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作者 phantomli 在 PTT [ rent-exp ] 看板的留言(推文), 共2607則

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[合約] 房東把房子賣掉可不可以提前解約?

[ rent-exp ]58 留言, 推噓總分: +3

作者: shansa - 發表於 2014/02/18 17:48(12年前)

2^F推phantomli:+1，新屋主比較好凹，這想法不太靠譜。02/18 19:24

20^F推phantomli:押金是舊房客與房東之間的契約沒錯，但在民法四二五的作02/22 16:56

21^F→phantomli:用之下，會發生"法定移轉"的效果，無待當事人另外約定，02/22 16:56

22^F→phantomli:就發生債之移轉的效果，不然何以原租約可以對新屋主生效02/22 16:57

23^F→phantomli:，至於舊房東有沒有給新屋主押金，這都不關房客的事，當02/22 16:58

24^F→phantomli:租期屆滿，當時的房東是誰，房子就點交給誰、押金也是找02/22 16:59

25^F→phantomli:他要回～新屋主如果沒有從舊房東那邊拿到押金，這是舊房02/22 17:00

26^F→phantomli:東跟新屋主之間的紛爭。他們之間的債務不履行不能做為新02/22 17:01

27^F→phantomli:屋主對抗房客（不退押金）的事由～～02/22 17:01

33^F推phantomli:為了這段推文，我特地去查了司法院解釋跟最高法院裁判，02/24 13:20

34^F→phantomli:解釋有二則，判決也有二則相關，但查無判例，如已有「判02/24 13:21

35^F→phantomli:例」形成，煩請告知字號，畢竟判例的地位與處理個案紛爭02/24 13:21

36^F→phantomli:的判決意義大不相同，份量不一樣。恩，另開新文章好了，02/24 13:22

37^F→phantomli:後面的話可能有點多～02/24 13:22

43^F推phantomli:謝HA大提供判例字號。昨天被系統踢出去之後，就一直登不02/25 08:49

44^F→phantomli:進來，今天才看到，本來只看到司法院28年院字第1909號作02/25 08:49

45^F→phantomli:的解釋，對於押金為要物契約，雖具從屬性，但仍須「交付02/25 08:50

46^F→phantomli:」始生移轉這點，該解釋與判例無異，只是就「押金可抵充02/25 08:54

47^F→phantomli:租金，視為租金預付」之情形，該解釋認為「縱受讓人未受02/25 08:56

48^F→phantomli:押金之交付，承租人亦得以之對抗受讓人」。押租金，本身02/25 08:59

49^F→phantomli:有租金預付跟損害賠償擔保的雙重性質，就擔保本身而言，02/25 09:00

50^F→phantomli:由於其要物性使然，需要交付始生效力，固不待言，然而在02/25 09:02

51^F→phantomli:租金預付此點，只要在租賃關係存續中，既無要物性，則無02/25 09:04

52^F→phantomli:需交付，即可對抗受讓人（最高法院72台上856判決意旨）02/25 09:06

53^F→phantomli:在這二種性質互不衝突的情況下，變成：當房東要賣房子過02/25 09:06

54^F→phantomli:戶，房客開始不交租金，先讓押金扣抵租金，欠租未逾二月02/25 09:07

55^F→phantomli:的處理方式，反倒比乖乖繳租金要來得有保障（不用管押金02/25 09:08

56^F→phantomli:舊房東是否有交付給新房東），這樣奇怪的操作結果～02/25 09:09

57^F噓phantomli:這是噓我自己，在最前面的「併同移轉」這部分見解與法院02/25 09:15

58^F→phantomli:實務不同，是我學藝不精，有誤導之過，特此致歉。02/25 09:16

[合約] 房屋漏水/地板腐壞房東欲片面解除合約

[ rent-exp ]75 留言, 推噓總分: +5

作者: aging - 發表於 2014/02/17 01:23(12年前)

