Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）

看板home-sale作者 (甄姬拔劍)時間3月前 (2024/01/30 11:39), 3月前編輯推噓22(22推 0噓 63→)
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※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言： : 1:舊屋翻修 : 80年代的時候 : 台灣剛經濟起飛 當年是景氣最好的時候 : 上面提到的三黃一劉是最大咖 : 會不斷的買入破舊的中古屋 : 透過精美的裝修 : 搭配仲介把便宜的房子拉高售價 == 只是看到舊屋翻修這個，想分享一下最近心得 想說老了，回去住一下透天好了 最近幾個月一直在看透天，仲介真的各種話術 有些是那種五十年老屋，完全沒有整理，什麼烏克蘭風或是加薩走廊風的還算有創意 很多那種什麼全新整理、拎包入住、水電管路已重拉的 真的不知道仲介怎麼有臉說的出口 看了七八間，那種已翻修/整理/拉線等等87%是話術 很多都是弄的看起來美美的，然後比不整理還慘，買了我還要打掉找工班重作 比如 1.隔間用木板，不是用矽酸板，中間又沒放吸音棉和防火棉 沒放鋼架，不是被燒死也會被吵死，掛個電器可能整個牆倒掉 如果沒有骨架，你鎖電視可能一二天沒事，過二天破牆而出 2.重拉電，但各層各間沒有作單獨迴路，各層沒分電箱、開關用雜牌(至少要用士林吧) 沒有50A留給冷氣/洗脫烘/電熱水器/重拉線不如不拉 還有那種只換開關、插頭內線是舊的也能騙說有整理 把錢算在成本來賣屋，實際上買的人要重部重換 3.說地板重鋪，結果管路洩水沒捉好1/100都不到，小水沒差，洗衣機進來就死了 4.陽台弄的美美的，捉水平不考慮排水，下水孔在高點是要下什麼水？ 5.前手施工垃圾可能藏在家中某個角落 還有很多一下想不到 基本上看了那麼多間，87%都垃圾整理，不知道是投資客真的不懂還是想賺快錢？ 找的工班是他媽去向日葵小班找的？ 仲介也接觸過七八個，有的真的很專業 有的就，那就那樣，開口就是幹話= = 問個大小，你沒雷射尺也要有捲尺吧，好在我自己有帶雷射尺 -- 替員工依法投保有多重要 黑社會老大捏著小明的臉，語調陰冷：「混蛋，你居然是臥底。 」 臥底警察使勁搖頭否認。 老大咬牙道： 「你別裝了！我今天去工會幫你保勞保，人家說你是警察保公保不能重複加保」 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.38.238 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706585948.A.0A1.html
推
01/30 11:41, 3月前 , 1F
真的一堆仲介超級不專業
01/30 11:41, 1F
推
01/30 11:42, 3月前 , 2F
摳門裝修路線的.
01/30 11:42, 2F
→
01/30 11:44, 3月前 , 3F
加薩走廊風 我笑了
01/30 11:44, 3F
推
01/30 11:45, 3月前 , 4F
還好不是老宅文青風
01/30 11:45, 4F
→
01/30 11:45, 3月前 , 5F
手提箱塑鋼梯 雷射尺 水平儀 標準配備
01/30 11:45, 5F
→
01/30 11:46, 3月前 , 6F
有type c 手機用延長鏡頭 你有用嗎
01/30 11:46, 6F
→
01/30 11:51, 3月前 , 7F
我有管道鏡30M的
01/30 11:51, 7F
→
01/30 11:53, 3月前 , 8F
還有那種拉線在木板隔間內，沒有作管束或是導管的，直
01/30 11:53, 8F
→
01/30 11:53, 3月前 , 9F
接透過板間下來，打開蓋板就看到了。
01/30 11:53, 9F
→
01/30 11:53, 3月前 , 10F
我很好奇的是，真的會有人看到有整理就相信有整理嗎？
01/30 11:53, 10F
→
01/30 11:56, 3月前 , 11F
沒錢、沒現金，就沒得選啊XDDDD
01/30 11:56, 11F
推
01/30 11:58, 3月前 , 12F
其實玩透天摳門翻修,主要是怕前後價差太大,買方貸款貸不到.
