[閒聊] 我算是搞懂台灣房價的因果關係?
看板home-sale作者SkyIsMyLimit (天空才是我的極限的鍵盤)時間1年前 (2022/05/21 20:19)推噓31(33推 2噓 94→)留言129則, 42人參與討論串1/8 (看更多)
本人是眾多房蟲認證的魯空啦
這篇就閒聊我對台灣房價的理解
無聊就看看唄 但文非常長喔
這嘛說吧 板上常常空集合的多空交戰
吵完一輪又一輪 最後都是回歸自己的信仰
其實最核心的問題就是 台灣房價算貴嗎?
當然這裡是說六都
特別是雙北這種指標性地區的房價
房價貴不貴有很多衡量方式啦 例如房價所得比
這裡一定會有推文 : 還在房價所得比balabala
要推這文的先等等..
先來深論一下 (茶)
其實喔 一個商品的價格是往往是購買力決定的
超過購買力的商品價格就是噓的
因為賣不出去 所以那種價格就沒任何意義
而房子的價值又是很難去評估
當然你可以用地價、營造價之類的去推成本
但其實成本是果 價格才是因
建商是先評估市場的購買力
然後才決定推哪種價格房型
最後才會用營造成本去計算是否能獲利
獲利才會開工 不能獲利就繼續養地
所以房價絕對是市場購買力決定的
所以房價的上漲與下修就會跟購買力連動
了解了房價與購買力的關係後
可以再來觀察台灣社會的購買力
為了簡單明瞭 用一個比喻好了
一個正常勞工大概工作年齡30年
如果假設這個勞工平均可以年存100萬
那這輩子他大概可以用勞力賺3000萬
這裡不考慮投資是因為投資有賺有賠 就當抹平
以1/3法則來看 這名勞工可以花1000萬在房產
1000萬多嗎?
以現在的房價 1000萬真的少得可憐
但回頭看看 可以平均年存100萬的人多嗎?
剛出社會時賺的少存的少
隨著年資賺的存的會變多
但平均一年存100萬存30年 其實算少數
打開主計處發布的數據比例ㄧ看就知道
做到以上這種人的大約少於10%
當然勞工人口才1000萬左右
所以主計處的資料少了非勞工階級的部分
但勞工階級才是真正的剛需
所以對剛需的勞工階級 雙北的房價當然算貴
或許可以腦補兩個年存100萬的結婚買房
這樣他們的預算可以拉到2000萬
2000萬算多嗎?
看看台北房價 現在2000萬只能買危樓
所以現在買房剛需族其實是拉高預算在買的
在房產上面比例較多 自然會影響生活品質
所以一個正常剛需韭菜就算是買了房
依舊也會覺得房價是貴的
那為何台灣房價還是一直漲呢?
當然投機炒作是一個因素
但最大的原因還是前面講的購買力
房價雖然漲 有人炒 但就是有人買所以才會漲啊
話說台灣在全球化供應鏈裡面有一席位
這20年在美中的帶領下 全球經濟高速增長
而台灣科技業剛好跟這兩個經濟體有密切關係
跟著喝湯也賺的盆滿鉢滿
特別是台灣在晶片市場的寡頭地位
什麼樣的人一直買房?
就是搭著企業獲利的這些人啊
不管是投資 或是員工 或是下遊廠商
多少可以分一杯羹
而華國腦的思維 存錢不如存房囤地
賺到的錢也就綿綿不斷流入房市
而跟以上企業無關的人 就只能當低階韭菜
房價對這些人而言就是天價
說穿了就是貧富差距一直在擴大的問題罷了
經濟學模型會說 可動用資金流入房地產
會導致消費規模萎縮 而進一步影響企業獲利
最後會導致經濟衰退 進而影響房價
但因為全球化的關係
台灣的科技業根本不靠台灣市場
就算台灣地區的消費規模萎縮也不會影響獲利
所以只要全球經濟是持續成長的
台灣大部份企業就會獲利
房價的購買力就不會下跌
但靠國內市場的企業就免不了受到影響
而苟活在這類企業的員工就只能領低薪
回到先前提到的年存100萬的例子
交叉分析 就是代表一堆人年存遠超100萬
這些人往往還不止只擁有一兩間房
而是買很多間當存錢筒
這些人把原本買不起的人的quota也買了
特別是保值的蛋黃區
所以台灣房價會跟著全球景氣節節上升
說全球也不全然 應該是跟著中美經濟體
好 這樣差不多說完理論了
那接下來就是該預測的部分
一個理論多麼完美 如果無法用來預測也是廢文
隨著全球經濟放緩
特別是美國中國的未來幾年不被看好
那連帶的台灣企業獲利也會下降
連鎖反應就是房市購買力就會趨緩
但買房的人都是有錢人
不至於一有風吹草動就馬上拋售
所以房價會趨緩一陣子
後面就看 這美中兩大經濟體需要多少時間復甦
如果經濟成長放緩的時間有到2~3年以上
那才會促使那些有錢人把房拿出來賣
賣得多 才有機會使房價下跌
如果兩大經濟體在短時間內復甦
那房價根本不會有影響
以上(呼)
剛趕著出門 寫的有點亂
補個簡單版結論:
1. 台灣有錢人雖然少 但比想像中更有錢
2. 有錢人就是喜歡把房當存錢筒
3. 這些人會買多間 進而撐起購買力
4. 這些人的財富來自全球化的企業
5. 景氣好企業獲利 這些人的購買力就綿綿不絕
6. 景氣低迷 企業獲利下降 雖然購買力下降 但有錢人家底厚 不至於短時間內拋售 所以房價只會趨緩 若景氣長時間低迷 房價才會緩慢下跌
7. 基本上房價短時間內崩盤很難發生 除了物理性的本地戰爭 地震之類的 台灣房價要蹦需要大規模全球性金融危機
啊~ 文章太長了…
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