Re: [構想] 抑制房價?
※ 引述《houkoferng (彭淮南：我只是個公務員!)》之銘言：
: ※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之銘言：
: : "炒作"只有兩個字,"短期炒作"一樣只有四個字
: : 可是......請問該怎麼炒作?
: : 特別是只有5年的話,該怎麼做最有利?
: : 5年後再度開標時,土地會落到誰的手上?
: : 我的方式與現行方式是有很大的差異的,只要租期控制得宜,就沒那麼容易炒作
: : 不像私有地擺個三五年,附近交通捷運蓋好了,房價上漲就有得賺了
: : 這可是擺個幾年,捷運蓋好了,不過抱歉時間到了也該重新開標,重新出價了
: 因為預期捷運蓋好後會上漲，所以前幾年根本不會有人要去標。
: 最後只會有人在捷運蓋好前開始標，又或著現有承租人知道根本沒利益
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基本上,我個人不太認為h兄有深入了解我的作法真正的運作狀況
我不太能理解你所謂的"利益"是什麼?........應該不會只是沒內容的兩個文字吧
我不太懂為何你覺得大家在捷運完工前幾年不會去標
假設一個20年的住宅,5年後捷運完工,
先趁沒人搶的時候,先便宜的租物件,然後可以繼續的便宜用15年,
還是等個5年後大家都在搶,價位提高了,才找物件,然後高價租20年
對我來說,如果租期是30年,也就是可以用相對便宜的租金住25年(又有捷運)
那誘因就更高了
因為例子條件有點不同,所以來個重整
在現在的體制下,擺個三五年等捷運蓋好,地價就上漲了,也就是可以短期炒作
擺久一點再賣,同樣有得賺(短沖的機會成本就先不考慮了)
但改成租期的限制,擺個三五年後,是可以用好一點的價錢轉租,市場問題是不會變的
只是到了下個租期,由於物件的條件已經固定,所以獲利空間自然就會縮小了,
而對於自用的人來說,就是在條件轉好前可以用較低的價錢去承租一個租期,
到期後,因為條件已有所改變,所以下一回可能得出較高的租金來續租
: 甚至擺爛或著完霸佔的遊戲。
那跟現在租私人房子很類似,
如果你有多餘的錢可以租著不用,我想房東多半不會有太大的意見
反正租期一滿如果有人要出更多的錢那當然就是租給別人了
若是你仍然出最高價,那當然是租給你了,房東多半不會管你住不住的
: 在回倒另外一個問題，你的標有沒有價格差？
: 有的話還是比錢多，沒得化就是一個很好的詢租空間
: 短期承租對於多數人來講是毫無利益，除非你有暴利可圖。
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我不太了解你所謂的價格差的意思?
都公開招標了,市場自然會決定各別物件的租金價格
本來目的就不是要提供暴利空間的,所以那並不是什麼大問題
而且各種物件的租期該如何設定,這是可討論的,我從頭到尾都沒有說死
請不要自己設定一些很奇怪很嚴苛的條件然後又自己搞一體適用
連我都看不懂為何會有人想設定這種租賃條件
非常歡迎大家一起提供不同的物件,就其條件以及合適的租期來進行一些細節討論
: : 或是因為租期有計畫性的錯開,所以附近不斷會有到期重新開標的其他選擇
: : 因此屆時最重要的考量還是在於用途與租金合不合理
: 甚麼是合理的租金就是最困難的事項，公告地價就是最好的例子
: : 不過炒作遏止了,大家在房地上的開銷也有機會變少,
: : 更重要的是有更多機會取得自己中意的房地了,雖然時間到了就得再競標就是
: 明白的講，五年一搬家？或著五年一競標，這個是住房客很難接受的做法。
: : 土地使用就如現行土地有分農業工業住宅等等,我想基本上沒有任何分別與不同
: : 另外也可以規定必須收回土地後,才能進行地目重新劃分,並重新公開招標出租,
: : 如此應該也可以避免現行制度會發生的一些黑幕,
: : 而若是遇上重新劃分需合併多塊土地的狀況,
: : 也許中間部份土地區塊會需要以特定短租期的方式出租,最終再一起期滿,一併處理
: : (在此感謝 GKLee大的提醒)
: : 至於投標者的限定,基本上那些只能算是是配合的細目,並不是核心規則,
: 投標者限定，會成為你這套規則的重大爭議，因為限定身分的結果
: 就變成限定特別身分可以處理財產，災民那套是特別狀況
: 把特別狀況當作可以一體普遍適用的原則來用將會導致爭議不斷
: 以後光可能為了判斷身分就耗掉一堆成本
你覺得有意見或不適用的地方,可以提出細節範例來討論
btw
我那個例子只不過是在一個很小的區域裡的少數人才會用得到的東西
我從頭到尾都沒有說過要把特別狀況拿來一體適用,
所以我不太能理解你這段話的意義何在?
(基本上除非有特別的需求,我並不太需要這方面的相關規定,大體上那並不是很重要
如果是我的文筆太差造成這種誤解,那我先在這裡說聲抱歉)
我以像是原住民保留區這類的例子來說,
我想那不會為了判斷身份而耗掉一堆成本的
只要戶政機關戶口名簿調一下就有了啦,很簡單的
: : 例如災區原住民重建區域,做一點身份限制應該不為過吧
: : 至於此作法會降低土地流動性? 我的看法完全不同
: : 在這個制度下,我不認為土地流動性會較低,我反倒認為流動性只會更加提高
: : (當然最後停在能善加利用的人手上然後就長期不再轉移者不在我討論範圍就是)
: : 假設我不會使用土地,那多半也不方便開出太高的價碼投標的,要不然一定虧本
: : 相反的,如果houkoferng兄會使用而且也有意願
: : 待我租期一到,您出個價一起來投標不就可以把土地給租走了嗎?
: 養土地跟使用土地是兩碼子事情，你哪種五年機會成本的結果往往到最後
: 就是沒有人要在上面建物放著爛沒人用，接著一個問題土地使用後的建物
: 是不是應該包含在租金裡面還是要打掉重建？這些都是你偉大的土地計畫
: 沒有看到的隱沒成本。
: 回到最簡單的問題，使用的好還是要競標，放著擺爛也是要競標，那結論就是
: 最好不要標因為好無益處。
你似乎有很大的誤解,也自行設定過度嚴苛的條件來討論
我不覺得這有何意義
我前文已經說過了,如果已有建物,自可連建物一起租
(租金自然會包含建物的考量在內,公開招標的,大家就自己看著辦吧)
當然你如果有不同的意見也可以,如果你覺得想要重建,
那你可以試試看提出該有什麼樣的配套措施給想重建的人
也許可以考慮像是在建物的壽限到時,
招標時可改提供一個較長期的租約讓承租人可以進行重建之類的
如果你想要藉土地賺暴利,那的確是最好不要標
因為那完全不是我打算作的事,那甚至是我打算拿掉的事,
也減少相關的狗屁倒灶的事,像是馬路遇到財閥民代的地就轉彎之流的
土地的增值大多不是個人的因素,而是環境使然,所以才有增值稅的考量
不過土地國有化加上限期的租賃制度以後,基本上就不太有增值稅的問題了
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