Re: [請益] 房板數學請益

看板home-sale作者 (2022mondeo wagon hybrid)時間3月前 (2024/01/17 10:51), 3月前編輯推噓45(45推 0噓 98→)
留言143則, 29人參與, 3月前最新討論串11/12 (看更多)
因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況，今天才能說明比較清楚 目前的房子有五間，狀況如下 A：新北三峽三房車大樓，17年，34坪，銀行粗估1600萬 目前有增貸1000萬，月還款約5萬5，剛還半年多 B：新北三峽兩房車大樓，15年，27坪，銀行粗估1350萬 目前尚有原房貸剩下不到100萬，剩5年，月還款17000 增貸剩290萬左右，剩15年，月還款22000 C：新北三峽三房車舊公寓，33年，27坪，銀行粗估600萬 掛老婆名字，尚有房貸不到100萬，月還款8500，剩15年 D：台南學甲三房車透天，34年，60坪，銀行粗估660萬 尚有房貸30萬，月還款12000，剩2年 E：桃園觀音四房車舊透天，28年，50坪，銀行粗估560萬 掛老婆名字，尚有房貸300萬，月還款16000，剩19年。 細算了一下，每個月總貸還金額十三萬(我都會多放，所以昨天文章說14萬) 我的年薪110萬，老婆年新54萬，租金收入一年120萬，股息約25萬(總金額約700萬) 我目前的想法是，利用B來增貸，還掉BCD，剩下增貸的部分 可以拿來買0050，同時找低總價公寓，買下後整理出租 這樣我就可以在不增加現在貸款負擔的情況下，增加金流租金收入 不過剛剛和某銀行業務聊，他說 (1)因為我B的房子是出租，轉增債的利率會是2.3%起跳；而我自住的A又剛貸滿 (2)農曆年前銀行的方案會比較差，建議我農曆年後再談 (3)建議我先把D剩下的三十萬先還完 不知道還有什麼我想的是不正確，可以修正得更好的策略呢? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.20.143.250 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705459908.A.FD8.html
推
01/17 10:56, 3月前 , 1F
好猛喔喔 買這五間要很多頭期款吧 家庭收入夠嗎 有小孩嗎
01/17 10:56, 1F
有兩個就讀國中的小孩，就是很吃緊，又覺得自己財商不夠好 所以才上來請教大家，能怎麼樣更有效率 ※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 11:00:47
推
01/17 11:01, 3月前 , 2F
每年剩約150萬家用 如果不用養小孩 簡單過 應該沒問題
01/17 11:01, 2F
→
01/17 11:04, 3月前 , 3F
你如果覺得現在收支過得去 那就繼續這樣度過就好
01/17 11:04, 3F
→
01/17 11:04, 3月前 , 4F
如果覺得有點緊 算錢比較累 那就B增貸還CDE 拉長年限
01/17 11:04, 4F
推
01/17 11:05, 3月前 , 5F
A的剩餘貸款總金額是多少
01/17 11:05, 5F
推
01/17 11:05, 3月前 , 6F
兩個小孩....其實好好過生活也不錯 老了還給小孩1人2間
01/17 11:05, 6F
→
01/17 11:05, 3月前 , 7F
01/17 11:05, 7F
推
01/17 11:06, 3月前 , 8F
年薪加起來不到兩百 是怎麼辦到5棟房的 好猛
01/17 11:06, 8F
我也是花了23年的時間才慢慢買到的，也不是一下子就達成
→
01/17 11:06, 3月前 , 9F
抓2.2也沒5萬5 而且這間就是增貸下次可以多問 你剛問
01/17 11:06, 9F
→
01/17 11:06, 3月前 , 10F
的 這幾年30年真的不難
01/17 11:06, 10F
https://i.imgur.com/AfNbuEc.jpg
剛剛看了一下，的確月繳大約51000(不過我都固定存入55000，保守一點) 剩於986萬多 我當時問了幾間，都說只能20年耶…不知道哪間銀行比較容易30年呢
推
01/17 11:12, 3月前 , 11F
01/17 11:12, 11F
→
01/17 11:12, 3月前 , 12F
人在外面拉舊的給你看 我會做一個這樣的懶人包
01/17 11:12, 12F
實在太感謝您了，我回家慢慢看
推
01/17 11:12, 3月前 , 13F
五間很棒，不過需要慢慢汰弱留強
01/17 11:12, 13F
請問要怎麼判斷，怎麼操作呢?
