Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？已刪文

看板Stock作者 (邪惡肥宅)時間3年前 (2020/10/19 09:49), 3年前編輯推噓37(41推 4噓 260→)
留言305則, 24人參與, 3年前最新討論串9/12 (看更多)
最近肥宅我 也在考慮把資金從股市移到房地產 考量的點如下： 1.房地產可以開5倍槓桿 2.跟銀行界的利率只有1.6% 光這樣子的條件 只要貸款8成在新北買一間年投報3%的房子 換算下來本金的投報就會變成8% 反之股票如果不追飆股成長股 就做些保守投資的話大概投報是5%吧 融資就不用講了，股票融資成本比房貸高太多 在這樣低利QE通膨的狀況下 雖然股票跟房地產價值照理說都會不斷膨脹 但房地產有個超低利率的房貸優勢 雖然槓桿開5倍風險就要跟著提高到5倍 但獲利速度真的快了不少 更不用說如果租金投報可以拉到3.5%-4%的話 那個自有資金投報還會再更漂亮 而且股票市場我就是那個標準散戶 一年不要說5%，不要賠就很值得慶祝了 說了這麼多 其實房地產是不是比較適合我這種菜雞？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.19.133 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1603072149.A.13F.html
→
10/19 09:53, 3年前 , 1F
會被噓房仲
10/19 09:53, 1F
推
10/19 09:58, 3年前 , 2F
租金投報沒有講這麼簡單，你最終報酬應該在價差進出
10/19 09:58, 2F
推
10/19 09:59, 3年前 , 3F
你沒考慮流動性風險
10/19 09:59, 3F
推
10/19 10:01, 3年前 , 4F
政府鼓勵炒房啊~ 高槓桿低利率, 加上低利造成租不
10/19 10:01, 4F
→
10/19 10:01, 3年前 , 5F
如買, 要跌很難
10/19 10:01, 5F
噓
10/19 10:09, 3年前 , 6F
租金要3%也沒那摸簡單
10/19 10:09, 6F
→
10/19 10:17, 3年前 , 7F
北部租金3% 很難 南部才有可能
10/19 10:17, 7F
→
10/19 10:24, 3年前 , 8F
北部違法隔成超多小套房才有可能
10/19 10:24, 8F
推
10/19 10:37, 3年前 , 9F
我只能說 人多的地方不要去
10/19 10:37, 9F
推
10/19 10:40, 3年前 , 10F
租金哪有那麼好賺? 1000萬房子年租金有30萬就不錯了
10/19 10:40, 10F
所以我其實特別避開台北市 新北找到投報3%的產品並不是沒機會的 投報受租金及房屋總價影響 而台北跟新北的租金差異與房價差異 倒是有那麼一點點不同 例如台北公寓三房租2.5萬/月 新北市區公寓三房可以租到1.8萬/月 房租打了72折，但房價可能是對折 ※ 編輯: gerychen (114.36.19.133 臺灣), 10/19/2020 10:49:31
推
10/19 10:50, 3年前 , 11F
台北市的話，捷運站走路8-10分鐘內，千萬內1+1房
10/19 10:50, 11F
推
10/19 10:50, 3年前 , 12F
新竹有機會 要套房
10/19 10:50, 12F
→
10/19 10:51, 3年前 , 13F
新竹公寓只有2%出頭
10/19 10:51, 13F
→
10/19 10:51, 3年前 , 14F
大概可能租到25K-35K，但你不能空租。
10/19 10:51, 14F
→
10/19 10:52, 3年前 , 15F
我覺得這類物件出租都是維持出售的價值而已
10/19 10:52, 15F
→
10/19 10:52, 3年前 , 16F
空租問題很大 很多學區因為少子化
10/19 10:52, 16F
→
10/19 10:52, 3年前 , 17F
你最終還是兩三年後的價差大於你的租金投報
10/19 10:52, 17F
→
10/19 10:53, 3年前 , 18F
根本租不出去 所以千萬不要為了價格屈就
10/19 10:53, 18F
→
10/19 10:53, 3年前 , 19F
還是要捨得花錢買地點好的 交通就業方便
10/19 10:53, 19F
推
10/19 10:56, 3年前 , 20F