2^F推phantomli:1.修繕費用負擔，要先看契約有無「由房客負擔」的特約，02/17 09:22

3^F→phantomli: 有的話，就是由房客自己處理，如果沒有，就是由房東負02/17 09:22

4^F→phantomli: 責。租賃物有修繕必要房東又不願意處理，房客可以自己02/17 09:23

5^F→phantomli: 找人修，之後向房東要錢。這些費用跟違約金無關，不受02/17 09:23

6^F→phantomli: 違約金總額約定的限制。02/17 09:24

7^F→phantomli:2.如果你們沒有「單方可以片面終止租約」的特約，房東的02/17 09:25

8^F→phantomli: 這個終止通知沒有契約終止效力，可以要求履約、繼續住02/17 09:26

9^F→phantomli: 。02/17 09:29

10^F→phantomli:3.有責性的違約，應稱「賠償」而非「補償」，另外，房東02/17 09:30

11^F→phantomli: 夫人如未獲授權（意定代理或表見代理），她的地位並非02/17 09:31

12^F→phantomli: 與房東同，她說的話，基本可以無視，談事情要找契約書02/17 09:31

13^F→phantomli: 上的那位。至於修繕費用的請求已如前述，依據法條為民02/17 09:32

14^F→phantomli: 法第430條。02/17 09:32

18^F推phantomli:剛剛再看一遍，發現我事實部分有誤解，原PO要請求的費用02/17 15:41

19^F→phantomli:有很多都跟修繕沒有關係，這部分費用要索取，要看房東是02/17 15:43

20^F→phantomli:不是要留著（屬於對房屋有增益），要留才能主張費用，不02/17 15:43

21^F→phantomli:留的話，房客要負責拆除回復原狀。至於移機跟搬家這些，02/17 15:44

22^F→phantomli:因違約所產生的費用，要看租約是否有違約損害「最高額」02/17 16:07

23^F→phantomli:的約定，如未明訂，在民法第250條第2項前後段綜合來看，02/17 16:08

24^F→phantomli:在「不完全給付」（不依適當方法履行債務）的情況，也就02/17 16:10

25^F→phantomli:是先有部分履約，但未依約履行完畢的情形，依有力學說的02/17 16:18

26^F→phantomli:看法，因後段有特別的規定，所以排除前段適用，可以不受02/17 16:18

27^F→phantomli:違約金總額的限制，按實際受損害的數額去計算～02/17 16:21

28^F推phantomli:不過法院不太採這見解，主要還是區分：違約金是賠償性預02/17 16:26

29^F→phantomli:定違約金還是懲罰性違約金，前者就是寫多少就多少，後者02/17 16:27

30^F→phantomli:是除了寫明的之外，還可以再加碼按實際損害受償（主要是02/17 16:28

31^F→phantomli:為強制履行債務目的而設），因此就會變成由於法院認定的02/17 16:29

32^F→phantomli:「當事人真意」不同，而有可否加碼的差別～（個人以為，02/17 16:30

33^F→phantomli:學說見解較可採，至少標準一致，不會有容許個案偷渡的情02/17 16:31

34^F→phantomli:況～這篇廢話有點打太多～XD）02/17 16:31

62^F推phantomli:原PO陷入思考誤區了，現在是租期之內，不想搬的話，就繼02/18 09:09

63^F→phantomli:續履行契約，不用管房東的要求。房東自己要請房客租期前02/18 09:09

64^F→phantomli:搬離，要開出房客可以接受的條件，房客一直住到租約期滿02/18 09:10

65^F→phantomli:是受法律保障的，房東要賣房子，也不影響租約對於新所有02/18 09:11

66^F→phantomli:權人繼續存在（買賣不破租賃）。堅持繼續承租，是目前最02/18 09:11

67^F→phantomli:有利的籌碼，至於是否搬離，就看終止條件是否可以接受（02/18 09:12

68^F→phantomli:主要是錢跟回復原狀這二件事）～02/18 09:12

71^F推phantomli:可以，房客取得承租空間的專用權之後，可以排除房東使用02/18 13:31

72^F→phantomli:，一般會讓人進來看，都是出於人情考量～02/18 13:32

[合約] 合約簽完啥都可以劃掉

[ rent-exp ]14 留言, 推噓總分: +5

作者: ziteng - 發表於 2014/02/17 00:41(12年前)

3^F推phantomli:對於租賃房屋所附的家電，如有損壞怎麼處理，這個沒有一02/17 10:56

4^F→phantomli:定，法律是允許當事人自由約定處理方式。以我個人經驗來02/17 10:56

5^F→phantomli:說，就遇過房東有提供二手舊品，但不負責維修，用壞了就02/17 10:57

6^F→phantomli:丟掉（僅知會一聲即可），租約期滿也不找我要，也遇過會02/17 10:58

7^F→phantomli:負責叫修、負擔維修費用的，這種事可以看雙方約定～本件02/17 10:59

8^F→phantomli:原PO如果擔心丟掉要負責，就如來文所述，請房東在租約上02/17 10:59

9^F→phantomli:劃掉註明即可，至於租約履行期、家電採購等，這些只能說02/17 11:01

10^F→phantomli:經一事、長一智，歷練多了就會了～～^^02/17 11:02

[合約] 檢舉房東逃漏稅

[ rent-exp ]32 留言, 推噓總分: +9

作者: cat5566 - 發表於 2014/02/13 18:21(12年前)