→
01/17 11:15, 3月前 , 14F
就是繼承跟贈與的,這根本不用問好嗎,司馬昭之心欸
01/17 11:15, 14F
很抱歉，五間全部都是我和老婆省吃簡用存下來的 我到現在還得每個月給媽媽家用，父親過逝時，我直接放棄繼承，因為只有債務 ※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 11:59:31
推
01/17 11:55, 3月前 , 15F
不知道需不需要把每間的利率也貼出來 這樣其他人更好分析?
01/17 11:55, 15F
推
01/17 12:16, 3月前 , 16F
推個分享
01/17 12:16, 16F
推 hunt0413: 推實例分享 01/17 12:21
推
01/17 12:24, 3月前 , 17F
太多我沒細看 你直接說你總資產 總負債 年收跟股利跟房租
01/17 12:24, 17F
→
01/17 12:24, 3月前 , 18F
一年多少 這樣比較快
01/17 12:24, 18F
房子總共估值約：1600+1350+600+660+560=4770萬 股票總共約700萬 貸款總額：1000+100+100+300+30=1530萬 總資產約：4770+700-1530=3940萬 年收：我110萬，老婆50萬，股利25萬左右(剛買半年，沒仔細算) 房租年收120萬
→
01/17 12:30, 3月前 , 19F
家庭年收160,2小孩養到國中,沒繼承付孝親,淨資產4000
01/17 12:30, 19F
→
01/17 12:31, 3月前 , 20F
是我抱歉 沒繼承自己弄成這樣根本神級吧= =
01/17 12:31, 20F
我就是買共同基金>>獲利>>買房>>出租>>增貸>>買股>>買房>>出租>>增貸>>買股 這樣一路反覆操作，二十幾年才有這樣一點點成就 其實可以看得出來，我自己在增貸財務槓桿並沒有整理得很好 所以才會上來跟大家請教
推
01/17 12:34, 3月前 , 21F
s26大的圖很讚，晚點自己也來弄一張
01/17 12:34, 21F
推
01/17 12:43, 3月前 , 22F
可以詢問看看華南
01/17 12:43, 22F
非常感謝，我再來詢問看看 ※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:27:23
推
01/17 13:25, 3月前 , 23F
請問一下原PO說的23年是從第一間開始算嗎?
01/17 13:25, 23F
→
01/17 13:26, 3月前 , 24F
因為我也很想要有第二、三間 但是我的第一間很晚
01/17 13:26, 24F
→
01/17 13:27, 3月前 , 25F
不曉得有沒有機會QQ
01/17 13:27, 25F
不是耶，是指從我畢業出社會後開始算 我是22歲就開始還款、存款，到28歲才買第一間低總價房子的 其實以前我也不懂怎麼開槓桿，前三間是被情勢逼著買的 最近這七年才比較有概念，老實說也比較有空間能操作 不過累積的進度就比前十三年快一點(房價上漲+薪水上漲+槓桿操作) ※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:37:48
→
01/17 13:35, 3月前 , 26F
增貸B償還其他增貸就債務整合的概念, 看各貸款利率決定
01/17 13:35, 26F
→
01/17 13:37, 3月前 , 27F
你的問題本質就變成要不要用債務整合餘款加碼投資組合
01/17 13:37, 27F
經過昨天大家的回答後，應該確定就是找銀行轉增貸整合 應該問題就是簡化成，再買房，還是直接買ETF無腦放著了 ※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:42:30
還有 85 則推文
還有 18 段內文
→
01/17 21:30, 3月前 , 113F
銀行會看持續收入，淨資產(動+不動)、房屋位置、屋齡
01/17 21:30, 113F
→
01/17 21:31, 3月前 , 114F
、貸款人年齡、聯徵分數，所以你一開始A給的資料可能
01/17 21:31, 114F
→
01/17 21:31, 3月前 , 115F
就不夠(也可能銀行嚴)。換間銀行，把股市、存款、租
01/17 21:31, 115F
→
01/17 21:31, 3月前 , 116F
約、保單都完整給別的銀行評估讓A增貸出來還，如果在4
01/17 21:31, 116F
→
01/17 21:31, 3月前 , 117F
5y以下，有機會30年。
01/17 21:31, 117F
對，因為當時沒想那麼多…應該說也還不懂這些，所以就傻傻給這樣而已 我會再找其他業務再重新討論如何整合，是比較有利的，感謝
推
01/17 21:31, 3月前 , 118F
新房子大概就只能兩趴
