[閒聊] 公設比從32%降到20%的差異

看板home-sale作者 (邪惡肥宅)時間3年前 (2020/10/16 14:03), 3年前編輯推噓11(12推 1噓 45→)
留言58則, 11人參與, 3年前最新討論串1/6 (看更多)
餓死抬頭 假設 土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億) 1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時 會有約3,100坪的銷售面積，95位車位，4,150坪的樓地板面積 2.而設計20%公設的時候 會有約2,635坪的銷售面積，53位車位(滿足法車)，3,200坪的樓地板面積 以上都概抓，完全沒在設計面多做檢討 1.的成本是 100,000萬 + 4,150坪*12萬/坪 = 149,800萬 2.的成本是 100,000萬 + 3,200坪*12萬/坪 = 138,400萬 等於2.因為設計的很極限，免計容積都不用 所以省了約11,400萬的營造成本 假設車位價格180萬/位，然後不考慮稅、設計費、利息、銷售費時 則1.跟2.的單純成本建物成本是 1.的權狀成本會是42.81萬/坪，專有面積成本是62.95萬/坪 2.的權狀成本會是48.9萬/坪，專有面積成本是61.13萬/坪 如圖(純數字計算)： https://i.imgur.com/hr8009E.png
當然這都還沒有進入設計階段，一定會有落差 不過看來，以專有面積成本去看的話 消費者要買到相同的專有面積時 要付出的消費金額其實差不了多少 當然地下室少挖的單價會比總樓地板面積的均價來的高 但這個差異放到單價影響也不大 所以也就是說，蓋這種免計容積不用完的案子 即使專有面積單價成本相仿(約97折) 但你會得到一個相對不好銷售的房子 大廳小、車位少、梯廳窄、公設少 但會有一個很好看的20%公設比 最後就取決於這種房子好不好賣，有沒有市場 能不能把專有面積單價賣得比正常公設比的更高 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.89.194 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602828187.A.DCE.html ※ 編輯: gerychen (1.160.89.194 臺灣), 10/16/2020 14:07:22
推
10/16 14:09, 3年前 , 1F
專用面積成本單價取決於地價成本跟容積率啊
10/16 14:09, 1F
→
10/16 14:10, 3年前 , 2F
然後容積率可能也反過來決定這塊土地的賣價了
10/16 14:10, 2F
土地容積絕對影響房價及土地價格，無庸置疑的事實 所以潤泰那個案子就只是特例中的特例 合建分屋，只以不考慮虧錢的狀態下讓地主分回 且地主對這種設計也能夠毫無怨念
推
10/16 14:14, 3年前 , 3F
營建成本坪數是可售坪打九折左右 因為陽台雨遮通常不算在
10/16 14:14, 3F
推
10/16 14:14, 3年前 , 4F
推長知識
10/16 14:14, 4F
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10/16 14:14, 3年前 , 5F
營建成本的坪數 營建單價是用建築面積報價 不算附屬建物
10/16 14:14, 5F
以營造廠來看，就是收總價唷 反正你樓地板面積不算附屬建物 那他就把單價報高，最後就是要收到那個費用 畢竟附屬建物也是要鋼筋跟混凝土去蓋的 每間建設公司要怎麼拆算營造單價就各自拆算
→
10/16 14:15, 3年前 , 6F
當然 你要做可以外推的那種陽台 報價絕對跟你算坪數就是
10/16 14:15, 6F
推
10/16 14:23, 3年前 , 7F
此篇計算才是正解，成本差不多便宜不到哪裡要真的有感降價
10/16 14:23, 7F
→
10/16 14:23, 3年前 , 8F
都是犧牲建商利潤所以沒有建商要推這種，只有政府強制合宜
10/16 14:23, 8F
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10/16 14:23, 3年前 , 9F
宅限制利潤的案子才有可能成案
10/16 14:23, 9F
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10/16 14:24, 3年前 , 10F
傻傻認為公設蓋牌不看就能買多便宜根本幻想
10/16 14:24, 10F
噓
10/16 14:25, 3年前 , 11F
地下室都不用錢...
10/16 14:25, 11F
→
10/16 14:25, 3年前 , 12F
48個停車位開挖的地下面積就一坪五萬了啦　
10/16 14:25, 12F
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10/16 14:25, 3年前 , 13F
還差不大咧
10/16 14:25, 13F
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10/16 14:26, 3年前 , 14F
黑白算
10/16 14:26, 14F
推
10/16 14:27, 3年前 , 15F
所以變成誰能在33%公設做得越吸引人 就越好賣
10/16 14:27, 15F
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10/16 14:31, 3年前 , 16F
把地下室跟公設裝潢算進去　2000萬的物件差200萬　不多嗎？
10/16 14:31, 16F
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10/16 14:33, 3年前 , 17F
你車位拿來賣錢卻不用算成本　當然會得出錯誤結論
10/16 14:33, 17F
樓地板面積就是計算樓上層跟地下室的所有營造面積了 目前樓地板面積是以銷售面積*1.2概抓 你有專業意見可以提出來討論，不需要這麼氣憤= =
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10/16 14:35, 3年前 , 18F
200萬是總價10%少幾坪公設成本有到10%嗎多想想
10/16 14:35, 18F
推
10/16 14:36, 3年前 , 19F
這年頭還有人買沒車位的大樓？
10/16 14:36, 19F
推
10/16 14:37, 3年前 , 20F
請問3100跟2635怎麼來的？
10/16 14:37, 20F
2000*1.05(主建物+陽台)/67.5%公設 = 約3100坪 2000*1.05(主建物+陽台)/80%公設 = 約2635坪
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10/16 14:38, 3年前 , 21F
拜託　哪能這樣蓋抓　你車位差了一倍, 地下室面積只差20%?
