[閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？

看板home-sale作者 (鐵劍5566)時間1月前 (2024/03/28 02:21), 編輯推噓37(42推 5噓 88→)
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https://www.youtube.com/watch?v=UPvgZCabBiY&t=278s
最近Youtube有跳出一個叫做張邁可的，有說到自以為買房租給別人讓租客幫自己繳租金， 結果其實投報率超差。他舉一個例子， 他一個朋友要買一間1500萬元的房，房仲說租金行情大概2萬5，買來租給房客可以讓房客 幫他繳房貸，30年後就有一間房了。房仲說1500萬元的房子，自 備兩成大概要先拿300萬出來當頭期款，貸款1200萬，分30年，利率年息2.06%，每 月要還貸款45000元。扣除租金25000元，等於每月只要還款20000元可以當成存錢，以 後房子就是自己的。 然後他就自己算了一下，1500萬的房子，要拿頭期款300萬，稅金和裝潢省一點抓50萬， 所以買1500萬的房子，貸款1200萬，自備款300萬加50萬的稅金裝潢，要拿350萬元出來。 另外貸款1200萬30年要還4097387元，總利息除以30年，再除以12個月，平均每個月繳給銀 行的利息要11381元。 租金收入的部分，租金1個月25000元，一年30萬。 但你真的每年都能收到30萬嗎？不太可能。除了房客到期不租後沒有馬上租出去的空窗以外， 把每年閒置的時間平均抓一個月就好，也就是每年房子平均會空窗一個月沒有租金收入， 然後還要算一整年的房屋修繕費用例如漏水、冷氣壞掉、馬桶塞住， 然後還有房屋稅和地價稅要繳，這些抓一個月的租金好了， 所以一年理想租金收入扣除閒置的一個月沒租金收入，再扣一個月的稅金及修繕， 只剩下10個月的租金收入， 所以一年的總租金收入是25萬。 一年租金收入除以12個月，1個月的平均租金收入剩下20833元。 扣除繳給銀行的利息11381元， 只剩下9452元來還貸款本金。 一個月9452元的正向收入，一年就是113424元的收入，投資350萬，一年只能賺113424元， 投報率相當於3.24%。 你以為3.24%太少嗎？3.24%還是高估的，根據全球數據庫2023市中心租金收益率資料指出， 台北市的投報率實際上只有1.1%，台中1.9%，高雄2%，新竹2.1%。 2023年全球市中心租金收益率最低的15個城市裡面，台灣就上榜了四個， 另外更慘的是，如果遇到惡意拖欠房租的房客，真的沒皮條。 未經同意打開門叫做無故侵入他人住宅，停水停電叫做強制罪，每天上門按門鈴還會被拿著租 約去檢舉房東逃稅。有些房東亂格格間有違建的直接給他檢舉到死。 看起來當房東還不如去買ETF。 這部片戳破了房仲讓房客幫忙繳房租的世紀大騙局了吧。 不知道大家有何看法？ 嘻嘻 -- 拎北 鐵劍五五六六，乃天命之所歸，特從天降，拯救凡人。 拎北以元始天尊之尊，下凡普渡眾生。凡我信眾，務須三步一跪，九步一拜， 向拎北宣誓效忠。欽此，快叩謝拎北！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.225.192.191 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711563691.A.56F.html
推
03/28 02:25, 1月前 , 1F
用膝蓋想也知道，說法成立沒人會想租屋的
03/28 02:25, 1F
推
03/28 02:27, 1月前 , 2F
那就去買ETF啊~~房子留給我們這些不會算的人買就好
03/28 02:27, 2F
推
03/28 02:41, 1月前 , 3F
1500萬才租25000？
03/28 02:41, 3F
→
03/28 02:42, 1月前 , 4F
這是哪裡的行情，高雄幾年前大概700萬的房子就能租25000
03/28 02:42, 4F
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03/28 02:42, 1月前 , 5F
了
03/28 02:42, 5F
推
03/28 02:50, 1月前 , 6F
沒錯 租房就好
03/28 02:50, 6F
推
03/28 02:50, 1月前 , 7F
台北1500萬 好的區可能月租兩萬五都不到
03/28 02:50, 7F
推
03/28 03:04, 1月前 , 8F
沒錯 買房虧死了 趕快賣房 五折收
03/28 03:04, 8F
推
03/28 03:18, 1月前 , 9F
重點還有賺價差啊，開五倍槓桿去拼價差，租金是加減還
03/28 03:18, 9F
噓
03/28 03:45, 1月前 , 10F
超爛 很不建議
03/28 03:45, 10F
推
03/28 05:11, 1月前 , 11F
投報真的不高 正常
03/28 05:11, 11F
推
03/28 05:25, 1月前 , 12F
一開始就錯了啊，1500必須能租到5萬，否則不考慮，笑死，
03/28 05:25, 12F
→
03/28 05:25, 1月前 , 13F
我一間在鄉下的老透天買700萬都能租到2.5萬了
03/28 05:25, 13F
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03/28 05:54, 1月前 , 14F
[問卦] 寶林茶室好吃嗎？
03/28 05:54, 14F
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03/28 05:58, 1月前 , 15F
