Re: [請益] 認真問，是不是該緩一緩再進場？
※ 引述《lovemost (想不到)》之銘言：
: ※ 引述《pearberry (Oxford Not Brogues)》之銘言：
: : 從去年到現在，房子只能用爆噴來形容
: : 台北看了快兩年，成交價一直不斷攀升，一些有在注意的社區，實價登入都是10%-15%起
: : 跳。
: : 想問一下大神們，現在不論自住或投資，適合進場嗎？
: 我不是大神，但這問題我最近一直在思考
: 最近房價的漲幅可以說是很不健康的
: 真的可以說是十年不開張，一開張吃十年
: 回顧歷史，太久以前的我不清楚，最近一次應該是2014-15年開始的
: 在此之前可是有7-8年的連續漲幅，經常看到炒房的新聞
: 像甚麼三黃一劉，每天在創新高，人人都說房價很危險看誰是抓交替的最後一隻
: 但回頭看當時有投入的人人賺到荷包滿滿
: 從2014以後北台灣地區房價有明顯的下修
: 但其中下修幅度最大，新聞最多的大概是新莊、青埔、紅樹林、竹南頭份地區
: 共通點都是些新興區域，剛開始房價就開很高，工作機會不多、生活機能不發達
: 多年以後回頭看，其實還是有再重新振作起來
: 青埔已經多了不少大型商業建設，雖然亞州矽谷為首的工業-科技業算是胎死腹中
: 新莊附近開始慢慢由工轉商中，也有很多機電傳產業持續進駐
: 紅樹林....房價不知原因但也開始止跌回穩
: 竹南頭份，房價也開始止跌回升，畢竟現在竹北交通實在太慘
: 如果按照這個發展歷史來看
: 1.價格開高 2.工作機會少 3.機能不發達的中小重劃區還是最危險的
: 大型重劃區隨著政府資源的持續投入，就算下修一段時間也會再次走升
: 如果避開這些條件的重劃區，應該就不用太過擔心
你錯了.
那是因為你活在房版...XD
所以你資訊速度比201x年的時候快很多.
因為你去年就看到我們因為無限QE而瘋狂,然後照三餐告訴你房價漲了.
201x年的時候,你則是整個狀況外,直到2014年你才開始注意到房價大漲的新聞..XD
實際上,那一波是2009年的QE後開始漲.
不然難道你以為,台北房價一度是六都的6倍,是靠2014年兩三年衝起來的??
台北2003年到2008年大不了就是衝到中南部的2.5~3倍.
(2003以前,台北是中南部的140~160%左右,大概貴4~6成)
2009後台北依然在狂衝,直到2012左右達到中南部的六倍差距.
中南部則是2012開始大反攻(當然2009中南部也都在漲,只是強度還沒那麼強)
但不管怎樣...2009年的QE高潮party是持續了..台北讓你算到2014好了,也有5年.
(中南部大概到2016年,也就是7年...
比較久是因為台北2003~2008那段拉開距離,以及2009後台北又很強勢.
所以台北先停,中南部還在衝)
因此...
今天你覺得漲得很誇張,那是因為你再房版,你獲取資訊的能力比當年的妳強太多太多了.
否則當年,2010年台灣就開始打房(自己去爬打房歷史),連打六年打到2016.
幹嘛要打房?
阿就漲太兇阿...跟今天差不多的兇.
所以就是維持你印象中很誇張的那種漲法連續漲到2014年你才看到台北停了.
而不是2014年那年漲很兇之後產生甚麼一開張吃十年..XD
甚至台北,2009~2013可能漲得比2014還兇...2014已經趨緩了.
另外你對回檔的判斷也有誤差.
新板回檔很兇沒錯...
但是其實,台北市區都更公寓也回檔很兇.
大安區靠近大安森林公園那邊一度公寓想要全面採上100萬.
結果回檔超過20%...兇到炸掉.
這樣就算了.
全台的豪宅,回檔超過20%的一大堆..XD
但是其他地方好了,你說嘉義,斗六,有回檔嗎??
so...
回檔最大的關鍵,並不是甚麼工作啊價格阿機能阿.
