Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"

看板home-sale作者 (溫一壺月光作酒)時間1年前 (2023/04/10 13:34), 1年前編輯推噓24(24推 0噓 106→)
留言130則, 14人參與, 1年前最新討論串4/10 (看更多)
※ 引述《dapu5566 (平價鐵板燒)》之銘言： : 他講的對不對姑且不論 : 清流君算很有料了。他的論點就是foreign-inv板最常見的流派，指數投資 : 但跟哆啦王 綠角比較不一樣的是 : 他額外鼓吹高槓桿（生命週期投資）、因子投資 : 就很典型的指數投資派啦。 : 說他騙流量不至於，但他確實愛下聳動標題 : 他的算法算出來確實也是股 >房沒錯， : 其實，看大盤報酬就知道指數投資報酬>買房報酬，這即使是房板也不能否認 笑噴, 你會不會太自以為啊XDDDDD 確實, 指數投資報酬不錯, 穩穩操作, 贏過很多主動投資人 在小摩2015年統計的各種不同資產策略的20年投報, SP500指數投資可以排第二名 而第一名, 就是不動產REITs, 年化投報領先SP500指數2.7% https://i.imgur.com/Ey5ubaF.png
: 但買房優勢就在開槓桿容易、可以增貸，高報酬是用高槓桿換來的。所以本來就是各 : 有利弊。 : 總之滿推這個YT的 台灣唯一因子投資跟life cycle 印象中只有他 -- 願歲月靜好，現世安穩 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681104852.A.A61.html ※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 04/10/2023 13:36:00
推
04/10 13:57, 1年前 , 1F
謝謝! REITs 的數據的確不錯
04/10 13:57, 1F
→
04/10 13:58, 1年前 , 2F
mfs.com 也有一篇統計到 2022年的各資產類別平均年化報酬率
04/10 13:58, 2F
推
04/10 13:59, 1年前 , 3F
清流君另一個有問題的地方是，即便數據跟他算的一樣，也
04/10 13:59, 3F
→
04/10 13:59, 1年前 , 4F
不能說買房必定賠錢，只能說股票報酬率比較高。
04/10 13:59, 4F
→
04/10 14:00, 1年前 , 5F
但是長期投資還要看波動性，如房地產波動性低於股票。
04/10 14:00, 5F
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04/10 14:00, 1年前 , 6F
而清流君自己也說過股債要平衡，那不就自打臉
04/10 14:00, 6F
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04/10 14:12, 1年前 , 7F
REITs主要是商業不動產, 我覺得這不能代表房市整體
04/10 14:12, 7F
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04/10 14:13, 1年前 , 8F
REITs並非主要是商用 REITs甚麼都有
04/10 14:13, 8F
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04/10 14:13, 1年前 , 9F
O就是住宅型REITs 主要收租金
04/10 14:13, 9F
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04/10 14:15, 1年前 , 10F
甚至有專做基地台的REITs
04/10 14:15, 10F
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04/10 14:17, 1年前 , 11F
而且為什麼商業不動產不能代表房市?
