Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）

看板home-sale作者cake51640 (uuuu4ni)時間3月前 (2024/01/31 08:05)推噓11(11推 0噓 6→)

留言17則, 14人參與討論串4/9 (看更多)

各位安安剛好看到買預售屋的文章就在想最近也有去看要自住的房子他會說一個總價，不曉得這個是可以殺價的嗎之前有爬文說有些代銷會有個底價，賺多的他們按比例分，那自己蓋自己賣可以談嗎不曉得各位前輩都怎麼開口，直接開實價登錄的金額嗎感謝分享 ※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言： : 終於要來寫重點了 : 其實前面兩篇是楔子 : 也就是說跟Ceca一點關係都沒有 : 我描述的只是過去十年的現況 : 現況是什麼意思？ : 玫瑰是紅的紫羅蘭是藍的 : 他就是一個當時現況，過去歷史 : 但Ceca跟他的信眾還是可以對當時現況 : 唏哩嘩啦放一堆屁 : 說什麼老人啦，廢話啦，租房仔啦，代銷仔啦 : 就代表他們在房版樹立很久的威信 : 一夕被真正職業的戳破後惱羞成怒 : 也沒管你對或錯，先噴再說 : 其實要怎麼噴我沒意見 : 因為我也不是寫給那些人看的 : 那些人槓桿全開，多買多貸我是很樂意 : 最好是把老爸老媽祖產祖田都抵押去買房 : 再過陣子應該就有新聞可以看了 : 好，本文開始，先上圖 : https://imgur.com/fmbXuZU

: https://imgur.com/d0HAENq

: 這兩張圖是房地產稅賦修正的演變 : 增貸轉貸買房的先不說 : 早期沒有房地合一的時候房子多好賺 : 根本不是現在房板這些菜雞能想像 : 光是簽十張紅單 : 訂金的票期還沒兌現就換出去了 : 所得稅也沒啥人在報 : 不然就是戴帽子，但我不太想講戴帽子是什麼 : 有老前輩看得懂的就懂 : 跟現在再那邊東扣西扣比起來 : 以前才叫賺錢好嗎？菜比吧 : 舉個例子 : 淡水房子潛銷期600萬 : 訂金10%＝60萬買四間 : 簽約金240萬 : 正式開案的時候漲到650先賣一間獲利50 : 快蓋好的時候750賣一間獲利150 : 等成屋之後800賣一間獲利200萬 : 200+150+50＝400 : 也就是說600萬的房子我實際成本是200 : 那誰說我只能買四間？ : 那誰說我只能買淡水？ : 當年新富都27x40=1080 : 自備10%買個10間也才1080萬 : 用上面的方式可以賺多少？ : 所以像什麼Ceca操作什麼掛一掛四 : 在做久一點的面前根本是笑話 : 誰在跟你那邊增貸轉貸丟人現眼 : 也因為這樣不斷的棧棧嘎 : 中央終於開始動刀 : 奢侈稅前面講過了，因為濫殺太多無辜 : 所以到105年開始推房地合一 : 而到了房地合一1.0時 : 預售換約要併入年度所得 : 但因為沒有確實的申報查核 : 所以那時候大家也換得很開心 : 該報的要報一下，大家好來好去 : 真的放到成屋 : 第一年45% 第二年35% 第三年10% : 咦？第三年就變10% : 寬限期兩年就過關啦！ : 所以當時大家就是用寬限大法先撐兩年 : 兩年後10%當做給政府的香油錢 : 大家賺來賺去還是賺得好不開心 : ok，問題來了，房地合一2.0正式出爐 : 也就是房地合一2.0的出現 : 所有短期賺取暴利的門窗全部都被關上 : 我跟好幾個地產資深前輩聊過 : 資深的程度就是可以把我整個人買起來 : 再賣掉，再買回來，再賣掉 : 再買回來的那種資深前輩 : 問他房地合一有沒有解？ : 有，唯一解就是單一自用六年後出售 : 好了，扯這麼久 : 我要來戳破Ceca吹的重購退稅轉增貸法螺了 : 先強調一點，他發了起千篇文我沒看過 : 不是文人相輕，而是他的文筆很口語化 : 口語化到很粗淺，我很難看超過第二頁 : 但看他在房板被眾人擁簇 : 我前面也對他蠻尊重的 : 直到他開始屁什麼預售賺多少 : 重購退稅轉增貸賺多少 : 我才知道這傢伙沒戲唱了 : 好，下列才是重點 : 台灣房價會在這幾年急遽攀升 : 不外乎新冠疫情，中美貿易 : 貨運塞港，缺供缺料 : 2017~2018我們賣房子 : 還是沒像這幾年這麼好賣 : 尤其2019疫情很多人打退堂鼓 : 但也有很多少年房神這個時候進場 : 2019算是這十年最大漲幅的起漲點 : 2018江翠扣掉茂德案 : 江北好一點的建商均價50~55上下 : 2019我買51，誠如我所說當時疫情來 : 價格也沒有太大的上漲 : 但到了2020,2021全球劇變 : 台gg缺晶片，走到哪漲到哪 : 買房子變成顯學，房價一路飆升 : 但問題來了 : 新冠疫情導致缺工缺料 : 政府延後使照兩年 : 先不管這個法規現況如何 : 建商就是延遲交屋 : 也就是說2019~2020~2021年邁的預售屋 : 有很多到現在都還沒蓋好 : 再加上2023年7月1日 : 實施預售屋禁止轉讓... : 這裡有一個業內的人才知道的事情 : 其實預售屋禁轉早在2022年7/1講一次了 : 也就是2019 2020 2021 2022這四年 : 想跑的早就在2022年七月跑光了 : 2022買換約的 : 合約書也只有一次換約機會 : 也不能再換約了 : 到2023/7/1之後就是明定綁死不能換 : 也就是說，只有2023/7/1之前買 : 還沒有換約過的人可以換約 : https://imgur.com/scCEFfm

