[心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
看板home-sale作者NovaShin (有病去看醫生不要看我)時間3月前 (2024/01/31 02:31)推噓99(127推 28噓 279→)留言434則, 114人參與討論串1/9 (看更多)
終於要來寫重點了
其實前面兩篇是楔子
也就是說跟Ceca一點關係都沒有
我描述的只是過去十年的現況
現況是什麼意思？
玫瑰是紅的 紫羅蘭是藍的
他就是一個當時現況，過去歷史
但Ceca跟他的信眾還是可以對當時現況
唏哩嘩啦放一堆屁
說什麼老人啦，廢話啦，租房仔啦，代銷仔啦
就代表他們在房版樹立很久的威信
一夕被真正職業的戳破後惱羞成怒
也沒管你對或錯，先噴再說
其實要怎麼噴我沒意見
因為我也不是寫給那些人看的
那些人槓桿全開，多買多貸我是很樂意
最好是把老爸老媽祖產祖田都抵押去買房
再過陣子應該就有新聞可以看了
好，本文開始，先上圖
https://imgur.com/fmbXuZU
這兩張圖是房地產稅賦修正的演變
增貸轉貸買房的先不說
早期沒有房地合一的時候房子多好賺
根本不是現在房板這些菜雞能想像
光是簽十張紅單
訂金的票期還沒兌現就換出去了
所得稅也沒啥人在報
不然就是戴帽子，但我不太想講戴帽子是什麼
有老前輩看得懂的就懂
跟現在再那邊東扣西扣比起來
以前才叫賺錢好嗎？菜比吧
舉個例子
淡水房子潛銷期600萬
訂金10%＝60萬買四間
簽約金240萬
正式開案的時候漲到650先賣一間 獲利50
快蓋好的時候750賣一間 獲利150
等成屋之後800賣一間 獲利200萬
200+150+50＝400
也就是說600萬的房子我實際成本是200
那誰說我只能買四間？
那誰說我只能買淡水？
當年新富都27x40=1080
自備10%買個10間也才1080萬
用上面的方式可以賺多少？
所以像什麼Ceca操作什麼掛一掛四
在做久一點的面前根本是笑話
誰在跟你那邊增貸轉貸 丟人現眼
也因為這樣不斷的棧棧嘎
中央終於開始動刀
奢侈稅前面講過了，因為濫殺太多無辜
所以到105年開始推房地合一
而到了房地合一1.0時
預售換約要併入年度所得
但因為沒有確實的申報查核
所以那時候大家也換得很開心
該報的要報一下，大家好來好去
真的放到成屋
第一年45% 第二年35% 第三年10%
咦？第三年就變10%
寬限期兩年就過關啦！
所以當時大家就是用寬限大法先撐兩年
兩年後10%當做給政府的香油錢
大家賺來賺去還是賺得好不開心
ok，問題來了，房地合一2.0正式出爐
也就是房地合一2.0的出現
所有短期賺取暴利的門窗全部都被關上
我跟好幾個地產資深前輩聊過
資深的程度就是可以把我整個人買起來
再賣掉，再買回來，再賣掉
再買回來的那種資深前輩
問他房地合一有沒有解？
有，唯一解就是單一自用六年後出售
好了，扯這麼久
我要來戳破Ceca吹的重購退稅轉增貸法螺了
先強調一點，他發了起千篇文我沒看過
不是文人相輕，而是他的文筆很口語化
口語化到很粗淺，我很難看超過第二頁
但看他在房板被眾人擁簇
我前面也對他蠻尊重的
直到他開始屁什麼預售賺多少
重購退稅轉增貸賺多少
我才知道這傢伙沒戲唱了
好，下列才是重點
台灣房價會在這幾年急遽攀升
不外乎新冠疫情，中美貿易
貨運塞港，缺供缺料
2017~2018我們賣房子
還是沒像這幾年這麼好賣
尤其2019疫情很多人打退堂鼓
但也有很多少年房神這個時候進場
2019算是這十年最大漲幅的起漲點
2018江翠扣掉茂德案
江北好一點的建商均價50~55上下
2019我買51，誠如我所說當時疫情來
價格也沒有太大的上漲
但到了2020,2021全球劇變
台gg缺晶片，走到哪漲到哪
買房子變成顯學，房價一路飆升
但問題來了
新冠疫情導致缺工缺料
政府延後使照兩年
先不管這個法規現況如何
建商就是延遲交屋
也就是說2019~2020~2021年邁的預售屋
有很多到現在都還沒蓋好
再加上2023年7月1日
實施預售屋禁止轉讓...
