Re: [心得] 借貸上的經驗
自己文章自己回
其實我寫的應該要上下兩部分看
上面那部分是如何增加銀行貸款意願跟給好的條件
下面那段是我後來的操作
進房地產差不多11年了
從一開始合資 買賣過土地車位 到後面主要做社區大樓從增值件轉收租件 從汐止全部搬
來新莊
以前沒有房地合一 可以直接掛1轉掛4
有一次轉掛4簽約只有規定不能購置豪宅不然利率會調升 沒有什麼現在這麼多毛
時空背景 個人條件的不同 要去做的事情當然不會一樣
有些人會看不懂我後面在幹嘛抑或是不解為何要如此做 正是因為所處的階段不同
只看政策 你會以為限貸是近幾年的事
其實銀行一直有在多房降槓桿尤其官股
又或是差別利率年限讓你的房貸會因為多房而背負更多的枷鎖
(一部分也是銀行本身的風控)
所以多房以後獲利的邊際效用會遞減
於是你看到了要麻全家人頭買好買滿
要麻開始把物件總價拉高但間數不變
或是直接轉別的投資工具
(板上不喜歡現金買房 正是如果房子不能槓桿 我也不買了跟你說)
我自己的個人原因則是 撇開上一篇說的對買房的強烈執念 老婆小了我七歲
我認識她的時候她有一段時間都是學生 我只好都把房子堆在我身上 結婚前身上是六房
婚後又捨不得把老婆身上的首購用在567百萬這種低總
且這時掛在我身上才有利繼續往下堆疊資產
https://i.imgur.com/RXQgF6c.jpg
以前做過算命 我不是刻意信才去做 但也蠻有趣的
============
回到如果我是現在才要起步或剛起步的階段
(我正常分享就是我自己會這樣去做)
夫妻雙方如果遇到限貸 先各買兩間 把身上的掛1用好用滿 不要搞什麼聯名浪費扣打這種
奢侈行為
如果還是男女朋友 感情夠好或者確定要走一輩子 沒事不要亂登記 先吃政府的新青安或
任何優惠買房的政策後再登記(不放心找律師或代書看要怎麼保障出錢但沒掛名的那個
如果是感情 不在房版範疇)
銀行端對首購真的特別特別寬容
等到你在第五間開始遇到門檻的時候再來考慮別的開槓桿做法又或者大力去刷貢獻值
我一開始是拆成 200 200 300共700去刷三間銀行 如果是剛起步 拜託 先早早多買一間好
嗎
(其實貢獻值不用一定是現金 如果你有其他金融商品等值也可以 所以如果有其他投資工
具的可以早點刷)
===========
回到銀行端部分我自己發現我在官股的經驗值很低(這部分要有官股經驗的來分享了)
畢竟以我的職業跟狀況 沒跟官股打架就很好了還打交道 雖然還是曾經跟官股貸款了兩次
有一家官股我做了他前後很多年的包商 北部一半以上分行甚至總公司家具都我在交的
給我的貸款條件喔......
還有一家 在抽號碼牌的時候就直接跟我說跟他們家以前沒來往 不用問 連號碼牌都不給
你
到現在還是見一次臭他一次
有些私人銀行內規也是很討厭
我在買第八間的時候跟某銀行的對話
業務:您好 我是xx代書介紹 blabla
您目前名下有房嗎
我:七間
業務:有貸款嗎
我:七間都有
業務:那個很對不起 不好意思 我們無法承作
乾 正常這時候會問地址進行估價跟總貸款金額blablabla 的調查
後面我還開玩笑 你在中和東帝士對不對 我現在要去把你的屏風拆了
總結 貸款不會有標準答案
就像你考試一樣 有個模糊範圍但沒有準確題目 只能透過老師或學長們的經驗跟你說 這
個很重要可能會考去加強
問貸款頂多花你時間成本
沒有要你送件
一般送件不建議超過三家
有問有希望 何樂不為
我老婆現在名下那間當初貸款的時候
建商配合的銀行質疑我老婆做的金流要打折
打折後年薪小於80 於是不肯給地板利率
換一家不止地板利率還多送你寬限期
貸款就是這麼迷的事情
但如果你問很多家結果都一樣
那就
安心上路
==========
再寫一個我對銀行利率 年限 寬限期的看法
現在利率是2.06 如果出現一個2.56的銀行
你各位一定跳起來打死不選對吧
也就是0.5%已經很兇惡了
我們簡單來算一下 為了方便用整數計算
實際上會因為攤提扣本金而減少每月利息
1000萬利息是5萬
100萬投報淨利5%也是5萬
如果貸款金額增加到可以打掉利差
我會毫不猶豫選後者去吞利率
貸款年限以一千萬 30年跟40年來說
每個月本利和差不多差了一萬
我選了40年 每個月多一萬
等於我又多了250萬的貸款力
我絕對選年限越長越好
而且真的想還也可以提早還
如果純粹看利息 利率高年限長繳給銀行的絕對變多 但如果你是有把握從這些利息獲取更
多獲利的話 反而是賺錢
捨不得孩子套不著狼
自己孩子捨不得 不會丟別人家的喔
這部分玩笑話
伊索寓言裡面有螞蟻跟蟋蟀的故事
我相信大家不陌生
大意就是夏天螞蟻很勤勞 蟋蟀夏天在唱歌
等到冬天螞蟻有以前累積的糧食 蟋蟀沒有
那如果蟋蟀是螞蟻的房東呢
不止繼續唱著歌還吃著火鍋呢
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.58.181 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702444923.A.06A.html
推
12/13 13:30,
4月前
, 1F
