厲害?? ※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:13:32
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04/03 22:12, 2年前 , 16F
高雄的房租漲得幅度跟台中比好像還好@@還是覺得很貴
04/03 22:12, 16F
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04/03 22:13, 2年前 , 17F
回應ceca大
04/03 22:13, 17F
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04/03 22:13, 2年前 , 18F
首先 股票一樣可以開槓桿
04/03 22:13, 18F
你用甚麼開. 外加你敢all in之後開嗎..XD 一個震盪,保證金補不出來就出去了. ※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:13:59
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04/03 22:13, 2年前 , 19F
其實你是信貸 不是股票槓桿
04/03 22:13, 19F
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04/03 22:14, 2年前 , 20F
預設房貸才有槓桿不合理。另外股票槓桿方式很多，
04/03 22:14, 20F
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04/03 22:14, 2年前 , 21F
不是每個都會斷頭
04/03 22:14, 21F
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04/03 22:14, 2年前 , 22F
如果這算股票槓桿 那信貸+房貸 買房 不就無本?
04/03 22:14, 22F
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04/03 22:15, 2年前 , 23F
股票槓桿不外乎質押跟融資 兩個都會斷頭 你還有甚麼槓桿方
04/03 22:15, 23F
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04/03 22:15, 2年前 , 24F
式?
04/03 22:15, 24F
股票融資和你所謂長期屯股會衝突. 股票融資有時間的... 你不可能開融資屯股個幾年... 那你要清算後從新開融資. 這時候股票震盪就會讓你產生龐大的風險. 當然你除了股票融資外,我是不知道還有甚麼開槓桿的辦法? 難道你是說期貨槓桿...XD 在講一次,當初去期貨開戶的時候,那邊的人都用看著死人的眼神看著我...XD 還是你的信貸也算是你的股票槓桿..XD ※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:17:36
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04/03 22:15, 2年前 , 25F
如果拿信貸出來講 買房的槓桿只會更輾壓買股
04/03 22:15, 25F
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04/03 22:16, 2年前 , 26F
我覺得我們討論沒交集是因為人生階段不一樣，你們
04/03 22:16, 26F
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04/03 22:16, 2年前 , 27F
本金太大了。本金破千萬閒置資金，當然可以自住+房
04/03 22:16, 27F
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04/03 22:16, 2年前 , 28F
貸槓桿。
04/03 22:16, 28F
本金很大才會槓桿比較低..XD (銀行不願意借更多錢給我) 我在講的是跟你一樣的人的狀態. 你信貸200萬去玩股票. 你同事信貸200萬去買房子. 之後你就會遇到上面數學算出來的差距問題.
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04/03 22:17, 2年前 , 29F
以現在的房價，租房花的錢可能只要房貸的一半
04/03 22:17, 29F
你必須跟"利息"比. 本利合房貸的話你還要判斷. 你是跟20年還是30年還是青年首購房貸40年比..XD 40年房貸首購可是可以辦的.... ※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:19:44
推
04/03 22:17, 2年前 , 30F
本金小更沒有投資指數的意義...
04/03 22:17, 30F
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04/03 22:18, 2年前 , 31F
不會喔 就算是台北 房貸跟租金都很接近
04/03 22:18, 31F
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04/03 22:18, 2年前 , 32F
台北的租金報酬率是2.64%
04/03 22:18, 32F
還有 871 則推文
還有 13 段內文
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04/04 14:01, 2年前 , 904F
"的不就是你們這些今天在這裡大放厥詞的人？原本說得我都
04/04 14:01, 904F
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04/04 14:01, 2年前 , 905F
覺得有點同情了政府對你們也太狠了
04/04 14:01, 905F
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04/04 14:01, 2年前 , 906F
04/04 14:01, 906F
推
04/04 14:13, 2年前 , 907F
你大概邏輯錯亂了房租可以有周遭對照組參考，你eth
04/04 14:13, 907F
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04/04 14:13, 2年前 , 908F
2.0 pos有得參考？
04/04 14:13, 908F
推
04/04 14:44, 2年前 , 909F
推這篇，討論內容很好
04/04 14:44, 909F
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04/04 14:50, 2年前 , 910F
你自住＋首購＋青年800萬貸款，無法貸八成的話
04/04 14:50, 910F
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04/04 14:50, 2年前 , 911F
你還是先去增加自己信用比較好
04/04 14:50, 911F
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04/04 14:51, 2年前 , 912F
我可不是講很多間，我在講你第一間自住
04/04 14:51, 912F
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04/04 14:51, 2年前 , 913F
你第一間自住，你必須做出超過他價值的投資
04/04 14:51, 913F
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04/04 14:52, 2年前 , 914F
不然你投資了半天，白髮蒼蒼，結果還被房價甩開看不到車尾燈
04/04 14:52, 914F
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04/04 14:53, 2年前 , 915F
這樣很蠢
04/04 14:53, 915F
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04/04 14:53, 2年前 , 916F
我們太多間，總金額又很龐大，才會有貸款問題
04/04 14:53, 916F
推
04/04 16:29, 2年前 , 917F
C大房地產的增值算複利嗎？
04/04 16:29, 917F
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04/04 16:29, 2年前 , 918F
還是說賣掉賺的繼續買房投資才算複利
04/04 16:29, 918F
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04/04 16:33, 2年前 , 919F
租屋股神都很妙... 明明觀念都錯的還很喜歡來大放厥詞...
