Re: [閒聊] 公設比從32%降到20%的差異

看板home-sale作者 (溫一壺月光作酒)時間3年前 (2020/10/16 14:24), 3年前編輯推噓12(13推 1噓 83→)
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※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言： : 餓死抬頭 : 假設 : 土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億) : 1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時 : 會有約3,100坪的銷售面積，95位車位，3,720坪的樓地板面積 : 2.而設計20%公設的時候 : 會有約2,635坪的銷售面積，47位車位(滿足法車)，3,162坪的樓地板面積 : 以上都概抓，完全沒在設計面多做檢討 : 1.的成本是 100,000萬 + 3,720坪*12萬/坪 = 144,640萬 : 2.的成本是 100,000萬 + 3,162坪*12萬/坪 = 137,944萬 : 等於2.因為設計的很極限，免計容積都不用 : 所以省了約6,700萬的營造成本 : 假設車位價格180萬/位，然後不考慮稅、設計費、利息、銷售費時 : 則1.跟2.的單純成本建物成本是 : 1.的權狀成本會是41.14萬/坪，專有面積成本是60.5萬/坪 : 2.的權狀成本會是49.14萬/坪，專有面積成本是61.43萬/坪 : 如圖(純數字計算)： : https://i.imgur.com/SjSPxoW.png
: 當然這都還沒有進入設計階段，一定會有落差 : 不過看來，以專有面積成本去看的話 : 消費者要買到相同的專有面積時 : 要付出的消費金額其實差不了多少耶 : 當然地下室少挖的單價會比總樓地板面積的均價來的高 : 但這個差異放到單價影響也不大 誰說不大的？車位一個面積12坪 95個=1140坪, 地下室成本抓20萬, 22,400萬 47個= 564坪, 　　　　　　　　 11,280萬 兩者差了 11,120萬 以專有面積2108坪, 一坪就多了5.2萬 考慮地下室開挖成本, 專有面積成本是71.1萬/坪跟66.7萬坪 如果專用面積30坪的話, 就差132萬 這還沒算上1000坪公設裝潢攤的錢, 公設一坪裝潢算4萬的話 32%公設比比20%公設比多500坪公設, 一坪四萬就差2000萬 攤到2108坪的專用面積一坪又差1萬, 30坪又差30萬 兩者加起來, 總價就差快150萬, 兩千出頭的案子, 差一百五十萬不多嗎？ : 所以也就是說，蓋這種免計容積不用完的案子 : 即使專有面積單價成本相仿 : 但你會得到一個相對不好銷售的房子 : 大廳小、車位少、梯廳窄、公設少 : 但會有一個很好看的20%公設比 : 最後就取決於這種房子好不好賣，有沒有市場 : 能不能把專有面積單價賣得比正常公設比的更高 -- 願歲月靜好，現世安穩 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.219.57.167 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602829498.A.5F0.html ※ 編輯: IBIZA (124.219.57.167 臺灣), 10/16/2020 14:36:25
推
10/16 14:38, 3年前 , 1F
所以羊毛出在羊身上，買透天就好啦
10/16 14:38, 1F
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10/16 14:38, 3年前 , 2F
0公設 用犀利康補就好
10/16 14:38, 2F
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10/16 14:39, 3年前 , 3F
要丟垃圾跟附近阿婆約好幫丟一個月給多少
10/16 14:39, 3F
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10/16 14:39, 3年前 , 4F
代收用7-11
10/16 14:39, 4F
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10/16 14:39, 3年前 , 5F
根本不用住大樓
10/16 14:39, 5F
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10/16 14:40, 3年前 , 6F
游泳偶爾去室內大溫水泳池多爽
10/16 14:40, 6F
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10/16 14:40, 3年前 , 7F
垃圾不是給傭人丟就好嗎？XD
10/16 14:40, 7F
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10/16 14:40, 3年前 , 8F
要省不是嗎？
10/16 14:40, 8F
推
10/16 14:40, 3年前 , 9F
沒挖地下室停車場絕對賣不出去
10/16 14:40, 9F
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10/16 14:41, 3年前 , 10F
大多數有能力買千萬以上房子的人不會看這種產品
10/16 14:41, 10F
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10/16 14:41, 3年前 , 11F
不用挖拉 透天一樓車庫 前面禁停 都用車位鎖卡住
10/16 14:41, 11F
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10/16 14:42, 3年前 , 12F
反正法定空地有空就好
10/16 14:42, 12F
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10/16 14:42, 3年前 , 13F
在雙北市區也不是沒透天和住過啦
10/16 14:42, 13F
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10/16 14:42, 3年前 , 14F
