Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒
這篇文章引述了很多，卻也因此看得出撰文者立論所缺乏的角度
作者分析了國有土地釋出後被養地的情形、也認為應該以行政規範讓建商確實蓋出房數
也認為大坪數豪宅 是比 小坪數住宅還具有社會利益的
但，在文章中，他引述、讓讀者聽到、體會一個小市民的不滿：
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三十年前，古蒙仁從大直一直找到天母，看上天母到處都是綠地，矮矮的台銀美軍顧問團
宿舍，低密度開發的特質。許多天母人都跟他一樣。
但這十年，天母的天空快速被遮蔽了，先是《中央日報》被標走，蓋了三十層的大樓；士
林紙業也蓋起來；天母公園旁的台銀宿舍全被買走，現在都在蓋一棟又一棟三十多層樓的
豪宅：「我不知道為什麼都市計劃沒有限制高度，現在走在天母會覺得自己好像走在曼哈
頓，到處都是摩天大樓。」
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這個人不滿的是他的免費、自然豪宅特質被三十層的大樓給破壞了
他要綠地、要幽靜，他不要一大堆人在住進天母
-- 他不是要讓小市民們買到房，他是要他們住不進天母，他為此而感慨怒吼
因為他感慨怒吼了，很符合媒體第四權檢討政策的角色、因為他是作家、因為措詞動人
撰文者引述了他的想法
即便這和撰文者最後的提議相左
文章中只用了一句引述，來描寫因為社區中有人不願意、價錢談不攏而被拖延著的
住不進來的新住戶，
和已經開始為了重建過渡期規劃(找房子租、借住親友家) 原住戶的困擾：
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「公權力早就該介入了，大家都把目光焦點放在陳情人上，這樣對更多等著要住進新房子
的都更住戶公平嗎？」一位專門從事都更的建設公司總經理有不同的看法
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回到文中提到都市計劃法的放寬
關於實施期的延長
的確這是讓建商可以養地的依據
但，如果要進一步維護原住戶(尤其是低於1/4比例的原住戶)的權益
就壓低了都更推動者在一定時間內實施的可能性
文中提到：
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在日本，現在幾乎都是由民間自力都更。最著名的六本木案，則是銀行推動。
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建商有錢、有人手、有政治影響力 都更尚如此多磨
如果進一步重視原住戶意願、又縮短實施期程以免養地
民間有可能自力推動都更嗎？
撰文著固然說政府推動都更是「為了占建商便宜，要他們出錢讓市容變美」
也把容積率說成是「要全民來買單」的負累
卻還是在文末 引述了另一個小市民的憤慨：
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民國七十八年，無殼蝸牛運動唱起的憤怒之歌，二十一年了，人民繼續憤怒著。
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那麼，你看得出來，作者心中以下這個問題的答案嗎？
「 我們究竟要不要(政府該不該鼓勵)建商多蓋房子讓人來住？ 」
你的答案呢？
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其實從作者最後的建議，看得出來他是要讓建商蓋更多房子的
我們不妨在確定這個方向之後，開始分析：
一。 我們不希望建商蓋更多「大坪數豪宅」
a) 若能判定，建商再蓋大坪數豪宅，已不符合現今豪宅使用需求(已過量)
而是將豪宅當作黃金一般的投資標的 蓋來給人家存的
甚至是為了炒作手上其他地皮
那政府應該從 豪宅的 非自用購買取向--> 所有交易 --> 興建
禁出限制措施(限制貸款成數，乃至限制發照)
b) 若豪宅確有其使用市場，建商蓋豪宅便不應打壓
可以考慮從豪宅稅著手
即便這會使豪宅更物以稀為貴，至少可以減少市場上 供與需 的「量」
相對的，就會有更多地平被拿來蓋小坪數建物
二。我們不希望建商養地
斷斷續續地發文補齊，就一併回應h大的看法
沒錯，建商養地有其成本和風險
但他這個風險是不是政府要照顧的，就又是另外一回事
同樣是參與都市計劃，如果建商配合造鎮、配合BOT公共設施商圈案
因為他要做的，是政府希望他做的，
而政府之所以希望他做，是為了公眾利益(平價國宅、高規格公共娛樂運輸設施)
所以他的風險政府自然要、會去降低
因為反過來說，如果他的風險一高、他不去做，政府(社會大眾)也是吃虧的
但，如果業者養地
這不是政府同意他推動都更案時所希望的
他的風險政府不但不需要降低，當政府反而「不希望他這麼做」時
自然可以、也應該加重他的成本和風險，
舉例來說，彭淮南為了防止國際熱錢進來台灣炒作股匯市
提出設制保證金制度，就是加重了國際投資者的資金成本
文中提到，政府對保險業者有兩年的不動產持有限制