01/30 11:58, 12F
→
01/30 11:58, 3月前 , 13F
以前翻透天不打夾層大概一百萬.
01/30 11:58, 13F
→
01/30 11:59, 3月前 , 14F
那你買500,翻100你要賣多少?大概要賣800.
01/30 11:59, 14F
→
01/30 11:59, 3月前 , 15F
因為你還要扣交易成本,然後沒賺到一百多你根本不想賣.
01/30 11:59, 15F
→
01/30 11:59, 3月前 , 16F
沒賺到一百你幹嘛不去玩兩間公寓你說是吧.
01/30 11:59, 16F
→
01/30 11:59, 3月前 , 17F
但是你買500賣800,買家貸款會因為你買500被慘烈壓制.
01/30 11:59, 17F
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01/30 11:59, 3月前 , 18F
所以會變很難賣.
01/30 11:59, 18F
→
01/30 12:00, 3月前 , 19F
因此他們摳門翻修就是把翻修費用壓在40.
01/30 12:00, 19F
→
01/30 12:00, 3月前 , 20F
這樣買500翻40,轉賣大概在700.
01/30 12:00, 20F
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01/30 12:00, 3月前 , 21F
這樣他賺不到一百也還好.
01/30 12:00, 21F
→
01/30 12:00, 3月前 , 22F
因為一個準備現金是200一個準備現金是140.
01/30 12:00, 22F
→
01/30 12:01, 3月前 , 23F
因此現金投報算下去,賣700也沒投報低多少.
01/30 12:01, 23F
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01/30 12:01, 3月前 , 24F
然後買家貸款額度就高多了..
01/30 12:01, 24F
→
01/30 12:01, 3月前 , 25F
這是透天摳門翻修得存在的原因..
01/30 12:01, 25F
→
01/30 12:01, 3月前 , 26F
而像我...我...我他媽的不爽玩透天ing...
01/30 12:01, 26F
→
01/30 12:02, 3月前 , 27F
之後要玩可能也是考慮1600以上的透天.
01/30 12:02, 27F
→
01/30 12:02, 3月前 , 28F
這樣攤下去翻修費用可以相對很少.
01/30 12:02, 28F
推
01/30 12:02, 3月前 , 29F
就各種敲盤子啊 他敲十個大概看有沒有一個人懂，敲到一個
01/30 12:02, 29F
→
01/30 12:02, 3月前 , 30F
盤子他就賺。而且不懂裝潢的一定比懂的人多
01/30 12:02, 30F
→
01/30 12:02, 3月前 , 31F
就不會撞到這種買家貸款貸不到的問題.
01/30 12:02, 31F
→
01/30 12:04, 3月前 , 32F
以前住女生宿舍，跳電沒燈，找個配電箱幫她們重開光明被當
01/30 12:04, 32F
→
01/30 12:04, 3月前 , 33F
神=.= 一百個人裡看有沒有一個懂...
01/30 12:04, 33F
→
01/30 12:07, 3月前 , 34F
喔....原來有價格考量@@又學到了
01/30 12:07, 34F
→
01/30 12:08, 3月前 , 35F
這樣就剩明明是摳門裝修話術你他不摳門的問題XD 不過仲介
01/30 12:08, 35F
→
01/30 12:08, 3月前 , 36F
本來就話術一堆了...