回檔最大的因子在於"不安定籌碼"
2016高雄哪邊回檔最明顯?
除了豪宅外.
就是亞洲新彎區..XD
法國愛樂阿,摩天高雄阿,ihome5阿...都回檔很兇.
為啥?
因為話題太強大,價格上衝很強勢,造成很多中短期的投資客進入.
因此在大家發現漲不上去,要停滯後.
中短期就開始拋,然後因為漲很兇,早期切入的就會降點價跑來換取資金周轉速度.
而回檔就是這些人造成的,它們賣略低於行情,一個低一點一個低一點,多幾個就低不少.
這就是回檔.
同樣情況發生在青埔,新板,以及台北市區炒作都更公寓上面.
so....不動產很多時候市場很重要.
你隨時都需要關注炒做.
在你達到"出租投報率 < 持有成本+資金成本"以前.
炒做決定價格,而不是基本面.
不然你無法解釋,這20年來台北一度飆升到中南部的六倍,今天又被追到快剩三倍.
你怎樣解釋??
台北有甚麼改變??台北有產業大變化?還是都市被大破壞??
and..全世界就只有台灣發生這種情況,任何一個國家都沒有相同的案例..XD
世界上你應該找不到一個國家,第二第三第四大都和第一大都價差超過3倍的.
甚至2倍都很難找
這...就是資金的態度.
2003~2008資金幾乎都窩在台北,2009~2012還有大量的資金在台北開趴踢.
後來除了價差太大開始產生拉扯效應(資金認為其他縣市很便宜而跑掉)
關鍵還有一個就是台北限制貸款(針對性審慎措施)
再者就是打豪宅,台北當年帶頭最有名的不就仁愛帝寶.
(後面延伸到各都也都是豪宅帶頭衝)
因此打豪宅也是提早讓台北熱度停滯的主因.
(因為台北豪宅沒有上限外,一堆人在玩超貸,
買一億做兩億貸款一億六,買房子還可以拿6000萬現金來用
造成一堆企業和有錢人,都在買房子圈錢....對..缺錢怎麼辦?買一間豪宅你就有現金了
並且算起來總貸款成本大概是5~6%左右,比你找金主要給人家的利息更便宜.
一般做投資,熟識的金主你要給6%,不熟的基本上都要10~12%..
當然後來打豪宅後,也造成大量的假豪宅,以及後來打豪宅後豪宅長期低迷.
到今天高總價豪宅多還是在哭哭)
因此資金就更大幅的流向中南部.
所以後面中南部價格就開始反攻.
在2016後大約在跟台北差距5倍左右結束.
所以是資金決定房價...
任何吸引資金的理由,都是成立的.
包含,台積電??薪資??重大建設??發大財??
你只要吸收到資金,你就是對的.
理由很簡單,所有房子價格都被低估....
大家都應該漲的情況下,單純就是誰先漲的問題.
而誰先漲,你騙到資金過來你就可以先漲.
而回檔也都跟基本面無關.
除了豪宅外,絕大多數住宅都不是因為基本面問題而回檔.
回檔基本上你在整個漲幅來看,基本上幅度都是尾盤的震盪幅度而已.
而產生震盪的原因,就是因為不安定籌碼的混亂造成.
所以你要用基本面去思考回檔,你絕對找不到一個通論.
你無法解釋淡海新市鎮也回檔,大安區公寓也回檔,豪宅也回檔.
然後中山區的老大樓沒啥回檔,屏東的透天沒回檔,桃園藝文特區沒啥回檔.
你不覺得從基本面去看,根本就一團混亂嗎..XD
有工作機會的地方有人有回檔有人沒回檔.
基本面弱勢的地方有人回檔有人沒回檔.
so...你真的看市場夠久你就會自己推翻你自己設定的回檔依據了..XD
但當然你應該有發現.
重劃區會回檔.
漲太兇的地方會回檔.
那....
你在思考一下我講的"不安定籌碼".
你應該就可以發現真相...XD
當然啦這時候又說回來.
很多人說,人多的地方不要去.
但你有沒有想過一點.
想當年,七期也沒比台中其他地方貴多少.
