Re: [構想] 抑制房價?
也許這篇回文的意義不大,
故在此先向各位板大說聲抱歉
※ 引述《weitaivictor (唸經濟 好幸福  Ｉ》之銘言：
: ※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之銘言：
: : 房價最終是由供需決定的,我只打算提供一個炒作空間比現有制度小的環境罷了
: : ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
: : 如果是因為我的文筆造成你這樣的誤解,那我在此先致個歉
: : 不過............我完全沒有(delete 很)信賴由上而下的都市計劃
: : 就看過我以前炮轟這些"領袖"的文章,
: : 應該可以理解"很信賴由上而下的*@&#(!*^$!)",那並不是我個人的風格
: : 甚至說如果在此有良好的討論交流,我可能還比較信賴w兄一點
: : 請誤必先注意到一點,因為我並沒有信賴由上而下的都市計劃
: : (那並不是我的作法的目的,我頂多讓都市計劃容易執行一些罷了
: : .......地都是國家的,夠容易了吧)
: : 所以基於此看法而衍生出的論點
: : "我 完 全 無 意 回 答"
: 你 完 全 逃 避 戰 場
: 前文充其量 你只能說明你不同意都市計畫可以達成土地分工
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你很有想像力,我不知道該要怎麼回答
請不要随便引申別人的話,那是很沒有禮貌的行為
引申錯誤更讓人傻眼
我只能這樣說,我的思考沒那麼簡單,光就你的任意引申,
我至少就會先問到底(誰)人哪裡有問題,還是體制哪裡有問題
至於你怎麼做出那種結論,我就真的看不懂了..............完完全全的XD
: 那麼你前文(#1B8JKpKC)說"土地使用就如現行土地有分農業工業住宅等等"
: (這就是土地使用分區管制 其為都市計畫的一部分)
: 別忘了"現行土地有分農業工業住宅等等"就是來自都市計畫
: 如果你不信賴都市計畫 不信賴土地使用分區 "那麼你對於土地使用的型態要如何決定?"
: 核心問題在這 這邊你沒回應 後文你也沒回應
: 而且土地使用型態決定租期 你原文是這麼說的(#1B7fB68D)
: "如依照(商業,農業,住宅,工廠等等)定位的不同分別訂定土地租期"
: 所以 連帶著你的"租期如何決定" 也成為一個問題
同上,我不知你的結論怎麼下出來的,所以也無從回答起
那不是我說過的話,我也不打算吃下它
如果w兄對現行的都市計畫有意見,那你可以另外發文討論
不過那顯然並不是我在討論的目標
基本上我想目前為止其他版大也沒特別對都市計畫有太多的意見與討論
我也一樣,那不是我目前討論的方向,我沒有特別的意見,至少不包括在這一篇的討論內
這部份大體上現行的做法都可以繼續使用,如果有其他人想加點配套亦可
: : 下面我僅就其他方面的一些觀點提出我個人的看法來討論,看看就好
: : 希望不要再有上述的誤會
: : 離個題,
: : 所以我才說政府將得花上數十年上百年才能慢慢將土地收編
: : 也才能將這個制度發揮得更好,
: : 希望你可以了解我這兩句話的意思
: 照我觀察你的文章 大概是因為生活經驗所致
我覺得你問的問題的深度與其他版大是有差的
: 你只能在已發展地區(有"大致上"的住宅區商業區工業區與農業區)等等
: 完全沒辦法適用於素地發展
: 但是已發展地區的利益糾結太大 而且都市氛圍是這些人所塑造的結果
: 利用徵收或是購買 把這些人趕走也不盡公平
: 土地國有化只能於素地開始實施 偏偏這套系統又不適用於素地
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你結論下得很快,不過我看不出邏輯在哪
我相信我說的已經夠了,如果你對素地有興趣,
其他板大多半已經可以想出配套方法讓素地開發可行的
找出合理的獲利模式,並訂出搭配的配套就是
只不過我們目前沒有特別朝這個方向討論而已
: : ~~~~
: : 首先你所提的例子是現行體制已經發生的狀況,也就是最差了不起就是大家打平而已
: : 不過我不是很能理解"保障"這兩個字從何而來,還請說明
: : 前文我有另外提到,(按照市場需求等因素),都市計劃並不是不能變更的
: 打平? 那是以土地亂用的角度來說打平 但是以經濟角度呢?
: 保障兩字 可以把他換成"信賴" 或是 "絕對" 等詞 變成
: 以都市計畫做的土地分工 並不像你所想的那麼值得信賴
: 以都市計畫做的土地分工 並不像你所想的那麼絕對
無言ing....................
: : 只不過在這個制度下,大體上會等租期告一段落才變更
: : 也就是下一回的出租競標條件才是變更後的規劃
: 所以 如果三十年的住宅區在使用上變成商業區 也要三十年以後重新規劃?
你前面想像力很豐富,這裡怎麼突然消失了?
