Re: [心得] 為何要買房

看板home-sale作者 (大絕招)時間11年前 (2013/04/21 07:31), 編輯推噓15(16推 1噓 36→)
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一堆房市多頭總是對未來看好到了不行 事實上現在資金最浮濫的時候 1.利率在歷史低檔 2.房貸貸款年限是史上最久 3.30-35歲成家人口是最多的 4.30-35歲的上一代60歲族群是最有錢的時候 其中1 2 4點造成現在人是可以拿出最多錢來買房 而3是造成需求高的因素 而下面幾點是對未來房價不利的因素 1.人口紅利到頂 未來成家買房的人口只會慢慢遞減 2.電子業黃金成長期已經過去 下一個明星產業不知道在那裡 造成薪資成長有可能繼續向下走 3.房價已經漲高到 連30年房貸和向父母親挖錢也快買不起的時候 以上總總因素是我對未來房市不看好的原因 有沒有房市多頭來和我分析一下看好的原因 之前文章有個多頭扯到技術分析沒辦法做 能不能用基本分析來痛電一下我 明明現在就是大家都身處在史上最大的房市浪潮中,而且看來有可能是最後一浪 我想死多頭大概也不清楚這一點吧 能撈盡量撈吧 反正你們再撈也沒幾年了 ※ 引述《shhsu (shhsu)》之銘言： : : → ujma:從有利變成不利是指相對目前其他資產的報酬 04/19 16:11 : : → ujma:我舉個例好了 假設1000萬貸20年利率2% 所以購屋成本是1400W 04/19 16:13 : : → ujma:假設利率升到3% 房價下跌5% 20年貸款 則購屋成本是950W+570W 04/19 16:17 : : → ujma:你的負擔並沒降低 但錢變成銀行賺走了 如果加上持有稅 04/19 16:17 : : → ujma:妳可以類推 當然你會期望房價下跌幅度會超過利息支出 04/19 16:18 : : → ujma:但我可已跟你說這情況比較會發生在中南部 台北市不會 04/19 16:19 : : → ujma:主要因目前台北市仍是需求大於供給 04/19 16:20 : : → ujma:而持有稅一般是跟著房價走 如這位p大所言 房價上漲了500萬 04/19 16:24 : : → ujma:因此你的稅基也跟著增加500萬 那你確定你這稅會繳的比較輕鬆 04/19 16:24 : : → ujma:事實上 這種政策變動如使得房地產失去避險和保值的功用 當然 04/19 16:26 : : → ujma:變得沒有投資價值 也等於 你去持有房地產變成是一件不利的事 04/19 16:26 : : → ujma:這樣的結果是不是好 還有很多討論的空間 04/19 16:28 : : → ujma:所以我才勸你不要對政府政策有過多期待 因為那不一定針對你有 04/19 16:28 : : → ujma:利 特別是你想買在台北市 04/19 16:29 : 謝謝你，提供我不同的思考角度。 : 你的例子，貸款1000萬，20年，利率2%，只有本金期滿那一天才還，總額 : 才會是1400萬。如果一開始就本利攤還，本息合計是12,141,233。如果寬 : 限期兩年，本息合計12,316,004。 : 貸款950萬，20年，利率3%，只有本金期滿那一天才還，總額才會是1520 : 萬。如果一開始就本利攤還，本息合計是12,644,802。如果寬限期兩年， : 本息合計是12,876,307。 : 目前沒有銀行是寬限20年才還本金，所以不比較。 : 沒有寬限期：12644802-12141233=503569 : 寬限期兩年：12876307-12316004=560303 : 如果提前還款，利息差會更小，並不像你所說的差那麼多。 : 哪怕是房價只跌5%，有利的機率大些，是吧？ : 你認為台北市的跌幅不會大於升息＋提高持有成本，因為需求大於供給。 : 我覺得會升息＋提高持有成本會減少需求，無論是投資客、置產客或自住 : 客都會算賺不賺得到錢，尤其前兩者。 : 對於自住客而言，房價跌50萬，當下就少負擔50萬，這50萬並不會攤20年 : 去算。而且換屋輕鬆多了，尤其是小坪數換大坪數，現在很多人是買不起 : 也換不起。 : 雖然我期待升息，不過不要對政策存有過多的期待是對的，才不會有蚍蜉 : 憾大樹之慨。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.58.88.238
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04/21 07:37, , 1F
不爽不要買，等到你滿意的價格再進場，End
04/21 07:37, 1F
推
04/21 07:51, , 2F
你不買上頭一堆人等著交易流轉 不會因為你沒買就跌的
04/21 07:51, 2F
推
04/21 08:13, , 3F
我同意現在購屋年紀是史上最多出生人潮，這是最後一波了
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再來的出生人逐年減少，房地產的人口紅利會反向開走
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04/21 08:14, , 5F
不談其他的因素，十年後，會跌價連連小跌二十年以上。
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04/21 08:19, , 6F
郊區會跌，愈中心愈能上漲和保值
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04/21 08:20, , 7F
人口紅利和通膨會互相抵銷
04/21 08:20, 7F
推
04/21 09:05, , 8F
帥大的意思是，還可以賭十年，之後退休回羅東養老
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04/21 09:06, , 9F
我覺得地段只能說個概況，稍遠的重劃區跟市中心老舊房屋，
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04/21 09:06, , 10F
很難說誰會因為人口減少而必跌～
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04/21 09:33, , 11F
你不用說這麼多啦 這版房仲居多 想買房自住可以 投資的
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04/21 09:34, , 12F
話 如果你是行家 沒差 新手剛入門 風險很高
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推
04/21 09:44, , 13F
賣屋文暴增那麼多 房仲多成這樣 ... 井噴 井噴
04/21 09:44, 13F
推
04/21 10:14, , 14F
以後市中心會漲 郊區重劃區必跌
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04/21 10:20, , 15F
現在漲的原因不只是你講的這些看空的老生常談
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04/21 10:21, , 16F
如果只觀察到這幾點連現狀為啥漲都搞不清楚
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04/21 10:24, , 17F
熱錢為啥一直湧入房地產以及這些熱錢的來源從何而來?