這裡有一個業內的人才知道的事情
其實預售屋禁轉早在2022年7/1講一次了
也就是2019 2020 2021 2022這四年
想跑的早就在2022年七月跑光了
2022買換約的
合約書也只有一次換約機會
也不能再換約了
到2023/7/1之後就是明定綁死不能換
也就是說，只有2023/7/1之前買
還沒有換約過的人可以換約
https://imgur.com/scCEFfm
啊所以你們禁轉的賺錢賺在哪？
你就算只買一戶可以轉
你賣掉先扣仲介費3%
再扣房地合一45%你賺多少？
2019買2024換出去先扣總價3% 再扣獲利45%
就算扣除必要費用總仲介費的3%好了
你剩下多少？
請問2024年新案多少錢？
你跟得上嗎？
你賣掉舊的便宜的貌似有賺
結果扣完一輪之後你有本事買新的嗎？
所以2023/7/1之前你沒有買超過兩間
都不要說你賺，因為別人漲更多
還要扣除你中間成本，你跟我說賺？
你他媽根本笑死人
https://imgur.com/scCEFfm
一樣的圖來講第二個問題
2023/7/1預售屋禁轉
啊就禁轉了，你賺個屁？
2023/7/2你買30，2024/1/1漲到40
你賣得掉嗎？
不要跟我講什麼簽私契那種笑話
你賣不掉就是賣不掉
所以2023/7/1買的預售，只要還沒成屋
都 沒 資 格 說 賺 錢
https://imgur.com/iJnd0jx
前幾天有個朋友跟我說他買到850的7722
看到收盤到一千多他說他賺爛了
賺爛了你也要賣得掉啊
好，預售講完講成屋重購退稅
https://imgur.com/scCEFfm
不要老是講雙北，我自己也講膩了
講我朋友買的台南真愛，師承李天鐸
當年買620好不開心，賺麻了賺麻了
2024最高點賣掉大賺460萬
未超過五年扣除35%獲利299萬
注意喔，這299萬沒有扣3%仲介費
也沒有扣當初買的契稅，賣的土增稅
更不用講當年的裝潢費用
扣一扣大概剩下兩百出頭吧
請問這樣賣下來
如果你當年不是買個三間五間
你跟我說你賺爛了？
你要不要拿頭去磨一下牆壁啊？
去看看十年前我們怎麼操作的好嗎？
我都說現在投資客是愛國者
房地合一稅繳了357億，真他媽用錢愛國
https://imgur.com/qRPgHyP
但Ceca打腫臉充胖子
不想被課稅所以重購退稅
好，我就在舉個例子買同社區的大戶
剛好可以重購退稅
大間的1498萬，自備款剛好299
......
......
......
靠北勒，我他媽賺了460
扣了一堆成本可能不到四百
我他媽要再花299，還不含買房仲介費
還不含買房契稅，還不含裝潢費
才把前面扣掉的161補回來
620萬貸款八成=496本利22000
1498萬貸款八成1198本利52000
這樣一來一往叫賺嗎？
https://imgur.com/cTFjrlz
跟十年前我們的操作模式比起來
根本瞎忙瞎bb一場
賺那一點點屑屑可以在這邊當山大王
根本電視笑話冠軍
好，接下來是增貸轉貸
我這房子好棒棒啊，帳面有賺啊！
可以再增貸再買啊！
好啊，你再增多少？200?300?
