Re: [新聞] 房地合一稅 繼承取得 尚有貸款 反賠
※ 引述《pipigy (榴璉)》之銘言:
: 連結:
: https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190314/1525279/
: 內文:
: 房地合一稅上路滿3年,當初為打擊投資客頒佈的法令,如今卻讓「繼承者們」嚐到
: 賠售苦果。業者表示,台中一名富爸爸砸買3千萬電梯別墅,但貸款未繳清就去世,
: 兒子繼承後負擔不起每月還逾10萬元的壓力,以市價3千萬元平盤賣出,豈料卡在
: 「短期轉售」、「不計貸款」的規定,被課稅595萬元,不但蝕了本,還付出上百萬
: 稅金。
: 台中房地產業者分享經手案例,指家住北屯區的陳姓男子,近期繼承父親生前房產
: ,為一棟市價3千萬元電梯別墅,法定公告現值約1300萬元,父親生前付500萬元頭
: 期款,貸款2500萬元買下,每月還10多萬元。但陳男繼承後未久,公司就周轉不靈
: ,他無力負擔下決定賣房,不料成交後才發現「問題大了」。
: 因房市近年高總價市場銷售不易,陳男最後平盤出售找到買家接手,帳面上扣掉貸
: 款金額,還獲利500萬元,但由於「取得、繼承、售出」都是2016年以後,所以他還
: 得繳房地合一稅,依規定房屋交易2年內出售,課徵35%至45%的稅率。
: 該業者分析,就國稅局而言,陳先生取得電梯別墅的成本,是以公告現值的1300萬
: 元來計算,「用賣價的3000萬,扣除成本1300萬元,等於獲利1700萬元,並以此來
: 作為課稅基礎。」加上他持有未滿2年,要繳房地合一稅35%,換算得被繳稅高達59
: 5萬元,除了購屋頭期款500萬元拿不回來,還多蝕了95萬元,以及當初每月繳付的
: 10多萬元貸款,「簡直虧大了。」
: 地政士李志銓表示,房地合一稅規定,「父母購入房產過世、子女繼承房產要短期
: 轉售,房地合一納稅基礎不計入貸款」,加上公告現值與市價差距大,所以繼承後
: 短期賣屋,還可能會倒賠。
: 他說,過去也有案例是繼承市郊總價1700萬元山坡地,貸款尚有1000多萬元,最後
: 平盤售出,卻因為市郊山坡地與現值差距更大,最後反倒賠了400萬元,未來隨著
: 時間拉長,以後的這類案例也會愈來愈多。
: 李志銓說:「目前繼承的房產移轉愈來愈多,但是下一代可能無力還貸款,而必須
: 短期售出,就得被課高額房地合一稅,所以許多案例都在進行行政訴訟,同時也在
: 等待財政部解釋。」
: 正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒,近年從繼承移轉棟數愈來愈高,最
: 好的移轉方式是生前時,善用基本免稅額每年220萬元、每年分次贈與,提前規劃即
: 可達到財產移轉節稅,或是繼承後持有時間拉長6年以上,也可享有400萬元免稅額。
: (王鈞生/台中報導)
: 心得:
: 1.繼承案例會越來越多,目前稅法就是這樣規定,要提早規劃。
: 2.房地合一稅可能都是幾十萬起跳,加上罰鍰金額倍數開罰金額不會很小。
小明和小美107年2月剛結婚 買下內湖一間二十幾坪電梯 總價2000萬 頭期款兩成400萬
貸款1600萬 所有權人登記小明 小寶寶也才剛出生沒多久
結果小明有天被冠老闆凹到晚上十點才下班 快下班太激動 不知道為何眼前一片白光...
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小美一個人帶小孩太辛苦 每個月要負擔萬5萬多貸款 乾脆把房子賣掉拿回頭期款
房市不太好 賣半年好不容易2000萬賠錢忍痛賣出
結果30日內報房地合一稅才發現 適用新制
土地三坪 土地公告現值 150萬 房屋現值 150萬 (假設物價指數持平)
土地漲價0元
AA 2000萬 賣出成交價
ZA 可減除成本項目 2000萬*1%(買房仲介費)-100萬(裝潢有發票) =120萬
ZB 可減成費用項目 2000萬(賣出成交價)*5%(費用沒單據最高5%) =100萬
土地現值150萬 房屋公告現值150萬 =300萬
GI 房屋土地交易所得額 2000-120-100-300 =1480(萬)
1480萬-0(依土地稅法規定計算的土地漲價總數額)
滿一年未滿兩年 稅率35%
1480*35%= 518(萬)
頭期400萬 裝潢100萬 其他費用 拿不回來還要稅金518萬給國稅局
小美只好背著小孩 跑到XX院 XX府
[我若是不爽,我會送你一桶汽油、一枝番仔火]
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以後真的要搞到事情大條 才會修法 或者解釋令
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