12/13 13:30, 1F
推
12/13 13:32,
4月前
, 2F
12/13 13:32, 2F
→
12/13 13:34,
4月前
, 3F
12/13 13:34, 3F
→
12/13 13:35,
4月前
, 4F
12/13 13:35, 4F
好巧 剛好上週朋友也跟我提中租
不過我還是傾向傳統的金融機構
說到強力過件
我上個月因為農地需要機車比較方便外帶吃的
嬰兒上餐廳根本虐待自己
所以跑去買摩托車
很弔詭的是 分期不用開辦費設定費0利率還送你一堆保險 現金買什麼都沒有
那白給的幹嘛不要
在分期的時候我跟店家說 可是我沒工作耶
最後叫我填保人 我買房都還沒用過保人 買機車用了 填了我老婆
店家還交代我老婆要接電話喔 下午就會打
結果我老婆因為在跟鵝子睡覺手機靜音沒接到
最後晚上跟我說過了
真 強力過件 瞬間變農地猴
雖然是小錢12萬 但可以這樣搞的嗎
推
12/13 13:35,
4月前
, 5F
12/13 13:35, 5F
→
12/13 13:35,
4月前
, 6F
12/13 13:35, 6F
我懂 哭哭 下次要找小17歲的對吧
推
12/13 13:39,
4月前
, 7F
12/13 13:39, 7F
→
12/13 13:39,
4月前
, 8F
12/13 13:39, 8F
我爸郭台銘你就全世界有關係了
推
12/13 13:50,
4月前
, 9F
12/13 13:50, 9F
我曾經開玩笑跟他們家業務說
你們貸款部門沒餓死真的奇蹟
他們有強調對老屋的貸款沒有一家比得過
只是我剛好名下沒老屋
推
12/13 13:53,
4月前
, 10F
12/13 13:53, 10F
我今年有買一間啊 主要我狩獵範圍低總價
低總就是香
推
12/13 14:06,
4月前
, 11F
12/13 14:06, 11F
推
12/13 14:12,
4月前
, 12F
12/13 14:12, 12F
→
12/13 14:12,
4月前
, 13F
12/13 14:12, 13F
→
12/13 14:12,
4月前
, 14F
12/13 14:12, 14F
→
12/13 14:12,
4月前
, 15F
12/13 14:12, 15F
→
12/13 14:12,
4月前
, 16F
12/13 14:12, 16F
你這個是類似理財型房貸的一種
我會選擇銀行端 可以到七年利率也會較農會好 我會選擇農會只有一個原因 我的農地只
有農會願意承作
※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 14:25:03
推
12/13 14:31,
4月前
, 17F
12/13 14:31, 17F
推
12/13 14:35,
4月前
, 18F
12/13 14:35, 18F
→
12/13 14:37,
4月前
, 19F
12/13 14:37, 19F
目前掛八間是沒接到過電話
所以有接到電話的應該更兇惡
推
12/13 14:39,
4月前
, 20F
12/13 14:39, 20F
這個當然就是BG版的範疇
或是婚姻版來自女方或長輩的要求
唉 我能理解
以我來說更扯
我有一次買房我媽還問我要不要買我老婆名字給女生保障
到底誰是親生的
推
12/13 14:42,
4月前
, 21F
12/13 14:42, 21F
兄弟 這個美好的東西已經被禁止了
現在無法掛1轉純掛4
只還息其實跟掛1掛4無關
另一種類似的有叫做抵利型房貸或透支型房貸 每家銀行名稱不見得相同
也是可以只還息
推
12/13 15:09,
4月前
, 22F
12/13 15:09, 22F
→
12/13 15:09,
4月前
, 23F
12/13 15:09, 23F
→
12/13 15:09,
4月前
, 24F
12/13 15:09, 24F
→
12/13 15:09,
4月前
, 25F
12/13 15:09, 25F
→
12/13 15:09,
4月前
, 26F
12/13 15:09, 26F
→
12/13 15:09,
4月前
, 27F
12/13 15:09, 27F
保人部分我是真的不熟
我到今年才第一次填保人還是買機車
不過如果銀行要求保人的時候
代表他也是擔心不過件而影響業績
或是擔心條件無法跟其他銀行競爭
推
12/13 15:15,
4月前
, 28F
12/13 15:15, 28F
※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 15:17:48
※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 15:27:36
還有 16 則推文
還有 5 段內文
半年跟75一樣是銀行的一種不成文規定
因為這兩個我都破過
但多數銀行都有半年這條
理論上是對的 但利率上會被調高
越多間基本越高
推
12/13 17:20,
4月前
, 45F
12/13 17:20, 45F
