[合約] 房東把房子賣掉可不可以提前解約?

看板rent-exp作者 (渲)時間10年前 (2014/02/18 17:48), 編輯推噓3(4推 1噓 53→)
留言58則, 6人參與, 最新討論串1/1
各位好 之前聽取大家對於頂加的建議後決定再慢慢找房子 我目前的租約是到2014/5 剛剛接到房東的會計的電話 說房東把房子賣掉了 新房東會在下周一來跟我們重新簽約(就是從2/24簽到5月原本的起算日) 但我想要乾脆就搬走 想要提前解約 打電話問之前找房子的房仲 房仲說買賣不破租賃, 如果我想要就租到下星期一, 則我應該要詢問新的房東是否願意就讓我提前搬離不扣押金 否則"新房東"是可以把舊房東轉讓給他的押金沒收一個月的 我打給舊房東的會計詢問題前解約的事情(就是只承租到房屋交接) 舊房東的會計說 如果我不跟新房東簽2/24~5/17的這段合約 押金是"舊房東"這邊會收走 房仲說新房東收,房東會計卻說是舊房東收走押金 這樣感覺舊房東是強迫我一定要跟新房東簽約...... 如果如房仲所說押金是新房東收走, 是否我可以打電話詢問新房東願不願意不要扣我押金我們就不簽約了這樣? 因為原本就一直很想搬走(前男友有鑰匙.空間小之類的問題....) 打定主意找到房子就要搬,也準備好被扣押金的打算 但碰巧遇上要換房東 為什麼要執著誰收走違約押金是因為 如果新房東沒收押金的話感覺比較有可談性(拜託他不要收之類的) 舊房東沒收押金的話,就無話可說,也只能乖乖付違約金了 (好啦其實就是想投機不要被扣押金又可以提前搬走......) 麻煩大家幫我解答了 謝謝大家 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 123.193.37.150
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02/18 18:49, , 1F
買賣不破租賃，你舊約到什麼時候都仍然有效啊
02/18 18:49, 1F
推
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+1，新屋主比較好凹，這想法不太靠譜。
02/18 19:24, 2F
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02/18 21:32, , 3F
直接跟舊房東那邊說你有問法律專業人士過了 要他別自以為
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02/18 21:32, , 4F
可以騙你 買賣不破租賃 租約到期前你可以不簽約 新房東也
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02/18 21:33, , 5F
不能在租約到期前趕你走 押金是該轉到新房東那的 建議你
02/18 21:33, 5F
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02/18 21:34, , 6F
針對所有問題爬文 然後新舊房東同時找來談 都有人談過了
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02/18 21:43, , 7F
標題的問題你自己也知道不可以吧？ 房子賣掉，只是契約
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可以不用重簽，有些可能是契約都一樣，想說屋主換人，
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02/18 21:44, , 9F
就順便重簽，不然其實沒必要重簽的。 押金誰收走，他們
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02/18 21:45, , 10F
兩造談好就行了。
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02/21 02:34, , 11F
最好是重簽啦~ 因為也是保障自己阿 不然押金到時後新房東
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02/21 02:35, , 12F
說她沒收到舊屋主給的 只是...合約條件是否照舊
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你可以跟新房東談談 條件不一樣那就不要簽了
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02/21 14:46, , 14F
他沒收到是他的事啊....
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02/22 13:26, , 15F
押金是舊房東跟房客間的契約 依法新房東沒有返還義務
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02/22 13:27, , 16F
所以承租期間如果房東換人 房客要把押金的去向弄清楚
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可以麻煩您再解釋清楚一點嗎?
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為什麼租房契約部分跟房屋買賣無關，契約內的押金卻需要
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額外自己確認有無轉移呢?
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推
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押金是舊房客與房東之間的契約沒錯，但在民法四二五的作
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用之下，會發生"法定移轉"的效果，無待當事人另外約定，
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就發生債之移轉的效果，不然何以原租約可以對新屋主生效
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，至於舊房東有沒有給新屋主押金，這都不關房客的事，當
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租期屆滿，當時的房東是誰，房子就點交給誰、押金也是找
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他要回～新屋主如果沒有從舊房東那邊拿到押金，這是舊房
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東跟新屋主之間的紛爭。他們之間的債務不履行不能做為新
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屋主對抗房客（不退押金）的事由～～
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感謝P大說明
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租賃契約能對新房東繼續存在 是因為425條明文規定
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但是實務上認為押租金契約是獨立於租約之外的另一契約
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並非當然隨同租賃契約移轉於新房東跟房客間
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對此實務上有很多相關的判例跟判決
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推
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為了這段推文，我特地去查了司法院解釋跟最高法院裁判，
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解釋有二則，判決也有二則相關，但查無判例，如已有「判
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例」形成，煩請告知字號，畢竟判例的地位與處理個案紛爭
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的判決意義大不相同，份量不一樣。恩，另開新文章好了，
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後面的話可能有點多～
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最高法院65年台上字156號判例 http://ppt.cc/Bfqk
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押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，
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押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，
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出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金
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債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。
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推
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謝HA大提供判例字號。昨天被系統踢出去之後，就一直登不
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進來，今天才看到，本來只看到司法院28年院字第1909號作
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02/25 08:50, , 45F
的解釋，對於押金為要物契約，雖具從屬性，但仍須「交付
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」始生移轉這點，該解釋與判例無異，只是就「押金可抵充
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租金，視為租金預付」之情形，該解釋認為「縱受讓人未受
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押金之交付，承租人亦得以之對抗受讓人」。押租金，本身
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有租金預付跟損害賠償擔保的雙重性質，就擔保本身而言，
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由於其要物性使然，需要交付始生效力，固不待言，然而在
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租金預付此點，只要在租賃關係存續中，既無要物性，則無
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需交付，即可對抗受讓人（最高法院72台上856判決意旨）
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在這二種性質互不衝突的情況下，變成：當房東要賣房子過
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戶，房客開始不交租金，先讓押金扣抵租金，欠租未逾二月
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的處理方式，反倒比乖乖繳租金要來得有保障（不用管押金
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舊房東是否有交付給新房東），這樣奇怪的操作結果～
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噓
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這是噓我自己，在最前面的「併同移轉」這部分見解與法院
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實務不同，是我學藝不精，有誤導之過，特此致歉。
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