Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"

看板home-sale作者kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)時間1年前 (2023/04/10 17:21)推噓19(19推 0噓 62→)

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數學觀念良好的英才 2012 2000萬房貸款1600 20年房貸頭期400 利率算固定2% 現在3200 算到2022年 10年房貸本利和 809.4萬總支出1209.4萬還有房貸扣除額30萬基本上全部用掉租金略高於利息 2.5% 所以利息+持有稅租金+扣除額只需要算本金本金400+800=1200萬均化投入成本 400+800/2*10萬 =400+400=800 價差1200萬為獲利估計算800變成2000萬 2000/800=2.5倍年化投報約9.6% 大概是這樣然後投入股票加權指數投保12.4% 我是完全不想點進去看應該是含股息算法一樣（年化投入資金） 400*3.2185*2- 年化租金（2000+3200）/2*2.5%*10年 2574-650=1924 （有少算租金減少的機會成本）再來必備條件10年不搬家 2000 VS 1924 右邊還有搬家的不確定成本還有股息稅金基本上平常投報沒贏過大盤的就是買房就對了租屋存股仔要贏買房就是只能租廉價房然後越破越好最好是房東什麼都不修那種但是住十年身體爛光光也剛好而已 ※ 引述《imwich (尾鰭是我)》之銘言： : 因為最近剛買房所以友人就貼了這個影片給我 : 但綜合我短時間內所學我真的看不太懂 : 或者說跟我看到的有所牴觸 : 如影片開頭，以下「」引用影片原文 : 「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅， : 到了2022年...會變到3200萬， : 這個報酬率看起來不錯是吧? : 但年化報酬"僅僅只有4.8%"」 : ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅 : 「相比之下同期間 : 台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%， : 所以在台灣投資房地產的報酬， : 其實沒有想像的這麼好。」 : 因為 4.8% < 12.4% 所以結論是 : 投資房地產沒有這麼好 : 但疑惑的是這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬) : 等於你只用了600萬就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年) : 但要丟股市你600萬就只能是600萬能買多少股就是多少股 : 當然除非你融資但這樣很怪。 : 以這樣的邏輯下怎麼可以用只用%數 : 而忽略了你花600拿到2000 : 就來講報酬沒這麼好呢? : 再來是以投資為前提 : 都先不管版上常提的轉貸增貸操作 : 幹嘛買兩千萬的房 : 還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢) : 再來是整個影片的重點比較片段 : 他說他大放水，假設 : 每月66,667元房租買股 : VS : 買2000萬的房子 : 跑他的回測誰更加有利? : 根據結果淨資產累積 : 你將在第26年贏過買房的人 : 期初600萬+每年投入 : 30年後資產破六千萬 : 40年後資產破億 : 這段應該是表示紀律很重要 : 每月租六萬六以內持續30年 : 不知道有多少人能做到就是了.. : 最後整理兩個 : 影片中說的兩點跟房版不一樣的論點 : 1.財務決策寄託在房價會像過去那樣 : 不切實際飆漲的人非常低能 : 2.買房年化報酬算出來可以快到20% : 是哪個天才想出來的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.37.144.99 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681118507.A.919.html ※ 編輯: kusomanfcu (114.37.144.99 臺灣), 04/10/2023 17:22:59 ※ 編輯: kusomanfcu (114.37.144.99 臺灣), 04/10/2023 17:24:11 ※ 編輯: kusomanfcu (114.37.144.99 臺灣), 04/10/2023 17:27:11 ※ 編輯: kusomanfcu (27.53.241.23 臺灣), 04/10/2023 17:28:50 ※ 編輯: kusomanfcu (27.53.241.23 臺灣), 04/10/2023 17:31:56

推

sspider0829

04/10 17:36, 1年前 , 1^F

04/10 17:36, 1^F

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