16^F推phantomli:不管是不是由房客負擔，納稅義務人都是房東，如果逾期未02/14 09:25

17^F→phantomli:報租賃所得，被查獲是要按所得稅法規定補繳稅金及罰鍰的02/14 09:27

18^F→phantomli:，而關於租賃契約約定稅金轉嫁的部分，雖然有效，但這僅02/14 09:28

19^F→phantomli:屬私契約行為，需要房東另外向房客主張，稅金轉嫁約定並02/14 09:28

20^F→phantomli:具有免除稅法納稅義務的效力。（白話文：去檢舉房東逃漏02/14 09:29

21^F→phantomli:稅，在有租金轉嫁約定的情況下，是二敗俱傷的作法～）02/14 09:30

22^F→phantomli:^不（上上行開頭漏字，意義差很多～^^）02/14 09:33

[問題] 口頭承諾算數嗎～?

[ rent-exp ]10 留言, 推噓總分: +1

作者: winnisky - 發表於 2014/02/13 11:32(12年前)

5^F→phantomli:現在缺乏的是：房東承諾全數租給女生的約定，這個約定就02/14 09:35

6^F→phantomli:本件來說屬於契約重要內容，想證明的話，其實很簡單，就02/14 09:36

7^F→phantomli:是跟房東談，既然是事實，房東在對話中承認跟在契約中書02/14 09:37

8^F→phantomli:寫，舉證效果是一樣的。但如果搬離時是處於扯破臉的狀態02/14 09:37

9^F→phantomli:，這筆錢要拿回來，就難以期待房東會主動配合，屆時需要02/14 09:38

10^F→phantomli:透過法律程序解決～～02/14 09:38

[房客] 房東要求搬離

[ rent-exp ]22 留言, 推噓總分: +3

作者: frencis1 - 發表於 2014/02/12 18:35(12年前)

6^F推phantomli:夫妻間很容易成為「表見代理」（民169），但要視個案情02/14 09:44

7^F→phantomli:形有無足以構成外觀誤信確有代理權的表見行為（Ex簽約時02/14 09:44

8^F→phantomli:有無出示權狀、稅單、或以所有權人名義簽約～）如果都沒02/14 09:45

9^F→phantomli:有，房客只能怪自己不小心，沒有確認出租人是否為出租他02/14 09:45

10^F→phantomli:人之物，這個契約仍然對於出租人有效，但若無代理關係，02/14 09:46

11^F→phantomli:則對房屋所有權人無效，法律上是會被趕走的，只能向出租02/14 09:47

12^F→phantomli:人主張債務不履行損害賠償～（通常基於夫妻情分，所有權02/14 09:47

13^F→phantomli:人會算了，免得配偶被告，但本件剛好遇到人家夫妻要離婚02/14 09:47

14^F→phantomli:，就很難講了～至於詐欺，應該是沒有，畢竟對方取得的租02/14 09:48

15^F→phantomli:金是根據有效的租賃契約來的，並非不法取得～）02/14 09:49

16^F→phantomli:本件如果租期已久，或能證明房東知道房子出租，可以就這02/14 09:52

17^F→phantomli:有利部分主張房東與所有權人間具有內部授權，屬於隱名代02/14 09:52

18^F→phantomli:理（由先生授權太太出租，但以太太名義打契約），本件處02/14 09:55

19^F→phantomli:理結果，很大程度要看當事人的舉證能力跟談判技巧，建議02/14 09:56

20^F→phantomli:找教官或家長（有能力的話請律師）協助，比較不會因為社02/14 09:57

21^F→phantomli:會歷練不夠吃了虧，或做錯決定～02/14 09:57

[其他] 簽約後發現問題很多

[ rent-exp ]19 留言, 推噓總分: +3

作者: laurence15 - 發表於 2014/02/12 00:54(12年前)