但是後來就一度衝到雲霄上面去.
當然在2016他回檔了.
可是他回檔的價格...是不是還是輾壓所有的地方.
那...給你時光機回到當初,妳七期去不去?
所以人多的地方你要不要去啊..XD
因此到底人多的地方去不去,取決於,你哪時候去,去的時候市場狀況是怎樣.
如果市場剛開始大漲,人多的地方當然去擠阿.
人越多他就噴越高...噴到其他地方都看不到車尾燈.
噴到中期其實都還可以去.
直到最後要收尾了,那時候就是抓最後老鼠的時間...傻了才跳進去.
不過收尾的時候,這些人多的地方的價格,應該都已經是很誇張的數字.
當然你會問,那要怎樣判斷怎樣才是初期中期末期??
這...我就只能說看市場狀況了.
例如QE,那基本上前兩三年都是初期,第四年開始就是中期.
末期則是因為...目前房市收尾大多都是政府凍結的,而非市場自然機制.
因此會提早凍結.
也就是要是當年沒有張盛和,2016的房價絕對不會停漲,台北2014也不會停漲.
房價停漲是因為有一個叫張盛和的十大惡人之首,他瘋狂的打房把房價打下來.
所以結尾你一定是觀察市場被政府干涉後的變化決定.
例如房地合一2.0,市場照漲不誤,這就代表現在跟末期一點關係都沒有..XD
房價也不會立刻就停然後修正.
房價是大漲變小漲,小漲變死魚盤,死魚一段時間產生回檔.
所以你會先看到小漲的出現,那時候你可以視同是中期.
直到你看到建商拉不動價格,新建案準備進入死魚,那時候就差不多要轉向末期.
so...這種被干涉的市場,你就需要到市場去看才有辦法判斷.
不能用照年推論...
而你只要夠靈活,掌握市場變化不要有甚麼大誤差.
那人多的地方當然也衝過去追阿,之後也成為不安定籌碼一份子又怎樣..XD
你20萬漲到60萬,你降價賣50萬,回檔很多很多,但你還是賺翻了,你不賺嗎?
甚至你40萬進去都可以賺.
你不要末期50萬後才進場就好.
不過這一次,政府很早就做第三間貸款限制+房地合一綁很兇之外還綁預售屋.
所以不安定籌碼比率比上一次QE少很多很多.
價格衝很兇是建商飢餓行銷的絕招大成功.
飢餓行銷可沒辦法造成回檔..他沒有"不安定"的因子在裡面.
因此這一波很可能後面回檔狀況也很微弱.
so...很多想看投資客人踩人跳樓的,可能也要失望了...XD
除非這次有本事把價格衝超過基本面.
也就是出租投報率 < 持有成本+資金成本.
也就是炒得向對岸那樣過頭.
這樣...才可能有大回檔的戲可以看.
可是如果達到這個數字..
那就像我講的,租金一萬塊的東西價格是888萬.
如果再加上租金也因為QE而上漲的狀況.
中南部的房子以現在大漲價格,全面再翻2.5倍,可能都還不一定夠.
那時候戲還沒看到,應該就一堆人崩潰了.
當然啦我不太認為政府會放任價格這樣衝拉..XD
這樣衝完,我看我就移民去了.
因為那時候.台灣的房子就沒得玩了...
我不在不動產基本面以上的價格做投資操作.
我不喜歡承擔風險...更不喜歡賭博.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.151.99 (臺灣)
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去年都播完種了,在看電影打電動練身體....
當然你還沒播種的都快點去吧.
建商不停你就不停.
and..建商你看他買土地價格做風向球依據...
(不要看推案價,那會反映比較慢)
建商還在加價買土地你都不用怕.
停滯一定是建商先停,再來新成屋新古屋開始停,再來才是老屋.
建商買土地和推案會有半年到一年的時間差.
所以土地會更提早停滯...土地停滯大多人都還搞不清楚狀況,你就可以出貨了.
這應該是可以逼近最佳賣點時間的操作法.
※ 編輯: ceca (61.227.151.99 臺灣), 11/01/2021 03:19:35
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