Re: [閒聊] 這兩年房價....

看板home-sale作者 (我是閃亮亮的鑽石)時間6年前 (2017/10/02 20:26), 6年前編輯推噓13(14推 1噓 32→)
留言47則, 10人參與, 6年前最新討論串13/19 (看更多)
※ 引述《Sam27 (Sam)》之銘言： ※ 引述《mfcke (drive)》之銘言： : 再補充一下 台灣真的房地產無腦漲 榮景過去了這點是真的 : 人口跟產業結構 都無法在撐上去(上面有說到除非大變化) : 我不覺得有希望開放外資隨便進來 畢竟風向還是支持嚴格控管 其實我發現很多鄉民都有個錯誤觀念 就是房價會跟上班族的薪資掛勾，上班族薪資沒漲，房價就不應該漲????? 說穿了就是完全沒搞懂供給和需求的關係 前面我有講到其實房價取決於人口密度和有錢人密度 這兩個就是需求面 用數學來說就是 房價 = f(x,y,z..) x : 人口密度 y : 有錢人密度 z : 政府稅率 可是只有人口密度還不夠，我們還要加上有錢人密度 那人口密度3~5萬的台北市，價格怎麼拉上去的 一平方公里=30萬坪，如果有4萬人的話，那一個人平均就約7.5坪 跟聯考填志願一樣，分數高的人先填 有錢人先出錢占地 可是有錢人不缺錢啊，他可以買大一點 前10%有錢人可能就買走30萬坪的15萬坪了 前10~20%在買走10萬坪 前20~30%在買走剩下5萬坪 這就是人口密度超過3~4萬以上，房價根本不能用薪資所得來看的最大原因 必須要看前10% or 前20%的收入 香港更恐怖，人口密度動不動就破10萬， 可能前5%有錢人就買得差不多滿了 其他變數就太小了先忽略 為什麼人口密度這麼重要? 很簡單 因為建物本身並不貴，貴的是土地價格 台北40年公寓是有多少錢? 殘值連20萬都不到好嗎? 貴的是它6~8坪的土地持分價格，因為台北市一坪土地就是250~400萬起跳 最後分享一下各縣市區的收入 家庭年所得(千) 平均數 中位數 第三分位數 台北 大安區 1930 864 1787 台北 松山區 1703 810 1614 台北 中正區 1599 816 1625 新北 板橋區 1114 600 1045 新北 永和區 1001 681 1251 新北 林口區 1137 746 1395 台中 西　區 1199 662 1267 台中 西屯區 1199 681 1271 台中 南屯區 1167 728 1353 https://zuuonline.com/archives/107761/2 這東京平均家庭收入，其實蠻低的 這些都還是稅前，東京人口密度又這麼低，大概就高雄的水準 房價比台北低很多，不是很正常嗎??? 年所得200萬以上比例 市中心人口密度 台北 14.5% 3~5萬 新北 6.8% 3~5萬 台中 6.4% 1~3萬 高雄 6.4% 1~2萬(近東京人口密度) 新竹 14.1% 0.6~1萬 所以台北不用講，人口密度超高，有錢人超多 房價70~100萬，就是很合理 新北人口密度雖然也爆炸，不過只有中永和，但中永和收入低，比台中還窮 所以房價當然沒辦法跟台北比，但還是比台中高很多 簡單說雙北的人口密度3~5萬，房子是給前15~20%有錢人買的 台中市中心人口密度1~3萬，房子是給前25~40%的人買的 高雄人口密度1~2萬，房子給前40~50%的人買 那再來 新竹就是很好的例子，有錢人密度是全台第2，只輸台北 可是新竹的人口密度? 沒破萬，所以給前70%的人買房都沒問題 先搞清楚你想住的地方的人口密度，你才知道這邊是給誰買的 然後了解自己的身分和能力 台灣人口密度最大前3區，雙北和台中市中心 這些地方都不是給上班族買的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.26.24.36 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1506921545.A.C22.html
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10/02 13:24,
幫補血，小心酸酸大軍
10/02 13:24
推
10/02 13:25,
你真實在
10/02 13:25
推
10/02 13:25,
我比較好奇台中市中心是哪些地方
10/02 13:25
西區，沒過高速公路的西屯 https://imgur.com/a/97AVV 依收入地圖台中市中心是科博館＋５期＋七期 從西區美術館到北區中國醫都是顏色最深的深藍色 五期是淡藍色 七期是深藍色 中科和台中工業區是深藍色，但是人口密度不足， 我要修正一下ＳＡＭ大的理論， 應該用存量的概念，就是資產的密度， 而非收入的密度， https://imgur.com/a/pfIvy 台中各行政區的人口密度， 北區西區中區人口密度每平方公里都超過２萬， 接下來就是南區的１萬８ 東區的８０００ 其他都不到６０００ 雖說西屯、北屯、南屯有山區，不太準， 但騎車去逛逛也知道７４內環的南屯和北屯人還是少，空地還是超多， 反觀７４外環的西屯人很多，空地也剩如單元一等零星空地而已 與其用行政區去看，不如實際騎車逛逛， 房仲上班的第一天就是騎車逛商圈，摩托車是觀察房產的好工具。 -- 冬月之金，形寒性冷；木多則難施琢削之功；水盛未免沉潛之患。 土能制水，金體不寒，火來助土，子母成功， 喜比肩聚氣相扶，欲官印溫養為利。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.95.200.21 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1506947170.A.1DD.html