2^F→phantomli:如果這些名實不符的事情都是房東或房仲知道的，可以用民02/12 08:54

3^F→phantomli:法第92條撤銷意思表示（解約），如果他們不知道，但這些02/12 08:55

4^F→phantomli:事情牽涉到交易內容在性質上具重要性的（Ex是否含專用車02/12 08:56

5^F→phantomli:位），可以用第88條撤銷意思表示。更甚者，如果車位屬於02/12 08:57

6^F→phantomli:租賃範圍，房東卻無法依租約提供專用，而這部分的債務不02/12 08:59

7^F→phantomli:履行造成房客租這房子沒有意義，可以用第226條解除契約02/12 09:00

8^F→phantomli:並請求損害賠償（Ex搬家費用）～不過，話說一堆，重點仍02/12 09:00

9^F→phantomli:在：1.當初契約約定內容、2.有沒有時間打這官司～02/12 09:01

15^F推phantomli:訂約之後契約後成立生效，只是「履行期」尚未屆至而已，02/12 13:06

16^F→phantomli:所以若無正當理由解除契約，會要賠償違約金，本件這種情02/12 13:06

17^F→phantomli:況，如果符合民法第88、92、226 條等規定，都是屬於法律02/12 13:07

18^F→phantomli:上的權利行使，房客這邊不用賠付違約金～02/12 13:07

[房客] 直接寄修繕收據來

[ rent-exp ]21 留言, 推噓總分: +5

作者: llkk - 發表於 2014/02/11 22:33(12年前)

3^F推phantomli:有電話可以打去問，確實發生的修繕費用，不能因為房客搞02/11 23:35

4^F→phantomli:不清楚就不付，如果不滿意水電的處理或收費，可以找能長02/11 23:36

5^F→phantomli:期合作跟信任的～02/11 23:36

6^F推phantomli:不用擔心打電話給水電，當時房客沒有付錢，水電應該就知02/12 08:46

7^F→phantomli:道叫修的人只是房客，今天屋主既不在現場，打電話來問情02/12 08:47

8^F→phantomli:況，是很正常的。另外，說到責任歸屬，這種事如果人不在02/12 08:48

9^F→phantomli:現場，就只能委託在場的人處理，如果自己不另外找人，差02/12 08:50

10^F→phantomli:別就只在相信房客，或相信水電～還是有自己合作的會比較02/12 08:51

11^F→phantomli:好，省得一來二去的耽擱到～02/12 08:53

[生活] 跳電

[ rent-exp ]45 留言, 推噓總分: +2

作者: PokerKing - 發表於 2014/02/11 18:17(12年前)

20^F推phantomli:打個比方吧，就像我把一個很大的車位切成二塊，分租給二02/12 16:42

21^F→phantomli:個人，每月收取停車費。但因為車位是我自己切出來的，不02/12 16:42

22^F→phantomli:是原先就設計給二個人停的，所以變成不能二台同時停，只02/12 16:43

23^F→phantomli:能大家輪流用～這樣，責任是誰的？02/12 16:43

24^F→phantomli:對於電，我不是很懂，所以電工方面的檢測就交給專業的來02/12 16:44

25^F→phantomli:～租套房，在裡面盥洗、生活，這是租賃物的正常使用，於02/12 16:45

26^F→phantomli:此範圍內，若房東無法提供房客相當於一般人使用滿足的給02/12 16:46

27^F→phantomli:付，是為不完全給付，根據民法第227條可以是房東處理情02/12 16:46

28^F→phantomli:況為「給付遲延」或「給付不能」，這都是可以請求損害賠02/12 16:47

29^F→phantomli:償的～如果不想搞這麼大，最簡單的方法就是行使同法第二02/12 16:49

30^F→phantomli:六四條的「同時履行抗辯」，在房東處理好之前，拒絕給付02/12 16:50

31^F→phantomli:租金～除非跳電的原因是房客悖離一般人的正常使用，在家02/12 16:52

32^F→phantomli:裡安裝使用高功率設備造成的，不然請放心跟房東請求改善02/12 16:52

33^F→phantomli:，把房子租人，就要將租賃物保持在合於約定使用的狀態，02/12 16:54

34^F→phantomli:房客沒有忍受的義務～02/12 16:55

[房客] 請問這種情況可以跟房東求償嘛

[ rent-exp ]5 留言, 推噓總分: +1

作者: He11oWin - 發表於 2014/02/06 10:29(12年前)

1^F推phantomli:知足常樂02/06 10:34

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