Re: [請益] 透過無線轉貸大法用滿寬限期可行嗎?

看板home-sale作者 (A仔)時間3月前 (2024/01/31 11:30), 3月前編輯推噓71(75推 4噓 257→)
留言336則, 51人參與, 3月前最新討論串2/6 (看更多)
這邊整理一下推文，我們目前為止得到的邏輯是「如果預期房市、經濟會崩潰，那更應該 現在把錢借出來，因為這個風險就轉嫁到銀行身上了」 以上有大神要幫忙解惑有沒有思想誤區嗎？ 我房板菜雞，不知道對於西卡的無限轉增貸+寬限期的理解有沒有錯誤。 但我自己的理解是可以分成兩種： 第一種是： 配置一定限度的不動產後，在現有的不動產上不停的轉增貸+寬限期，等於把房子的價值 榨到極限把錢搬出來做其他運用，這點好的是台灣利息好低，如果可以一輩子都只付利息 ，不付本金， 在資金規劃上是非常有優勢的，而且如果不幸掛了，你的房貸餘額還可以變成繼承人的房 地合一稅成本，造福後代不用繳高額房地合一稅。 風險其實也很低，因為你轉出來的錢並沒有消失，如果真的遇到狀況真的想大額還款也是 可以，而且槓桿也是到一個限度就停止，等於是利用不動產增值創造一個小金庫，隨時可 以挖出來或放回去以及抗通膨。 第二種是： 無限轉增貸+寬限期+不停投入房地產，一間變十間、十間變100間這樣，這種狀況就會讓 槓桿無限的變大，大到有可能撐不住，所以需要謹慎審視自身狀況。 又或者說這兩個方式是一種過程？ 我們一般百姓就是先用第二個方式快速累積起來，然後進入第一種方式進行資金運用規劃 ？ 而如果進入第一種狀況時，基本上風險就降低非常的多。 以上的理解有誤嗎？請大大們解惑？ 如果沒錯，那N版友、Z版友是不是擔心過頭了？ ※ 引述《andybg (小賠)》之銘言： : 無限轉貸大法這樣搞行嗎? : 目前的構想是 假設2024年買新北一間1500的房子 貸1200 : 詢問房貸業務的狀況是 收支比沒超過50% 核貸沒問題 但寬限期只拿到三年 : 如果只還寬限期 每月約2萬 : 2027 再轉別間銀行貸1200 寬限3年 2030再轉貸別間 寬限3年 以此類推 : 20年後 房價起碼多50%了吧 : 算起來跟租房仔一樣，雖然同樣只繳租金(一個跟房東 一個跟銀行) : 但卻至少多了一間價值大於貸款的房 往後20年 不知還能不能這樣做 : 目前新北找間舊公寓也都快兩萬的租金了，租了20年後 啥都沒有 : 現在能想到的問題大概有 : 1.房價要長期穩定上漲，緩漲即可 我抓20年漲50% : 2.利率不會出現像美國 韓國那樣急升的高利率 : 3.個人的工作收入怕因年紀越來越大 有可能會衰退 : 4.寬限期能每次轉貸都拿到三年嗎? 因為時間太短 轉貸頻率會拉高 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.79.102 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706671842.A.DE3.html
推
01/31 11:33, 3月前 , 1F
第二種要有現金流去撐 不然銀行怎麼可能放給你
01/31 11:33, 1F
推
01/31 11:34, 3月前 , 2F
第二種理論是沒錯的，
01/31 11:34, 2F
→
01/31 11:34, 3月前 , 3F
但是風險高的那群人做不到，
01/31 11:34, 3F
→
01/31 11:34, 3月前 , 4F
因為卡到信用貸款的問題，
01/31 11:34, 4F
→
, , 5F
現在又因為預售禁轉約， 01/31 11:34
→
01/31 11:34, 3月前 , 6F
所以沒本金/金流的也玩不起。
01/31 11:34, 6F
推
01/31 11:35, 3月前 , 7F
第一種比較簡單吧，第二種沒現金做不到
01/31 11:35, 7F
→
01/31 11:36, 3月前 , 8F
本業收入金流遠高於資產的人是先2再1，
01/31 11:36, 8F
→
01/31 11:36, 3月前 , 9F
一般人都是1而已，所以風險根本很低，
01/31 11:36, 9F
→
01/31 11:36, 3月前 , 10F
銀行敢借了，債主都不怕自己怕什麼。
01/31 11:36, 10F
那既然一般人都是第一種…那風險在哪？ 除非你轉增貸出來+寬限期後把手上的現金都花掉才有風險吧？ ※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 11:38:54
推
01/31 11:39, 3月前 , 11F
第二種基本上被第三間以上六成頭期打殘了……能輕易克
01/31 11:39, 11F
→
01/31 11:39, 3月前 , 12F
服的本身資金深度大概率都多餘增貸金額
01/31 11:39, 12F
如果夫妻兩人就四間，一般家庭四間夠了吧？
推
01/31 11:39, 3月前 , 13F
反了 一般百姓是1 以前好時機不講 現在一般pr90以下受薪
01/31 11:39, 13F
→
01/31 11:39, 3月前 , 14F
階級無法做到2的
01/31 11:39, 14F
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 11:42:25
推
01/31 11:42, 3月前 , 15F
你講反了吧,一般人是要怎麼用2啦XDD
01/31 11:42, 15F
好像也是吼XD ※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 11:42:58
→
01/31 11:43, 3月前 , 16F
一般家庭四間,你去借看看,金流不到,他會借你?
