[閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益？

看板home-sale作者 (何時無事一身輕?)時間1月前 (2024/02/28 22:28), 1月前編輯推噓31(32推 1噓 87→)
留言120則, 31人參與, 1月前最新討論串1/6 (看更多)
大家好，休假忙了一天上來閒聊。 昨天深夜看完沙丘2，有兩句話特別印象深刻： 保羅說：要能預知未來，先要了解過去。 當他成為救世主之後又說： 我看盡了許多未來，大多數都是敵人擊敗我們，但我還是找到了勝利的版本。 這就讓我聯想到，最近一直有爭議的：在投資的路上，我們的戰略到底該走哪一條路，才 能獲利最大化？ 下面我分享自己親身案例，順便請教各位走在我前面的大大，我怎樣做會更好？ 起因是昨天仲介丟給我一間新北的公寓，我一看地址，這不就是我五年前投資隔套公寓的 鄰居嗎？而且是同樓層，對面門，超近的。 106年以 N買入+花220隔套， 110年最後以N+400賣出。 現在113年，鄰居也開價N+450要賣，但他完全沒裝修沒隔套。 我就產生一個對自己的懷疑： 我這樣繞了一圈，結果人家只是比我晚三年賣，就拿到一樣的錢，而且還不用費力搞裝修 。 還有一個高雄的案例。 買250五樓公寓裝修100做成4套，然後111年用500賣出。 現在113年，晚兩年後，沒隔套的輕裝修公寓，也大約是500在賣。 ======= 所以總結我這段時間歸納的心得： 1.每100萬裝修，大約可增加1.5萬收租。 2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。 3.五年後賣出，扣除裝修-收租，淨利潤大約是頭期的2-4倍，不會超過4倍。 總結的延伸： 1.裝修隔套賣出的策略， 優點：1.可以提早2-3年達到未裝修的漲幅 2.持有期間現金流改善，每個月都會有大量盈餘。 缺點：資金要大，會卡住，還有心理疲勞度較高。 結論：贏了3年時間，這個優點的強度夠好嗎？ 如果我把裝修款拿去買第二間然後不裝修，是否會是更好的選擇？ 但缺點是要等更久，以及持有期間現金流幾乎打平甚至倒貼。 ======= 這是我最近年度檢討的困境： 我現在的策略，理論上 每年資產增加200萬應該沒問題， 每個月收租金大約11-13 手邊的如果再改裝，租金可以增加到15 可調動資金大約500萬可以， 50歲財富自由也可能有機會。（如果我搬回高雄應該可以再提早，因為台北居住成本高。 ） 但每個月金流還是打平的卡， 想離職也是一直猶豫 特別是這一年股市房市大漲， 有時候覺得自己已經很努力了 但有時候又覺得自己努力速度跟不上社會，賺錢還是太慢。心情上壓力也蠻大。 現在考慮的點是： 我還要投入資金去改套來增加現金流？ 或者再買低總價不改，現金流繼續打平，然後累積資產？ 還是拿現金去買台二手特斯拉，離職先環島旅遊爽一下，半年後再來思考？這一年多很緊 繃想放鬆 還是把心力轉去投資在組織家庭方面， 以後才有寄託？ 希望有走過這條路的前輩，可以給一些指點，謝謝！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.201.102 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1709130510.A.6DA.html ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:32:59 ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:34:40
推
02/28 22:41, 1月前 , 1F
樓主太猛了 6房….. 謝謝分享
02/28 22:41, 1F
→
02/28 22:42, 1月前 , 2F
推推
02/28 22:42, 2F
推
02/28 22:42, 1月前 , 3F
年薪不到70可以有6房 你是神人來這邊問
02/28 22:42, 3F
因為我都專買低總價 300-500 其中還有一間是90萬的套房 全部加起來還沒有別人一間總價 ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:46:11
推
02/28 22:45, 1月前 , 4F
神人
02/28 22:45, 4F
我有統計 102年到現在 主動收入年收 （上班+家教+兼差）最慘一年才40 最高應該是去年68 等等 怎麼都跑題了 這不是重點啊，，，我還是刪掉 ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:53:01
推
02/28 22:52, 1月前 , 5F
有點強……
02/28 22:52, 5F
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:55:18
推
02/28 22:56, 1月前 , 6F
算這麼多 誰知道未來十年會怎樣
02/28 22:56, 6F
推
02/28 23:03, 1月前 , 7F
每年200不要這麼拚 要找能夠到達淨資產翻十倍的路徑
02/28 23:03, 7F
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02/28 23:05, 1月前 , 8F
策略太表層 很多時候 只是徒勞搬磚而已
02/28 23:05, 8F
是的 所以才冒昧希望有大神可以指點迷津 目前卡關中 想要突破 ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:09:46
推
02/28 23:09, 1月前 , 9F
我覺得現在這個時間點 低總價房市不存在暴富的機會
02/28 23:09, 9F
推
02/28 23:10, 1月前 , 10F
優秀啊 討論房產 順便行銷沙丘 想看了
02/28 23:10, 10F
→
02/28 23:11, 1月前 , 11F