: 啊所以你們禁轉的賺錢賺在哪？ : 你就算只買一戶可以轉 : 你賣掉先扣仲介費3% : 再扣房地合一45%你賺多少？ : 2019買2024換出去先扣總價3% 再扣獲利45% : 就算扣除必要費用總仲介費的3%好了 : 你剩下多少？ : 請問2024年新案多少錢？ : 你跟得上嗎？ : 你賣掉舊的便宜的貌似有賺 : 結果扣完一輪之後你有本事買新的嗎？ : 所以2023/7/1之前你沒有買超過兩間 : 都不要說你賺，因為別人漲更多 : 還要扣除你中間成本，你跟我說賺？ : 你他媽根本笑死人 : https://imgur.com/scCEFfm

: 一樣的圖來講第二個問題 : 2023/7/1預售屋禁轉 : 啊就禁轉了，你賺個屁？ : 2023/7/2你買30，2024/1/1漲到40 : 你賣得掉嗎？ : 不要跟我講什麼簽私契那種笑話 : 你賣不掉就是賣不掉 : 所以2023/7/1買的預售，只要還沒成屋 : 都沒資格說賺錢 : https://imgur.com/iJnd0jx

: 前幾天有個朋友跟我說他買到850的7722 : 看到收盤到一千多他說他賺爛了 : 賺爛了你也要賣得掉啊 : 好，預售講完講成屋重購退稅 : https://imgur.com/scCEFfm

: 不要老是講雙北，我自己也講膩了 : 講我朋友買的台南真愛，師承李天鐸 : 當年買620好不開心，賺麻了賺麻了 : 2024最高點賣掉大賺460萬 : 未超過五年扣除35%獲利299萬 : 注意喔，這299萬沒有扣3%仲介費 : 也沒有扣當初買的契稅，賣的土增稅 : 更不用講當年的裝潢費用 : 扣一扣大概剩下兩百出頭吧 : 請問這樣賣下來 : 如果你當年不是買個三間五間 : 你跟我說你賺爛了？ : 你要不要拿頭去磨一下牆壁啊？ : 去看看十年前我們怎麼操作的好嗎？ : 我都說現在投資客是愛國者 : 房地合一稅繳了357億，真他媽用錢愛國 : https://imgur.com/qRPgHyP