01/31 11:43, 16F
推
01/31 11:45, 3月前 , 17F
轉增貸會卡到你收支比的頂，沒辦法無限。
01/31 11:45, 17F
推
01/31 11:45, 3月前 , 18F
夠不夠每個人標準不一樣，就我個人而言，月租金總額能
01/31 11:45, 18F
→
, , 19F
達10萬躺平過生活才算合格XD 01/31 11:45
→
01/31 11:47, 3月前 , 20F
2要一直變多間 也有一點問題吧 轉增出來的是房價增值的
01/31 11:47, 20F
→
01/31 11:47, 3月前 , 21F
錢 但房價上去要買新的成本也變高了 真的接的上嗎？
01/31 11:47, 21F
推
01/31 11:49, 3月前 , 22F
所以2目前難，買一間1200的標的大概最少準備720，而且
01/31 11:49, 22F
→
01/31 11:49, 3月前 , 23F
是＂最高＂4成＂，不是＂一定＂4成
01/31 11:49, 23F
→
01/31 11:49, 3月前 , 24F
萬一少個一成就慘了
01/31 11:49, 24F
推
01/31 11:50, 3月前 , 25F
所以到一定程度還想要繼續擴大槓桿，收入必須要有
01/31 11:50, 25F
→
01/31 11:50, 3月前 , 26F
所提升，不管是本業收入還是被動收入都要想辦法提
01/31 11:50, 26F
→
01/31 11:50, 3月前 , 27F
升才有機會下一步，但是這樣子高階中產的退休時間
01/31 11:50, 27F
→
01/31 11:50, 3月前 , 28F
就很容易要延後…何時是平衡要自己抓
01/31 11:50, 28F
推
01/31 11:55, 3月前 , 29F
M大的身家應該不屬於一般百姓XD
01/31 11:55, 29F
推
01/31 11:57, 3月前 , 30F
房東收租啦會包含在收入內
01/31 11:57, 30F
→
01/31 12:00, 3月前 , 31F
第三 可以當媽寶 嘻嘻
01/31 12:00, 31F
噓
01/31 12:01, 3月前 , 32F
你講的條件都是建立在台灣 房價只漲不跌的前提下 如果
01/31 12:01, 32F
→
01/31 12:01, 3月前 , 33F
跟中國韓國越南一樣房地產跌價30-40%你就死了
01/31 12:01, 33F
怎麼死？第一個狀況你接出來的錢不是都還存在嗎？頂多是做其他運用投資，頂多還回 去啊。 而且假設一間房子3000萬，你跟銀行借2400萬，後來房子跌到2000萬，在不賣房子的前提 下，等於你2000萬的抵押品銀行借你2400萬，這是好還是不好？有人可以分析嗎？ ※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 12:06:09
推
01/31 12:03, 3月前 , 34F
不太理解這樣死在哪？本利合繳的出來為什麼會死？ 本
01/31 12:03, 34F
還有 262 則推文
還有 15 段內文
→
01/31 15:18, 3月前 , 297F
至少我是這樣過來的:)
01/31 15:18, 297F
推
01/31 15:37, 3月前 , 298F
手下有多戶的人最近若有談轉貸可能會有感，寬限期
01/31 15:37, 298F
→
01/31 15:37, 3月前 , 299F
有被限縮。不過，銀行對於有償還本金的約通常都會
01/31 15:37, 299F
→
01/31 15:37, 3月前 , 300F
給比較高的成數或比較長的年限，所以我覺得也不是
01/31 15:37, 300F
→
01/31 15:37, 3月前 , 301F
壞事。還個幾年本金之後再靠轉貸把本金領出來再從
01/31 15:37, 301F
→
01/31 15:37, 3月前 , 302F
頭繳起，差別只是在現金流的槓桿比例沒那麼漂亮，
01/31 15:37, 302F
→
01/31 15:37, 3月前 , 303F
但多戶的人通常不會（也很難）把槓桿開滿。
01/31 15:37, 303F
推
01/31 15:40, 3月前 , 304F
風險從來不是扯三小，而是本來就要考慮的，考慮都沒有好意
01/31 15:40, 304F
→
01/31 15:40, 3月前 , 305F
思說有風控能力（酸）提一下就說被搓到誰才是被搓到？車版
01/31 15:40, 305F
→