01/30 12:08, 36F
推
01/30 12:09, 3月前 , 37F
仲介跟我說公寓50年比30年大樓屋況好，還不用收管理
01/30 12:09, 37F
→
01/30 12:10, 3月前 , 38F
費，真垃圾
01/30 12:10, 38F
→
01/30 12:15, 3月前 , 39F
50年公寓比30年大樓屋況好倒不一定是錯的阿
01/30 12:15, 39F
→
01/30 12:15, 3月前 , 40F
不要看到仲介就預設太多立場 老大樓爛起來更恐怖
01/30 12:15, 40F
推
01/30 12:23, 3月前 , 41F
所以我才不想買中古屋
01/30 12:23, 41F
推
01/30 12:27, 3月前 , 42F
老屋翻修真的沒這麼簡單，高雄老家附近有些一看就知道是專業
01/30 12:27, 42F
→
01/30 12:27, 3月前 , 43F
投資客翻修的老透天，兩三年了都還沒賣出，這麼專業都不好處
01/30 12:27, 43F
→
01/30 12:27, 3月前 , 44F
理了，何況是一般人。倒是新屋或是預售屋，風險也沒有板上
01/30 12:27, 44F
→
01/30 12:27, 3月前 , 45F
的高手們說得這麼危險。例如高雄衛武營預售新屋，買 32，高
01/30 12:27, 45F
→
01/30 12:27, 3月前 , 46F
雄人一定覺得貴爆，但是 5 年後呢？效率說不定比老屋翻修還
01/30 12:27, 46F
→
01/30 12:27, 3月前 , 47F
高，本業不差，例如醫生工程師老師等等的一般人，真的適合
01/30 12:27, 47F
→
01/30 12:27, 3月前 , 48F
老屋翻修嗎？有時候甚至根本是一種微都更的節奏，一點也不
01/30 12:27, 48F
→
01/30 12:27, 3月前 , 49F
輕鬆，監工這種事，絕對不輕鬆
01/30 12:27, 49F
推
01/30 12:29, 3月前 , 50F
不輕鬆啊 所以買來裝潢出售有他的獲利在
01/30 12:29, 50F
推
01/30 12:30, 3月前 , 51F
漲太兇的時候,中期會賺得比短期多.
01/30 12:30, 51F
→
01/30 12:30, 3月前 , 52F
但大多時候,短期賺得比中期多更比長期多.
01/30 12:30, 52F
→
01/30 12:30, 3月前 , 53F
所以要看時期.
01/30 12:30, 53F
推
01/30 12:32, 3月前 , 54F
因為預售成屋成本相對高……你一間預售新成屋卡住的錢
01/30 12:32, 54F
→
01/30 12:32, 3月前 , 55F
或許可以買個一大一小兩中古了
01/30 12:32, 55F
推
01/30 12:33, 3月前 , 56F
少在那邊了 難道我跟你說屋主買500萬整理花了兩百萬 要賣
01/30 12:33, 56F
→
01/30 12:33, 3月前 , 57F
一千萬你就會買單？人寧願吃包著糖衣的毒藥也不願意吃能
01/30 12:33, 57F
→
01/30 12:33, 3月前 , 58F
治療身體的苦藥。看過太多了。不過我很少賣到投資客的案
01/30 12:33, 58F
→
01/30 12:33, 3月前 , 59F
件就是^_^
01/30 12:33, 59F
推
01/30 12:33, 3月前 , 60F
我的心得是有在上班的，比較適合無腦投資流，但賺得比人家
01/30 12:33, 60F
→
01/30 12:33, 3月前 , 61F
有腦翻修少，這算專業財該人家賺吧
01/30 12:33, 61F
推
01/30 12:52, 3月前 , 62F
我也覺得投資客很不專業 翻新都翻得不好
01/30 12:52, 62F
→
01/30 13:03, 3月前 , 63F
工細不細是一回事，安不安全比較重要吧
01/30 13:03, 63F
推
01/30 13:18, 3月前 , 64F
我也看過投資客裝修過的，有的是美但是細看亂整理，不
01/30 13:18, 64F
→
01/30 13:19, 3月前 , 65F