01/17 21:31, 118F
對對對，而且有時說不定還低於2%，總價真的高，但租金卻很難跟得上
推
01/17 21:32, 3月前 , 119F
很厲害 給推
01/17 21:32, 119F
還是小嫩逼，努力學習中
→
01/17 21:35, 3月前 , 120F
第一段整合後，B應該就剩不到300的貸款，就可以處理B
01/17 21:35, 120F
→
01/17 21:35, 3月前 , 121F
增貸還掉E的第二段整合。
01/17 21:35, 121F
→
01/17 21:39, 3月前 , 122F
然後薪資+股票+CDE及淨資產+租金淨收入，以後會能夠貸
01/17 21:39, 122F
→
01/17 21:39, 3月前 , 123F
的更順
01/17 21:39, 123F
這一串討論這樣看下來，的確這樣操作會順很多，感謝
→
01/17 21:41, 3月前 , 124F
然後老房子除非有未來性，不然理論上收租投報要破3%，
01/17 21:41, 124F
→
01/17 21:41, 3月前 , 125F
不到可以處理掉最差的換現金處理掉AB其中一間貸款。
01/17 21:41, 125F
其實我也不知道什麼叫未來性，我就是買低總價的，出租 投報率其實都比市中心的還好耶 ※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/17/2024 21:54:59
→
01/17 22:15, 3月前 , 126F
未來性就是老屋附近是否可能有機會都更，或附近有什
01/17 22:15, 126F
→
01/17 22:15, 3月前 , 127F
麼重劃或重大建設，不然老屋要賺單坪增值差價有時比
01/17 22:15, 127F
→
01/17 22:15, 3月前 , 128F
較弱(常常賺的是通膨)，所以老屋正常投報有3%比較理想
01/17 22:15, 128F
那我買的地區應該全部都不可能都更了…哈哈哈~~~ 幸好投報率都還有3%以上啦
→
01/17 22:15, 3月前 , 129F
。如果沒有，可以換現金找更好的標的，但沒有更合適
01/17 22:15, 129F
→
01/17 22:15, 3月前 , 130F
的也不見得要找啦
01/17 22:15, 130F
→
01/17 22:23, 3月前 , 131F
至於“新北較新屋齡˙”的房子要有3%幾年前都有啦，
01/17 22:23, 131F
→
01/17 22:23, 3月前 , 132F
我手上在新北新莊重劃區的房子都有符合，但現在的市況
01/17 22:23, 132F
→
01/17 22:23, 3月前 , 133F
確實很難找了。
01/17 22:23, 133F
→
01/17 22:23, 3月前 , 134F
我前陣子在八里有斡旋但沒買到，要找到這種物件就是要
01/17 22:23, 134F
→
01/17 22:23, 3月前 , 135F
持續觀察區域釋出消息而已，沒買到也不用氣餒，你成績
01/17 22:23, 135F
→
01/17 22:23, 3月前 , 136F
已經很好了啦
01/17 22:23, 136F
三芝、八里、石門的全新屋房價的確比較「親民」 不過光通車過去就要來回三個多小時，實在不知道怎麼買得下手…哈哈 ※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/17/2024 23:07:13
推
01/17 23:42, 3月前 , 137F
其實問題就是這個貸款額不高金流卻這麼高
01/17 23:42, 137F
→
01/17 23:42, 3月前 , 138F
一個成功的轉增貸就能把死結打開了
01/17 23:42, 138F
→
01/17 23:43, 3月前 , 139F
就算全部用20年轉增貸一次, 金流也會降到8萬左右
01/17 23:43, 139F
→
01/17 23:43, 3月前 , 140F
不過貸款總額算錯, 應該是1830不是1530
01/17 23:43, 140F
→
01/17 23:44, 3月前 , 141F
1830全部轉20年應該會落在接近10萬
01/17 23:44, 141F
感謝您~~
推
01/18 10:44, 3月前 , 142F
我認識的學甲人全是有錢財商高的 原PO又讓我更根深蒂固這
01/18 10:44, 142F
→
01/18 10:44, 3月前 , 143F
個經驗想法了XD
01/18 10:44, 143F
偏偏我是窮的~~哈哈~~ ※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/18/2024 13:55:11
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