01/31 15:40, 3月前 , 306F
買豪車並沒有製造一般人也能買的假象，這跟信仰房版騷操作
01/31 15:40, 306F
→
01/31 15:40, 3月前 , 307F
就能賺錢本質上根本不同。你自己也說「自己把持不住自己的
01/31 15:40, 307F
→
01/31 15:40, 3月前 , 308F
風控能力 來怪別人炫耀 」不就代表沒有風控能力就是風險之
01/31 15:40, 308F
→
01/31 15:40, 3月前 , 309F
一？然後我沒反對增轉貸，別急著給我帶帽子，我只是說小心
01/31 15:40, 309F
→
01/31 15:40, 3月前 , 310F
火燭以策安全。
01/31 15:40, 310F
推
01/31 16:01, 3月前 , 311F
笑死玻璃心前代銷跑來這邊崩潰哭
01/31 16:01, 311F
噓
01/31 16:37, 3月前 , 312F
你哭給我看呀
01/31 16:37, 312F
推
01/31 17:59, 3月前 , 313F
有戰爭風險的話鈔會大貶值，
01/31 17:59, 313F
→
01/31 17:59, 3月前 , 314F
那你覺得1000萬貸出800萬台幣，
01/31 17:59, 314F
→
01/31 17:59, 3月前 , 315F
然後都換成美金存在國外帳戶例如IB或嘉信好，
01/31 17:59, 315F
→
01/31 17:59, 3月前 , 316F
或是持有1000萬完全沒貸款的房子好？
01/31 17:59, 316F
→
01/31 17:59, 3月前 , 317F
還是持有1000萬的現金無房產無貸款的好？
01/31 17:59, 317F
→
01/31 18:02, 3月前 , 318F
持有新台幣，你今天吃巷口的牛肉麵150塊，
01/31 18:02, 318F
→
01/31 18:02, 3月前 , 319F
但他三年前可能才120塊還比較多肉，
01/31 18:02, 319F
→
01/31 18:02, 3月前 , 320F
那你覺得十年後假設那家牛肉麵店還在開的話，
01/31 18:02, 320F
→
01/31 18:02, 3月前 , 321F
你覺得他會賣多少錢？會不會是200以上？
01/31 18:02, 321F
→
01/31 18:02, 3月前 , 322F
那就是通膨啊！所以持有新台幣幹嘛呢？
01/31 18:02, 322F
→
01/31 18:02, 3月前 , 323F
我手上只要超過500萬台幣，
01/31 18:02, 323F
→
01/31 18:02, 3月前 , 324F
基本上一個月內就花完了，
01/31 18:02, 324F
→
01/31 18:02, 3月前 , 325F
怎麼可能一直留在手上給他貶值，又不是傻了。
01/31 18:02, 325F
推
01/31 18:09, 3月前 , 326F
增貸出來很舒服欸，銀行送你錢
01/31 18:09, 326F
推
01/31 19:10, 3月前 , 327F
第一種的風險ceca大曾開示如下
01/31 19:10, 327F
→
01/31 19:10, 3月前 , 328F
01/31 19:10, 328F
推
01/31 19:13, 3月前 , 329F
又改變了不是炫耀被害者，是要基本常識的風險控制
01/31 19:13, 329F
→
01/31 19:13, 3月前 , 330F
對這些30-50歲的人，強調這些我以為是基本常識的東西？
01/31 19:13, 330F
→
01/31 19:13, 3月前 , 331F
那我也來一個更基本的常識
01/31 19:13, 331F
→
01/31 19:13, 3月前 , 332F
不然我真的怕大家不知道
01/31 19:13, 332F
→
01/31 19:13, 3月前 , 333F
吃東西要細嚼慢嚥 不然會噎死人
01/31 19:13, 333F
→
01/31 19:13, 3月前 , 334F
可惜我不是霸霸馬麻 沒辦法把食物弄碎了餵你們各位吃
01/31 19:13, 334F
→
01/31 19:13, 3月前 , 335F
你們各位小朋友要注意喔 揪咪^-*
01/31 19:13, 335F
推
02/01 00:29, 3月前 , 336F
推～
02/01 00:29, 336F
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