實用，不如不整理，有的是整理得真的很好，但價格超貴
01/30 13:19, 65F
→
01/30 13:19, 3月前 , 66F
有些是真的粗到跟阿里山神木一樣粗，有人會看不出來？
01/30 13:19, 66F
推
01/30 13:22, 3月前 , 67F
看投資客的房子，真的要懂一點裝修才能買，容易被坑
01/30 13:22, 67F
推
01/30 13:29, 3月前 , 68F
就 市場比較喜歡這種案子 自住客看到廢墟會怕 看到簡單
01/30 13:29, 68F
→
01/30 13:29, 3月前 , 69F
翻過的不會怕 這種容易被唬的真的只適合買新房 但沒錢
01/30 13:29, 69F
→
01/30 13:30, 3月前 , 70F
投資客為什麼喜歡蓋這種的 因為市場喜歡這種的
01/30 13:30, 70F
推
01/30 13:31, 3月前 , 71F
拉皮就只是拉皮....不可能返老還童，除非重新投胎。
01/30 13:31, 71F
拉皮又是另一回事了，一樣是RF作防水 作好一點，花錢作頂樓防水，弄防水布，再上漆這樣頂樓還可以用 可以曬衣服、裝水塔 如果是省錢直接裝鐵皮的話，RF=廢掉 因為某六都拆除課來說，101年後新違建 1.沒人檢舉，不告不理 2.有人檢舉，如果正在施工，停工，即報即拆 3.有人檢舉，如果已完工，拍照排隊拆，排多久可能要排到二岸統一 4.架水塔沒關係，因為水塔是設備 5.太陽能熱水器要申請，但如果RF是違建不會過 6.老屋想合法，除非沒有增建，不然一定超過投影60%，1000%不可能會過 7.老透天風險很高，因為大部份沒有接到污水下水道如果汙水/糞水管沒接好，會很危險 所以一樣穿衣服，技巧還是有差，對未來利用也有影響 ※ 編輯: notepad67 (220.130.38.238 臺灣), 01/30/2024 13:37:50
→
01/30 13:35, 3月前 , 72F
最後都是看法規和成本 來處理
01/30 13:35, 72F
推
01/30 16:24, 3月前 , 73F
成本很重要...這樣說好了...這是南部實例，你有一間45年
01/30 16:24, 73F
→
01/30 16:24, 3月前 , 74F
3樓老屋450萬，附近一間35年賣650萬，你該花多少錢來整
01/30 16:24, 74F
→
01/30 16:24, 3月前 , 75F
理45年屋，然後賣出能賺錢? 你要地板牆壁打到見磚，鋁
01/30 16:24, 75F
→
01/30 16:24, 3月前 , 76F
門窗都換氣密窗都重新來弄，起碼要400萬以上吧，你成本
01/30 16:24, 76F
→
01/30 16:24, 3月前 , 77F
都850萬了..要怎麼賣!! 所以做基本油漆防水換電線廁所3
01/30 16:24, 77F
→
01/30 16:24, 3月前 , 78F
件就好，地板不夠錢重鋪啦，鐵門鐵皮屋鋁窗都不夠錢。
01/30 16:24, 78F
→
01/30 16:24, 3月前 , 79F
抓100萬內整理，成本550賣600萬。
01/30 16:24, 79F
推
01/30 16:30, 3月前 , 80F
所以你看到很多整理過房子，只有整理半套，能接受就可以
01/30 16:30, 80F
→
01/30 16:30, 3月前 , 81F
買，不然就去買35年的來自己整理，但可能也是要再花100
01/30 16:30, 81F
→
01/30 16:30, 3月前 , 82F
萬，油漆.防水拉.電線.浴室3件....但地板.鋁門窗.鐵門，
01/30 16:30, 82F
→
01/30 16:30, 3月前 , 83F
可能會比45年的新一點，不用重新弄。
01/30 16:30, 83F
推
01/30 19:56, 3月前 , 84F
加薩走廊風wwwww
01/30 19:56, 84F
推
02/01 11:01, 3月前 , 85F
真的老透天整理真的很貴 自己用都要450了 包出去更貴
02/01 11:01, 85F
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