Re: [請益] 有關ceca大先前提到日本持續失落的原因已刪文
日元升值不會讓房地產升值啊
日圓升值通縮，原物料進口越來越便宜
錢存在家裡就會升值，沒人買房地產抗通膨
房地產會貶值才對吧
真正讓日本房地產爆發的原因
是因為日本央行不當操縱利率吧
你可以看到1985年後
日本利率幾乎是斗降，然後1990瞬間拉高
https://i.imgur.com/UKGThI3.jpg
等於原本正常投報的房地產
在1985年時，因為銀行利率斗降到4%以下
有租金收入的房地產，估值自然被放大
然後1990年瞬間又拉到8%
這時房地產投報等於要超過10%
自住客投資客瞬間全部都死光光
然後後面就是經典啦
日本央行又降利率，但政府推出一堆稅
想逼資金進入實業與股市
但結果就是，雖然日本房地產便宜
但市場對日本政府的信心全面崩盤
覺得連房地產都沒辦法反應的低利國家
有錢還不如存起來比較實在
只能說亞洲國家都小瞧利率造成的傷害
日本玩死了自己，台灣也差不多了...
※ 引述《Zodelyst (ㄌㄉㄌㄊ)》之銘言：
: 稍微更詳細的講一下
: 一切的開端-
: 美國在20世紀後半，發現美元本位導致美金居高不下，導致外銷停滯。
: 包含美日在內的五國根據「廣場協議」，一切讓美金有序的下降
: 原本日幣應該是以年增值2%的比例緩慢上升。
: 但別忘了日本當時是亞洲經濟龍頭
: 事實年增率達到5%
: 這什麼概念？只要你持有日幣 就一年賺5%
: 日本幾乎有80%仰賴進口，等於即時薪資不變，生活用品卻越來越便宜
: 銀行存款變成日本人最穩定的投資
: 反正就算沒利息，一年也多5%
: 然後銀行累積了過於龐大的資金，實業根本沒有能力消化。
: 而日本在196x年的奧運計畫，讓全日本的營造業超絕成長。
: 這時候日本開始了城鎮化運動。
: 全日本開始蓋房子，而銀行為了讓錢流動，鼓勵日本民眾買「土地」然後拿土地抵押繼
續
: 買
: 這時候敏銳的境外資金嗅到商機，大量資金開始炒房 （只要買了就會漲）
: 一直到20世紀末，日本政府開始發現苗頭不對
: 「主動」刺破了這個經濟泡沫。
: 1990日幣政策轉向，日經一天震盪高達39% 一個月跌了70%
: 從「明年上看5萬點 變成直接跌落萬點」
: 接下來外資開始逃離，部分「沒水準」的資金鼓催日本民眾拿股市投資繼續進入房地產
: 結果日本政府向境外資金妥協
: 盡然整整半年對這舉動不聞不聞。
: 然後半年後對銀行開槍
: 銀根緊縮
: 大量不合格的超貸 多貸被揪出
: 房市也跟著動盪，但還是有一部分的人對日本地產抱有信心，趁機入場大量買進（類似
台
: 灣SARS時期）
: 1992年日本政府用地價稅法定調了房地產
: 從0.3%的持有稅飆升2-3%
: 再加上公告地價調整法，
: 實質漲幅超過50倍
: 地主開始含淚下殺 ， 以東京為例。
: 政府以遠低於當時市價的金額回收了大片市區土地
: 而股市 房市相繼崩盤
: 而眾多銀行 實業已經習慣炒股 炒房 荒廢本業
: 導致日本爆發大量失業潮
: 而包含富士銀行在內，銀行爆大量假帳造成擠兌
: 種種理由讓日本黑暗20年
: 當時的日本政府也承受了巨大的壓力，多數民眾無法諒解
: 直到泰國在97年遭受到幾乎亡國的損失後
: 21世紀初，日本政府在1990的作法才拿出來討論
: 沒有壯士斷腕，可能97年的盛宴主菜就是日本了
: 89年的股市 跟92年的地稅 讓外資留下1/3的屍體
: 至少幫日本保留了元氣，而當時持續發展實業、沒有過度炒地的公司也在日本政府的輔
導
: 下成長為支柱
: 至於對台灣有什麼影響？
: 1.違規超貸的人可能遇上麻煩
: 例如以為AB約貸9成輕鬆愉快
: 非法貸超過30年
: 等等可能造成合約無效，必須「馬上」還款
: 2.二胎 多胎炒房可能資金鏈斷裂
: 3.利息提高後 還款金額提高/地價稅提高導致投資成本暴增
: 理論上，除非失業率超過30%
: 不然自住客應該也沒什麼差，畢竟正常人協商寬限1-3年銀行都會同意
: （如果失業30%持續3年 台灣真的成鬼島了）
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