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如果連這些基本的市場資訊都搞不清楚那也只是人吃麵你喊燙
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04/21 10:29, , 19F
不管是看多還是看空也只是隨波逐流跟著選邊站罷了
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推
04/21 10:34, , 20F
新成屋會因為舊屋無法更新而維持高價，舊屋會跌
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04/21 10:50, , 21F
真的反轉了 通常都是以首都為圓心開始向下崩跌(因為溢價比最
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高) 再來周邊崩速會大於圓心(因為當初也是拉抬效應拉起來的)
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04/21 10:53, , 23F
拿當年崩盤的日本東京的例子去觀察即可..覆巢之下無完卵...
04/21 10:53, 23F
推
04/21 12:14, , 24F
zball的這三行我倒是十分認同喔!(問題是啥時是反轉點？)
04/21 12:14, 24F
噓
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2013年六月吧
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熱錢湧入房地產又怎樣 還不是要找最後一棒接
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04/21 13:34, , 27F
而很明顯的最後一棒的自住客已經快吃不下高檔的房價了
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04/21 13:46, , 28F
反轉點在哪?? 以一個貸款20年的自住客而言 至少要10年內不能
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04/21 13:47, , 29F
有反轉情形...還是要隨時準備看不對勁就脫手出脫?? 這是自住
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04/21 13:48, , 30F
的買法??? 到頭來搞的像投資客的玩法又是何苦??
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04/21 14:35, , 31F
跟著大師走就對了，千萬不要買房，買了會賠一屁股。
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04/21 14:54, , 32F
...這不是簡單風險評估而已嗎~_~ 叫我大師我還不敢當哩
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04/21 14:56, , 33F
買不買憑自己實力及判斷做決定~ 不要啥都不想就下手比較好
04/21 14:56, 33F
推
04/21 15:34, , 34F
其實等自住買盤都買不下去的時候，沒有最後一隻棒，
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04/21 15:34, , 35F
自然就跌了。
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04/21 15:36, , 36F
認同帥大說的，是最後一波，自己要找對時間點下船，
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04/21 15:37, , 37F
否則就成了沒人接手的最後一棒，自己一人划船稱一輩子
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推
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不過自住客該怎麼辦呢? 繼續划吧...
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推
04/21 15:58, , 39F
很中肯阿 推推
04/21 15:58, 39F
→
04/21 15:59, , 40F
不利因素的1和3 和地點有很大的關係阿 貴的買不起會被洗去
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04/21 15:59, , 41F
外圍
04/21 15:59, 41F
推
04/21 20:59, , 42F
以現在35歲這代來看從阿公那代開始1(阿公)->3->5->3->1
04/21 20:59, 42F
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04/21 21:00, , 43F
人口增長紅利是這樣...消失的速度也是這樣...
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04/21 21:06, , 44F
中肯 人口紅利已經快過了
04/21 21:06, 44F
推
04/21 22:31, , 45F
人口紅利在2015年到底 無論是以百分比或以人數計
04/21 22:31, 45F
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04/21 22:31, , 46F
但這幾年很難熬就是了
04/21 22:31, 46F
推
04/21 23:19, , 47F
央行總裁還是貨幣寬鬆神就沒可能跌
04/21 23:19, 47F
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04/21 23:20, , 48F
利率歷史低檔十年有了吧?
04/21 23:20, 48F
推
04/21 23:24, , 49F
同意..
04/21 23:24, 49F
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04/22 00:01, , 50F
個人猜想未來利率有可能都會維持在這種低檔
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04/22 00:02, , 51F
主要是人口紅利到頂和產業崩盤才會讓房市崩壞
04/22 00:02, 51F
推
04/22 01:28, , 52F
市中心也不見得絕對保值
04/22 01:28, 52F
推
10/08 01:07, , 53F
已收錄
10/08 01:07, 53F
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