突破性的資產增長 還是需要承擔更多風險的方式
02/28 23:11, 11F
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02/28 23:12, 1月前 , 12F
比如 參與都更(雙北)、參與國內外股市現象級漲跌幅
02/28 23:12, 12F
推
02/28 23:13, 1月前 , 13F
台灣只囤不賣 ok的
02/28 23:13, 13F
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02/28 23:13, 1月前 , 14F
否則你就只能用這種緩慢的方式累積資產 確實是如此
02/28 23:13, 14F
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02/28 23:14, 1月前 , 15F
選地點吧 有軌道和開發的地方比較能成長
02/28 23:14, 15F
手上 三間都是高雄捷運出口 或輕軌 或火車站口，但其實漲不多 ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:20:39
推
02/28 23:21, 1月前 , 16F
真的猛…
02/28 23:21, 16F
講一下我現階段幾個夢想 1.有一台特斯拉+有充電樁的車位 2.有個漂亮老婆+小孩 3 有3000萬資金可以自己買地蓋房子 以上我該怎麼達成？ ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:28:23
推
02/28 23:29, 1月前 , 17F
緩慢增加財富本就是房市投資者的特性，是被這幾年漲
02/28 23:29, 17F
→
02/28 23:30, 1月前 , 18F
漲幅養壞了嗎?都想3年、5年致富退休
02/28 23:30, 18F
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02/28 23:31, 1月前 , 19F
低總不改打平等漲 一年兩百很快了
02/28 23:31, 19F
主要是今年突然覺得自己老了 爸媽也老了 不知道何時能讓他們享受一下 就急了
推
02/28 23:32, 1月前 , 20F
強者啊...
02/28 23:32, 20F
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02/28 23:32, 1月前 , 21F
有人抱了好幾年股票 漲一根賣出賺10%, 和他買漲停價的那個人
02/28 23:32, 21F
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02/28 23:33, 1月前 , 22F
又賺了後面續漲的那一根, 那到底是投資策略有問題還是單純
02/28 23:33, 22F
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02/28 23:33, 1月前 , 23F
市場時機點問題
02/28 23:33, 23F
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:34:40
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02/28 23:37, 1月前 , 24F
娶個嫁妝2500萬的漂亮老婆 一次攻頂
02/28 23:37, 24F
乾 有錢女人難伺候 不是我直男能伺候得舒服的 深刻體會 ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:41:06
推
02/28 23:41, 1月前 , 25F
你第一個例子不覺得邏輯有問題嗎？
02/28 23:41, 25F
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02/28 23:41, 1月前 , 26F
你賣在‘’2021年‘’，實際賣N+400，
02/28 23:41, 26F
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02/28 23:41, 1月前 , 27F
人家‘’2024年‘’只能‘’開價N+450‘’，
02/28 23:41, 27F
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02/28 23:41, 1月前 , 28F
你覺得他賺的比較多？
02/28 23:41, 28F
→
02/28 23:41, 1月前 , 29F
多三年的增幅（包含一年多大漲期），
02/28 23:41, 29F
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02/28 23:41, 1月前 , 30F
說不定實際成交價還比你低，
02/28 23:41, 30F
還有 51 則推文
還有 7 段內文
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02/29 00:30, 1月前 , 82F
2. 搞家庭不一定要多花很多錢。
02/29 00:30, 82F
對，這取決于對象的出身跟個性。 是帶財，守財還是耗材。 還有對方是否願意共同打拼。 假設月需要現金12萬，對方能分攤4萬就會加速很多。 3000萬的房子倒不是全自住， 我可能蓋五層樓，其他幾層出售賺本錢回來，等於自住零成本。 這是我的期待啦 然後好物件其實不難，大約辦呢都會出現一件我可以賺錢的，但也許就現金不足或者沒有 空位可以貸款。 就像西卡前陣子講的： 不怕錯過機會，因為就是會一直錯過機會！ ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/29/2024 00:50:50