10/16 14:38, 21F
權狀面積還是會佔到地下室面積，但會佔多少要配個圖最清楚喔 地下室車位就算少了這麼多 但水箱、機房、配電室、梯間一個都不能少
→
10/16 14:39, 3年前 , 22F
多出來的48個車位是要疊羅漢是吧？　
10/16 14:39, 22F
推
10/16 14:41, 3年前 , 23F
你去算一下，他一個車位等於11坪多的建坪，估得很合理
10/16 14:41, 23F
YES，沒配圖時是先以車位面積去估算的
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10/16 14:43, 3年前 , 24F
樓上你怎麼算的？方案一地下室=3720-3100=620, 95個車位　
10/16 14:43, 24F
→
10/16 14:44, 3年前 , 25F
=6.52坪
10/16 14:44, 25F
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10/16 14:45, 3年前 , 26F
11坪 坡平車位
10/16 14:45, 26F
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10/16 14:45, 3年前 , 27F
非常合理
10/16 14:45, 27F
推
10/16 14:45, 3年前 , 28F
銷坪也有含地下室的
10/16 14:45, 28F
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10/16 14:45, 3年前 , 29F
方案二=3162-2635=527, 47個車位=11.2坪
10/16 14:45, 29F
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10/16 14:45, 3年前 , 30F
你抓兩個案子樓地板面積差跟車位差一除就有
10/16 14:45, 30F
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10/16 14:46, 3年前 , 31F
主要差最多其實是車位啦
10/16 14:46, 31F
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10/16 14:46, 3年前 , 32F
我是問你怎麼算車位11坪？
10/16 14:46, 32F
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10/16 14:46, 3年前 , 33F
很顯然兩者的差異就是車位坪數
10/16 14:46, 33F
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10/16 14:46, 3年前 , 34F
他方案一的地下室抓太小了
10/16 14:46, 34F
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10/16 14:46, 3年前 , 35F
差位差了一倍, 地下室面積差100坪？
10/16 14:46, 35F
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10/16 14:47, 3年前 , 36F
車位差了一倍, 地下室面積差100坪？
10/16 14:47, 36F
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10/16 14:47, 3年前 , 37F
多了48個車位　面積只多100坪　　要怎麼停車？
10/16 14:47, 37F
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10/16 14:47, 3年前 , 38F
不疊羅漢行嗎？
10/16 14:47, 38F
推
10/16 14:48, 3年前 , 39F
(3720-3162)/(95-47)=11.625
10/16 14:48, 39F
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10/16 14:49, 3年前 , 40F
正常銷售坪數也有含地下室共有面積的
10/16 14:49, 40F
推
10/16 14:49, 3年前 , 41F
腦子沒有很難過
10/16 14:49, 41F
→
10/16 14:50, 3年前 , 42F
果然亂算　3720-3162=558<--這裡頭絕大部分是地面層公設面
10/16 14:50, 42F
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10/16 14:50, 3年前 , 43F
積好嗎？
10/16 14:50, 43F
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10/16 14:50, 3年前 , 44F
因為垃圾場就在停車場旁
10/16 14:50, 44F
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10/16 14:50, 3年前 , 45F
558裡面絕大部分是地面層差的12%公設面積
10/16 14:50, 45F
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10/16 14:50, 3年前 , 46F
你可以不用垃圾場 自己跑去追垃圾車
10/16 14:50, 46F
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10/16 14:51, 3年前 , 47F
真的　腦子沒有很難過
10/16 14:51, 47F
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10/16 14:51, 3年前 , 48F
然後其實停車場越大攤的越少
10/16 14:51, 48F
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10/16 14:53, 3年前 , 49F
方案一跟方案二的地下室面積只差93坪　　要停48輛車
10/16 14:53, 49F
容我修正一下，確實原本的計算內容沒有重複驗證有點失真
→
10/16 15:19, 3年前 , 50F
我記得地下室每多挖一層，成本要翻一倍，以單一成本計
10/16 15:19, 50F
→
10/16 15:19, 3年前 , 51F
太粗糙了
10/16 15:19, 51F
沒翻這麼多，大概20-30%，而且這兩個案子都可以在B2以內處理完車位
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10/16 15:33, 3年前 , 52F
你們幹嘛惹信徒
10/16 15:33, 52F
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10/16 15:51, 3年前 , 53F
我概估成本大概會差5% 我會加錢選高公設豪華大廳的
10/16 15:51, 53F
假設要買專有面積20坪的兩房 1.約1,260萬(建商要賺多少另計) 2.約1,223萬(建商要賺多少另計) 其實只差約37萬... 買2.的買方要負擔比1. 更難買到的車位(買方不一定需要) 更擠的公共空間(買方可能不在意) 可能多戶等一支電梯
→
10/16 15:52, 3年前 , 54F
地下室應該不能挖滿基地喔 1應該要挖到B3
10/16 15:52, 54F
開挖率約60%，B2即可搞定 ※ 編輯: gerychen (1.160.89.194 臺灣), 10/16/2020 15:56:23
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10/16 15:59, 3年前 , 55F
Ok 60%可以
10/16 15:59, 55F
推
10/16 19:34, 3年前 , 56F
10/16 19:34, 56F
→
10/16 19:34, 3年前 , 57F
剛找到的
10/16 19:34, 57F
→
10/16 19:35, 3年前 , 58F
鑑築
10/16 19:35, 58F
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