Re: [閒聊] 公設比從32%降到20%的差異

看板home-sale作者tsami (鎩羽)時間3年前 (2020/10/16 15:00)推噓17(17推 0噓 123→)

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※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言： : 餓死抬頭 : 假設 : 土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億) : 1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時 : 會有約3,100坪的銷售面積，95位車位，3,720坪的樓地板面積 : 2.而設計20%公設的時候 : 會有約2,635坪的銷售面積，47位車位(滿足法車)，3,162坪的樓地板面積 : 以上都概抓，完全沒在設計面多做檢討 : 1.的成本是 100,000萬 + 3,720坪*12萬/坪 = 144,640萬 : 2.的成本是 100,000萬 + 3,162坪*12萬/坪 = 137,944萬 : 等於2.因為設計的很極限，免計容積都不用 : 所以省了約6,700萬的營造成本 : 假設車位價格180萬/位，然後不考慮稅、設計費、利息、銷售費時 : 則1.跟2.的單純成本建物成本是 : 1.的權狀成本會是41.14萬/坪，專有面積成本是60.5萬/坪 : 2.的權狀成本會是49.14萬/坪，專有面積成本是61.43萬/坪 : 如圖(純數字計算)： : https://i.imgur.com/SjSPxoW.png

: 當然這都還沒有進入設計階段，一定會有落差 : 不過看來，以專有面積成本去看的話 : 消費者要買到相同的專有面積時 : 要付出的消費金額其實差不了多少耶 : 當然地下室少挖的單價會比總樓地板面積的均價來的高 : 但這個差異放到單價影響也不大 : 所以也就是說，蓋這種免計容積不用完的案子 : 即使專有面積單價成本相仿 : 但你會得到一個相對不好銷售的房子 : 大廳小、車位少、梯廳窄、公設少 : 但會有一個很好看的20%公設比 : 最後就取決於這種房子好不好賣，有沒有市場 : 能不能把專有面積單價賣得比正常公設比的更高實坪制的關鍵在於共有部分到底要不要登記因為如果公設登記但不計價沒甚麼意義因為還是回歸到總價考量公設不登記才會影響建商蓋公設大小的意願所以目前產官學界討論的是區分所有建物共有部分是否要登記還是和日本依樣不登記用分管契約管理如果台灣也不登記共有部分那也用分管契約管理會有很多問題要解決光是法定車位怎麼分配就是問題只用私契約定沒有明確登記產權證明後續糾紛會很多中古屋買賣也會有問題目前因為公設有登記我去各地政事務所可以調出公設內容面積建物平面圖和共有物使用管理專簿消費者很明確知道自己會買到甚麼如果公設不登記我沒辦法和目前依樣調謄本看大公、小公面積我不知道分管契約內容按公寓大廈管理條例我要去向管委會申請才看得到這樣反而增加市場交易不透明不動產登記的目的是讓買賣雙方不用很麻煩去調查就可以得到由國家背書的資料不登記公共設施回歸到私人契約去規範購屋者還要花費心思審認分管契約是否對自己不利會不會買了發現自己不能從大門進出閱讀室被某些住戶約定專用霸佔反而讓整個市場更不穩定購屋者更累而已總之其實實坪制硬要執行下去把民法土地登記規則公寓大廈管理條例等修一修絕對可以執行但要付出的成本不是一般人覺得以後公設不用算錢了房價7折起跳這麼簡單而已一執行下去所帶來的消費爭議、市場不透明情況會很嚴重政府修法配套措施其實不會馬上執行得很完美一樣要邊做邊修正耗費的成本太高但帶來的效益呢? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.141.101.72 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602831604.A.A05.html

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taoist9999

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taoist9999

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tsami

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