Re: [閒聊] 房價真的只會漲不會跌嗎已刪文

看板home-sale作者 (Fight)時間2年前 (2021/12/05 19:45), 2年前編輯推噓12(13推 1噓 21→)
留言35則, 14人參與, 2年前最新討論串17/17 (看更多)
※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言： : 不會啊. : 前幾年就說,中國的房價不合理. : 沒有到合理前,完全不會想去買..XD : 哪有房子不會跌的. : 你漲超過基本面,我就看空. : 但台灣主要是. : 2000年那一波,房貸利率從6%降到2%. : 後來這20年又從2%降到1.3%. : 所以6% vs 1.3%,大約是4.5倍. : 當然你要算上千分之幾的稅金做干涉參數. : 但怎樣也大概是4倍. : 所以租金不變的情況下,房價理應全台漲四倍. : 阿漲到了嗎? : 還沒. 剛好有人貼這篇問我說ceca網友是不是在亂算 然後來看發現好像其實很多人都沒在看基本面價值...誒不是 雖然買房是基本需求的消費商品建立在信用與融資上 但看到價格跟報酬不就是要把感情拿掉只看基本事實嗎.. 宏觀的基本事實可以參考這篇 https://www.facebook.com/FinanceAndGoodSociety/posts/204625624359515 從1870-2015 世界的金融資產報酬跟風險 包括房跟股跟債 不是我統計的，聯準會經濟學家發在QJE的論文 價格短期波動但圍繞基本面，報酬依照當時的資金成本跟要求報酬變化 再來，有人問說 ceca那個利率說法是不是在亂算 當然不是阿 早在1937年的時候就開始是那麼算的 以台北市一個房的房價來說， 租金每月四萬，如果長期通膨2%，投資客要求2%投報率，資金成本1.4%， (喜歡丟公式可以丟 年租金* (1/ (資金成本+投資客要求投報-長期通膨) ) ) (說是這樣說 但具體大家已經內化了 而且個案會調整 但還是值得當參考) (這不是教學課程 就別叫我證明為什麼這樣了) 出價就會抓在2526萬上下，隱含本益比52倍 這不是在賭漲跌，當然短期有投機可能，這意思是假設套牢，隨時間過去不賺價差 也持續收到可以接受的投報率。 同樣的計算方式，當時利率6%，那這樣的一個房價格就在738萬上下，其實就大概是 四倍左右。 (基於投報率跟通膨所以算起來跟ceca有點不同) 投資課要求率可以變的，台北安全投報率接受低一點，南部不效率剩下的投報率就比較高 資金往南部跑一直把投報率壓低 (房價出價上升) 到大家均衡的範圍 但因為風險 流動性本質不同 留下的投報率 還是會保有一定的spread 所以短期會不會漲 這你要問炒房仔 把ceca幾百篇看一看會略知一二 但長期會不會漲 通膨是人為控制的 但通膨如果未來長期繼續增加就漲， 資金成本被外部影響被迫拉高就跌 有其他更好的投資機會就跌 加持有稅而且轉不到消費者上面就跌 轉的到的話就維持 買股票愛問明天會不會漲 連買房也愛問 如果自住因為視同長期消費，把以上帶一帶投報率可以接受就安心上不用管漲跌 最重要的是財務穩健以及不違約 安全邊際抓好 然後最重要的是符合需求 如果是投機 都要投機了 該學了 信用 金融 評價這些基本功夫 還是打好吧 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 76.191.19.54 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1638704724.A.1BA.html
推
12/05 19:56, 2年前 , 1F
空空如果看得懂估價還會是空空嗎XD
12/05 19:56, 1F
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12/05 19:57, 2年前 , 2F
大多數魯蛇都是憑感覺的 沒人會算這些
12/05 19:57, 2F
推
12/05 20:00, 2年前 , 3F
空空喜歡以4%住在裡面，也怕怕被房貸一輩子
12/05 20:00, 3F
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12/05 20:00, 2年前 , 4F
當時發那篇商周轉貼有人看到還生氣到特地跑來罵 lol
12/05 20:00, 4F
※ 編輯: CTLien (76.191.19.54 美國), 12/05/2021 20:01:22
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12/05 20:03, 2年前 , 5F
空空的中心思想是 你買1200 賣我1800 不就被你賺600
12/05 20:03, 5F
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12/05 20:03, 2年前 , 6F
寧死不給垃圾投客賺錢
12/05 20:03, 6F
推
12/05 20:03, 2年前 , 7F
不用論文跟RICS啦 一堆中文書都有教了還不會算要怪誰
12/05 20:03, 7F
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12/05 20:03, 2年前 , 8F
他們最排斥的是「被賺」 而不是自己買1800以後還會不
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12/05 20:03, 2年前 , 9F