→
12/13 17:20,
4月前
, 46F
12/13 17:20, 46F
→
12/13 17:20,
4月前
, 47F
12/13 17:20, 47F
其實不管哪家銀行我都會問 你能不能用line 有的上班時間不能用
如果他非上班時間還願意聯絡你代表他有一定的積極跟把握
這時候再來談 畢竟我的貸款不是常態
你看自然人擁有十戶不動產以上的全台灣才1600多人
還有就是要估值要報地址
我都不見得一次能背出全部地址了
背完跟我說不行不是浪費大家時間
我有一次要去開通社區app我還直接問我是s264我是幾號幾樓 我忘了
推
12/13 17:27,
4月前
, 48F
12/13 17:27, 48F
※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 17:28:46
※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 17:41:27
推
12/13 17:41,
4月前
, 49F
12/13 17:41, 49F
不准下來下新莊
超過台65剁手
舔你往後一輩子的布丁蓋
→
12/13 17:42,
4月前
, 50F
12/13 17:42, 50F
→
12/13 17:42,
4月前
, 51F
12/13 17:42, 51F
→
12/13 17:47,
4月前
, 52F
12/13 17:47, 52F
→
12/13 17:47,
4月前
, 53F
12/13 17:47, 53F
→
12/13 17:47,
4月前
, 54F
12/13 17:47, 54F
→
12/13 17:47,
4月前
, 55F
12/13 17:47, 55F
量縮對所有相關從業人員都是挑戰
超級內卷
我還遇過同一家分店仲介在搶人
不准其他人跟我聯絡之類的
推
12/13 18:03,
4月前
, 56F
12/13 18:03, 56F
→
12/13 18:03,
4月前
, 57F
12/13 18:03, 57F
→
12/13 18:03,
4月前
, 58F
12/13 18:03, 58F
→
12/13 18:06,
4月前
, 59F
12/13 18:06, 59F
→
12/13 18:06,
4月前
, 60F
12/13 18:06, 60F
其實每一家都有強項跟短板
只是剛好強項有沒有打到你的點
所以挑選適合自己狀況的銀行去問結果會比較好
※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 18:14:09
※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 18:15:42
推
12/13 19:26,
4月前
, 61F
12/13 19:26, 61F
不能一轉四啦
推
12/13 19:29,
4月前
, 62F
12/13 19:29, 62F
其實最後還是取決於自己
人一定要靠自己
推
12/13 19:42,
4月前
, 63F
12/13 19:42, 63F
→
12/13 19:42,
4月前
, 64F
12/13 19:42, 64F
→
12/13 19:42,
4月前
, 65F
12/13 19:42, 65F
肯花時間正常就是有一定把握 不然浪費時間
推
12/13 23:15,
4月前
, 66F
12/13 23:15, 66F
還好還好不是要過來打我臉的
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/14/2023 01:27:41
推
12/14 01:44,
4月前
, 67F
12/14 01:44, 67F
七成不到不能接受 我都還7成5...
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/14/2023 02:13:14
推
12/14 09:12,
4月前
, 68F
12/14 09:12, 68F
推
12/14 09:48,
4月前
, 69F
12/14 09:48, 69F
→
12/14 09:48,
4月前
, 70F
12/14 09:48, 70F
→
12/14 09:48,
4月前
, 71F
12/14 09:48, 71F
不同時空背景
那時沒房地合一
現在獨立權狀的車位也少
年輕點的都掛公設了
當初能做的 現在無法做
※ 編輯: s26492755 (101.10.10.27 臺灣), 12/14/2023 09:55:29
→
12/15 14:10,
4月前
, 72F
12/15 14:10, 72F
討論串 (同標題文章)
以下文章回應了本文:
心得
30
70
完整討論串 (本文為第 3 之 8 篇):
心得
127
219
心得
15
55
心得
30
70
心得
15
29
心得
8
23
心得
3
15
心得
34
157