推
10/02 20:50, 6年前 , 1F
政府只有提供各區流量的資料，存量的資料沒有細到各區
10/02 20:50, 1F
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10/02 20:51, 6年前 , 2F
所以流量的資料就先拿來用囉
10/02 20:51, 2F
了解，ＳＡＭ大很有料，也是個有錢人，ＸＤ 我這樣說的意思是一個是損益表，一個是資產負債表的概念 ※ 編輯: cpz (60.95.200.21), 10/02/2017 20:52:39
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10/02 20:52, 6年前 , 3F
可是像一般人收入一百多，頂多存幾十萬
10/02 20:52, 3F
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10/02 20:53, 6年前 , 4F
這個這版有個在新加坡工作的台中人有解釋給我聽
10/02 20:53, 4F
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10/02 20:54, 6年前 , 5F
你去觀察台北靠勞動收入贏其他城市的 贏不多 都靠股利房租
10/02 20:54, 5F
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10/02 20:54, 6年前 , 6F
等資產報酬 就是台北一堆大企業的股東和台北房租高
10/02 20:54, 6F
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10/02 20:56, 6年前 , 7F
有錢是我爸媽，一年可以存400，前25%流量是有參考性的
10/02 20:56, 7F
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10/02 20:57, 6年前 , 8F
有相關性 畢竟先有流量（收入）後有存量（資產）
10/02 20:57, 8F
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10/02 20:59, 6年前 , 9F
年收入100萬和500萬只有差五倍
10/02 20:59, 9F
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10/02 21:00, 6年前 , 10F
可是存量就是10萬和300萬，差30倍
10/02 21:00, 10F
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10/02 21:00, 6年前 , 11F
所以我才說所得中位數根本和房價沒關係，要看高收入
10/02 21:00, 11F
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10/02 21:05, 6年前 , 12F
還有有錢人購屋意願，明知是高點何必買XD
10/02 21:05, 12F
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10/02 21:06, 6年前 , 13F
因為有錢人本來就不缺房，是換地方住或投資 ，投報率
10/02 21:06, 13F
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10/02 21:06, 6年前 , 14F
低風險高不如放銀行
10/02 21:06, 14F
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10/02 21:08, 6年前 , 15F
超額儲蓄率和台灣金融資產履創新高就在這
10/02 21:08, 15F
這個我用會計解釋給您聽 假如，陳曉東是買方，梁詠琪是賣方 陳曉東的會計分錄 借：房產　　１０００萬 　　貸：現金　　　１０００萬 梁詠琪的會計分錄 借：現金　　１０００萬 　　貸：房產　　　１０００萬 就算不懂會計，也看得懂剛好相反八， 總以站在台灣社會總體，房子一間也沒多，現金一毛也沒多， 舉例忽略稅和交易成本，不要拿小地方找麻煩
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10/02 21:09, 6年前 , 16F
台北市加非受雇 中位數月薪是72000 年薪80幾萬而已
10/02 21:09, 16F
推
10/02 21:09, 6年前 , 17F
對阿台北現在就是緩跌，人口流失+有錢人縮手
10/02 21:09, 17F
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10/02 21:09, 6年前 , 18F
只算受雇的更少 平均是五萬初
10/02 21:09, 18F
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10/02 21:09, 6年前 , 19F
但台北畢竟人口密度和有錢密度還是太強，不會跌太多的
10/02 21:09, 19F
噓
10/02 21:09, 6年前 , 20F
連回文都不會
10/02 21:09, 20F