: 但Ceca打腫臉充胖子 : 不想被課稅所以重購退稅 : 好，我就在舉個例子買同社區的大戶 : 剛好可以重購退稅 : 大間的1498萬，自備款剛好299 : ...... : ...... : ...... : 靠北勒，我他媽賺了460 : 扣了一堆成本可能不到四百 : 我他媽要再花299，還不含買房仲介費 : 還不含買房契稅，還不含裝潢費 : 才把前面扣掉的161補回來 : 620萬貸款八成=496本利22000 : 1498萬貸款八成1198本利52000 : 這樣一來一往叫賺嗎？ : https://imgur.com/cTFjrlz

: 跟十年前我們的操作模式比起來 : 根本瞎忙瞎bb一場 : 賺那一點點屑屑可以在這邊當山大王 : 根本電視笑話冠軍 : 好，接下來是增貸轉貸 : 我這房子好棒棒啊，帳面有賺啊！ : 可以再增貸再買啊！ : 好啊，你再增多少？200?300? : 你前面本利已經從兩萬多漲到五萬多了 : 你再增200~300 : 你月繳額變多少？我懶得算你們自己按按 : 增出來在去買房？ : 恭喜！恭喜！讚！ : 最近對保的朋友 : 應該會收到銀行跟國稅局的情書 : 我已經很多朋友要求拿存摺一頁一頁去解釋 : 你買房的訂金，工程款，是從哪裡來的 : 轉到親友在洗回來？讚！ : 盡量洗！盡量轉！ : 等到國稅局那邊好好解釋！ : 這沒什麼好危言聳聽的！ : 要這樣轉請盡量轉！我舉五肢贊成！ : 就是要有這種不怕死的傻大戶 : 我們這種低調仔才不會出事 : https://imgur.com/scCEFfm

: 這張圖很好用所以繼續拉回來用 : 我前面講的長期持有 : 就是單一自用六年以上，400萬內免稅 : 聽那個電視笑話冠軍 : 在那邊進進出出轉來轉去 : 請問進國稅局 : 那個笑話冠軍會幫你諮商嗎 : 請問被銀行叫去解釋 : 那個笑話冠軍會幫你證明嗎？ : 圖上的真愛持有六年獲利算500萬好了 : 單一自用400萬內免稅 : 100萬稅率10%=10萬 : 放六年大賺490萬 : 還不算其中出租的租金 : 轉貸出來去買00919 00878或是2330 : 搞不好早就把單一自用10%的稅打掉了 : 講到後面，仔細看每個人的發言 : 有些有經驗的，一看就知道操作超過十年 : 超過十年的可能比較保守，中間賺比較少 : 但一定不會死 : 這兩三年進來的，如果相對保守 : 或是資金不夠只能穩健操作的 : 也一定不會死 : 講白的當初我講代銷就是個原罪 : 自古文人相輕 : 尤其少年房神每個都自信十足 : 業者？ : 業者只是幫我們倒茶倒咖啡寫合約書的 : 不然就是什麼租屋仔 : 中古屋裝修仔，現金買房仔 : 老實說操作這種輿論... : 我還是想不出來對我有什麼影響 : 還有人說我是空軍...？ : A一下我ID好不好？ : 我是房板正多軍耶！ : 有需要就買，買買買 : 只要有能力就買 : 這些親衛隊要噴之前看一下好嗎 : 我尊重每個人的想法 : 但有些東西攤開來算一下 : 就知道房板真的騙仙仔很多 : 我話說完，誰贊成誰反對 : 歡迎挑戰 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.197.208 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706659524.A.C9F.html

推

chris0711

01/31 08:14, 3月前 , 1^F

01/31 08:14, 1^F

推

childeviler2

01/31 08:14, 3月前 , 2^F

01/31 08:14, 2^F

我之前去他也是說不給議，所以在想說不曉得是不是真的

→

childeviler2

01/31 08:14, 3月前 , 3^F