加上房價的漲幅,投報率不會差,除非倒楣到屋子垮了
03/28 05:58, 15F
推
03/28 06:56, 1月前 , 16F
低總價才有搞頭，像我找到了離童綜合醫院（也是藍線B3站）30
03/28 06:56, 16F
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03/28 06:56, 1月前 , 17F
0公尺的全新兩房（室內17坪）加車位，才700萬。這樣投報才會
03/28 06:56, 17F
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03/28 06:56, 1月前 , 18F
高
03/28 06:56, 18F
噓
03/28 07:20, 1月前 , 19F
已知用火？
03/28 07:20, 19F
推
03/28 07:21, 1月前 , 20F
原來如此，還是租房好，感謝大大分享
03/28 07:21, 20F
→
03/28 07:21, 1月前 , 21F
好人一生平安
03/28 07:21, 21F
推
03/28 07:25, 1月前 , 22F
果然還是租房好！
03/28 07:25, 22F
推
03/28 07:27, 1月前 , 23F
台灣佛心房東多，真是功德無量
03/28 07:27, 23F
→
03/28 07:31, 1月前 , 24F
投報率不好 租房真的比較划算
03/28 07:31, 24F
→
03/28 07:31, 1月前 , 25F
很多隱藏的成本 房東超難賺 根本做公益
03/28 07:31, 25F
推
03/28 07:38, 1月前 , 26F
買增值件呀 房租當零用錢就好
03/28 07:38, 26F
推
03/28 07:39, 1月前 , 27F
撐過一次大漲 租金什麼的都能忽略囉
03/28 07:39, 27F
推
03/28 07:44, 1月前 , 28F
推樓上!撐過一次大漲就值得了
03/28 07:44, 28F
推
03/28 07:53, 1月前 , 29F
現金會通膨阿 債務不會阿 都不考慮30年後的通膨嗎?
03/28 07:53, 29F
→
03/28 07:53, 1月前 , 30F
30年前的1200萬 跟 30年後的1200萬 是一樣的嗎?
03/28 07:53, 30F
→
03/28 07:54, 1月前 , 31F
就像樓上說的 撐過一次大漲 就夠了 何必撐30年
03/28 07:54, 31F
推
03/28 07:59, 1月前 , 32F
雙北不划算啊，太貴了，外縣市還行
03/28 07:59, 32F
→
03/28 07:59, 1月前 , 33F
雙北租比買划算正常
03/28 07:59, 33F
推
03/28 08:00, 1月前 , 34F
投報率不好不代表租房好= = 推文的有些邏輯真的是...
03/28 08:00, 34F
→
03/28 08:01, 1月前 , 35F
我的物件廢墟透天+整修差不多1400萬 總共租4萬
03/28 08:01, 35F
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03/28 08:04, 1月前 , 36F
扣掉房成本投報率是沒多高 但至少在蛋黃區卡位不至於
03/28 08:04, 36F
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03/28 08:04, 1月前 , 37F
被洗到外圍去
03/28 08:04, 37F
推
03/28 08:17, 1月前 , 38F
4 你現在才知道房東都是佛心來的？
03/28 08:17, 38F
→
03/28 08:24, 1月前 , 39F
租金抓30年都是2.5萬就知道是廢文了
03/28 08:24, 39F
還有 56 則推文
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03/28 10:05, 1月前 , 96F
有考慮進去。還有，投入房子的資金不會永遠卡在房
03/28 10:05, 96F
→
03/28 10:05, 1月前 , 97F
子底下，真的有長期收租打算就會定期透過增貸的方
03/28 10:05, 97F
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03/28 10:05, 1月前 , 98F
式把每個月投入房子的本金再提出來活化使用，假設
03/28 10:05, 98F
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03/28 10:05, 1月前 , 99F
一樣是丟ETF好了，這部分的資金收益=房租收益+0.5x
03/28 10:05, 99F
→
03/28 10:05, 1月前 , 100F
ETF收益。言下之意，除非ETF收益率大於房租收益兩
03/28 10:05, 100F
→
03/28 10:05, 1月前 , 101F
倍以上，否則投ETF的獲利只能被出租房子按在地上摩
03/28 10:05, 101F
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03/28 10:05, 1月前 , 102F
擦。另外，房子漲價的收益也不見得需要到售出時才
03/28 10:05, 102F