04/10 14:17, 11F
推
04/10 14:17, 1年前 , 12F
o 是零售性吧
04/10 14:17, 12F
→
04/10 14:18, 1年前 , 13F
eqr, invh是商用不動產中的中多戶
04/10 14:18, 13F
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04/10 14:19, 1年前 , 14F
規模問題, 商用不動產扺押貸款佔不動產抵押貸款的比重
04/10 14:19, 14F
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04/10 14:19, 1年前 , 15F
沒這麼高
04/10 14:19, 15F
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04/10 14:21, 1年前 , 16F
O我記錯了
04/10 14:21, 16F
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04/10 14:21, 1年前 , 17F
就像最近一堆在喊CMBS會出問題, 而不是喊美國房地產會
04/10 14:21, 17F
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04/10 14:21, 1年前 , 18F
出問題
04/10 14:21, 18F
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04/10 14:21, 1年前 , 19F
但他這邊是講reits 不是只有商用
04/10 14:21, 19F
→
04/10 14:22, 1年前 , 20F
整體REITs應該更能完整反映房市整體
04/10 14:22, 20F
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04/10 14:22, 1年前 , 21F
我個人感覺啦, 我覺得商用不動產是相對小眾的市場, 很
04/10 14:22, 21F
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04/10 14:22, 1年前 , 22F
難去代表比較大的整體
04/10 14:22, 22F
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04/10 14:22, 1年前 , 23F
但REITs也不是只有商用不動產
04/10 14:22, 23F
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04/10 14:24, 1年前 , 24F
住宅數理論上比較多 但住宅很多應該不是投資目的
04/10 14:24, 24F
→
04/10 14:24, 1年前 , 25F
雖然這些住宅因為高槓桿 可能莫名其妙賺很多 甚至比商用多
04/10 14:24, 25F
推
04/10 14:25, 1年前 , 26F
我沒搞錯的話, (A)MBS才是含一般房屋的扺押貸款
04/10 14:25, 26F
→
04/10 14:26, 1年前 , 27F
RMBS是專指住宅的 MBS的話就沒分 但住宅比較多
04/10 14:26, 27F
推
04/10 14:32, 1年前 , 28F
04/10 14:32, 28F
→
04/10 14:34, 1年前 , 29F
我剛剛查barclays的統計, RMBS佔債券總額的11%, CMBS只有1%
04/10 14:34, 29F
→
04/10 14:35, 1年前 , 30F
但可以想見, RMBS裡面很多是非投資性的自住房貸
04/10 14:35, 30F
推
04/10 14:39, 1年前 , 31F
不知道有沒有VNQ和VTI更長時間比較
04/10 14:39, 31F
推
04/10 14:40, 1年前 , 32F
S&P裡面就包含了MBS，裡面其實環環相扣。
04/10 14:40, 32F
→
04/10 14:43, 1年前 , 33F
SP500不會有MBS, MBS是債券 SP500是全美500大公司
04/10 14:43, 33F
→
04/10 14:44, 1年前 , 34F
SP500有房地產公司 但最大的一間只佔0.2%
04/10 14:44, 34F
推
04/10 14:58, 1年前 , 35F
如上圖, 有包含一般住宅的是residential, 其中大部分
04/10 14:58, 35F
→
04/10 14:58, 1年前 , 36F
應該還是多戶型的商用不動產, 少部分是自住的 single
04/10 14:58, 36F
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04/10 14:58, 1年前 , 37F
family rental. Nareit的數據, single family佔整體RE
04/10 14:58, 37F
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04/10 14:58, 1年前 , 38F
ITs的比重是2.6%
04/10 14:58, 38F
推
04/10 14:59, 1年前 , 39F
長知識了!
04/10 14:59, 39F
還有 51 則推文
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04/10 23:51, 1年前 , 91F
然後reits就是大盤中的一種類股，有些期間贏有些期間輸
04/10 23:51, 91F
→
04/10 23:52, 1年前 , 92F
reits中當然也有住宅，但住宅的比例很低。而且還是偏重於
04/10 23:52, 92F
→
04/10 23:52, 1年前 , 93F
那種旅館式的住宅佔比較多。
04/10 23:52, 93F
