Re: [閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益？已刪文
※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言：
這個問題我之前也很困惑過
也在板上請教過多位前輩
後來我得到一套結論與做法，
這套結論與做法不一定適合每個人
不一定適合每個區域 每個時期
(我是以台中為主 2015年開始投資)
分享從淨資產(現金加上資產扣掉所有貸款）
少於500萬 到淨資產四千萬等級的過程
階段一: 淨資產少於一千萬 做資本利得價差物件
(一開始做短期中期 後來短中長期都做
不斷累積資金 不斷汰弱留強 保持彈性)
主要原因是這階段資金少 現金流增加也慢
(我不像版上前輩已經累積好一陣子了)
因為資金少 所以看得要準
甚麼時候做預售屋 新成屋 中古屋
甚麼時候做哪一個區域 要能盡量準確
(教戰手則ceca前輩教很多了 我就不再多說)
我舉兩個例子
2017年買潭子10年中古屋兩房室內18-19坪
400出頭沒車位 500出頭有車位 出租投報當時4.x%
到2022年翻倍
2020年買11期6年四房車室內35坪1200多萬
2023年翻倍
後來我隊友一直說 為什麼當初不多買11期14期
新成屋預售屋 要去買中古屋漲不快
如同前面HSTIM前輩說的
能在當下時空背景做最佳配置
也最立於不敗之地的決定 (租金報酬率)
這階段最重要的是累積淨資產 累積看房經驗
累積買賣議價經驗 累積裝修經驗...等等
從單一產品類型慢慢拓展多個產品類型的經驗
另外 也不可能每次都看對買對 要保持彈性
該認錯小賺該跑就跑
資金轉移到更有漲幅的物件與區域
階段二: 資產大於3000萬 開始配置現金流物件
因為有朋友專門在做現金流物件 (透套)
在他們的分享(洗腦)下 我也是到去年才開始
約1/3做透套現金流 2/3還是做階段一的事情
差異是這個階段現金資金較充沛
可以善用掛1掛4
然後是我覺得現階段透天物件被低估
新的三房1600-1900萬 新的透天才多一點點
我不確定這個看法是否正確 但至少投報5-6%
就讓時間來驗證想法
最後一個感想
投資物件千中選一，
能兼顧現金流與增值不是沒有，萬中選一
且現在的打炒房 增加了投資的門檻
我深深同意先前版友提的
這是在打中產 打小投客
不快點往上爬 很容易被M型化 長不大
(兩個人到第五間被卡住)
謝謝!
: 大家好，休假忙了一天上來閒聊。
: 昨天深夜看完沙丘2，有兩句話特別印象深刻：
: 保羅說：要能預知未來，先要了解過去。
: 當他成為救世主之後又說：
: 我看盡了許多未來，大多數都是敵人擊敗我們，但我還是找到了勝利的版本。
: 這就讓我聯想到，最近一直有爭議的：在投資的路上，我們的戰略到底該走哪一條路，
才
: 能獲利最大化？
: 下面我分享自己親身案例，順便請教各位走在我前面的大大，我怎樣做會更好？
: 起因是昨天仲介丟給我一間新北的公寓，我一看地址，這不就是我五年前投資隔套公寓
的
: 鄰居嗎？而且是同樓層，對面門，超近的。
: 106年以 N買入+花220隔套，
: 110年最後以N+400賣出。
: 現在113年，鄰居也開價N+450要賣，但他完全沒裝修沒隔套。
: 我就產生一個對自己的懷疑：
: 我這樣繞了一圈，結果人家只是比我晚三年賣，就拿到一樣的錢，而且還不用費力搞裝
修
: 。
: 還有一個高雄的案例。
: 買250五樓公寓裝修100做成4套，然後111年用500賣出。
: 現在113年，晚兩年後，沒隔套的輕裝修公寓，也大約是500在賣。
: =======
: 所以總結我這段時間歸納的心得：
: 1.每100萬裝修，大約可增加1.5萬收租。
: 2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。
: 3.五年後賣出，扣除裝修-收租，淨利潤大約是頭期的2-4倍，不會超過4倍。
: 總結的延伸：
: 1.裝修隔套賣出的策略，
: 優點：1.可以提早2-3年達到未裝修的漲幅
: 2.持有期間現金流改善，每個月都會有大量盈餘。
: 缺點：資金要大，會卡住，還有心理疲勞度較高。
: 結論：贏了3年時間，這個優點的強度夠好嗎？
: 如果我把裝修款拿去買第二間然後不裝修，是否會是更好的選擇？
: 但缺點是要等更久，以及持有期間現金流幾乎打平甚至倒貼。
: =======
: 這是我最近年度檢討的困境：
: 我現在的策略，理論上
: 每年資產增加200萬應該沒問題，
: 每個月收租金大約11-13
: 手邊的如果再改裝，租金可以增加到15
: 可調動資金大約500萬可以，
: 50歲財富自由也可能有機會。（如果我搬回高雄應該可以再提早，因為台北居住成本高
。
: ）
: 但每個月金流還是打平的卡，
: 想離職也是一直猶豫
: 特別是這一年股市房市大漲，
: 有時候覺得自己已經很努力了
: 但有時候又覺得自己努力速度跟不上社會，賺錢還是太慢。心情上壓力也蠻大。
: 現在考慮的點是：
: 我還要投入資金去改套來增加現金流？
: 或者再買低總價不改，現金流繼續打平，然後累積資產？
: 還是拿現金去買台二手特斯拉，離職先環島旅遊爽一下，半年後再來思考？這一年多很
緊
: 繃想放鬆
: 還是把心力轉去投資在組織家庭方面，
: 以後才有寄託？
: 希望有走過這條路的前輩，可以給一些指點，謝謝！
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