Re: [閒聊] 國際超級房仲評估未來房市

看板home-sale作者gainsborough (風塵)時間1年前 (2022/07/11 06:37)推噓8(11推 3噓 71→)

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※ 引述《zesonpso (幹正義的孩子王)》之銘言 : 度過了一個週末看到這篇文滿有趣來回文一下 : 先說 : 我有點進去看且看完了 : 我直接說重點就好了 : 1. : 他既然如此預估且好似有會員？(這部分我沒辦法證明) : 但是他有很多鐵粉就當作是會員好了 : 我建議他可以學一下哲安基金 : 他以身作則在台灣房市高點把自己家賣掉(有爸爸媽媽的吧) : 或者他自己說的2020年勸大家買房那他自己買的該賣了吧？ : 以身作則把酸民的臉打到腫起來 : 不然就變成另外一個台灣先生 : 自從哲哲當一個帶把真男人後，我對他刮目相看把房市拿來跟股市對比是蠻奇怪的也許景氣上是有關聯，但房市買賣有高額的稅金也不想股市多空都有金融工具來操作，要一個看空房市的人來做空房市，我其實也想知道除了hold住不進場等未來逢低承接之外還有其他方式嗎？做空建築股？在台灣這種空軍沒人權的地方還是算了...... 如果是賣掉自住房以後再買這種幹話就不用說了過程中一堆稅金代書費行政費還要找房子租屋搬家什麼的成本量化起來非常恐怖 : 2. : QE是一個事實 : 但是從08年開始QE到現在22年 : 發錢 > 收錢 > 還沒收完 >發錢 >準備收錢 : 事實就是有形的資產持續通膨 : 我在幾年前就說過，現在一千萬十年後的一千萬是多少？ : 你家外面阿桑賣的乾麵從早期25元(我記憶以來最便宜) : 到現在一碗45元，也沒聽到麵粉降價所以麵攤也跟著降價阿 : 因為還有其他不會回去的成本阿這部分是真的但食物是民生必須消耗品，一碗麵吃了就沒了，房子並不是，中古屋也是可以買賣所以你這個對照方式我個人不是很認同，我比較認同超級歪某部影片的說法，在上世紀英國柴契爾夫人帶頭下，世界各國政府以及央行的政策導致了房地產的投資屬性大幅成長，變成一種金融商品才是房價高漲(遠超薪資跟物價漲幅)以及回不去的主要原因 : 3. : 一個生活案例 : 上週日我去買臭豆腐，那家臭豆腐很好吃很屌(離題了) : 它的價格始終如一大盒的五十元，到現在還在五十元 : 我就問阿桑，你都沒漲價要賺甚麼，阿桑說他沒漲但是少半塊 : 不過可能撐不了，因為塑膠袋漲價之前買900，現在要1800了(阿桑單位如何不清楚) : 阿你覺得塑膠跌回去，塑膠廠商會把塑膠袋降回900賣嗎？還是上述的觀點，我不認同房地產可以跟這種生活基本物資放在同一個層面上來類比 : 4. : 他整個影片說到一個重點就是租金 : 租金勢必會上漲，但是上漲後會對房價形成一個保護 : 要知道股票不一定抱得住 : 但是房價大部分人抱得住 : 這是一種人性 : 當租金上漲後會為房價形成護城河 : 只要不是遇到缺錢基本上放久必勝 : 他跟股票不一樣，公司會有一個20年大限考核甚至消失 : 但是土地房子是有形的資產不會隨時間消滅(頂多翻修) : 結論 : 房價會修正如我之前文章說的 : 當下跌時候你也不敢買阿 : 等到回漲後又說看看 : 等到漲過前高後拼命追著買XD : 我們說高雄就好了 : 疫情開始時候半年內我買三間 : 當時候版上很多人笑我(有文章自己爬) : 當時市區我買21(北高)榮總天祥一路那 : 現在已經成交33了 : 那假設房價修正你覺得會回去21嗎？ : 假設回去好了，身為長期持有房東他修正回去需要多久？ : 這段期間我所賺的租金都賺到笑呵呵了 : 以上是房東 : 以下是房客 : 身為一個房客我看空房市 : 目前帶著家人租屋一個月2.5萬(30坪)+車位2.5K=27.5K : 等了三年房市的確有降價爽，但是跌幅從33打個85折變成28萬 : 一坪省了6.5萬，我預計購買的是30坪房子，省了150萬爽 : 但是我繳了99萬的租金(含車位) : 150萬-99萬=51萬 (確實當此案例房市回檔你賺了51萬) 恭喜 : 但是你必須先肯定他回檔15%以上，如果沒有回檔以上的%，你就打平甚至賠錢 : 那如果上漲呢？這不需要我多說了吧 : 如我以前的文所說(自己去翻吧) : 拿出一張紙一枝筆 : 自己把所有的一切透過數字寫出來房子抱得住我想更多是因為我上面有提到的那些賣房成本跟狀況吧，而且多數人只有一棟自住房，而賣房子跟賣股票是完全不一樣的概念，市場上10個股民可能不一定有1個是借錢來買買股票，但10個買房子的起碼有9個都要借錢，光這些點就會造成資產處理的思考邏輯完全不一樣了而你上面那個簡單的算法其實蘊含極大的陷阱，那是完全沒考慮借貸這個大前提下算出來的數字，只要算上房貸就完全不一樣，假設今天貸款償還年限30年借800萬，年利率1.8%，三年下來的成本在利息上就大概是35-40萬，你可能是大戶所以不用考慮這個，但我相信絕大多數的人都需要在你上面的簡易計算公式裡面再加上借貸成本如果要更複雜但更貼近實際狀況的還要算上頭期款以及租房更多餘裕的每月現金流可以帶來的投資回報率等等，不過沒必要就是了，我反正也只是想反駁你上面的計算方式得到的錯誤成本而已 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.126.84.213 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1657492639.A.E13.html ※ 編輯: gainsborough (59.126.84.213 臺灣), 07/11/2022 06:42:05 ※ 編輯: gainsborough (59.126.84.213 臺灣), 07/11/2022 06:48:09

推

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