Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？

看板Stock作者 (...)時間3年前 (2020/10/18 17:32), 3年前編輯推噓34(35推 1噓 149→)
留言185則, 26人參與, 3年前最新討論串7/12 (看更多)
投資房屋或股市的話題前不久有討論過 #1UhaDhch https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588478827.A.9AB.html #1UheupNh https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588497971.A.5EB.html 我做了一個googlesheet表單用來計算比較兩者的投資報酬率 有興趣者可以複製一份副本自行更改裡面的參數 https://bit.ly/3o2ctn1 如果用下方的參數去計算，那麼當房屋出租的投報率達到2.42%的時候， 會勝過S&P 500指數近30年的投報率(9.37%)。 房貸利率 1.50% 每月房貸(本息平均攤還) 27609.62 實質房產持有稅 0.09% 房租投報率(年) 2.51% 房價年漲幅 4.00% 社區管理費(年) 0.23% 股票投報率 9.370% 當然真實世界變數還很多，這個表單沒考慮很多因素，比如說: 對投資股市者有利的假設為: * 12年後買房出租組的現金流為正數，目前的計算方式是列入投資股市組的負現金流， 沒有考慮買房出租組把這個正現金流投入股市的情況。 對投資股市組不利的假設為: * 不用任何槓桿，不融資、不玩期貨。 對買房出租組有利的假設為: * 房貸利率30年不變，皆處於低檔1.5% * 持有稅30年不變，皆處於超低的0.09% (2000萬的房子每年房產稅只要1萬8) * 30年房子不用整修、不用換家具、不用買保險 * 出租30年不曾間斷、不用找房仲，無任何廣告/傭金/公證費支出 * 30年間，與鄰居/房客完全沒有任何官司糾紛，房客不會在房內自殺， 也不會謀殺房東。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.133.105.11 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1603013577.A.CE7.html ※ 編輯: Linvail (220.133.105.11 臺灣), 10/18/2020 17:37:51
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10/18 17:39, 3年前 , 1F
你的excel不對喔
10/18 17:39, 1F
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10/18 17:39, 3年前 , 2F
房屋價值的部分不能這樣算
10/18 17:39, 2F
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10/18 17:40, 3年前 , 3F
為什麼不能?
10/18 17:40, 3F
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10/18 17:41, 3年前 , 4F
你又沒出1000萬買房 你只出了200萬
10/18 17:41, 4F
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10/18 17:43, 3年前 , 5F
早就有把貸款的槓桿考慮進去了 你看仔細一點吧
10/18 17:43, 5F
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10/18 17:43, 3年前 , 6F
每年的房屋價格應該用 房價-貸款餘額才對
10/18 17:43, 6F
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10/18 17:44, 3年前 , 7F
貸款設定為8成 投資股市組初始資金就是200萬
10/18 17:44, 7F
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10/18 17:44, 3年前 , 8F
哪有?
10/18 17:44, 8F
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10/18 17:44, 3年前 , 9F
貸款設定八成 可是你哪邊用到這個本金?
