Re: [請益] 認真問，是不是該緩一緩再進場？

看板home-sale作者jeromeee (CXZ)時間2年前 (2021/11/01 13:21)推噓9(10推 1噓 10→)

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借文問一下因為c大內文有提到豪宅但在中南部對豪宅的定義我一直不太清楚到底是大坪數，室內實際起碼50以上總價破4000那種才算還是中坪數室內30-40左右但單坪價格高總價3000多也可以算？因為這兩種一種應該是現金多到爆的有錢人會買另一種應該是現金沒有太多，但穩定高收入的高薪族群或中小自營商理論上我是覺得只要還沒破4000 回檔應該都有限因為自備現金都沒差多少所以之後回檔很多的應該都是破4000那種越高回越多不知道這樣對嗎？ ※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言： : ※ 引述《lovemost (想不到)》之銘言： : : ※ 引述《pearberry (Oxford Not Brogues)》之銘言： : : : 從去年到現在，房子只能用爆噴來形容 : : : 台北看了快兩年，成交價一直不斷攀升，一些有在注意的社區，實價登入都是10%-15 : %起 : : : 跳。 : : : 想問一下大神們，現在不論自住或投資，適合進場嗎？ : : 我不是大神，但這問題我最近一直在思考 : : 最近房價的漲幅可以說是很不健康的 : : 真的可以說是十年不開張，一開張吃十年 : : 回顧歷史，太久以前的我不清楚，最近一次應該是2014-15年開始的 : : 在此之前可是有7-8年的連續漲幅，經常看到炒房的新聞 : : 像甚麼三黃一劉，每天在創新高，人人都說房價很危險看誰是抓交替的最後一隻 : : 但回頭看當時有投入的人人賺到荷包滿滿 : : 從2014以後北台灣地區房價有明顯的下修 : : 但其中下修幅度最大，新聞最多的大概是新莊、青埔、紅樹林、竹南頭份地區 : : 共通點都是些新興區域，剛開始房價就開很高，工作機會不多、生活機能不發達 : : 多年以後回頭看，其實還是有再重新振作起來 : : 青埔已經多了不少大型商業建設，雖然亞州矽谷為首的工業-科技業算是胎死腹中 : : 新莊附近開始慢慢由工轉商中，也有很多機電傳產業持續進駐 : : 紅樹林....房價不知原因但也開始止跌回穩 : : 竹南頭份，房價也開始止跌回升，畢竟現在竹北交通實在太慘 : : 如果按照這個發展歷史來看 : : 1.價格開高 2.工作機會少 3.機能不發達的中小重劃區還是最危險的 : : 大型重劃區隨著政府資源的持續投入，就算下修一段時間也會再次走升 : : 如果避開這些條件的重劃區，應該就不用太過擔心 : 你錯了. : 那是因為你活在房版...XD : 所以你資訊速度比201x年的時候快很多. : 因為你去年就看到我們因為無限QE而瘋狂,然後照三餐告訴你房價漲了. : 201x年的時候,你則是整個狀況外,直到2014年你才開始注意到房價大漲的新聞..XD : 實際上,那一波是2009年的QE後開始漲. : 不然難道你以為,台北房價一度是六都的6倍,是靠2014年兩三年衝起來的?? : 台北2003年到2008年大不了就是衝到中南部的2.5~3倍. : (2003以前,台北是中南部的140~160%左右,大概貴4~6成) : 2009後台北依然在狂衝,直到2012左右達到中南部的六倍差距. : 中南部則是2012開始大反攻(當然2009中南部也都在漲,只是強度還沒那麼強) : 但不管怎樣...2009年的QE高潮party是持續了..台北讓你算到2014好了,也有5年. : (中南部大概到2016年,也就是7年... : 比較久是因為台北2003~2008那段拉開距離,以及2009後台北又很強勢. : 所以台北先停,中南部還在衝) : 因此... : 今天你覺得漲得很誇張,那是因為你再房版,你獲取資訊的能力比當年的妳強太多太多了. : 否則當年,2010年台灣就開始打房(自己去爬打房歷史),連打六年打到2016. : 幹嘛要打房? : 阿就漲太兇阿...