Re: [閒聊] 為什麼房子會賣那麼貴？真的合理嗎？

看板home-sale作者jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)時間2年前 (2021/09/09 00:14)推噓3(3推 0噓 16→)

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覺得房屋跟股票還有幾個明顯差異的地方 1.房屋沒有期貨可以再做空，除非要做空建商 2.股票大戶可以大量拋售，但是台灣8成房屋是散戶，法人似乎沒有這麼大的房屋量可以拋售，建商也不會做這樣處理，因為拋售變相把土地送給別人 3.法人可以操作權值股的價格，進行大量拋售再低價買回，但是如果蛋黃區的好物件拋售，大家買一間略貴的自住再長期攤提，其實長線來看不一定虧本，變成法人要買買不回來 4.股票可以循環，少數除了跟大盤一起的例如0050或者台積電會跟通膨比較有連動，不然只有土地價格越賣越貴 5.台灣少數籌碼在散戶手上，跟股票有所差異不過遊戲規則定成這樣，不知是否跟地方政府的財政以及收入基本上以土地為主，不管是賣出土地取得收入或者是稅賦收入還是大家有其他看法 ※ 引述《aalluubbaa ()》之銘言： : 大家去Q我的文我不是無腦多多 : 很多人講了房貸利率年限通膨等等 : 我今天講一個我前陣子頓悟的理由以及房地產是好的投資標的的理由 : 那就是房子的"投資報酬率" : 大家應該都被洗腦洗到會背了 : 房子的投資報酬率很低 : 例如1000萬的房子它假設一年房租20萬 : 那就是20/1000=2% : 然後接下來就是跟其他投資標的做比較 : 例如:中華電信殖利率大概4% 股票市場也很多殖利率更高的 : 小魯大概七八年前剛出來住租了一間現在想想很潘的三房在北投大概一個月38000 : 你沒看錯，就是38000，然後小魯那時候身上現金大概有近一千萬 : 全部都是股市賺來的 : 後來就這樣陸陸續續租了好幾年的房子租金有三萬有兩萬 : 就大概平均都三萬，看看房價，看看自己的存款好像沒變有錢 : 覺得很奇怪???到底是哪裡出了問題??? : 不知道哪天我突然想通了，大家根本完全被投資報酬率這幾個字騙了 : 今天你去買股票，假設你是買現股，假設一年後賣掉扣掉成本賺10%，那就是賺10% : 假設你是融資，你一年後賣掉賺20%，你的投報率就是20% : 所以投資報酬率的公式應該是 : 報酬/初始投入本金 : 到這邊應該沒問題 : 那我們看看房地產 : 假設我們用其他所有金融商品的算法 : 房地產的投資報酬率應該是 : 報酬/初始投入本金 : 也就是你的投報率應該用頭期款算不是用房價 : 假設用2成頭期款算，那你基本上就是開五倍槓桿來算投報率 : 也就是2%*5=10% : 再來看看槓桿開五倍的風險 : 一般金融商品，選擇權、股票，都要繳保證金，然後會以市價結算是否要補保證金 : 房地產的槓桿風險是甚麼?? : 是你只要繳得起房貸，銀行就讓你繼續持有 : 把現在這種房地產的條件，來套到股票裡面，每個人都賺到歪掉 : 我今天看好一個股票，然後開五倍槓桿，然後銀行用1.5%借錢給你 30年還 : 本金100萬買500萬的股票 : 殖利率算2%，一年給你10萬，然後你一年利息是60000，總收益40000 : 投資報酬率4%，永遠不會斷頭，只要繳得起貸款就好了 : 我實在想不到其他金融商品你可以槓桿五倍以上，用極低的資金成本 : 去用貸來的錢賺投資報酬率，等於是無本生意 : 再加上沒有所謂市價就被砍單或斷頭的風險 : 也難怪股市很少聽過菜籃族或散戶賺大錢，但是一堆長輩都靠房地產致富，難度差太多了 : ※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言： : : ※ 引述《PoKuBi (替身)》之銘言： : : : 房子貴不貴現在已經是假議題了， : : : 打折腰斬都是不切實際的做法， : : : 真正的問題是房子還可以再更貴， : : : 這裡講的不是整體經濟水平成長帶動房價， : : : 而是現階段仍有炒房集團炒作的空間， : : : 以某炒房仔一年10%、20%的程度來看， : : : 現今某薪資水平或可在某地點置產， : : : 但n年後，同樣薪資水平可能已追不上同地點房價飆漲的車尾燈了， : : 這種就是標準智障文, 房價都漲二十年了, 還搞不清楚房價上漲的動力在哪 : : 你是用薪資一次付清房款嗎？ : : 不是嘛, 你是貸款, 然後付20年或30年房貸嘛 : : 所以你為什麼要用薪資追房價？薪資能追上每月繳款就夠了啊 : : 以前20年8%的時代, 月繳5萬你可以貸600萬 : : 後來20年2%的時代, 月繳5萬你可以貸1000萬 : : 現在30年1.31%的時代, 月繳5萬你可以貸1500萬 : : 這20多年, 就算你薪資一毛不漲, 你的房價承擔能力也增加了2.5倍 : : : 有趣的是， : : : 炒房集團為活絡房市，以有錢大家賺的名義， : : : 分享房價未來趨勢， : : : 散戶們追隨後也確實獲利，好不熱鬧， : : : 但您各位一輩子投資也就那屈指幾間， : : : 怎比的上上百上千的大戶的獲利， : : : 講白一點， : : : 帳面上資產增加， : : : 但整體貧富差距卻持續拉大，薪資水平下降， : : : 越賺越窮， : : : 還徒增未來子孫的購房痛苦指數， : : : 整體而言， : : : 這幾年愛賺得還可以跟著賺， : : : 但各位散戶要有推動房價成長合理化的決心， : : : 不要再讓台灣房價被某集團哄抬綁架了 : : 不去思考房價為什麼漲, 把事情歸咎於一個邪惡集團, 好像打敗它就沒事了 : : 你是少年漫畫看太多嗎？ : : 這二十幾年房價上漲兩三倍, 其實是房貸長度跟利率推動的 : : 短期投資熱錢哄抬有可能 : : 你有看過甚麼東西可以光靠哄抬支撐二十年的？ : : : 十年買一房→二十年買一房→三十年買一房→？ : : : 房價成長跟薪資完全不能成比例， : : : 未來每個人一輩子繳房貸就好了？ : : 這又是另一種智障文代表 : : 三十年前的五萬, 是雙薪家庭的總收入 : : 現在的五萬, 差不多只是平均收入 : : 三十年後的五萬, 你覺得購買力會是今天的多少？ : : 基本上越長的貸款, 就是讓通膨幫你還錢 : : 不要說30年買一房, 最好讓我99年買一房, 999年更好 ----- Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.216.14 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1631117661.A.CF8.html

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kusomanfcu

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