10/18 17:44, 9F
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10/18 17:44, 3年前 , 10F
那個房屋價值只是用來計算30年後它值多少錢而已
10/18 17:44, 10F
推
10/18 17:45, 3年前 , 11F
讚! 不錯呦! 不過很多買房收租只是為了之後賣房
10/18 17:45, 11F
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10/18 17:45, 3年前 , 12F
這樣的投資客不太注重房租投報率,且5-6年整修費低
10/18 17:45, 12F
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10/18 17:46, 3年前 , 13F
30年後 房子這邊應該賺了2900萬的房價+500萬的房租
10/18 17:46, 13F
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10/18 17:46, 3年前 , 14F
收入
10/18 17:46, 14F
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10/18 17:47, 3年前 , 15F
我少算的是房租的現金流
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10/18 17:49, 3年前 , 16F
利率會影響房價，這樣算會有問題，不如直接抓一個
10/18 17:49, 16F
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10/18 17:49, 3年前 , 17F
長期區間來算年化，比較準一點
10/18 17:49, 17F
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10/18 17:50, 3年前 , 18F
不過歷史過去不等於未來，這在股市房市都是一樣
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10/18 17:50, 3年前 , 19F
歷史資料就參考參考就好
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10/18 17:50, 3年前 , 20F
考慮房租累積的現金流後 投報率達到2.42%即可
10/18 17:50, 20F
※ 編輯: Linvail (220.133.105.11 臺灣), 10/18/2020 17:51:02
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10/18 17:53, 3年前 , 21F
所以是期初投入200萬, 然後依照房子的每年現金流
10/18 17:53, 21F
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10/18 17:53, 3年前 , 22F
調整股市年初金額
10/18 17:53, 22F
推
10/18 17:53, 3年前 , 23F
30年來的房貸利率趨勢是蠻重要的參數喔
10/18 17:53, 23F
推
10/18 17:54, 3年前 , 24F
結論就是貸款40年，房子買下去！
10/18 17:54, 24F
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10/18 17:54, 3年前 , 25F
房租2.51%其實蠻容易達到的
10/18 17:54, 25F
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10/18 17:55, 3年前 , 26F
房子每年漲4%難很多
10/18 17:55, 26F
推
10/18 17:55, 3年前 , 27F
這個房東是奸商, 每年調4%肯定房客跑光光 哈哈
10/18 17:55, 27F
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10/18 17:55, 3年前 , 28F
結論喔 就是房租投報率很重要 但雙北要高不容易
10/18 17:55, 28F
推
10/18 17:56, 3年前 , 29F
他應該是指房價+4%，房租暫時不變
10/18 17:56, 29F
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10/18 17:56, 3年前 , 30F
而現在房租投報率高的地方 有辦法30年漲3.1倍嗎?
10/18 17:56, 30F
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10/18 17:56, 3年前 , 31F
然後股票投報率9.3%贏過大盤，這跟82法則邏輯不合
10/18 17:56, 31F
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10/18 17:56, 3年前 , 32F
啊XD
10/18 17:56, 32F
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10/18 17:57, 3年前 , 33F
你把房租調成4% 房價調1%看看吧
10/18 17:57, 33F
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10/18 17:57, 3年前 , 34F
房租的確是跟著房價每年漲4% 我固定的是房租投報率
10/18 17:57, 34F
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10/18 17:57, 3年前 , 35F
9.3%他用的是SP500 30年年化報酬
10/18 17:57, 35F
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10/18 17:58, 3年前 , 36F
房租4% 房價1%可能比較符合現在的情況
10/18 17:58, 36F
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10/18 17:58, 3年前 , 37F
所以要買美股、買台灣房屋，完美
10/18 17:58, 37F
推
10/18 17:58, 3年前 , 38F
9.3%是指大盤指數，只要買ETF是可以做得到，原po的
10/18 17:58, 38F
還有 107 則推文
推
10/18 20:09, 3年前 , 146F
推認真
10/18 20:09, 146F
推
10/18 20:28, 3年前 , 147F
三十年翻三倍不容易喔
10/18 20:28, 147F
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10/18 20:49, 3年前 , 148F
過去30年 台北房價大概是翻了三倍 SP500則是五倍
10/18 20:49, 148F
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10/18 20:50, 3年前 , 149F
不過如果是20年的話就不同了, 台北還是差不多三倍
10/18 20:50, 149F
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10/18 20:50, 3年前 , 150F
SP500則只有2倍
10/18 20:50, 150F
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10/18 20:50, 3年前 , 151F
所以其實取樣期間影響也很大XD
10/18 20:50, 151F
推
10/18 21:00, 3年前 , 152F
你30年前持有台積電到現在大概翻30倍
10/18 21:00, 152F
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10/18 21:03, 3年前 , 153F
30年前台積電又沒上市
10/18 21:03, 153F
推
10/18 21:04, 3年前 , 154F
民國83年上市.....
10/18 21:04, 154F
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10/18 21:04, 3年前 , 155F
應該是26年了!
