Re: [心得] 房地產根本不好賺

看板home-sale作者 ( )時間1年前 (2023/02/12 21:27), 1年前編輯推噓21(24推 3噓 67→)
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自己的文自己回 很高興看到不少人來推文, 也的確讓大家看出來是哪一個建案, 也很多人來信詢問細節, 乾脆回在板上. 不論最後結果是賺是賠, 我只要提醒有些新來的人 1. 房子買錯地點/價格/時間, 可能讓你套十年都還跑不掉 像我的案例就是放13年時, 賠100萬都賣不掉, 雖然放到15年時變成賺1000萬. 重點是15年的持有過程中, 其中有13年是賠錢的. 請想想這13年內賣掉承受損失, 而且沒有換屋的, 很慘! 2. 房子沒有什麼只賺不賠這一回事, 即便 "價格沒跌", 你還有利息、管理費、維修費, 很多人還會漏算本金的機會成本. 本金300萬不買房拿去買債券或定存也有收益啊! 3. 房子或許只要凹夠久, 都能等到像是前兩年這種大行情, 像我這個案例就好像凹了 15年, 但仔細算算, 房貸都還75%了, 還不斷支付利息, 平均投入800萬跟15年 不過 "翻倍"而已, 平均投報率並沒有很高, 甚至比0050還差. 4. 或許真有高手買在2018/2019年這種低點, 然後兩年就翻倍, 算上槓桿賺5倍, 但這都是極少數的人, 就跟那些靠航運賺100倍的股神一樣, 市場頂多找到十幾個. 對比幾百萬上千萬的人來說, 就是少數個案而已. 5. 投資就是要有本金, 沒有足夠本金拿生活費貿然下場的, 就像在玩命, 不要用"穩賺" 來催眠自己, 或許放20年是穩賺沒錯, 問題是你可能3年寬限期結束金流不夠就要被法拍. 其實很危險! 6. 最後, 不論做什麼投資都要計算清楚, 不是憑感覺, 看ceca文的重點, 不是看買房地產有多好賺, 當包租公多簡單, 而是看他每次都算得一清二楚才下手. ※ 引述《alotofjeff ( )》之銘言： : 最近幫家人處理掉一棟 15 年 的房產, 強烈感受到房地產其實根本就不好賺. : 實價登錄最早是101年, 不過房子第一手是在96年交屋的, 實登開始時屋齡已經五年 : https://s1.imgs.cc/img/aaaaCe3nt.jpg?_w=750 : 價格14萬/坪 ~ 22萬/坪, 會有這樣的差異主要是 格局、面向、樓層跟有無裝潢導致的. : 我家人是買交屋第一手的, 價格也落在這個區間之中, 代表價格五年來沒任何動靜. : 來到三年前的109年呢, 也就是屋齡已經13年了, 價格還是穩穩地落在15萬-24萬/坪 : https://s1.imgs.cc/img/aaaaCe3nu.jpg?_w=750 : 有沒有感受到我的幹意啊? 只看實登就好, 8年過去了, 一坪大概只漲一萬! : 前一年我們曾經掛1800萬賣(一坪約23萬), 算上利息跟裝潢成本大概還賠100萬吧. : 然後委託一年後都賣不掉....只騙到信義房屋來幫忙打掃過一次, 連信義都賣不掉... : 各位以為這是什麼鳥地方嗎? 這是最夯的竹北! 而且在高鐵站跟中山高之間. : 附近有三間全聯/走路到遠百不到10分鐘/去喜來登飯店吃飯不用開車的精華地段 : 13年來一坪只漲1萬......好險我們108年掛賣時沒賣掉, 不然現在真的欲哭無淚啊! : 每次有人說什麼房地產只漲不跌, 我覺得實在是太唬爛, : 現在就是放十年漲不動甚至還下跌, 突然噴個兩年而已. 光看這兩年就相信 : 房地產好賺只漲不跌的, 太天真了! : 很多早幾年賣的鄰居, 都是價差只賺50萬100萬, 利息卻付超過200萬的...真的很慘. : 補充：去年社區開始站穩3000萬，而且是16年前取得，不用繳房地合一稅，3、4年前全家愁雲慘霧的氣氛一掃而空，真的落差很大。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.74.152 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676208479.A.739.html
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02/12 21:31, 1年前 , 1F
一般人買房建議還是自住為出發點 這樣心態比較健康
02/12 21:31, 1F
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02/12 21:32, 1年前 , 2F
大多數人想住的地方 接手的人就是多
02/12 21:32, 2F
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02/12 21:36, 1年前 , 3F
自住無價啦 楠梓27年前透天一千萬 連個捷運消息都沒有 這
02/12 21:36, 3F
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02/12 21:36, 1年前 , 4F
10年總是說這屋子平安讓家人長大
02/12 21:36, 4F
※ 編輯: alotofjeff (111.249.74.152 臺灣), 02/12/2023 21:36:35
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02/12 21:37, 1年前 , 5F
一路走來捷運站300公尺 沒解套 直到最近7年才比較釋懷
02/12 21:37, 5F
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02/12 21:39, 1年前 , 6F
高雄4x年前文山特區以前都是田 全新透天也破千 2X年過去
02/12 21:39, 6F
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02/12 21:39, 1年前 , 7F
法拍400萬 現在4X年應該有1800
02/12 21:39, 7F
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02/12 21:40, 1年前 , 8F
買房本來就沒有要短期買賣啊。十年還好吧？好好上
02/12 21:40, 8F
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02/12 21:40, 1年前 , 9F
班好好賺錢繳房貸過踏實的人生還好吧？一直去想漲
02/12 21:40, 9F
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02/12 21:40, 1年前 , 10F
跌也太怪
02/12 21:40, 10F
噓
02/12 21:43, 1年前 , 11F
房子本來就是買來住的不是買來賺錢的
02/12 21:43, 11F
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02/12 21:43, 1年前 , 12F
為什麼要把房子當投資工具?
