Re: [閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益？
最近蠻多這個討論
現金流與資本利得的交叉，這是一個千古議題
剛好也是我一直以來的課題
我可以依我的切身經驗，和大家切磋討論一下
這串大多數的問題
是很多人會把「現金流」、「資本利得」混淆在一起看
買現金流的案子，又期待他資本利得比一般案子高
買資本利得的案子，也期待他收入不輸隔間套房
這本身就很弔詭啦！
你拿隔套案件來跟兩房案件比「資本利得」
你當然怎樣也贏不了
反之你拿兩房案件來跟隔套比「現金流」
兩房收租怎樣也不會比較高
所以很多人會拿「結果」來反推當下的決策
這本身就很怪
這段時間房地產大漲，你當然會認為早知道 就All in 兩房三房，增值到爆，隔什麼套房
做什麼現金流？
但回到當初，你在買入的當下，「你看得到未來何時會暴漲嗎？」
你不可能會知道嘛！
我們都不是神
誰能判斷下一次井噴是在何時？
一堆人從現在回頭看房地產，當然覺得喔喔噴噴噴噴
怎麼買怎麼噴噴噴
但房地產其實也有沉寂好一段時間的時候
奢侈稅後新莊暴跌30%有沒有經歷過？
新成屋從本來成交6X萬賣到4X萬還賣不掉
好不容易過了10年終於回來
你說10年前買6字頭的買方在想什麼？
他會不會反而想：「早知道就買投套…就算賣不掉至少每個月收租多好幾萬？」
所以我們不能總是去用現在的結果，去評判當下的選擇
如果我們都能預知未來
那我們也不用投資房地產，人人都是航海王了
因此基於以上論點
我們都只能夠做「當下最好的決定」
投資最有趣的地方就是
每個人風險承受程度不一樣
因此回歸到最後，還是只能做當下最好的決定
想安穩點，就現金流
想賺得多，就資本利得
林中兩路分，他們本來就是不同路啊
—————
前言結束
我們回到「現金流」、「資本利得」這兩個部分來碰撞
應該很多人想知道
那何時該做「現金流」、何時該做「資本利得呢？」
依我總結我所有房地產的經驗
我認為是：
「持有資產」才是一切的最終目的
只要通膨會持續發生，世界政府繼續印鈔票
這些錢必然都會回到「資產」上
所以不論是「現金流」還是「資本利得」，「持有資產」才是最終目的
在這個架構下
做「資本利得」，是為了讓你能更快速的持有更多資產
而「現金流」，則是能讓你更安穩的持有更多資產
就是這麼簡單
所以你看賣掉房子的人，通常會繼續買下一間房子
或是去買股票投資組合
因為如果你賣房獲利了結
這些錢在你帳面上就只是一串不會變動的數字而已
但錢本身就是要流動才會有價值
所以那些有財商的人，就不會讓錢停泊在一個地方太久
想盡辦法把錢派去工作
轉換成資產項目
最後帶回來更多的錢
這就是投資的本質
—————
繞回來比較「現金流」與「資本利得」
我想應該很多人沒有耐心看前文
只想知道這兩個到底哪個比較好QQ
我個人認為
這兩個投資方式沒有孰高孰低
端看你的風險承受程度，還有你的財務狀況
資本利得當然賺錢最快，最爽
不過資本利得最大的難處在於：
「你能持有幾間」，以及「你撐得到暴漲的那一天嗎？」
大部份的資本利得的案子，現金流都是負的
也就是你直接租掉兩房三房，其實是還不起80%的貸款的
依現在利率來看，頂多跟利息攤平
當本利還的時候，你的壓力就大了
這就是資本利得帶來相對的問題
而在負現金流的情況下「你能買幾間？」
「你撐得到暴漲後賣掉嗎？」
這是一個遇過的人會很有感的問題
我曾經也是歐印價差的類型
然而當有一次案子卡住，最後只好賤賣出場的同時
我就知道這並不是一條好走的路
我投資的一切目的只是想好好睡覺，好好打電動
不要壓力太大這樣
所以我後來調整了一些做法
讓現金流與資本利得達到平衡
這個後面再分享
回到資本利得的問題
假設1200萬的兩房可以租25000好了
貸款8成30年的情況下本利攤大概會是每月負現金流15000-20000
也就是每個月你要從薪資收入掏出15000-20000養這個房子
即使他十年後會漲兩倍
但這種房子，你能持有幾間？
1間？3間？5間？
這個問題也紀錄在富爸爸這本書裡
當時這個靈魂拷問也給我很大啟發
我也是從這時刻開始就不純粹做價差，而是現金流與價差並行
富爸爸問了羅伯特清崎第一個買的案子
「這種案子，你可以買幾個？」
清崎回答：「買不了太多，不然繳不起貸款。」
但富爸爸緊接著問
「如果一個案子每個月都會有正向現金流入，那你能買幾件？」
羅伯特清崎馬上回答：「無限多件」
這個類似的問題其實還是很常在我心裡反覆問自己
我現在該做資本利得嗎？
還是我現在該做現金流？
現金流是一個大樹，他可以保護我們的價差案件好好的成長
並且得到最好的獲利
因為你中間只要每個月都是正向的現金流
你不會有急脫手的壓力
你可以慢慢等…慢慢等….不急著賣….