推
02/29 01:17, 1月前 , 83F
裝修4-5年回本真的太慢，除非你是有打算未來自住
02/29 01:17, 83F
→
02/29 01:17, 1月前 , 84F
通常2年就應該要能回本
02/29 01:17, 84F
推
02/29 01:23, 1月前 , 85F
電車嘔嘔嘔
02/29 01:23, 85F
推
02/29 02:06, 1月前 , 86F
歐印NVDA/SMCI
02/29 02:06, 86F
推
02/29 02:11, 1月前 , 87F
我只想說 2.愛情是緣分 強求不了 沒有策略 也沒有通用準則
02/29 02:11, 87F
→
02/29 02:11, 1月前 , 88F
，腦袋用在投資就好
02/29 02:11, 88F
→
02/29 02:12, 1月前 , 89F
我講個你可能覺得刺耳的
02/29 02:12, 89F
→
02/29 02:12, 1月前 , 90F
你本業年收太低了，生活圈很有限
02/29 02:12, 90F
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02/29 02:14, 1月前 , 91F
所以你的眼界都是這種，包括你的夢想，車和「愛妻」
02/29 02:14, 91F
推
02/29 02:14, 1月前 , 92F
我覺得年不年收沒差 我們公司助理小弟還不是趴到正職小妹
02/29 02:14, 92F
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02/29 02:14, 1月前 , 93F
結婚
02/29 02:14, 93F
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02/29 02:15, 1月前 , 94F
助理老哥也是女朋友一個接一個的換，每個都幫他生小孩
02/29 02:15, 94F
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02/29 02:15, 1月前 , 95F
但這個版的風氣，你會是神人
02/29 02:15, 95F
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02/29 02:18, 1月前 , 96F
這也是我觀察下來的結果，而推文也不意外
02/29 02:18, 96F
→
02/29 03:25, 1月前 , 97F
因為其實固定資產每年翻二百萬算不錯了吧
02/29 03:25, 97F
→
02/29 03:26, 1月前 , 98F
做不到的比較多
02/29 03:26, 98F
噓
02/29 04:17, 1月前 , 99F
噓你暴雷，電影板都不去了在房板被雷
02/29 04:17, 99F
→
02/29 05:24, 1月前 , 100F
插個無關財產的 除非遇到很聰明的 不然通常愛情是靠手段
02/29 05:24, 100F
→
02/29 05:24, 1月前 , 101F
靠聊天
02/29 05:24, 101F
→
02/29 05:24, 1月前 , 102F
你這麼聰明 就算靠模仿也要學習別人的談吐及行為
02/29 05:24, 102F
→
02/29 07:26, 1月前 , 103F
你的分析就適用在現在這種房市高點
02/29 07:26, 103F
推
02/29 07:53, 1月前 , 104F
保羅讚
02/29 07:53, 104F
推
02/29 08:55, 1月前 , 105F
不婚不生資產累積比較快啦
02/29 08:55, 105F
推
02/29 09:38, 1月前 , 106F
我的判斷是：囤房就好了不用做變化球
02/29 09:38, 106F
→
02/29 09:38, 1月前 , 107F
目前的成本與稅制
02/29 09:38, 107F
→
02/29 09:38, 1月前 , 108F
真的是繞一大圈不如囤房放生出租的人
02/29 09:38, 108F
→
02/29 09:40, 1月前 , 109F
現在就是交易成本貴 要盡量減少交易次數
02/29 09:40, 109F
推
02/29 09:52, 1月前 , 110F
因為純隔套 就是現金流能力強 市場不青睞加上短期稅太
02/29 09:52, 110F
→
02/29 09:52, 1月前 , 111F
重 其實不太利於資產累積 可能一年200-500夠用後 專注
02/29 09:52, 111F
→
02/29 09:52, 1月前 , 112F
價差資產買進 如果覺得其他模式勝率不高 很愛改套 那還
02/29 09:52, 112F
→
02/29 09:52, 1月前 , 113F
不如幫人改套房 統包其實也不錯
02/29 09:52, 113F
推
02/29 11:05, 1月前 , 114F
不過好像比較是少人推往房屋管理公司發展，還是這其實
02/29 11:05, 114F
→
02/29 11:05, 1月前 , 115F
做起來利潤不夠高?
02/29 11:05, 115F
→
02/29 13:28, 1月前 , 116F
02/29 13:28, 116F
推
02/29 13:43, 1月前 , 117F
有沒有興趣參加分享，
02/29 13:43, 117F
→
02/29 13:43, 1月前 , 118F
我們幾個大概卡在2-4間位階的房版網友
02/29 13:43, 118F
→
02/29 13:43, 1月前 , 119F
拉一個Line群討論未來方向
02/29 13:43, 119F
→
02/29 13:43, 1月前 , 120F
有需要再私訊我
02/29 13:43, 120F
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