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03/28 10:05, 1月前 , 103F
能實現，我一樣可以透過定期增貸的方式，把理論上
03/28 10:05, 103F
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03/28 10:05, 1月前 , 104F
約獲利的七成金額貸出來投ETF，這部份一樣有純投資
03/28 10:05, 104F
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03/28 10:05, 1月前 , 105F
ETF至少150%以上的獲利能力。所以說買ETF勝過買房
03/28 10:05, 105F
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03/28 10:05, 1月前 , 106F
出租的，是因為你假設比較對象是無腦不懂資產運用
03/28 10:05, 106F
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03/28 10:05, 1月前 , 107F
的房東，但如果每個房東都跟房版上的一樣知悉各種
03/28 10:05, 107F
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03/28 10:05, 1月前 , 108F
資金操作工具，那只買ETF就等著被打趴/外拋了……
03/28 10:05, 108F
噓
03/28 10:10, 1月前 , 109F
所以有算到房價只漲不跌的漲幅了ㄇzzz
03/28 10:10, 109F
→
03/28 10:12, 1月前 , 110F
5倍槓桿的成本也沒算到啊...融資也有額外利息欸
03/28 10:12, 110F
→
03/28 10:16, 1月前 , 111F
怎麼沒想過六年後賣掉賺價差？
03/28 10:16, 111F
推
03/28 10:23, 1月前 , 112F
好棒喔，所以30年後房子價值0元嗎？土地不用錢？
03/28 10:23, 112F
→
03/28 10:23, 1月前 , 113F
資本利得沒算，光房子這兩年爆噴幾十%到2倍，這才是重
03/28 10:23, 113F
→
03/28 10:23, 1月前 , 114F
點吧，很多新竹房東還懶的出租收租金，直接放個幾年原
03/28 10:23, 114F
→
03/28 10:23, 1月前 , 115F
屋況賣掉
03/28 10:23, 115F
→
03/28 10:23, 1月前 , 116F
難怪只能當租屋族呢真夠棒的
03/28 10:23, 116F
→
03/28 10:24, 1月前 , 117F
當個快樂的租屋族，啾咪
03/28 10:24, 117F
→
03/28 10:26, 1月前 , 118F
你只看到現在1500萬的房子，殊不知5年前1500萬的房子
03/28 10:26, 118F
→
03/28 10:26, 1月前 , 119F
，現在都變3000了
03/28 10:26, 119F
→
03/28 10:41, 1月前 , 120F
太長 差評
03/28 10:41, 120F
推
03/28 11:30, 1月前 , 121F
台灣房東真的做功德 應該頒發諾貝爾奬
03/28 11:30, 121F
推
03/28 11:34, 1月前 , 122F
雀食 租房才是王道
03/28 11:34, 122F
→
03/28 11:47, 1月前 , 123F
沒算到精華區房價漲幅吧
03/28 11:47, 123F
推
03/28 12:37, 1月前 , 124F
沒什麼功德不功德 不管房價或房租 一切都是市場機制
03/28 12:37, 124F
推
03/28 17:04, 1月前 , 125F
單純收租金會餓死，主要還是等房子升值
03/28 17:04, 125F
→
03/28 17:05, 1月前 , 126F
1500萬在台北只是中下的房子而已，這房子只是租給中下階
03/28 17:05, 126F
→
03/28 17:06, 1月前 , 127F
層的人，中下就是月薪4萬左右，這是大部分人喔
03/28 17:06, 127F
→
03/28 17:07, 1月前 , 128F
賺四萬拿兩萬五出來租房，等著餓死吧
03/28 17:07, 128F
推
03/28 18:12, 4周前 , 129F
草漯買460萬三間套房就能租到22500了
03/28 18:12, 129F
推
03/28 19:40, 4周前 , 130F
租金會漲 投報沒那麼差
03/28 19:40, 130F
推
03/28 20:10, 4周前 , 131F
所以你就知道房東都是被剝削的一群了吧~打擊無良房東,政
03/28 20:10, 131F
→
03/28 20:10, 4周前 , 132F
府果然不遺餘力,居住正義在台灣完全實現!
03/28 20:10, 132F
→
03/29 10:38, 4周前 , 133F
怎看到房東.房子漲2倍賣出
03/29 10:38, 133F
推
03/30 02:46, 4周前 , 134F
房貸一定要繳完嗎？投報率要用350萬算，再看每年繼續投入的
03/30 02:46, 134F
→
03/30 02:46, 4周前 , 135F
金額，當定期定額，房價噴發不就可以賺了嗎？
03/30 02:46, 135F
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