你前面本利已經從兩萬多漲到五萬多了
你再增200~300
你月繳額變多少？我懶得算你們自己按按
增出來在去買房？
恭喜！恭喜！讚！
最近對保的朋友
應該會收到銀行跟國稅局的情書
我已經很多朋友要求拿存摺一頁一頁去解釋
你買房的訂金，工程款，是從哪裡來的
轉到親友在洗回來？讚！
盡量洗！盡量轉！
等到國稅局那邊好好解釋！
這沒什麼好危言聳聽的！
要這樣轉請盡量轉！我舉五肢贊成！
就是要有這種不怕死的傻大戶
我們這種低調仔才不會出事
https://imgur.com/scCEFfm
這張圖很好用所以繼續拉回來用
我前面講的長期持有
就是單一自用六年以上，400萬內免稅
聽那個電視笑話冠軍
在那邊進進出出轉來轉去
請問進國稅局
那個笑話冠軍會幫你諮商嗎
請問被銀行叫去解釋
那個笑話冠軍會幫你證明嗎？
圖上的真愛持有六年獲利算500萬好了
單一自用400萬內免稅
100萬稅率10%=10萬
放六年大賺490萬
還不算其中出租的租金
轉貸出來去買00919 00878或是2330
搞不好早就把單一自用10%的稅打掉了
講到後面，仔細看每個人的發言
有些有經驗的，一看就知道操作超過十年
超過十年的可能比較保守，中間賺比較少
但一定不會死
這兩三年進來的，如果相對保守
或是資金不夠只能穩健操作的
也一定不會死
講白的當初我講代銷就是個原罪
自古文人相輕
尤其少年房神每個都自信十足
業者？
業者只是幫我們倒茶倒咖啡寫合約書的
不然就是什麼租屋仔
中古屋裝修仔，現金買房仔
老實說操作這種輿論...
我還是想不出來對我有什麼影響
還有人說我是空軍...？
A一下我ID好不好？
我是房板正多軍耶！
有需要就買，買買買
只要有能力就買
這些親衛隊要噴之前看一下好嗎
我尊重每個人的想法
但有些東西攤開來算一下
就知道 房板真的騙仙仔很多
我話說完，誰贊成誰反對
歡迎挑戰
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.103.170 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706639485.A.C25.html
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那也要真的賺啊
那個電視笑話冠軍說增貸
1:增貸的錢是要還的
2:增貸再去買房的錢
也會有貸款也是要還的
上面算式都還沒算到增貸後的貸款
以及增貸後買下一間房的貸款喔
算下去確定還是賺嗎？你要確定喔
補充一下
賺的方式很多呀
去插現場個案，去當介紹掮客
去講某個區域好棒棒
去某個區域建案收介紹費
然後上各大板巡邏，看到有人說房地產不好
就叫群組的親衛隊來圍毆你
都比在增貸轉貸胡搞瞎搞來的好賺多了
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正確，政府早就把買房套利的門關起來了
還在那邊賺，正港低能
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有呀，林口陳恩典，江北江北編
這幾個都靠介紹費在賺的
https://imgur.com/z7Xjglp
那個江北編還在網路上攻擊對手被告
這些人為了錢 很好笑啦
當初去潤x還被掃出來
上網攻擊潤x還被代銷員工洗板攻擊
錢啊～錢啊～多麼醜陋的事情都幹得出來
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讚！拋磚果然引到玉
我有幾個朋友也是收租
現在升息＋管理費
很多投報已經都快<2%
房地產變成貸款用抵押品
這是最正確的操作方式
房板還是需要這些隱形大大多發文
才不會被一些騙仙仔劣幣逐良幣
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所以我一直推單一自用六年以上
這是最穩定安全的房地產投資法
C跟他的信眾就開始噴什麼
現金買房啦，買公寓啦，租屋仔啦
懶覺長度15公分寬度4.5公分啦
真的是很沒程度的國小攻擊法
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這些轉來轉去的傻狍子
都不知道中華民國國稅局有多可怕
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也可
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good idea
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還有 367 則推文
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其實這幾篇最大的樂趣
就是觀察到那些不贊成你的人
他的知識跟本職學能不足
但他心生不滿又不知道怎麼辦
就會開始用他的生活習慣跟環境
所學習到的攻訐詞句來攻擊人
講白的可以觀察一個人的素質
身為一個社會觀察家來說
可以藉此學習到很多
跟各行各業的人溝通的方式
這兩天下來收穫非常大
※ 編輯: NovaShin (114.36.103.170 臺灣), 01/31/2024 20:20:49
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哈 是套多少？
擋人財路如殺人父母這句話真的很有感覺
再問你一次 你 套 多 少 ？ 哈哈
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