02/12 21:43, 12F
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02/12 21:44, 1年前 , 13F
當成投資工具好了 你這15年難道都沒使用或出租?
02/12 21:44, 13F
特別來回你 房子的屬性本來就不是單一的, 牽扯這麼大一筆錢, 自住跟投資都要考慮 首先你本來就要考慮買房 vs 租屋, 這不是自不自住的問題而已, 還兼扯到資金控管 成本比較 跟 財富機會, 所以單純用投資 或 單純用自住 來看待房地產, 只是畫地自限 而已, 沒有比較善良, 而且很不聰明. 房子就是可以自己住, 可以出租, 也可以擺著不用. 要就讓政府制定法規來限制不能擁有非自住的房產, 大家都公平就好 但不可能是要某些人主動犧牲自己的利益, 來成就他人的購房機會, 這不公平!
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02/12 21:44, 1年前 , 14F
自住兼投資啊 但房子本質還是拿來住的
02/12 21:44, 14F
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02/12 21:45, 1年前 , 15F
就抓好10年週期 承受屋齡 商圈 通膨 法規10年可能變化…
02/12 21:45, 15F
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02/12 21:45, 1年前 , 16F
好好想想 雖然想也沒用 轉彎很快的…
02/12 21:45, 16F
※ 編輯: alotofjeff (111.249.74.152 臺灣), 02/12/2023 21:53:26
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02/12 21:46, 1年前 , 17F
鋼需投資需求啊 低利五倍槓桿呢
02/12 21:46, 17F
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02/12 21:47, 1年前 , 18F
看看阿昌說六塊厝就六塊厝 不說義大 又套多少在那
02/12 21:47, 18F
推
02/12 21:48, 1年前 , 19F
照後鏡看時間點有啥意義
02/12 21:48, 19F
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02/12 21:48, 1年前 , 20F
我也可以看以前時間點跟你分析虛擬貨幣
02/12 21:48, 20F
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02/12 21:52, 1年前 , 21F
記得讓前鋒衝 別開太高躲後面 地區戰死跳船跳比別人快
02/12 21:52, 21F
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02/12 21:54, 1年前 , 22F
0050是能拿來住嗎？不同本質的東西也比的這麼高興
02/12 21:54, 22F
0050當然可以拿來住啊, 所謂機會成本跟比較, 常常以0050或0056來做對比啊 所以我說不要 "畫地自限", 這樣只會把很多可能的機會給排除, 很可惜 300萬拿去買房 vs 300萬拿去買0050(or 0056) 當然可以比啊 買房省租金, 買005x 賺收益, 比不出來嗎? 隨便比一次給你看 買1500萬房(貸款1200萬)vs 買005x (用殖利率5%計算) 現金流 -50k/月 +12.5k/月 房租 0 -10k 資產累積 +38k/月(本金償還) 0(沒賣都不算) 結果: 買房每月要噴50K, 雖然有38K是還本金不能算賠, 但買0050卻幫你把房租都cover 掉還有剩, 這就是買房跟買0050的比較, 哪有什麼不能比的? 至於有人可能會覺得這樣比不公平, 1500萬的房, 房租不可能只要10K, 但如果是我就會這樣, 如果租房就租便宜的夠住就好, 買房就要買夠好的可以住一輩子
推
02/12 22:03, 1年前 , 23F
然後房子沒有穩賺不賠 頂多勝率很高 實價登錄後統計同
02/12 22:03, 23F
→
02/12 22:03, 1年前 , 24F
戶買賣賺錢的83% 賠錢的17% 另房貸違約率即使不到0.1%
02/12 22:03, 24F
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02/12 22:03, 1年前 , 25F
也還是有 槓這個沒啥意義
02/12 22:03, 25F
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02/12 22:05, 1年前 , 26F
推一個0050可以住嗎
02/12 22:05, 26F
推
02/12 22:06, 1年前 , 27F
所以關鍵在頭期的機會成本
02/12 22:06, 27F
→
02/12 22:07, 1年前 , 28F
如果你有一套投資組合是電爆房地產的 就別買房了
02/12 22:07, 28F
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02/12 22:07, 1年前 , 29F
要不然照後鏡的話 我不會買股 不會買幣 我直接買大樂透
02/12 22:07, 29F
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02/12 22:07, 1年前 , 30F