10/18 21:04, 155F
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10/18 21:06, 3年前 , 156F
26年前買台積電要看你撐不撐得過民國90-97那段時間
10/18 21:06, 156F
推
10/18 21:06, 3年前 , 157F
不看好台灣未來房市
10/18 21:06, 157F
推
10/18 22:33, 3年前 , 158F
30年前(1990)SP500只有三百出頭,到2020應該是*10了
10/18 22:33, 158F
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10/18 22:46, 3年前 , 159F
乾脆說台股500點時候好了-.-
10/18 22:46, 159F
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10/18 22:48, 3年前 , 160F
現在這時候就是股市萬三，誰也沒把握能再衝破14000
10/18 22:48, 160F
噓
10/18 23:51, 3年前 , 161F
房子大部分的人都抱得住，畢竟沒有遭遇真正的熊市。
10/18 23:51, 161F
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10/18 23:51, 3年前 , 162F
股票那個波動，一兩下就把人甩飛了
10/18 23:51, 162F
推
10/19 01:16, 3年前 , 163F
搞危老要小心身家性命，別惹禍上身XDD
10/19 01:16, 163F
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10/19 01:16, 3年前 , 164F
富貴險中求
10/19 01:16, 164F
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10/19 04:13, 3年前 , 165F
房子是讓你貸出去開槓桿拼的
10/19 04:13, 165F
推
10/19 05:18, 3年前 , 166F
真可悲 房子台北市隨便買 照樣穩穩上去
10/19 05:18, 166F
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10/19 05:19, 3年前 , 167F
瞎扯台積電一堆狗屁 笑死 多少公司倒掉剩它一間
10/19 05:19, 167F
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10/19 05:19, 3年前 , 168F
我看你各位10年前也沒誰買台積電啦 反觀房子隨便買
10/19 05:19, 168F
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10/19 05:20, 3年前 , 169F
你買房子要買到HTC這種等級的房子還真困難
10/19 05:20, 169F
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10/19 05:21, 3年前 , 170F
當初買HTC的人一定後悔沒拿去買房 買股票 哈哈哈
10/19 05:21, 170F
推
10/19 07:52, 3年前 , 171F
股票有大盤etf可以買，房子沒有啊，都是一棟一棟買
10/19 07:52, 171F
推
10/19 08:26, 3年前 , 172F
房子明明有Retis...
10/19 08:26, 172F
推
10/19 08:54, 3年前 , 173F
房租投報率只會越來越低，因為老房子不好租出去
10/19 08:54, 173F
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10/19 08:55, 3年前 , 174F
只能降價求租，另外房子本身修膳費用是隱藏成本
10/19 08:55, 174F
推
10/19 09:15, 3年前 , 175F
大家都很會算，現實中能抱著股票30年不動的有幾個？
10/19 09:15, 175F
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10/19 09:15, 3年前 , 176F
買房長抱很正常所以能吃到整段獲利，但捫心自問持
10/19 09:15, 176F
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10/19 09:15, 3年前 , 177F
股超過十年的比例有多少？
10/19 09:15, 177F
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10/19 09:25, 3年前 , 178F
都嘛明天漲停就賣掉抱1年都有問題
10/19 09:25, 178F
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10/19 09:31, 3年前 , 179F
危老單純很多 哪需要小心身家性命..
10/19 09:31, 179F
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10/19 09:54, 3年前 , 180F
看來很多人搞不清楚狀況
10/19 09:54, 180F
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10/20 12:17, 3年前 , 181F
怎麼可能不修房子
10/20 12:17, 181F
推
10/21 16:25, 3年前 , 182F
租金不會年年漲，中古房價也不會。新屋房價一直漲
10/21 16:25, 182F
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10/21 16:25, 3年前 , 183F
，不代表中古屋行情能一直漲
10/21 16:25, 183F
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10/21 16:26, 3年前 , 184F
買房者不斷投入現金還貸款，買股者也會不斷投入相
10/21 16:26, 184F
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10/21 16:26, 3年前 , 185F
同資金買股
10/21 16:26, 185F
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