Re: [構想] 抑制房價?
※ 引述《oodh (oodh)》之銘言：
: ※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之銘言：
我想統整過的那一篇應該可以提供一個比較清楚的規則概念了
下面我就不說那麼多了
: : 很不幸,我的確有考慮過轉租,而且我也完全沒有限制轉租,你要怎麼轉租都可以
: : (事實上轉租基本上不太可能阻止得了,限制交易期限多半也一樣,了不起地下化而已
: : 所以我的確一開始就有考量到這點,也完全沒有加以限制
: : ......不過我忘了補上這點.............就在此致個歉先)
: : 不過我的看法與oodh大等各位不太一樣
: : 你的確可以從政府那裡租一坪10000,轉租12000出去
: : 可是你必須先考量你打算租給誰?會是誰會願意來用12000租?
: : 如果你仔細考量過這個問題,
: : 就會發現我限制商業區較短租期的目的,其實就是在此,
: : 你要租我12000或14000,卻只打算花10000去向政府標租??????你是認真的嗎?
: : 你覺得這種狀況可以持續多久呢?是你自己,你會怎麼做呢?
: : 各位覺得當租期一到,下回開標時,會發生什麼樣的狀況呢?
: : 我個人覺得情況很單純,
: : 以上面的例子來說,如果我覺得租金太高不划算,那當然就不租了
: : 但如果我覺得出這樣的錢來租這個地點來經營有價值時,
: : 那我當然是自己出12000或14000向政府投標
: : 不過如果是我自己不經營又想高價轉租,
: : 換來的結果多半是最終的實際經營者最後直接自己開價向政府投標
: : 如此各位覺得最後多半會是誰得標呢?
: : 我想這樣一來,就可以讓房地流向最能發揮其效益的人手上,
: : 而既然實際經營者願意自己開價租下來,我想那也沒什麼炒作不炒作的問題了
: 試著延申你的故事，
: 你有一個部份沒有交待得很清楚，所以我下面分兩個設定推論
: 第一個是，假定政府標出去的對象是用「競標」方式，
: 而且是取最高價標(而非特殊設計的規格開標)
這是我傾向的作法,由市場定租金
: 在這個設定底下，是由政府出租、和土地私有、由人民出租並不會有兩樣
: 你前面推想一樣會發生在現在的社會中，但，它會產生什麼結果呢？
: 「當實際經營者自行向地主(政府、私人)投標時
: a. 他有能力在地租1400下獲利 -- 那當然就是他得標，但是呢？
: 地價確實從1000上漲到了14000
: b. 很遺憾的，在過去的五年裡地價已經因為炒作，而讓價格定位從
: 「經營獲利」走向了「資本利得(土地買賣)」
: 於是新價格14000 其實並沒有任何一位「純經營者」能獲利
: 很可能出價的還是經營者，但他是以「自住兼投資」「邊做邊炒邊賣」為目標
: 甚至，出價的就是純投資客，而他的目標買家 也不是經營者、而是其他投資客
: 因為大家其實都很清楚經營者賺不了這個價碼，但投資客卻能再炒上去
: 股市所謂的「本夢比」 所謂「房地產泡沫化」就是這樣
: 換言之，如果政府開的是價格標，就無法阻止地價的上揚
: 就算得標的是經營者也一樣，就算是純經營者，也一樣要出高價才標得到
: -- 事實上，一但真的有經營者用高價獲利，那地價反而會得到支撐
: 另一種情況事，政府不是以價格決標
我不推荐這種作法,如你所說,有圖利的問題
: 換言之，政府我就是每次都一定要以10000賣出去
: 那，賣給誰 就有公平性問題，這個標怎麼決 才能讓「純經營者」得標呢？
: 而且，如果不是價格決的話，那承租價要怎麼訂呢？
: 畢竟，如果業者能在這塊地上賺回相當一坪13000的合理成本
: 那政府還只租他10000 不就拿全民的資產當傻好人嗎？
: 何況，這樣對他的競爭對手、卻沒租到政府地的人來說不公平
: 他的土地成本低 說不定可以殺價競爭
: 更何況，同樣，也可能得標的不是純經營者(如果用抽籤制的)
: 那更是平白圖利投資客
: 前面提到，土地私有的好處就是「讓資源流入更有效利用的人手上」
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我對這句話存疑
歷史似乎已多次證明,如果這會成立,大概就不會有平均地權的問題了
也不會有那麼多次的土地政策改制,地主有很多方法可以搞得佃農永遠沒辦法翻身的
: 為了這個目的，就算是公有出租，多半也會開價格標
: 在可以轉租的情況下，就算是五年後重標
