Re: [請益] 投資中古屋不會太老賣不掉嗎？

看板home-sale作者 (歲月兩三事)時間1年前 (2022/09/14 16:02), 編輯推噓181(190推 9噓 1081→)
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藉著標題來聊聊老公寓翻修以及選擇這檔事 老公寓常見的問題是當初的規劃及配置不佳 （三房二廳一衛、前陽台外推、後陽台過小） 及屋齡老舊產生的問題 （壁癌、漏水、電路水管毀損） 我們翻修投資客最基本在做的事就是改善屋況及換皮美化 毀損的管線重配管拉線、現代化的插座開關位置、瓦斯管拉後陽台、超耐磨地板或拋光地 磚等 確實基於成本考量跟售價，投資客很難去選擇多高級的材料，但是整間房屋大致上都是‘ 新’的。 認真來說，除了買新房找設計師，或是家裡全翻修過的，否則一般人都是住或租在舊屋， 家裡較辛苦的可能從沒看過全新廚具或全新衛浴設備，所以全新的屋況本來就容易吸引人 ，如同全新大樓一樣。 回到貧窮的主題，有網友說投資客在跟窮人搶房子，但我想說的是，如果沒有翻修客經手 ，窮人的錢根本不夠頭期加全翻修的現金，再者，投資客看上的房子，一般人根本不敢買 。除了投資客誰會願意花接近一半的房價來整理房子。 2019年我賣一間陽明學區4樓三房，買方是一位租屋二十幾年的單親媽媽（三個成年小孩 ），在仲介的努力壓價下成交370，簽約時對方都快哭了，貸款還能送到7成還75成。現在 的翻修四樓已經準備挑戰550成交價了…. 這兩年舊屋主的貪心（5樓從200內一路買到250）加上全翻修成本提高（60變80～100）， 翻修客能收的案件變少了，雖然說低總價的需求量永遠比新屋還大（窮人永遠是最多）， 但是在銀行管控短期買賣成數的影響下，現在高雄買一間5樓翻修公寓的頭期要接近150萬 （我5樓成交到460），買方真的非常辛苦。 只能說，翻修客是必要之惡，少了我們，很多底層民眾沒機會住到全新屋況的房子。 PS. 很多老投資客20年前就做到現在，房價過度迅速上漲其實是增加了收物件的難度與成 本，我個人也希望平緩一些，殺雞取卵對長久性不是好事。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.144.235 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1663142565.A.5CD.html
推
09/14 16:05, 1年前 , 1F
在商言商 聽起來還ok 要美化就算了吧
09/14 16:05, 1F
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錢也要賺 美名也要得 大可不必
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真的窮的是直接躺平 能買都不是真的窮
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推
09/14 16:07, 1年前 , 4F
翻新都是扎扎實實的現金在消耗 小資族沒有人幫你翻新
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頭期款存到什麼時候
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推
09/14 16:09, 1年前 , 6F
這讓我想起廖老大的影片 他說他去大漢橋下撿駕訓班淘汰車回
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來整理 ㄧ台賺個幾萬塊不錯賺
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但不需要自己捧說 沒有我窮人根本沒有車開
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翻修就是再剝一層皮，沒必要說得這麼偉大
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不用這樣子自捧吧......
