Re: [請益] 失敗和成功的重劃區有何特徵???
※ 引述《Sam27 (Sam)》之銘言:
: 因為手上有多餘現金,
: 最近在看要放在台中海線,青埔還是林口A7
: 前幾天看一些節目在講,
: 成功的重劃區有幾個特色
: 1.交通建設要多
: 2.一開始價格要低
: 3.重劃區面積不能太大
節目少看一點,重劃區多去一些,房市觀察久一點,房子多看一點,你就會發現節目和網
友都沒什麼好參考,同理可證,以下鄉民小弟我的話也一樣。
你怎麼定義成功的重劃區?
你看到現在有人氣有買氣有機能就叫做成功嗎?
那如果你在早N年看,那時沒讓你看到這些現象,你不也認為是失敗的?
以下為個人意見,個人認為覺得重劃區最成功的就是三峽北大特區。
投資客沒什麼所謂,只要是重劃區,只要是房子,不用懷疑,一定會有投資客,我認為能
決定重劃區生死的是
怎麼讓足夠的“首批真實人口”願意進去。
一般來說位於大台北區的話,離台北市愈近,房價愈有支撐,而且愈容易發展,所以無論
是新板,信義,南港...這些都只要具備不差的條件,要發展不是難事。
問題是三峽北大那可離台北有多遠,在離台北這樣是這樣的距離,交通幾乎只能靠車與公
車,卻能發展起來自成一格,我認為是很難得的事情。
所以三峽北大可以當一個很典型的參考指標。
重劃區個人淺見,要成功要件有幾個:
一,有競爭的單價基礎,才會引來第一波真實人口。
重劃區會經過大略的步驟
1,蠻荒期 (此時單價最低)
2,夢想期 (此時陸續建設,預售都在賣夢想價,還會愈墊愈高)
3,盤整期 (建築陸續完成,投資客轉售,建設公司餘屋,導致需要時間去化)
4,穩定發展期 (去化完成後,人口發展也日漸完善,價格也漸穩向上)
新莊副都心重劃區當初一開始是典型的失敗案例,因為在房市興旺的時候,將單坪基期金
額喊到神經病的金額。
加上將商辦、事務所當自住格局還規劃大坪數。(所以當時的投資和自住客現今要賣都很
慘)
所幸後來建商吸取教訓,在頭前和後續的推案立馬轉彎,改採符合市場需求的低總價推案
,加上建設陸續到位,才開始去化順銷,獲得基礎穩定真實人口。
二,大小剛好的重劃區塊,最好不要過於狹長,(若狹長需銜接舊有機能是也可)。
三,重劃區的發展計畫是否完整,工作,交通,學校,醫院..等等的周邊計畫。
以上供參考,至於那一區可以那一區不行,別看新聞,別看網路,每個地方都會有人嫌,
根本沒得參考,不走出去看是不知道的。
要投錢到房市,就是要自己走出去看才最準,走出去看才會知道是不是真的會宜居,是不
是真的會有首批真實人口支撐,用看的、用問來的都沒得參考啦! :)
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喔,那你怎麼證明和抓出投資客的比例?
而且投資客比例佔多少會失敗從何而知?
投資客多寡和自住客多寡有成一定的反比或正比關係嗎?
我只談實務,實務就是多出去看,而且只以對首批自住客是否有誘因作為進場衡量取捨。
你要買一間房子來自己住,你會考慮總價,房屋面向,當地發展,車位,地主戶,學區,
公園,治安,景觀,市容....。
你就是幾乎不會考慮投資客佔多少比例,因為根本沒得驗證。
所以用投資客比例來看自住買盤坦白說,真的蠻不符合實務的。XD
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隆恩之前去看過,雖然不喜歡(純粹不喜歡國宅那樣的樸實蓋法),但那時也有聽過這段故
事..真是人性大考驗呀 XD
※ 編輯: pttgogocat (101.136.243.157 臺灣), 07/06/2020 21:04:56
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