會漲
12/05 20:03, 9F
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12/05 20:04, 2年前 , 10F
就像很多人仇富仇到寧願一起死他才比較爽 而不是自己
12/05 20:04, 10F
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12/05 20:04, 2年前 , 11F
能不能活得更好
12/05 20:04, 11F
推
12/05 20:05, 2年前 , 12F
不是啊屋主還是賺報酬率跟房貸利率的利差，租屋還是
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12/05 20:05, 2年前 , 13F
要被賺，不然幹嘛租你
12/05 20:05, 13F
※ 編輯: CTLien (76.191.19.54 美國), 12/05/2021 20:05:55
推
12/05 20:05, 2年前 , 14F
感謝補充公式
12/05 20:05, 14F
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12/05 20:06, 2年前 , 15F
所以跟他們說以後還會漲是沒用的 他們過不去的 是現在
12/05 20:06, 15F
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12/05 20:06, 2年前 , 16F
要被別人賺那一關
12/05 20:06, 16F
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12/05 20:09, 2年前 , 17F
換另一個說法吧，地球資源是有限的（不管再生或非再生
12/05 20:09, 17F
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12/05 20:10, 2年前 , 18F
而人們在資源之外的工作生產等加工行為也是要報酬的
12/05 20:10, 18F
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12/05 20:11, 2年前 , 19F
也就是說總流通的貨幣跟資源能對等的起來嗎
12/05 20:11, 19F
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12/05 20:11, 2年前 , 20F
如果是上古時期，生產效益不佳，那沒事兒
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12/05 20:13, 2年前 , 21F
但近代的工業生產跟服務業的薪酬佔比是相當明顯的
12/05 20:13, 21F
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12/05 20:14, 2年前 , 22F
除非回到金本位，不然方向很明顯吧
12/05 20:14, 22F
推
12/05 20:16, 2年前 , 23F
厭惡被賺 就像損失厭惡一樣 平庸人不自覺自己的問題
12/05 20:16, 23F
推
12/05 20:21, 2年前 , 24F
推
12/05 20:21, 24F
推
12/05 20:24, 2年前 , 25F
一般人很難不想從房地產賺錢
12/05 20:24, 25F
推
12/05 20:29, 2年前 , 26F
搞一堆都沒用 懂的人今天又可以多看多買一間 空空還在哥
12/05 20:29, 26F
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12/05 20:29, 2年前 , 27F
哥會不會漲 笑死
12/05 20:29, 27F
推
12/05 20:31, 2年前 , 28F
有發廢文看空的時間不如多看一間屋子多準備點錢買房
12/05 20:31, 28F
推
12/05 20:37, 2年前 , 29F
只要買了，大家都是投機客哈哈
12/05 20:37, 29F
推
12/05 20:47, 2年前 , 30F
這篇好佛!
12/05 20:47, 30F
推
12/05 20:52, 2年前 , 31F
到處湊數字來加強房價會續漲的信心罷了，沒什麼立論基礎，
12/05 20:52, 31F
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12/05 20:52, 2年前 , 32F
黑天鵝理論看過沒
12/05 20:52, 32F
噓
12/05 20:58, 2年前 , 33F
說別人沒立論基礎…嗯
12/05 20:58, 33F
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12/05 20:58, 2年前 , 34F
除非出現戰爭、經濟戰、金融崩潰
12/05 20:58, 34F
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12/05 20:59, 2年前 , 35F
不然只要貨幣還在，那麼方向就很難改變
12/05 20:59, 35F
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