按現行的方式,地主可以自己申請
這部份延用一下,而我個人可以接受立刻以新地目重開標,
當然住得夠久的老主顧可以有優惠
只要出得起價,自然就可以以新地目繼續用了,反正現在地目不同稅收也是不一樣的
至於那些規費啥的可以再看看是要給得標者或是要找誰付
: : (避免大家在這裡鬼打牆,先再說一次,我不管政府怎麼規劃......所以後面就.......
: : 再者這是現行體制也同樣存在的問題,因此並無法構成否定新作法的理由)
: : 不過這個現象倒是值得討論,以我個人的看法,這個問題可以分成兩個點來看,
: : 一個是這類狀況是否經常發生的,
: : 一個是這類狀況進展的過程有多快
: : 如果經常發生,且區域規模很大,那30年的租期才過個5年10年就發生使用目的改變
: : 也許的確該找些配套措施
: 當然由提出(或支持)國有土地的人要負責提出配套吧
: 不能自己講個頭 後面就要別人幫你擦屁股 要想一套完整而且可行的方式才行
你既沒付我錢,又沒給我學位,我為什麼要憑你一句話就要生那麼多東西
搞不清楚狀況,你曉得這個題目有多大嗎
伸手牌可以這樣理直氣壯也不簡單啊
: : 但如果不常發生,範圍也不大,或進展甚慢,也許下個租期才調整也還可以接受
: : ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
: : 我個人只能向這樣的條件感到拜服
: : 我完全被打敗了................XD
: 你前文有時候提的是"土地" 少數才輔以"店面" "地上物"
: 我後面也有說 我想你所指的應當全是地上物
: : Neither do I 我個人不會提出這樣的租期條件,那太過離譜了
: : 前文有說過政府可能會有需要把地上物買回的,其他就不贅述了
: : (btw,今日租用他人的土地建築也一樣得面對完全相同的問題的)
: 但是今日土地私有化 是可以"買"土地的
: 你的土地國有化 人民只能租的制度
: 並不只是跟現在使用者跟地主"租"的情形來比
: 而是要提出一個比現行的"租"和"買"這兩者更好的方法
: 以現行"買"的情形 不會發生這些問題
不會發生啥問題?你可以說清楚嗎?
光就你前文想對建物動手腳的部份,
就算是你的房子,以現行規定,一樣不是你想蓋/改就可以蓋/改的好嗎
: : 不過重點是,所以你覺得怎樣的條件你可以接受?
: : 你可以在此架構下提出合適的配套辦法嗎?
: : 我個人是認為工業區也許起碼得來個30~50年租期吧,
: : 所以廠辦設備請自己處理,謝謝
: : (一年收個2%建物稅,50年後也等於免費收回建物了)
: 工業區有的工廠要30~50年
: 有的工廠五年十年都不到就關掉了
: 同樣都是工業區 租期一樣的話 要怎麼應付這些生命週期不一樣的工廠
第一我沒有說死,讓全部租期都一樣
第二我個人並不傾向於一次收二三十年的保證金,
所以生命週期到了要退租改建重標啥的都可以的
第三遊戲規則訂下後,我相信出標廠商都夠聰明,會自己評估要租多久,
廠房地租各要花多少
: : 我只能對這樣的題目感到拜服XD
: : 我想我前文中應該沒有說過這樣的話
: 回顧一下你的前文(#1B8JKpKC)
: "擺個幾年,捷運蓋好了,不過抱歉時間到了也該重新開標,重新出價了"
: 這不就是 公共設施出現但租期剛好結束的完美狀態?
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我前文已表示過將同區域物件的租期分開,我也相信其他板大都看得懂
除了少數物件以外,你的想法基本上完全不存在
: : 條件改善,吸引力增加是正常的,
: : 如果沒有特別的配套,頂多不過是撐一撐,捷運總有完工的一天
: : 不過,基本上你上面提到的問題,現在都存在
: 對了 如果租期考慮公共設施完工時期也不有困難
: 因為公共設施常常會延宕 所以在上一期招標的時候
: 也很難保證租期到期公共設施會同時完工
: 如果預期公共設施完工為租期到其之日
: 會常發生租期到 但是公共設施延宕一兩年的結果
: 如果是住宅農業工業使用 一兩年租期的土地使用 也不是個好情形
........................同上,所以我不知道該怎麼回答,請自便........
: : 如果你覺得需要50年以上,那就開50年以上的給你標不就好了嗎?
: 如果我覺得需要100年 那就開100年以上的給我標?
: 如果我覺得需要1000年 那就開1000年以上的給我標?
: 如果我覺得需要10000年 那就開10000年以上的給我標?
: 所以 我可能標到一萬年租期的地?
: 那麼如果第五年有個公共設施產生 我還可以用9995年土地才會重新招標?
不曉得板主會不會覺得你的說法是在討論?
不過如果那是你的意願與需求,那就得看看其他人同不同意了
至於我個人並不需要那麼久的時間,一萬年連墓地還在不在都是一個問題啊XD
: 我如果把工廠改成住宅使用 還販售剩餘使用期限 不也是賺翻?