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04/11 00:17, 1年前 , 94F
你可以看住宅價格和reits報酬
04/11 00:17, 94F
→
04/11 00:17, 1年前 , 95F
是差很多的。
04/11 00:17, 95F
→
04/11 00:18, 1年前 , 96F
reits 20年的年化10%， 住宅價格上漲年化才3.7%
04/11 00:18, 96F
→
04/11 07:35, 1年前 , 97F
本來應該比較的，就是房價+房租+槓桿，而不是無槓桿的純房
04/11 07:35, 97F
→
04/11 07:35, 1年前 , 98F
價
04/11 07:35, 98F
→
04/11 07:39, 1年前 , 99F
中位數房價漲3%，對於處於貸款不同階段的人來說，漲幅都要
04/11 07:39, 99F
→
04/11 07:39, 1年前 , 100F
乘上目前的槓桿，譬如我只付了一半，那這3對我來說就是6%
04/11 07:39, 100F
→
04/11 07:41, 1年前 , 101F
所以用reits比較反而才是合理的
04/11 07:41, 101F
→
04/11 08:45, 1年前 , 102F
原影片明明就把房租和槓桿放進去比了啊。
04/11 08:45, 102F
→
04/11 08:46, 1年前 , 103F
reits是好工具，但就是跟實際住宅差距很大啊，不然你會拿
04/11 08:46, 103F
→
04/11 08:46, 1年前 , 104F
台灣上市的Reits來代表台灣住房報酬嗎？
04/11 08:46, 104F
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04/11 08:47, 1年前 , 105F
兩者會有正相關，但reits的涵蓋房地產範圍實在太小。
04/11 08:47, 105F
→
04/11 08:51, 1年前 , 106F
而且reits是有專門的人經營，這跟一般人買房也不一樣。
04/11 08:51, 106F
→
04/11 09:46, 1年前 , 107F
ffaarr 他影片有兩段 第一段是只有用房價差2000->3200
04/11 09:46, 107F
→
04/11 09:47, 1年前 , 108F
算年化4.8%, 第二段才有詳細計算貸款跟房租
04/11 09:47, 108F
→
04/11 09:47, 1年前 , 109F
我的意思就是說 你要講投資勝負 也應該用把房地產當投資的
04/11 09:47, 109F
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04/11 09:48, 1年前 , 110F
角度 而不是拿一般人的角度
04/11 09:48, 110F
→
04/11 09:48, 1年前 , 111F
一般人當然很多是不在意投資報酬 甚至有存錢一次付清不想
04/11 09:48, 111F
→
04/11 09:48, 1年前 , 112F
被賺利息的
04/11 09:48, 112F
→
04/11 09:49, 1年前 , 113F
補充 應該說他的影片有兩段比較房產報酬 第一段用10年房價
04/11 09:49, 113F
→
04/11 09:50, 1年前 , 114F
差2000->3200, 算出年化4.8%(1.048^10 =1.59)
04/11 09:50, 114F
→
04/11 09:54, 1年前 , 115F
另外, JPMorgan這張圖的房價3.7%, 用的是中位數房價指數
04/11 09:54, 115F
→
04/11 09:54, 1年前 , 116F
這個就是不含槓桿3.7% 看這個不對
04/11 09:54, 116F
→
04/11 09:56, 1年前 , 117F
真的投資房地產的人 操作上應該是接近reits這樣
04/11 09:56, 117F
→
04/11 10:50, 1年前 , 118F
直接看這個當然不對，這個3.7%是類似4.9%的數字。
04/11 10:50, 118F
→
04/11 10:51, 1年前 , 119F
但拿reits也不對，那就是商用不動產為主，然後有專業操作
04/11 10:51, 119F
→
04/11 10:51, 1年前 , 120F
一般人哪能像reits那樣買下好幾整棟房子來管理…
04/11 10:51, 120F
→
04/11 10:52, 1年前 , 121F
4.8%只是接下來考量槓桿之後的素材數字，不是最後輸贏。
04/11 10:52, 121F
→
04/11 13:25, 1年前 , 122F
其實2000->3200 考慮槓桿跟設算租金就年化10%了
04/11 13:25, 122F
→
04/11 13:25, 1年前 , 123F
還不用提再槓桿
04/11 13:25, 123F
→
04/11 13:25, 1年前 , 124F
我上面有算過
04/11 13:25, 124F
→
04/11 13:26, 1年前 , 125F
10年2000->3200, 20年貸款8成利率2%的情況, 不考慮任何租金
04/11 13:26, 125F
→
04/11 13:27, 1年前 , 126F
04/11 13:27, 126F
→
04/11 13:27, 1年前 , 127F
設算租金兩萬的話就破10%
04/11 13:27, 127F
→
04/11 15:17, 1年前 , 128F
還要算其他持有成本吧。
04/11 15:17, 128F
推
04/13 10:13, 1年前 , 129F
確實不認同拿REITs來比一般住房市場表現，這很容易
04/13 10:13, 129F
→
04/13 10:13, 1年前 , 130F
看出來差別，看看過去表現差異就知道了
04/13 10:13, 130F
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