跟今天差不多的兇. : 所以就是維持你印象中很誇張的那種漲法連續漲到2014年你才看到台北停了. : 而不是2014年那年漲很兇之後產生甚麼一開張吃十年..XD : 甚至台北,2009~2013可能漲得比2014還兇...2014已經趨緩了. : 另外你對回檔的判斷也有誤差. : 新板回檔很兇沒錯... : 但是其實,台北市區都更公寓也回檔很兇. : 大安區靠近大安森林公園那邊一度公寓想要全面採上100萬. : 結果回檔超過20%...兇到炸掉. : 這樣就算了. : 全台的豪宅,回檔超過20%的一大堆..XD : 但是其他地方好了,你說嘉義,斗六,有回檔嗎?? : so... : 回檔最大的關鍵,並不是甚麼工作啊價格阿機能阿. : 回檔最大的因子在於"不安定籌碼" : 2016高雄哪邊回檔最明顯? : 除了豪宅外. : 就是亞洲新彎區..XD : 法國愛樂阿,摩天高雄阿,ihome5阿...都回檔很兇. : 為啥? : 因為話題太強大,價格上衝很強勢,造成很多中短期的投資客進入. : 因此在大家發現漲不上去,要停滯後. : 中短期就開始拋,然後因為漲很兇,早期切入的就會降點價跑來換取資金周轉速度. : 而回檔就是這些人造成的,它們賣略低於行情,一個低一點一個低一點,多幾個就低不少. : 這就是回檔. : 同樣情況發生在青埔,新板,以及台北市區炒作都更公寓上面. : so....不動產很多時候市場很重要. : 你隨時都需要關注炒做. : 在你達到"出租投報率 < 持有成本+資金成本"以前. : 炒做決定價格,而不是基本面. : 不然你無法解釋,這20年來台北一度飆升到中南部的六倍,今天又被追到快剩三倍. : 你怎樣解釋?? : 台北有甚麼改變??台北有產業大變化?還是都市被大破壞?? : and..全世界就只有台灣發生這種情況,任何一個國家都沒有相同的案例..XD : 世界上你應該找不到一個國家,第二第三第四大都和第一大都價差超過3倍的. : 甚至2倍都很難找 : 這...就是資金的態度. : 2003~2008資金幾乎都窩在台北,2009~2012還有大量的資金在台北開趴踢. : 後來除了價差太大開始產生拉扯效應(資金認為其他縣市很便宜而跑掉) : 關鍵還有一個就是台北限制貸款(針對性審慎措施) : 再者就是打豪宅,台北當年帶頭最有名的不就仁愛帝寶. : (後面延伸到各都也都是豪宅帶頭衝) : 因此打豪宅也是提早讓台北熱度停滯的主因. : (因為台北豪宅沒有上限外,一堆人在玩超貸, : 買一億做兩億貸款一億六,買房子還可以拿6000萬現金來用 : 造成一堆企業和有錢人,都在買房子圈錢....對..缺錢怎麼辦?買一間豪宅你就有現金了 : 並且算起來總貸款成本大概是5~6%左右,比你找金主要給人家的利息更便宜. : 一般做投資,熟識的金主你要給6%,不熟的基本上都要10~12%.. : 當然後來打豪宅後,也造成大量的假豪宅,以及後來打豪宅後豪宅長期低迷. : 到今天高總價豪宅多還是在哭哭) : 因此資金就更大幅的流向中南部. : 所以後面中南部價格就開始反攻. : 在2016後大約在跟台北差距5倍左右結束. : 所以是資金決定房價... : 任何吸引資金的理由,都是成立的. : 包含,台積電??薪資??重大建設??發大財?? : 你只要吸收到資金,你就是對的. : 理由很簡單,所有房子價格都被低估.... : 大家都應該漲的情況下,單純就是誰先漲的問題. : 而誰先漲,你騙到資金過來你就可以先漲. : 而回檔也都跟基本面無關. : 除了豪宅外,絕大多數住宅都不是因為基本面問題而回檔. : 回檔基本上你在整個漲幅來看,基本上幅度都是尾盤的震盪幅度而已. : 而產生震盪的原因,就是因為不安定籌碼的混亂造成. : 所以你要用基本面去思考回檔,你絕對找不到一個通論. : 你無法解釋淡海新市鎮也回檔,大安區公寓也回檔,豪宅也回檔. : 然後中山區的老大樓沒啥回檔,屏東的透天沒回檔,桃園藝文特區沒啥回檔. : 你不覺得從基本面去看,根本就一團混亂嗎..XD : 有工作機會的地方有人有回檔有人沒回檔. : 基本面弱勢的地方有人回檔有人沒回檔. : so...