Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒
現在的都市更新權利變換制度就是一個把建商當成代工或是承攬者的角色
看看都市更新審議會怎麼去建商成本的嘴臉就知道，不過俗語說
"嚴官府出厚賊"，這樣子的作法除了反映政府的無能為力之外，一點用也沒有
建商控制成本的能力豈是失能又失態的政府可以對抗的？
再來就是釘子戶的問題，社會公平以及財產權的神聖不可侵犯絕對不是數量的問題
1、2個人就是釘子戶，10個人是釘子戶，100個人就不是釘子戶嗎？
如果有一天你就是那個被多數暴力脅迫要搬家的人，你還會說自己是釘子戶嗎？
今天政府跟建商會這樣對付別人，有一天你也有機會中獎
憲法規定的財產權剝奪前提是要有公益性，
都市更新第一條開宗名義說有公益性，問題大家摸著良心說，有多少的都更案符合公益性
99%都是合建土地開發，地主建商賺錢哈哈笑，房價炒高老百姓唉唉叫
這是那門子公益性，這樣子有什麼資格去講要用多數同意的方式侵犯別人的財產權
在台灣，都市更新包括其它土地徵收的法令，都具有嚴重法律保留密度不足的問題
也就是什麼是公益性都官府自己在講的，搞了一個黑機關委員會就在決定老百姓的生死
然後上行政法院被告全部推給委員會，說這是"專業判斷"不容質疑
以中科的例子，行政法院都判官府敗訴了他還是一副擺爛我就是硬幹不然你想怎樣的態度
這樣子的立法跟執行過程，誰敢說這所謂的公益性沒有灌水
又或著是在政府(政客)與利益團體的政治經濟利益之前，舉起公益性的大旗就可以叫老百
姓滾就滾
政府扮演的角色溝通只是最基本的，實際上他要積極做的是平衡在現實中資訊不對稱以及
監督查核的角色，而不是有事他就推，沒事他就一邊涼快的態度
很多所謂的釘子戶在面對這種事情最覺得無力的是什麼，是最應該要幫他們一把的政府
把他們當成刁民看待。
就是因為資訊不對稱，所以地主會害怕，而且建商更會利用這種資訊不對稱來恐嚇地主
包括最近每次有都市更新條例有關代為拆除規定修改總是新聞頭條，為何？值得深思。
但是政府有做到宣導或是平衡的責任嗎？並沒有
更不要說，都市更新在送進政府審查之前，許多法定的案件擬定過程，政府都裝的一邊
涼快反正沒送進來就不關我事，頂多公聽會派一個人形立牌去，其它一概不克派員參加
所以同意書造假的也有，公開抽籤在那裡冰籤的也有，
而這些都是糾紛與不信任的開始，問題在誰身上？
難道是地主嗎？還是天生就是賤骨頭的建商？還是這純粹是溝通上有問題？應該都不是
坦白說這也不能算是政府的錯，因為政府本身無能這個大家早就知道了
大部份的時候他們根本搞不清楚建商在搞什麼鬼，要不然就是被喬來喬去耍著玩
就好像建商跟地主參加一場籃球比賽，裁判不曉得怎麼判還要去問建商怎麼判
地主說有人犯規，他沒事就一推256，不是我剛剛沒看到就是我沒看清楚讓我再查一下
再來，都市更新裡面這麼多案子在事後有問題，政府在幹嘛
請注意：其實都市更新條例裡面是有監督管理機制的
但是政府從來沒執行過，包括東興大樓在內，為何？
因為都市更新案件的核定是政府的行政處份，如果要啟動監督管理機制，那不就承認
自己是阿呆與阿瓜嗎？有人就要吃餅了。
天曉得這樣自己查核自己的制度是誰設計的....
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※ 引述《houkoferng (槍斃岡田救日本!!)》之銘言：
: 這種做法就不會有人想要都更
: 營建業是一個風險很大的行業，例如建材變動、建案發展不如預期等
: 建商推動都更的動力就是有利可圖
: 讓建商只能賺到成本，對於建商而言那是毫無動力可言，更何況營造業的建材
: 成本波動很大。例如前幾年鋼筋大漲，一堆建商乾脆停工，慘一點的就直接毀約。
: 關鍵的重點在於，如何協調少數的釘子戶，因為有提到為了一兩戶的抵制
: 接著要遷入的數百戶新住戶就完全卡住，完全變成少數人的利益犧牲多數人權益
: 的狀態。
: 所以根本的關鍵不在於建商賺不賺錢，反而是有沒有適當的平台可以協助
: 溝通協調都市更新的進行。這點我倒覺得政府應該介入，政府可以不主導
: 都市更新的開發案，但是可以設置管理溝通平台，協助住戶與建商溝通，
: 並處理排解住戶遷移爭議的問題。
: ※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言：
: : 原住戶與與建商的利益分配方式，我想的到就有好幾種：
: : 1. 土地不賣，將地上使用權長期租出去，就像之前有討論到的國土利用一樣。
: : 這樣長期來講應該是對原住戶最有利的。
: : 2. 改建後賣出收入全歸原住戶，營建成本以每坪多少萬估價付給建商。
: : 銷售可委托房地產業者。
: : 3. 與原文相同，建商與原住戶依比例分配。
: : 但建商所得之比例應只限以營建每坪「成本」多少萬估價(應比第二種方法
: : 之估價低)參股。原住戶比例應計算土地價值，原地上建築物之價值，改建期間原店面
: : 預估營業收入及客戶流失損失，原住戶改建期間搬家、租房、上下班交通費支出，
: : 因室內設計變更需採購新家俱支出。
: : 像原文中改建後室內空間變小，生意也沒辦法做，對原住戶完全沒有好處。
: : 不反對都市更新，但目前建商分一半的操作方式很明顯對原住戶不利。
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