不是最快
02/12 22:07, 30F
推
02/12 22:16, 1年前 , 31F
房子是住的和拿來賺錢的沒衝突阿
02/12 22:16, 31F
推
02/12 22:31, 1年前 , 32F
所以房地產收租為王啊
02/12 22:31, 32F
→
02/12 22:31, 1年前 , 33F
買來收租 最穩 沒漲就是收租
02/12 22:31, 33F
→
02/12 22:31, 1年前 , 34F
買買賣賣那個耗損成本很大 不是每個人玩都會賺
02/12 22:31, 34F
推
02/12 22:33, 1年前 , 35F
你每月可以省2萬5的租金
02/12 22:33, 35F
→
02/12 22:33, 1年前 , 36F
房產基本上就是指數型etf 長期收租 價差也會因為你放長
02/12 22:33, 36F
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02/12 22:33, 1年前 , 37F
期而賺到
02/12 22:33, 37F
推
02/12 22:34, 1年前 , 38F
所以說啊，這不就是一直在強調的
02/12 22:34, 38F
→
02/12 22:34, 1年前 , 39F
亂接刀當傻多，沒背景人生直接
02/12 22:34, 39F
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02/12 22:34, 1年前 , 40F
失敗..
02/12 22:34, 40F
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02/12 22:47, 1年前 , 41F
真是太可怕了，我建議現在賣了之後，把取得的資金
02/12 22:47, 41F
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02/12 22:47, 1年前 , 42F
全部拿去做投資，不要再買房了
02/12 22:47, 42F
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02/12 22:51, 1年前 , 43F
台灣就25%的人可以長期收租而已
02/12 22:51, 43F
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02/12 22:51, 1年前 , 44F
75%單屋族其實就是一間自住宅自爽
02/12 22:51, 44F
噓
02/12 22:55, 1年前 , 45F
又來機會成本，你是都睡公園不用租屋的機會成本?
02/12 22:55, 45F
→
02/12 22:56, 1年前 , 46F
還是你空屋扔在那邊不出租養著房子的機會成本??
02/12 22:56, 46F
→
02/12 22:57, 1年前 , 47F
很會買股票就去買阿，連房子都會套這麼多年講股票
02/12 22:57, 47F
推
02/12 23:02, 1年前 , 48F
推
02/12 23:02, 48F
推
02/12 23:16, 1年前 , 49F
推
02/12 23:16, 49F
推
02/12 23:23, 1年前 , 50F
推，世界上沒有穩賺的，下好離手，風險自負，輸了不要哭夭
02/12 23:23, 50F
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02/12 23:23, 1年前 , 51F
就好
02/12 23:23, 51F
推
02/12 23:56, 1年前 , 52F
02/12 23:56, 52F
→
02/13 00:02, 1年前 , 53F
租金應該已經拿去跟利息打架了 機會成本的確是多出來的
02/13 00:02, 53F
推
02/13 00:11, 1年前 , 54F
假設10年前你買50萬/坪，10年成本包括，10年貸款利息約20%
02/13 00:11, 54F
→
02/13 00:11, 1年前 , 55F
，仲介4%、裝潢費、管理費、維修費、增值稅、房地合一，少
02/13 00:11, 55F
→
02/13 00:11, 1年前 , 56F
說成本也有30%。也就是說，現在至少要賣65萬/坪才打平。如
02/13 00:11, 56F
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02/13 00:11, 1年前 , 57F
果旁邊新開建案每坪65萬，這時候你的房子能賣到65萬嗎？不
02/13 00:11, 57F
→
02/13 00:11, 1年前 , 58F
可能，因為你是10年中古屋。也就是鐵定虧錢。所以你需期盼
02/13 00:11, 58F
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02/13 00:11, 1年前 , 59F
新屋開售價70萬以上，你65萬才有賣掉打平的機會，但是不高
02/13 00:11, 59F
→
02/13 00:11, 1年前 , 60F
。除非新屋開到80萬，你應該可以很順利賣出打平。所以抗通
02/13 00:11, 60F
→
02/13 00:11, 1年前 , 61F
膨可以，要賺，很難。
02/13 00:11, 61F
推
02/13 00:14, 1年前 , 62F
對啊 這麼難賺，魯空別在罵多多開高價，只是少賠而已
02/13 00:14, 62F
推
02/13 00:15, 1年前 , 63F
真的太難了 選擇跟房東租屋比較讚
02/13 00:15, 63F