: 類似現行的炒地皮 一樣可以借屍還魂
基本上你的想法連現行規則都違反,
那不是你想改就可以改的,所以我不予置評
: : 講清楚你要的條件與原因,大家都接受,那自然就會這麼辦了,
: : 換個角度來討論問題應該沒有很困難才對啊XD
: : 我想應該會有人想出可以在租約到期前一兩年兩三年就開標的點子吧XD
: : 一定會投個十幾標 亂槍打鳥這樣
: 所以你的商業店面 一期也不過就是三五年 那不就新 店主剛搬進去就準備在開下一期的標了
如果那是你的想法,那就看其他人會不會同意
不過我是不會這樣搭配,5年的自然最後一兩年才重標,
10年以上的也可以一樣,要早點開標也是可以,就看有沒有這種需求了,
住宅可能是會有這樣的需求
: : ...............好像沒有人說過不行喔
: : ...............不是本來就應該這樣了嗎XD
: : ...............只排一個後補夠嗎?
: : ...............標到了喔?那請先繳保證金出來先吧
: 所以你認同最後形是會變成"連標"的形式?
: : 能夠有那麼多錢繳保證金又棄標的人也算厲害了,
: : 我想大部份的升斗小民應該是用不著去為這些強者擔心的
: 你認為標房子要先繳保證金 然後標到棄權的要沒收保證金?
: 你要了解 在亂槍打鳥與騎驢找馬的情形下
: 對某人來說 可能最佳的選擇是第十案(效用最大) 但是誰能保證第十案一定能標到
: 所以極可能從第五案第七案就提前下標 第二第三第四第五志願......等 也會下標
: 那麼 如果不幸第三志願就標到的話 就變成要在保證金與效用最大之間做個選擇
: 再換個角度說 你的保證金制度 會影響"把最有價值的東西交到最需要的人手上"的達成
: 簡單說 就是保證金制度 導致無法達成最佳分配的結果
: 今天法院的拍賣制度 政府的招標案 量少
: 大部分的買家或是投標者 是有固定目標的 而且沒買到沒標到也不會出亂子 所以沒這問題
: 但如果拿到住房分配上面 一方面是案量增加 另一方面是買家不能不買 不能買不到
: 之間的差異 導致保證金制度在這裡會造成困擾
當各位板大在問自由競價或資格標的問題時,沒想到會有人問投標制度本身
我看到時有點傻眼,有點不知回文的意義何在
不可能全部的人都一天到晚只忙競標不進駐的,
你的想法除了特殊物件以外,我不覺得有多少意義
: : 你有那麼多閒錢可以做這檔事,我想版上不會有人有意見
: : 我想那個賣早餐的應該會很高興(........老闆,早餐可不可以算我便宜一點)
: 別傻了 那個賣早餐的 不過就是出價比小7小的第二名
: 租金也就是早餐店跟政府投標的金額(如果有其他人贏早餐店 全家就租給別人了)
: 你以為賣早餐那個可以撿到便宜嗎?
你有這麼多閒錢,大家是不會有意見的
小七了不起在附近找別的地點租就夠了
: : 而且對於真有那麼多閒錢的人,那麼現在就可以做出這種事了
: : 而且只要買下地死不賣,那小7永遠也租不到這個地點的
: 當然可以 但是買賣的情形下 房東要賣 全家才能買
: 你的國有土地 民間租賃使用的情形下 是租期到就重新招標
: 前者比後者難發生多了 而且售價比租金大 所以惡意利用買屋趕走對手的門檻較高
就你上面的例子的投資報籌率,我個人是沒有興趣再進一步討論
只要你沒辦法租下或買下附近全部的合適地點,小七一定可以在附近找到點開店的,
用這種投資報籌率來趕走對手?請自便
: : 但在我的方式下,只要人家有得賺,他下回就會出更高價來同你搶標的
: : 我想這個部份你可以不用太過擔心
: : 除非拿走這個地點的人賺得比他多,否則要讓他永遠租不到是有困難的
: : 我不知道閣下是否有在觀察國際資金走向,搞投資玩股票等等
: : 實際上政府要讓房價下跌的方法很多,只不過代價不同而已
: : 而代價的合理性也是一個問題
: 如果政府惡意讓房價下跌 不也就和惡意讓房價上漲 造的孽是一樣的嗎?
: 再者 我有說了 房價不是重點 重點是"住房負擔"
: 你認為政府拿哪些方法 導致住房負擔上升
: 或市政府有哪些方法 可以降低住房負擔
: 都可以拿出來討論阿
請問你要怎麼定義"政府惡意讓房價下跌"?
: : 請注意世界上有一種東西叫作人頭
: 首先 動用到人頭就提升成本
: 再者一般人並不希望不動產登記在人頭下面
: 更何況 政府對於房事的優惠 有不少是終生一次
就這個問題
我只能說你這三句話的參考價值其實........很低
只是不知道你看不看得懂為何如此
: : 說實話看到後面我不得不對w兄的年紀感到些許好奇
: 企圖試探其他版友的身分資料 在BBS上應是屬於不被允許的行為
那是給其他板大知音看的話,你不用太在意
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