透天當然是另一種產品，而且高總價透天要求停車位是2個
10/16 14:42, 14F
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10/16 14:43, 3年前 , 15F
找人打掃一周1次啊或分配一周2次順便幫煮飯
10/16 14:43, 15F
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10/16 14:43, 3年前 , 16F
一樓要停三台沒問題啦
10/16 14:43, 16F
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10/16 14:44, 3年前 , 17F
7人座四台是基本
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10/16 14:44, 3年前 , 18F
後來是出租好賺不然以前都拿來停車
10/16 14:44, 18F
噓
10/16 14:51, 3年前 , 19F
桃園一個10坪停車位均價140萬照你估法建商還賠本賣好笑了
10/16 14:51, 19F
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10/16 14:52, 3年前 , 20F
大多建商靠綁車位賺錢你老兄真的做公益耶
10/16 14:52, 20F
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10/16 14:55, 3年前 , 21F
該不會把基樁那些本來就要做的工程成本都灌進停車場面積攤
10/16 14:55, 21F
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10/16 14:55, 3年前 , 22F
提吧不管公設灌不灌車道那些成本都存在
10/16 14:55, 22F
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10/16 14:56, 3年前 , 23F
車位140萬表示他把地下室的成本灌到沒買車位的人頭上啦 呆
10/16 14:56, 23F
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10/16 14:56, 3年前 , 24F
瓜
10/16 14:56, 24F
推
10/16 14:56, 3年前 , 25F
其實透天裡面要有樓梯，公設不會比較少
10/16 14:56, 25F
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10/16 14:56, 3年前 , 26F
地下室開挖成本基本上是地面層的1.5倍 抓20萬是正常的
10/16 14:56, 26F
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10/16 14:57, 3年前 , 27F
車位一個面積12坪也是正常的
10/16 14:57, 27F
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10/16 14:57, 3年前 , 28F
但車道要算多少成本在車位 多少成本在房子公設 那就是建商
10/16 14:57, 28F
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10/16 14:57, 3年前 , 29F
去評估
10/16 14:57, 29F
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10/16 14:58, 3年前 , 30F
把車道算到房子公設會賺更多
10/16 14:58, 30F
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10/16 14:58, 3年前 , 31F
懂嗎?
10/16 14:58, 31F
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10/16 14:58, 3年前 , 32F
笑死
10/16 14:58, 32F
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10/16 15:00, 3年前 , 33F
車位一個賣140, 表示他可能拿了5坪到全體住戶頭上賣一坪40
10/16 15:00, 33F
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10/16 15:00, 3年前 , 34F
萬啦 懂嗎?
10/16 15:00, 34F
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10/16 15:02, 3年前 , 35F
公設計價 你就是永遠搞不清楚你花了多少錢在這些東西上面
10/16 15:02, 35F
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10/16 15:02, 3年前 , 36F
自己不懂還好意思笑咧
10/16 15:02, 36F
推
10/16 15:11, 3年前 , 37F
你不是跑去買房了嗎？在吵啥阿？沒買到？
10/16 15:11, 37F
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10/16 15:11, 3年前 , 38F
法規不合理 跟我有沒有買房無關啊
10/16 15:11, 38F
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10/16 15:11, 3年前 , 39F
我又不是買了房就得維護建商利益的人 XD
10/16 15:11, 39F
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10/16 15:12, 3年前 , 40F
法規不合理 導致市場充斥一些蓋滿無用公設的房子 我覺得
10/16 15:12, 40F
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10/16 15:13, 3年前 , 41F
平白浪費資源 又讓建商剝削買家 很不公平 不行嗎?