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02/13 00:15, 1年前 , 64F
賠錢賣還要被空空酸 被政府打壓QQ
02/13 00:15, 64F
推
02/13 00:19, 1年前 , 65F
就是賺租金啊 價格抗通膨 你要複製2000-2015這黃金15年不
02/13 00:19, 65F
→
02/13 00:19, 1年前 , 66F
容易
02/13 00:19, 66F
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02/13 00:20, 1年前 , 67F
2005-2015黃金10年才對
02/13 00:20, 67F
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02/13 00:20, 1年前 , 68F
租金年報酬 開槓桿會有10% 等同標普500了
02/13 00:20, 68F
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02/13 00:21, 1年前 , 69F
麻煩的是必須每幾年在貸出來 維持槓桿率
02/13 00:21, 69F
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02/13 00:22, 1年前 , 70F
房地產要賺短期價差 那就跟股票選股和擇時一樣 非無腦買
02/13 00:22, 70F
→
02/13 00:23, 1年前 , 71F
所以我都建議 房產就是想辦法做出租 而且要正現金流
02/13 00:23, 71F
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02/13 00:23, 1年前 , 72F
作為股房配置中的 防禦性資產
02/13 00:23, 72F
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02/13 00:23, 1年前 , 73F
取代股債配置中的債
02/13 00:23, 73F
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02/13 00:24, 1年前 , 74F
等你弄到沒人頭和無法貸款後 剩下的錢全部都丟大盤
02/13 00:24, 74F
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02/13 00:25, 1年前 , 75F
不要企圖去選股或作任何擇時進出
02/13 00:25, 75F
推
02/13 00:29, 1年前 , 76F
租金才是房屋的生產力 像中國的房產租金報酬率極低
02/13 00:29, 76F
→
02/13 00:29, 1年前 , 77F
價格再高 我都不會碰
02/13 00:29, 77F
推
02/13 01:04, 1年前 , 78F
買房本來就穩賺不賠，你放了15年還不是賺一倍
02/13 01:04, 78F
推
02/13 01:12, 1年前 , 79F
partsex很有sense
02/13 01:12, 79F
推
02/13 01:45, 1年前 , 80F
partsex知道細節
02/13 01:45, 80F
推
02/13 02:08, 1年前 , 81F
要跟0050比、前提是沒買你會陸續投800萬0050
02/13 02:08, 81F
※ 編輯: alotofjeff (111.249.74.152 臺灣), 02/13/2023 08:25:15
推
02/13 08:14, 1年前 , 82F
正解，一直強調買房好賺
02/13 08:14, 82F
→
02/13 08:14, 1年前 , 83F
好比騙外行拿貨運三雄說股票好賺
02/13 08:14, 83F
→
02/13 08:14, 1年前 , 84F
不動產一堆長年死魚沒講
02/13 08:14, 84F
→
02/13 08:14, 1年前 , 85F
只講幾個噴爆的區域，然後再洗腦你買房一定賺
02/13 08:14, 85F
→
02/13 08:14, 1年前 , 86F
結果買到淡水新莊
02/13 08:14, 86F
推
02/13 09:00, 1年前 , 87F
自住絕對比租屋划算 買一間自住放久久的 很難賠錢
02/13 09:00, 87F
推
02/13 09:11, 1年前 , 88F
自住就是投資，巴菲特講的你那麼強去跟股神辯論
02/13 09:11, 88F
→
02/13 09:13, 1年前 , 89F
本金的機會成本老實說大多數人都都是負數
02/13 09:13, 89F
→
02/13 09:13, 1年前 , 90F
你講的東西理想很豐滿現實很骨感
02/13 09:13, 90F
噓
02/13 09:30, 1年前 , 91F
你說的那麼準 當初怎麼不買0050 怎麼去買房？請問你
02/13 09:30, 91F
→
02/13 09:30, 1年前 , 92F
今年2023年怎麼做？房子賣了去買0050了嗎？事後諸葛
02/13 09:30, 92F
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02/13 09:30, 1年前 , 93F
算術大神
02/13 09:30, 93F
推
02/13 10:16, 1年前 , 94F
推，實際經驗分享
02/13 10:16, 94F
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