這倒不是為了怕保險業者炒作
而是保險業者為了營運需要，必需開放讓他們能購置房產
但保險業者不能從事不動產投資(不是怕他炒 而是他不能為投資而買賣不動產)
所以規定如果買了不動產、兩年內進駐使用就得賣掉
就像在為了讓銀行能整併、成立較具競爭力的金控公司
允許金融業者為了併購 而申請持有他家銀行10%以上的股份
但在一定期間內若併購沒有完成，就必需賣出多餘持股 這樣
回到都更案上，如前所述，
政府自然不希望申請都更的人、或是一般建商劃地養地
但是政府又希望他們釋出建物提高供給
或是協助讓社區景觀、功能(可住戶數、開放停車場、建物品質)提升
如果單純從縮短期間下手，可能會讓都更申請者因為成案太難而放棄
-- 換個方式說，也可能會讓業者以「成案難」為由，
要希望都更推展的政府作出更多其他讓步來減少其成本、風險
也可能讓有心坐抬價格的個別住戶有勢可依、漫天叫價
這些未必是我們所樂見的
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不看其他建案的部份，單看都更，我有一個想法
其實都更的成案，讓我想到與之前提到的就業市場有一點共通之處
應該說，政府在介入多數商業行為時，都可以依這兩個準則作政策方向：
一 透明化
二 降低進出市場成本
透明化的部份在文章中也有提到
透明化的機制也容易由專業人士展開規劃
我特別想提出的是「降低進出市場成本」的部份
成案越難，建商就越卻步、政府讓步就越多、民間發起的可能性也就越小
另一方面，對住戶而言，加入、退出、再加入 甚至再發起 都更的成本越低
也就越不容易在推案過成中被取走可能的權益與利益
政府或個人 也就越不需在維權和公益間作不必要的取捨
具體的作法，我目前想到一個，是設計推出
發起方(建商、民間團體)、加入方(原地主)、政府 三種「都更保險」
簡單來說就是「如果我積極促成都更，但最後沒成功的話，至少我還有什麼保障」
如果都更超時破局，乍看之下似乎只有「釘子戶」權益無損
其他人在白忙一場之外的具體投入，
透過事先就標的指標的精算可獲得賠償
金錢賠償部份，可以分兩部份，一部份是由商業保險業者評估的保險商品
(收取保費、賠償一定額度，越晚加入的居民 按保險原則，要繳的保費就越高)
另一部份是由政府依指標的滿足提供的成本補貼
(可能是發起人、建商滿足政府的監督要求、或都更設計要求
或是居民滿足政府積極參與、成功搓商的要求
(放棄拖到最後、企圖開最高價)而得到都更失敗時的額外補貼)
這個部份可以按政府的需求程度
(多希望你做到這件事(公共效益有多大)、政府認同這件事多難做)
來決定補貼額度
(也算是一種獎勵誘因，但不是給你成功時的好處，而是減少你失敗的損失)
也可納入行政手法的補償，
比如說再發起的便捷性，或另案「部份」都更的行政方便
則可視為「透明化」和「受政府監督」的代償
另一方面，賠償計算的指標，就可以將「透明度」納入
-- 也就是說，發起者可以為了商業機密 與 加速成案
自行衡量透明化的各種指標是否達成、比率
你在推動期間透明化完成越多，雖然可能為案件帶來風險
但同時，卻也能讓你在破局時有更多的保障、更多的出路
最後，從文章中，可以看出一件事：「想要沒有人有怨言，是很難的」
我個人認為政策不需要單對埋怨下手
整個大台北的房價，無疑的和「為什麼不搬出去」有很大的關係
住台北的人，想要讓公共建設的加值為他所有
他屋子要賣的貴，要賣了之後有人免費幫他蓋，
還讓他住得跟原本一樣大，最好還和原本一樣是一樓 最好週邊還有綠地
但公設也罷、綠地也罷 都不是私有的
換個角度想，外縣市的不希望公共建設的加值為原屋主所有
這樣台北越便利好住，就越貴，就越難搬進來
-- 但，當他們打算搬進來了，還是會挑「未來看漲」的房子
(不就是有人擠進去買才看漲、才漲到後來有人買不起嗎？)
這不是，就和民調統計，百分之五十以上的人認為稅制不公、偏坦有錢人
但全台灣哪來百份之五十以上的窮人？
大家都認為「我是窮人啊！」 在台北，月薪五萬多 生活很不容易吶~~~
光是要養車養房生活休閒加保險，就所剩無幾了
(卻忘了，有一棟台北房產的，能算窮人嗎？ 將來賣了它不就夠過半輩子了嗎？)
大家都認為自己是高房價的受害者，卻又希望自己當高房價的受利者
一邊住漲高房價、一邊抱怨高房價
我認為「民眾滿意」不必要是政府施政的核心準則
政府維持制度上的公平、用公權利解開市場上的不對稱態勢
然後鼓勵能帶來成長、能維護永續發展，進一步能滿足較多人需求(而非心滿意足)
也就是了
或者說，這樣也就很難了...
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自幼家貧 既無嗜好 不學無術 亦無專長 唯打翻茶杯 或飲料罐 或新鮮屋
不乏瓶水 亦有碗麵 鋁鐵生熟不銹鋼 大小利樂錫箔包
有色無色玻璃 軟殼硬殼塑膠 凡立不曾未倒 寸地無一免溼
初時心喜 觸翻熱湯而後敗興 久之或憂 撞倒汽水反得釋然
本為一時之誤 積久成習 偶一為之 還傲世中無雙
故以為好 便作所長 因姓黃，自號「掐倒黃」
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