買房就是單壓 你的物件地點能飛天就賺
10/19 10:56, 20F
→
10/19 10:56, 3年前 , 21F
不能漲就會輸股票 遇上任何意外事件你也只能認賠
10/19 10:56, 21F
→
10/19 10:57, 3年前 , 22F
沒有買股可以分散風險的能力 你爽就好
10/19 10:57, 22F
→
10/19 10:57, 3年前 , 23F
當然你可以不同區域各買一戶分散房產風險那當我沒說
10/19 10:57, 23F
推
10/19 11:01, 3年前 , 24F
簡單說也是本多終勝
10/19 11:01, 24F
→
10/19 11:02, 3年前 , 25F
有錢人容錯率高 又可以先挑地點
10/19 11:02, 25F
推
10/19 11:04, 3年前 , 26F
好的地點 租金報酬率通常很差 但風險也低
10/19 11:04, 26F
推
10/19 11:07, 3年前 , 27F
一般人只能買次級的風險高 且一套牢就很慘
10/19 11:07, 27F
→
10/19 11:07, 3年前 , 28F
挑報酬率高的物件把你所有資產單壓一個房產
10/19 11:07, 28F
→
10/19 11:08, 3年前 , 29F
就是賭你這個菜雞眼光好不好了 因為賣的便宜
10/19 11:08, 29F
→
10/19 11:08, 3年前 , 30F
肯定是有原因的 但你菜雞能慧眼識英雄當然不怕
10/19 11:08, 30F
噓
10/19 11:11, 3年前 , 31F
你要買就買乾我屁事
10/19 11:11, 31F
推
10/19 11:18, 3年前 , 32F
而且有錢人可以貸到九成五 回報更高
10/19 11:18, 32F
→
10/19 11:21, 3年前 , 33F
也可以 不過你的房子要一直買下去維持槓桿才行
10/19 11:21, 33F
→
10/19 11:23, 3年前 , 34F
套房違不違法是看有沒有申請合法的裝修許可
10/19 11:23, 34F
→
10/19 11:24, 3年前 , 35F
當然 能在新北市找到3%的物件也是你的本事 加油
10/19 11:24, 35F
→
10/19 11:24, 3年前 , 36F
申請要15萬, 然後隔間要符合相關消防規定
10/19 11:24, 36F
推
10/19 11:24, 3年前 , 37F
套房上漲空間就小
10/19 11:24, 37F
→
10/19 11:24, 3年前 , 38F
這樣做下來, 套房就是合法的
10/19 11:24, 38F
還有 227 則推文
→
10/19 14:23, 3年前 , 266F
北士科有潛力 但現在還不知道 如果確定北士科會
10/19 14:23, 266F
→
10/19 14:23, 3年前 , 267F
起來的話 現在去買會爆賺
10/19 14:23, 267F
→
10/19 14:24, 3年前 , 268F
北士科我看過河邊有50坪一樓賣2000萬以內
10/19 14:24, 268F
→
10/19 14:25, 3年前 , 269F
套房想租到12000, 沒電梯三樓以上很難租
10/19 14:25, 269F
→
10/19 14:26, 3年前 , 270F
我的意思是假設其他條件一樣 三樓的公寓報酬率是3%
10/19 14:26, 270F
→
10/19 14:26, 3年前 , 271F
則四五樓雖然租金比較便宜 但是總價按理也會比較低
10/19 14:26, 271F
→
10/19 14:26, 3年前 , 272F
那這樣算起來是否四五樓也能維持3%報酬呢？
10/19 14:26, 272F
→
10/19 14:26, 3年前 , 273F
四五樓的話就是隔小間但便宜 9000塊大家搶著要
10/19 14:26, 273F
→
10/19 14:26, 3年前 , 274F
了解了 所以投資公寓類型還是不要撿三樓以上的比較
10/19 14:26, 274F
→
10/19 14:26, 3年前 , 275F
好
10/19 14:26, 275F
→
10/19 14:27, 3年前 , 276F
二樓就可以有空間放個沙發 租12000
10/19 14:27, 276F
→
10/19 14:27, 3年前 , 277F
不是 是看你買的樓層決定你要怎麼隔
10/19 14:27, 277F
→
10/19 14:27, 3年前 , 278F