你真的看市場夠久你就會自己推翻你自己設定的回檔依據了..XD : 但當然你應該有發現. : 重劃區會回檔. : 漲太兇的地方會回檔. : 那.... : 你在思考一下我講的"不安定籌碼". : 你應該就可以發現真相...XD : 當然啦這時候又說回來. : 很多人說,人多的地方不要去. : 但你有沒有想過一點. : 想當年,七期也沒比台中其他地方貴多少. : 但是後來就一度衝到雲霄上面去. : 當然在2016他回檔了. : 可是他回檔的價格...是不是還是輾壓所有的地方. : 那...給你時光機回到當初,妳七期去不去? : 所以人多的地方你要不要去啊..XD : 因此到底人多的地方去不去,取決於,你哪時候去,去的時候市場狀況是怎樣. : 如果市場剛開始大漲,人多的地方當然去擠阿. : 人越多他就噴越高...噴到其他地方都看不到車尾燈. : 噴到中期其實都還可以去. : 直到最後要收尾了,那時候就是抓最後老鼠的時間...傻了才跳進去. : 不過收尾的時候,這些人多的地方的價格,應該都已經是很誇張的數字. : 當然你會問,那要怎樣判斷怎樣才是初期中期末期?? : 這...我就只能說看市場狀況了. : 例如QE,那基本上前兩三年都是初期,第四年開始就是中期. : 末期則是因為...目前房市收尾大多都是政府凍結的,而非市場自然機制. : 因此會提早凍結. : 也就是要是當年沒有張盛和,2016的房價絕對不會停漲,台北2014也不會停漲. : 房價停漲是因為有一個叫張盛和的十大惡人之首,他瘋狂的打房把房價打下來. : 所以結尾你一定是觀察市場被政府干涉後的變化決定. : 例如房地合一2.0,市場照漲不誤,這就代表現在跟末期一點關係都沒有..XD : 房價也不會立刻就停然後修正. : 房價是大漲變小漲,小漲變死魚盤,死魚一段時間產生回檔. : 所以你會先看到小漲的出現,那時候你可以視同是中期. : 直到你看到建商拉不動價格,新建案準備進入死魚,那時候就差不多要轉向末期. : so...這種被干涉的市場,你就需要到市場去看才有辦法判斷. : 不能用照年推論... : 而你只要夠靈活,掌握市場變化不要有甚麼大誤差. : 那人多的地方當然也衝過去追阿,之後也成為不安定籌碼一份子又怎樣..XD : 你20萬漲到60萬,你降價賣50萬,回檔很多很多,但你還是賺翻了,你不賺嗎? : 甚至你40萬進去都可以賺. : 你不要末期50萬後才進場就好. : 不過這一次,政府很早就做第三間貸款限制+房地合一綁很兇之外還綁預售屋. : 所以不安定籌碼比率比上一次QE少很多很多. : 價格衝很兇是建商飢餓行銷的絕招大成功. : 飢餓行銷可沒辦法造成回檔..他沒有"不安定"的因子在裡面. : 因此這一波很可能後面回檔狀況也很微弱. : so...很多想看投資客人踩人跳樓的,可能也要失望了...XD : 除非這次有本事把價格衝超過基本面. : 也就是出租投報率 < 持有成本+資金成本. : 也就是炒得向對岸那樣過頭. : 這樣...才可能有大回檔的戲可以看. : 可是如果達到這個數字.. : 那就像我講的,租金一萬塊的東西價格是888萬. : 如果再加上租金也因為QE而上漲的狀況. : 中南部的房子以現在大漲價格,全面再翻2.5倍,可能都還不一定夠. : 那時候戲還沒看到,應該就一堆人崩潰了. : 當然啦我不太認為政府會放任價格這樣衝拉..XD : 這樣衝完,我看我就移民去了. : 因為那時候.台灣的房子就沒得玩了... : 我不在不動產基本面以上的價格做投資操作. : 我不喜歡承擔風險...更不喜歡賭博. ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.83.193.37 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1635744102.A.8B0.html

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