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10/02 21:10, 6年前 , 21F
今年的官方數據
10/02 21:10, 21F
推
10/02 21:13, 6年前 , 22F
受薪層最高在新竹
10/02 21:13, 22F
推
10/02 21:15, 6年前 , 23F
所以新竹房市會有撐呀
10/02 21:15, 23F
推
10/02 21:20, 6年前 , 24F
看了一下台北市平均月薪(經常性)只有四萬二
10/02 21:20, 24F
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10/02 21:21, 6年前 , 25F
沒包含分紅加班費的的
10/02 21:21, 25F
推
10/02 21:22, 6年前 , 26F
台北市買房是看資產
10/02 21:22, 26F
※ 編輯: cpz (60.95.200.21), 10/02/2017 21:26:48
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10/02 21:24, 6年前 , 27F
對啊 台北買房是靠爸媽
10/02 21:24, 27F
推
10/02 21:41, 6年前 , 28F
科科 南屯區的七期南側和八期也是深藍色你怎麼不敢說
10/02 21:41, 28F
推
10/02 21:41, 6年前 , 29F
這篇文受教了，給推。
10/02 21:41, 29F
推
10/02 21:44, 6年前 , 30F
還有南屯區中位數和第三分位數也比西區西屯高
10/02 21:44, 30F
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10/02 22:18, 6年前 , 31F
西屯王
10/02 22:18, 31F
推
10/02 22:29, 6年前 , 32F
有道理。我一直搞不懂台北房價這麼高的原因。現在懂了。
10/02 22:29, 32F
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10/02 22:29, 6年前 , 33F
我太高估自己。台北房本來就不是給我這種上班族買的。
10/02 22:29, 33F
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10/02 22:30, 6年前 , 34F
上班族買北市房就像小屁孩買iPhone
10/02 22:30, 34F
推
10/02 22:45, 6年前 , 35F
錯啦 房產要鑑價估值 在列上會計，然後外匯會增加總
10/02 22:45, 35F
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10/02 22:46, 6年前 , 36F
然後利息和貨幣政策和匯率也會影響整體數據
10/02 22:46, 36F
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10/02 22:49, 6年前 , 37F
超額儲蓄是單純定存的閒錢 所以不適用買賣XD
10/02 22:49, 37F
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10/02 22:49, 6年前 , 38F
所以一毛也沒進去房地產 或股票或其他投資
10/02 22:49, 38F
推
10/02 22:52, 6年前 , 39F
說錯拉 股票和基金等 金融在裡面
10/02 22:52, 39F
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10/02 22:53, 6年前 , 40F
就是沒有用在消費(含房地投資蓋房 買房的錢)
10/02 22:53, 40F
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10/02 22:56, 6年前 , 41F
國民儲蓄淨額＝國民可支配所得－國民消費(人+政府
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10/02 22:56, 6年前 , 42F
總是會有人在經濟運作下把錢丟到銀行然後不繼續動
10/02 22:56, 42F
推
10/02 23:08, 6年前 , 43F
簡單說就是都不看好實質投資的回報，只有增值部分要
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10/02 23:08, 6年前 , 44F
繳稅算GDP.所以
10/02 23:08, 44F
推
10/02 23:29, 6年前 , 45F
超額儲蓄率增也就是可消費金額的減少，連帶影響收入和
10/02 23:29, 45F
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10/02 23:29, 6年前 , 46F
縮小經濟市場。降低利息與投報率。所以此時買美金存就
10/02 23:29, 46F
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10/02 23:29, 6年前 , 47F
對了XD,因為過不久又要升息勒
10/02 23:29, 47F
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