四五樓你就隔個4坪 床 書桌 椅子 書櫃 衛浴 塞滿
10/19 14:27, 278F
→
10/19 14:27, 3年前 , 279F
租他9000 很好租
10/19 14:27, 279F
→
10/19 14:29, 3年前 , 280F
二樓就可以隔大一點 甚至兩房一廳2萬租小家庭
10/19 14:29, 280F
→
10/19 14:29, 3年前 , 281F
好 不過如果把房客多管理難度上升這點考慮進去 應該
10/19 14:29, 281F
→
10/19 14:29, 3年前 , 282F
是低樓層隔大間管理起來節省時間成本
10/19 14:29, 282F
→
10/19 14:29, 3年前 , 283F
30坪可以隔三間兩房一廳了 我看過有人這樣做的
10/19 14:29, 283F
→
10/19 14:29, 3年前 , 284F
對 低樓層 間數可以比較少 比較好管
10/19 14:29, 284F
→
10/19 14:29, 3年前 , 285F
三十坪隔三間也行 這個厲害
10/19 14:29, 285F
→
10/19 14:30, 3年前 , 286F
我也覺得很厲害 還在東門站附近
10/19 14:30, 286F
推
10/19 14:35, 3年前 , 287F
隔套的整修成本合理來說應該佔房價比例多少呢？假如
10/19 14:35, 287F
→
10/19 14:35, 3年前 , 288F
光是消防、電力等就需要40萬了 那是不是整間兩千五
10/19 14:35, 288F
→
10/19 14:35, 3年前 , 289F
的房子隔下來應該裝修傢俱等也要再花個200萬才合理
10/19 14:35, 289F
→
10/19 14:35, 3年前 , 290F
？一般老房子如果買下來自住鬥會換管線等，出租給人
10/19 14:35, 290F
→
10/19 14:35, 3年前 , 291F
還有需要做這個嗎？
10/19 14:35, 291F
→
10/19 14:37, 3年前 , 292F
有 但是難度不同
10/19 14:37, 292F
→
10/19 14:37, 3年前 , 293F
如果你自住的話 管線要換應該都是挖地板牆壁換
10/19 14:37, 293F
→
10/19 14:37, 3年前 , 294F
但這個很貴
10/19 14:37, 294F
→
10/19 14:37, 3年前 , 295F
出租的話 原本管線不用管他 管線集中放在公共區域
10/19 14:37, 295F
→
10/19 14:38, 3年前 , 296F
用鋼架蓋起來
10/19 14:38, 296F
→
10/19 14:38, 3年前 , 297F
這樣處理 單價會便宜很多
10/19 14:38, 297F
→
10/19 14:39, 3年前 , 298F
家具的部分也都選堪用就好
10/19 14:39, 298F
→
10/19 14:40, 3年前 , 299F
走明管蓋鋼架 未來維修也便宜
10/19 14:40, 299F
推
10/19 14:41, 3年前 , 300F
感謝回答 我自己再做做功課好好想想 謝謝指點
10/19 14:41, 300F
→
10/19 14:41, 3年前 , 301F
5間的話應該不用200萬 含申請我想120萬就有
10/19 14:41, 301F
推
10/19 14:43, 3年前 , 302F
120比想像中便宜不少
10/19 14:43, 302F
→
10/19 15:42, 3年前 , 303F
士科我覺得還要一段時間....
10/19 15:42, 303F
→
10/19 15:43, 3年前 , 304F
高價區會先集中在舊市區明德石牌這邊 可是原本就貴
10/19 15:43, 304F
→
10/19 15:59, 3年前 , 305F
通河東街二段還蠻便宜的, 過橋就到
10/19 15:59, 305F
‣ 更多 gerychen 的文章
文章代碼(AID): #1VZF2L4_ (Stock)
討論串 (同標題文章)
以下文章回應了本文 (最舊先)：
完整討論串 (本文為第 9 之 12 篇)：
排序： 最舊先 | 最新先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共12篇)
‣ 更多 gerychen 的文章
文章代碼(AID): #1VZF2L4_ (Stock)