04/04 16:33, 919F
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04/04 16:35, 2年前 , 920F
這裡很多人雙棲或多棲，學術市場派都有，賣弄名詞不會比較
04/04 16:35, 920F
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04/04 16:35, 2年前 , 921F
屌...
04/04 16:35, 921F
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04/04 16:51, 2年前 , 922F
複利阿,如果不是複利怎麼可能才2% 3%.
04/04 16:51, 922F
噓
04/04 16:57, 2年前 , 923F
請教一下利息1.7%難道是常態？
04/04 16:57, 923F
噓
04/04 17:34, 2年前 , 924F
I房蟲很急
04/04 17:34, 924F
現在房貸還低於1.7%耶..XD 你是認為利率會越來越高? 你這幾十年的金融歷史都白看了嗎? ※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/04/2022 18:26:06
推
04/04 19:16, 2年前 , 925F
房東收租到底要不要繳所得稅 能否請大大們開示
04/04 19:16, 925F
推
04/04 19:36, 2年前 , 926F
公益出租人的話不用
04/04 19:36, 926F
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04/04 19:46, 2年前 , 927F
你透過政府包租代管立案的出租，一萬五扣抵額，一間喔
04/04 19:46, 927F
推
04/04 20:00, 2年前 , 928F
感謝 之前想買來出租但要繳所得稅的話超虧
04/04 20:00, 928F
推
04/04 22:35, 2年前 , 929F
觀念整個屌打
04/04 22:35, 929F
推
04/05 07:21, 2年前 , 930F
年輕人投入股市沒幾年，剛好遇到現在股市大漲，會有股
04/05 07:21, 930F
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04/05 07:22, 2年前 , 931F
市很好賺的錯覺
04/05 07:22, 931F
推
04/05 08:31, 2年前 , 932F
少年股神聽不下去啦
04/05 08:31, 932F
→
04/05 11:49, 2年前 , 933F
借版問一下，沒在工作但有父母留下來的錢，可以房貸嗎？
04/05 11:49, 933F
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04/05 11:50, 2年前 , 934F
還是只能把全部的錢投進去不房貸
04/05 11:50, 934F
推
04/05 19:06, 2年前 , 935F
第一棟自住的話, 真的沒啥好爭論的, 那個租金付完就消失
04/05 19:06, 935F
→
04/05 19:09, 2年前 , 936F
我股市花了5年從200萬爬到2000萬, 績效還可以, 房子也是
04/05 19:09, 936F
→
04/05 19:10, 2年前 , 937F
也是買下去了, 兩者承受的壓力, 真的不可同日而語
04/05 19:10, 937F
推
04/05 19:35, 2年前 , 938F
這次討論不是股vs房，而是指數化投資法vs房。不了解指數化
04/05 19:35, 938F
→
04/05 19:35, 2年前 , 939F
投資法的別插嘴好嗎，打斷懂的人討論很阿雜。
04/05 19:35, 939F
推
04/06 00:11, 2年前 , 940F
受教 最近剛簽一間獅甲 看租金那個死樣子根本不到房貸
04/06 00:11, 940F
推
04/07 01:39, 2年前 , 941F
甜餅乾我覺得你把股票想得太美好了 真的都去碰過再下結論..
04/07 01:39, 941F
推
04/07 02:16, 2年前 , 942F
很棒的討論 謝謝s26 ceca IBIZA三位大大
04/07 02:16, 942F
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