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投資客翻修的品質如何大家都心知肚明
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推
09/14 16:13, 1年前 , 12F
推熱心分享
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推
09/14 16:20, 1年前 , 13F
問題在於翻修現在至少也要100萬起跳 都需要現金
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09/14 16:21, 1年前 , 14F
一般窮人是沒有這麼多現金好翻修的
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09/14 16:22, 1年前 , 15F
其實最討厭的是中產 中產自己會算投資產翻修的錢
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09/14 16:22, 1年前 , 16F
投資客翻修的錢 然後出一個投客1毛都賺不到甚至還賠錢
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09/14 16:22, 1年前 , 17F
的價格，因為他覺得自己還有很多選擇 結果被QE打趴XDD
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噓
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翻修根本不需要那麼多錢
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09/14 16:24, 1年前 , 19F
翻修現在3房基本你全室地磚衛浴水電木工 基本都要80
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推
09/14 16:25, 1年前 , 20F
樓主翻的是很完整的那種 全新屋況
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09/14 16:25, 1年前 , 21F
我其實不懂為什麼會有一堆隨便漆漆鋪鋪就丟出來的房子
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09/14 16:25, 1年前 , 22F
這樣自住客還是不敢買阿 到底賣給誰
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09/14 16:25, 1年前 , 23F
破百現在已經很普遍了
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09/14 16:26, 1年前 , 24F
像我都還會裝冷氣 4台日立下去就快20萬
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09/14 16:26, 1年前 , 25F
比較低價的 三洋 四台下去也要12、3萬
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09/14 16:27, 1年前 , 26F
一間三房 光窗戶大門全翻的話就不少錢了吧 15 20萬之類的
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09/14 16:28, 1年前 , 27F
對 鋁門窗現在也很貴 你中古要喚然一新 一定全部換掉
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09/14 16:28, 1年前 , 28F
如果又換凸窗，光3房的鋁門窗部份就破20萬
09/14 16:28, 28F
推
09/14 16:29, 1年前 , 29F
Hi lb大, 後陽台過小的案子你會怎麼規劃?
09/14 16:29, 29F
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09/14 16:29, 1年前 , 30F
所以我就不懂亂翻的到底是..也不會煥然一新 就是粗枝濫造
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09/14 16:29, 1年前 , 31F
然後會有一種不知道到底是窮人還是中產的人 他視而無
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09/14 16:29, 1年前 , 32F
我是看狀況 選擇打低女兒牆營造通透感
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採光很差的就會考慮打牆吃一點室內空間
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09/14 16:30, 1年前 , 34F
不用擔心 現在起漲點 全力進場多
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有過後陽台0.5坪的, 不處理後陽台很難使用
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09/14 16:30, 1年前 , 36F
睹 好像裝這些是理所當然不用錢的 用實價登錄給你出價
09/14 16:30, 36F
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09/14 16:30, 1年前 , 37F
不知 lb大過去的經驗還有甚麼做法? 交流一下 :)
09/14 16:30, 37F
推
09/14 16:33, 1年前 , 38F
至於一樓你就不用屌他了, 以他的程度是無法理解
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09/14 16:33, 1年前 , 39F
翻修轉賣其實對一些現金不夠的自住客是有多麼的需要
09/14 16:33, 39F
還有 1201 則推文
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09/15 12:37, 1年前 , 1241F
但窮人可以在房屋翻修後負擔
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09/15 12:37, 1年前 , 1242F
頭期＋翻修＋投資客價差？
09/15 12:37, 1242F
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09/15 12:38, 1年前 , 1243F
用算式來看是這樣
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09/15 12:38, 1年前 , 1244F
頭期＋翻修 >窮人現金
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頭期＋翻修＋投資客價差<窮人現金
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推
09/15 14:34, 1年前 , 1246F
在商言商沒毛病，但有一句我不認同 "花一半的房價來翻新
09/15 14:34, 1246F
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09/15 14:34, 1年前 , 1247F
" 一個500萬的中古屋 投資客大約花100萬上下 然後要賣9