通常只要你撐得更久，價格就是越撐越高
我有一個案子我七八年前就掛在市場上賣
當時售價1400 （行情大概1200左右吧......）
我掛高價，賣了半年沒賣掉收回來不賣。
過了兩年，仲介說有買方1600要跟我買
我當時跟仲介說我要1800….（最後沒有成交）
再過幾年到現在，仲介說附近已有人成交2200
問我要不要拿出來
我跟他說2500再來談…
結果前幾天問我要不要出來見面談
這案子前後撐了八年
寬限期都過去兩輪了
如果我沒有現金流案子來cover他的貸款
我可能第一次1600就賣掉了
也賺不到後來的增值
所以你如果硬要去比較現金流和資本利得
我會告訴你
這本身沒有意義
純粹靠你當時對市場的判斷，然後賭對錯而已
你覺得未來短期內會暴漲，就壓資本利得
你覺得未來有風險，就壓現金流
就這麼簡單
別因為現在正在歷史高點而看不起現金流
也不要太過於神話資本利得
沒有人永遠能買在最低點，賣在最高點
一套能夠讓你穩穩資產增加的組合拳
才是在房地產界長久生存的不二方程式
不小心打了一堆
最後就分享一下
我目前操作的方式是
在市場好的情況，70%會拿來做價差，30%會拿來做現金流
市場不好的時候則會相反
而價差（資本利得）一回來，我會再利用他去做現金流
不會只投入價差
對我來說最穩定的狀態
就是現金流增加（買現金流資產）、現金增加（增貸、價差獲利了結）、最後就是…資產
增加（得到下一波的增值）
（綜合現金流永遠要在正的）
偶爾會負一陣子沒關係，會有轉換期
但最終不能讓金流成為負數
當現金流為負，他會大幅限制你未來的發展性
因此要特別注意
大概是醬
手機字打太多開始lag了
以上一點心得分享
請各位高手不吝指教
※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言：
: 大家好，休假忙了一天上來閒聊。
: 昨天深夜看完沙丘2，有兩句話特別印象深刻：
: 保羅說：要能預知未來，先要了解過去。
: 當他成為救世主之後又說：
: 我看盡了許多未來，大多數都是敵人擊敗我們，但我還是找到了勝利的版本。
: 這就讓我聯想到，最近一直有爭議的：在投資的路上，我們的戰略到底該走哪一條路，
才
: 能獲利最大化？
: 下面我分享自己親身案例，順便請教各位走在我前面的大大，我怎樣做會更好？
: 起因是昨天仲介丟給我一間新北的公寓，我一看地址，這不就是我五年前投資隔套公寓
的
: 鄰居嗎？而且是同樓層，對面門，超近的。
: 106年以 N買入+花220隔套，
: 110年最後以N+400賣出。
: 現在113年，鄰居也開價N+450要賣，但他完全沒裝修沒隔套。
: 我就產生一個對自己的懷疑：
: 我這樣繞了一圈，結果人家只是比我晚三年賣，就拿到一樣的錢，而且還不用費力搞裝
修
: 。
: 還有一個高雄的案例。
: 買250五樓公寓裝修100做成4套，然後111年用500賣出。
: 現在113年，晚兩年後，沒隔套的輕裝修公寓，也大約是500在賣。
: =======
: 所以總結我這段時間歸納的心得：
: 1.每100萬裝修，大約可增加1.5萬收租。
: 2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。
: 3.五年後賣出，扣除裝修-收租，淨利潤大約是頭期的2-4倍，不會超過4倍。
: 總結的延伸：
: 1.裝修隔套賣出的策略，
: 優點：1.可以提早2-3年達到未裝修的漲幅
: 2.持有期間現金流改善，每個月都會有大量盈餘。
: 缺點：資金要大，會卡住，還有心理疲勞度較高。
: 結論：贏了3年時間，這個優點的強度夠好嗎？
: 如果我把裝修款拿去買第二間然後不裝修，是否會是更好的選擇？
: 但缺點是要等更久，以及持有期間現金流幾乎打平甚至倒貼。
: =======
: 這是我最近年度檢討的困境：
: 我現在的策略，理論上
: 每年資產增加200萬應該沒問題，
: 每個月收租金大約11-13
: 手邊的如果再改裝，租金可以增加到15
: 可調動資金大約500萬可以，
: 50歲財富自由也可能有機會。（如果我搬回高雄應該可以再提早，因為台北居住成本高
。
: ）
: 但每個月金流還是打平的卡，
: 想離職也是一直猶豫
: 特別是這一年股市房市大漲，
: 有時候覺得自己已經很努力了
: 但有時候又覺得自己努力速度跟不上社會，賺錢還是太慢。心情上壓力也蠻大。
: 現在考慮的點是：
: 我還要投入資金去改套來增加現金流？
: 或者再買低總價不改，現金流繼續打平，然後累積資產？
: 還是拿現金去買台二手特斯拉，離職先環島旅遊爽一下，半年後再來思考？這一年多很
緊
: 繃想放鬆
: 還是把心力轉去投資在組織家庭方面，
: 以後才有寄託？
: 希望有走過這條路的前輩，可以給一些指點，謝謝！
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沒錯
別去羨慕那些買對時間點的
因為這個屬於緣份啊～
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是的
政府也希望你持有，而非不斷的做買賣
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沒錯就是這樣
但翻修轉賣現在真的不是好時機，房地合一稅真的重
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沒事
我賣掉的任何一個案子
我現在回頭看自己也都很扼腕XD
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是
但其實我轉比重有很大部分是因為有在蓋房子推案
一塊土地就會吃掉很大額的資金
價差比重不知不覺就加大了@@"
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對的
保持彈性~
我是當時做價差的物件出一件賣一件，周轉快速的情況，就很自然的加大比重QQ
但即便如此
總現金流還是要為正!
要好好睡覺，好好吃飯，安心打電動....
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