10/16 15:13, 41F
推
10/16 15:15, 3年前 , 42F
要買房變多多，難不成你要一路喊空邊喊邊買喔
10/16 15:15, 42F
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10/16 15:16, 3年前 , 43F
買不夠阿，貪心阿
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10/16 15:16, 3年前 , 44F
先前獎勵車位建商蓋一堆車位就賣140萬有的住戶要綁兩個車
10/16 15:16, 44F
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10/16 15:16, 3年前 , 45F
位，不好意思樓上住戶每坪20萬真的找不到做公益的建商，我
10/16 15:16, 45F
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10/16 15:16, 3年前 , 46F
還誤會建商靠停車位賺錢看來是倒貼呢
10/16 15:16, 46F
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10/16 15:26, 3年前 , 47F
獎勵車位是為了獎勵坪數蓋的 又不是要賣車位賺錢 XD
10/16 15:26, 47F
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10/16 15:27, 3年前 , 48F
要是車位能賺錢 我還不多挖點XD
10/16 15:27, 48F
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10/16 15:28, 3年前 , 49F
建商弄停車位只是為了滿足法定車位數 或是要賺獎勵坪數
10/16 15:28, 49F
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10/16 15:28, 3年前 , 50F
絕大多數車位是賺不了錢的
10/16 15:28, 50F
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10/16 15:29, 3年前 , 51F
不然為什麼還要靠獎勵坪數 建商才要多規劃車位?
10/16 15:29, 51F
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10/16 15:34, 3年前 , 52F
我沒喊空也沒喊多啊 我是覺得法規不合理不行? 實坪制為啥
10/16 15:34, 52F
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10/16 15:34, 3年前 , 53F
是喊空?
10/16 15:34, 53F
推
10/16 15:35, 3年前 , 54F
覺得不合理不要買，或者自己蓋不就好了= =
10/16 15:35, 54F
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10/16 15:37, 3年前 , 55F
我的確有自己蓋啊 但為什麼不合理不能講?
10/16 15:37, 55F
推
10/16 15:38, 3年前 , 56F
沒說不能講吧？你現在在這邊發言有人說叫你閉嘴嗎0.0
10/16 15:38, 56F
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10/16 15:38, 3年前 , 57F
那 不就好了 是甚麼意思?
10/16 15:38, 57F
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10/16 15:39, 3年前 , 58F
那有自己蓋就好啦～就像如果嫌外面賣的很難吃那就自己煮囉
10/16 15:39, 58F
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10/16 15:39, 3年前 , 59F
QQ
10/16 15:39, 59F
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10/16 15:39, 3年前 , 60F
就這個意思啊不然呢？
10/16 15:39, 60F
推
10/16 15:41, 3年前 , 61F
挖越深的車位成本越貴，但賣價卻是最便宜的
10/16 15:41, 61F
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10/16 15:42, 3年前 , 62F
成本都估不準自己煮更貴阿哈哈
10/16 15:42, 62F
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10/16 15:42, 3年前 , 63F
要不是不得已，建商才懶得挖
10/16 15:42, 63F
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10/16 15:43, 3年前 , 64F
還有一種就是都更的案子會故意挖深一點，墊高成本抽成
10/16 15:43, 64F
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10/16 16:03, 3年前 , 65F
地下室一坪20萬 一個車位12坪 雙北以外的車位都賠錢賣？
10/16 16:03, 65F
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10/16 16:04, 3年前 , 66F
車位本來就賠錢賣 不然幹嘛還要獎勵才要設車位?