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09/15 14:34, 1年前 , 1248F
00-1000萬 因為還要算上合一稅，這才是目前窮人的困境…
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09/15 14:34, 1年前 , 1249F
跟中國一樣 被財團/仲介/投資客主導了整個市場，然後政
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09/15 14:35, 1年前 , 1250F
府也在幫忙
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09/15 14:37, 1年前 , 1251F
再來中古屋不是單純用買賣價格來評可貸金額，而是良行估
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09/15 14:38, 1年前 , 1252F
價 如果屋況可 只是需要翻新，那也是有機率可貸金額大
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09/15 14:38, 1年前 , 1253F
於買賣金額…所以投資客大可不必美化自己存在的意義 沒
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09/15 14:38, 1年前 , 1254F
有你 市場一樣在，買賣雙方一樣在
09/15 14:38, 1254F
推
09/15 15:19, 1年前 , 1255F
翻修投資客存在就是幫買家省裝潢現金..哪會沒存在意
09/15 15:19, 1255F
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09/15 15:19, 1年前 , 1256F
義...多少人買老破公寓最後裝修的那200萬擠不出來？
09/15 15:19, 1256F
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09/15 15:30, 1年前 , 1257F
難得看到IBIZA大殺四方
09/15 15:30, 1257F
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09/15 15:34, 1年前 , 1258F
chipretender 所以投資客是直接送這裝潢的200萬給買家
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09/15 15:34, 1年前 , 1259F
了嗎? 一個500萬的房子 買了缺200萬裝潢，但如果中間
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09/15 15:34, 1年前 , 1260F
卡一手投資客 花了可能不到200萬 但一定會賣到900萬…
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09/15 15:35, 1年前 , 1261F
這樣對買家真的有比較好?
09/15 15:35, 1261F
推
09/15 16:05, 1年前 , 1262F
你可以自己弄到裝潢款那就不要再給人賺一手啊...很
09/15 16:05, 1262F
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09/15 16:05, 1年前 , 1263F
難懂？難道市場上全部都只剩投客翻修的？
09/15 16:05, 1263F
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09/15 16:06, 1年前 , 1264F
因為有些人拿不出200萬裝修現金，寧可200萬的裝潢被
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09/15 16:06, 1年前 , 1265F
人家喊3或400分30年慢慢攤...
09/15 16:06, 1265F
推
09/15 16:09, 1年前 , 1266F
我自己當初買1500多，花快370萬裝修，我有時都有點
09/15 16:09, 1266F
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09/15 16:09, 1年前 , 1267F
後悔幹嘛不買2000人家弄好的？（前提是有弄好）從買
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09/15 16:09, 1年前 , 1268F
屋交屋到裝修好要卡好幾個月，期間各種勞心力房租繼
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09/15 16:10, 1年前 , 1269F
續繳，然後扣掉頭期還要拿出幾百現金其實很硬。
09/15 16:10, 1269F
推
09/15 17:26, 1年前 , 1270F
下巴人設崩潰的一天
09/15 17:26, 1270F
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09/15 18:40, 1年前 , 1271F
如果說市場健全 那確實我們可以去選擇投資客整理過的或
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09/15 18:40, 1年前 , 1272F
是自己整理。 問題就是市場機制不健全，投資客的手上有
09/15 18:40, 1272F
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09/15 18:41, 1年前 , 1273F
很多資金沒錯，但他們進場的成本很低(利率低 囤房無成本
09/15 18:41, 1273F
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09/15 18:41, 1年前 , 1274F
人頭戶)，風險也很低 (成本都可以轉嫁，政府財團一起炒
09/15 18:41, 1274F
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09/15 18:41, 1年前 , 1275F
房)，這就是不合理的地方 高獲利確低風險
09/15 18:41, 1275F
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09/15 18:42, 1年前 , 1276F
1500的房子，370的裝潢…到你手上 應該要2200-2300, 不
09/15 18:42, 1276F
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09/15 18:42, 1年前 , 1277F
會只有2000
09/15 18:42, 1277F
推
09/16 22:09, 1年前 , 1278F
高獲利低風險，賺錢秘訣你都懂為何你不賺？你不賺就說別
09/16 22:09, 1278F
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09/16 22:09, 1年前 , 1279F
人黑心？少來了
09/16 22:09, 1279F
噓
09/17 23:44, 1年前 , 1280F
真的講的好像在做善事
09/17 23:44, 1280F
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