: 只會讓標價隨著炒作上揚而已
: 因為不是像國宅一樣 小量、具有社會救助意義 才會採資格標(同時用搶的或抽的)
: (就是要圖利窮人或特定弱勢、有貢獻者、原地主)
: 我在想你可能是假設政府重標的時候 能讓純經者用他的合理成本標走
: 但這不太可能發生
: 因為就連「政府直接找現有經營者出租」這點都不太合理
: 1. 為什麼要保護現有、但可能較無效率的營者呢？ 如果有別人出價更高的話
: 2. 現有經營者，本身可能就具有投資性
所以我只提供了一點點折扣優惠,如果你覺得太多,你可以不打折給他,
只要他付得出別人的得標價就可以續租
(不知道算不算我心眼太壞了一點,有沒有私人好處先不管
我想的是那別人甚至是官方自己就故意每次都找人來出假標平盤或烘抬價格就夠了
這樣就算該降的也沒那麼容易降了)
(自己的話吃光光)
: 看完你的文，你可能忽略了「半住(經營)半投資」的這種情形
基本上我是有考慮過一些狀況的,但大致上我無意過度人為干預土地的使用方法,
其中也包含許多現行土地的使用方式,因很多使用方式是很自然就會產生的
那多半不會是體制能影響得了的,我最多藉由特定的規則來間接影響操作的空間而已
就像是目前你可以買了自用兼投資(轉租與升值賣出)
但以我這方式,則多半是自用或投資(轉租),
不用花錢買地,跌價風險較低,不過投資空間可能也小一點
不過注意在普遍土地不屬於私人,且租期有限,在不同長短租期下的的狀況下
情況與目前多少是有些不同的,也許得花點時間揣摩體會
: 以麥當勞來說吧，如果分析它的獲利，有些年份其實他不是速食業，而是地產業
: 全台灣的麥當勞大部份都是連鎖店，也就是店主是總公司派的
: 在市區裡的地固然是用租的、看起來生意不錯，但真正獲利的是郊區
: 麥當勞前進郊區、鄉鎮中心的時候地通常是用買的
: 只要麥當勞一開，地價馬上就翻漲，會計帳上麥當勞馬上就獲利
: 所以說就算是經營者本身只能賺 2000/坪
: 在可以轉租的情況下 有投資企圖的話，他一樣會敢租14000/坪進來
: 反正可以再用16000/坪租出去
: 經營的那2000/坪 加減賺當副業
: 那你說，誰會用16000/坪來租呢？ 當然就是放眼有人願意拿18000/坪 來租的投資客嘍
: 就算期間到了重標也一樣啊，標價會被拉到18000起跳
: 這兩年有「房地產證券化」
: 很多企業把自營大樓的產權賣出去、再租回來
: 他的租金就是給這麼多，要炒你們拿去炒、我換先點現金回來花
: 可見經營者不一定不炒房的
: 炒到房東找不到下一手、回頭要漲他租的時候 大家再看著辦嘍？ 太貴就不租了
: 找不到人租、又找不到人炒，泡沫就破嘍...
不多說,請試著把現在所有的"地價(稅)"全部換成"租金"來思考揣摩看看
另外,基本上我無意控制地價,至少是無意全面控制地價,
(但是如果土地在國家手上,要某種程度控制部份物件的租金炒作並非不可能就是
提供足夠的物件數,限制人頭戶的狀況,多半是可以做些控制)
像是一堆金融商品一樣,那似乎其實只是在做(有錢人)互挖口袋的事
就看誰挖別人比被挖的快,加上炒作,就看看最後泡沫破時會糗到誰
對實體經濟其實沒啥幫助
而政府一直喊金融業要放貸給民間,結果沒啥動靜,
紅利滿天發,發給誰?放貸部門的嗎?還是金融商品部門的人?
甚至在近零利率下拿著援助款直接擺到國外去存還可以賺利差兼匯差
還有說因為產品太複雜,所以要高薪留住這些"人材"來處理他們自己挖的坑
這不擺明是送給這些"人材"一顆搖錢樹,他們會自己把樹砍了才有鬼
真是好個"人材"好個"英明的見地"
囉嗦了一堆,我想說的是
如果價位真的能一直撐在那邊,那是市場問題,物件條件就是這麼好
其實也沒什麼好說的,那也不是我打算干預的事
至於炒作,甚至是泡沫化,
那不太可能消失的,考慮到代價,要直接有效的處理其實並不容易
我的直接目的也不在此,也許加上配套會有機會控制部份類型物件的炒作空間
重點是這是長期的政策,更需要執行很長時間才能轉換完成
我前文也表達了,為了短期房市,政府若要釋出物件,請不要賣斷,
我希望政府完成有限期的租賃辦法來推行看看
完整的長週期的政策,總還是得要有人來起頭的
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※ 編輯: aquarius360 來自: 220.143.223.89 (12/16 03:46)
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