10/16 16:04, 66F
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10/16 16:04, 3年前 , 67F
車位能賺的話 應該多挖一點多設車位啊
10/16 16:04, 67F
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10/16 16:05, 3年前 , 68F
車位cover不了的成本 當然是住戶一起攤
10/16 16:05, 68F
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10/16 16:06, 3年前 , 69F
B5以下我相信賠錢賣車位啦 台北市也一樣
10/16 16:06, 69F
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10/16 16:07, 3年前 , 70F
大多數車位都是啦 不然你就會看到大家挖一堆車位了
10/16 16:07, 70F
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10/16 16:07, 3年前 , 71F
而不會是夠法定車位就好
10/16 16:07, 71F
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10/16 16:08, 3年前 , 72F
車位要是能普遍賺錢 就不會有獎勵車位這種東西了
10/16 16:08, 72F
推
10/16 16:09, 3年前 , 73F
所以我說建商把公設灌車道卻只賣一坪20萬簡直是做公益笑死
10/16 16:09, 73F
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10/16 16:10, 3年前 , 74F
是車道灌公設 甚麼公設灌車道XD
10/16 16:10, 74F
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10/16 16:11, 3年前 , 75F
車道是滿足法定車位設的啦 不爽不要蓋啊
10/16 16:11, 75F
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10/16 16:11, 3年前 , 76F
你以為大家愛挖地下室喔... 貴得要死
10/16 16:11, 76F
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10/16 16:11, 3年前 , 77F
還不是法定要蓋多少樓板就要有對應的車位數
10/16 16:11, 77F
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10/16 16:12, 3年前 , 78F
車道灌公設賣兩次最好賺沒錯
10/16 16:12, 78F
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10/16 16:12, 3年前 , 79F
如果車位能賺 根本就不需要法定車位 大家自己就會去挖來設
10/16 16:12, 79F
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10/16 16:13, 3年前 , 80F
車位了
10/16 16:13, 80F
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10/16 16:13, 3年前 , 81F
為什麼車位要法定 要獎勵 就是車位幾乎是不賺錢的
10/16 16:13, 81F
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10/16 17:07, 3年前 , 82F
那逃生梯算公設很賺錢幹嘛還要法定要兩支建商不自發蓋
10/16 17:07, 82F
→
10/16 18:08, 3年前 , 83F
法律有規定上限 這些東西上限就是樓層面積的15%
10/16 18:08, 83F
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10/16 18:08, 3年前 , 84F
超過就要佔容積
10/16 18:08, 84F
推
10/16 22:43, 3年前 , 85F
覺得不合理不要買，或者自己蓋不就好了= =
10/16 22:43, 85F
→
10/16 22:51, 3年前 , 86F
笑了　我本來就沒要買啊？　討論制度就是要買喔？
10/16 22:51, 86F
→
10/16 22:51, 3年前 , 87F
這個版面的人真的有問題
10/16 22:51, 87F
推
10/16 23:12, 3年前 , 88F
so買公設20%的房便宜37萬也爽,不想花太多錢買公設錯了嗎?
10/16 23:12, 88F
→
10/17 01:15, 3年前 , 89F
不想買那種就揪一揪去包一棟什麼都沒的多簡單
10/17 01:15, 89F
推
10/17 13:30, 3年前 , 90F
樓上愛kuso，您去雙北找一個預售建案公設低於25％，讓版
10/17 13:30, 90F
→
10/17 13:30, 3年前 , 91F
友們開開眼界
10/17 13:30, 91F
推
10/17 17:59, 3年前 , 92F
你把建案包了就0公設啦，如果你找人攤你就砍所有用不
10/17 17:59, 92F
→
10/17 17:59, 3年前 , 93F
到的東西
10/17 17:59, 93F
→
10/17 18:00, 3年前 , 94F
電梯用最小，車位全改機械式，所有游泳池健身房都不要
10/17 18:00, 94F
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10/17 18:00, 3年前 , 95F
找人跟你一起攤新蓋的華劃
10/17 18:00, 95F
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10/17 18:01, 3年前 , 96F
華廈
10/17 18:01, 96F
→
10/17 18:01, 3年前 , 97F
有錢任性阿，show me the money
10/17 18:01, 97F
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