Re: [閒聊] 階級提升要炒地

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間4月前 (2023/12/23 00:09), 4月前編輯推噓63(64推 1噓 32→)
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阿不就我說的. 當你金額大到一個程度,你就被逼著換物件. 你想想,你今天甚麼都沒有但有一份不錯的工作. 你資本0...但你用極限買房大法. 信貸+房貸直接衝一間1000萬的...楠梓中古屋好了. 然後沒幾個月漲了1x%....喔,我講1x%應該是很保守很保守沒錯吧. 你把它賣掉用扣掉交易成本賺個8%好了,用重購退稅在買兩間. 之後再漲個1x%. 很快你就憑空變出個一兩百萬來. 0變出一兩百萬請問投報率多少?... 無限大!!! 這是基本起家變錢的辦法. 在以前甚至很多仲介起家炒作是. 先去"靠桌"店.. ab約買一間老屋,0出資(先不講做到超過還可以拿錢) 信貸一筆現金去翻修(通常是摳門裝修) 然後轉賣,隨便賺多少算多少,賺個30他就跑. (反正他至少自己拿一半的傭金,運起好他買賣都全泡,只要給table幾千塊,交易成本極低) 但無論怎樣,憑空就變出30萬,然後就搞兩間,然後搞四間. 沒多就變出一千萬. 你看很多老投資客都是這樣起家的... 但是當你資金上升到一個數字,你的"現金收入"開始跟不上你的錢. 也就是銀行只願意借你2000萬,但你有3000萬現金,靠夭哩. 所以你就必須轉型,無論是做可能翻修費占比比較重的例如透天/別墅等物件. 或是其他辦法. 而當你數字在上去,例如我目前的狀況,總資產扣負債大概一億了. (到底有沒有過億...阿災,也不重要...反正樂趣在賺錢而不是在甚麼達成里程碑還要打卡) 再加上現在的各種貸款限制和綁死. 就尷尬了... 而這時候通常就是轉型去玩店面或是工業地. 但....我手上的店面增值實在有夠爛...XD (我已經當她三四年都增值=0...幹... 當然實際上應該有增值拉,只是到底增值多少誰知道,但是感覺就是不多,那當他是0好了) 所以店面這條路目前沒啥搞頭. 那...工業地?? 可是工業地...我又沒啥開工廠經驗,難道也逼我去開個工廠來玩玩? 喔...這違反我躺在床上賺錢的原則...所以工業地就暫時...看看就好. 因此我轉向去金融商品找出路. so...當你到這個階段,你就又需要轉向改變投資方式. 而當你資金更龐大,例如達到兩億以上. 這時候如果還要玩不動產. 在店面還在低迷的狀況下,大概就是農地,工業地,蓋透天的建地. 就像上面討論的玩已經確定會重劃的土地(可以是農地也可以是工業地) 反正就是買了等,不想等了加價賣給下一手. 你只要避開不要再"這邊已經話題很兇"的時候進場. 例如桃園航空城計畫一出來,那邊的農地飆漲到翻掉. 你那時候進場,結果航空城步調突然變超慢...那..你會被套很久很久. 因為那邊地價會有一個大震盪,地價可不如房價那麼堅挺,他很容易就跌了. 當然地價噴的時候也很誇張. 因此他有一個大震盪,噴到雲端,然後因為發展步調不如預期,所以下修了一大段下來. 你剛好在雲端進去,擬就被套. 而等到下修下來打底後,例如前幾年青埔都開始炒做別的話題時. 那時候你要玩農地又開始慢慢可以進場了. 當然你要抄底也可以,就像我媽抄底興達港建地,他太崩潰崩潰到極致,你等他烙底後. 找到他可能開始有起死回生的消息,你就可以進場. 但是玩土地你就可能不會綁在一個縣市,除非你那個縣市的地緣性很高. 例如你叔叔是都發局課長,你阿姨是議長甚麼鬼的...你才會鎖在一個縣市. 通常玩這種都會在附近縣市找機會. 不過當然一樣,市區附近的就算了,外圍的話很吃政治. 一旦政治變天,各種規劃甚至重劃的順序都會改變. 你本來小道消息說這5~8年,結果選舉換了市長,你就變50年..哈哈. 當然你之後就期待再度輪替回來. 但輪替...一個政黨有很多派系,每個派系跟地方勢力關係也不是很一樣. 就像陳菊和楊秋興當年都是民進黨的,但你也看到它們的地方派系都不一樣. 當陳菊教訓楊秋興的時候,你長期綠營金主,照樣殺的你叫阿嬤. 政黨內鬥也是很兇的. 所以玩這個最大的風險就是政治....而玩這個基本上你99%都會跟政治有一定的交流關係. 當然如果你覺得玩重劃風險太高,或是你就很孤僻不喜歡跟政客來來去去. 那你可以玩蓋透天的建地. 因為他已經是建地了,你沒有遇到政治教訓,重劃給你拖50年的問題. 所以...玩法一樣. 你看這邊的建地有搞頭,就買,然後隨著區域的發展或是利多發酵他就會漲. 買了之後就屯,屯著等他漲,之後爽就自己弄個建商公司出來自己推案. 不爽或是不想等,就無腦加價賣給下一手去屯. 當然這邊比較大的問題是,你土地交易的經驗不足,所以買賣的時候要小心吃虧. 玩土地的很多都是狐狸,狗屁濫造的手段很多. 像我媽興達港的土地我跟賣家都要幹起來了,他還嗆我那麼囂張小心找少年的站在我旁邊. (其實他們就幾個股東,其中一個大股東當白臉,然後帶一個小股東當黑臉) 我差點沒跟她講,仲介店有錄影我先讓你上報紅,然後晚上再找少年的去你家門口堵你. 阿為什麼?因為他想要凹土地上面的一些整地處理費用..所以就用一些垃圾手段. 你看,為了凹個兩三萬塊,還要嗆這麼大...哈哈.... (其實跟鴻海吃夏普吃東芝有87%像,差別是大企業比較優雅..XD) 啥?你會怕...你怕就付錢阿... 阿你不怕,後面他的白臉就會出來然後把交易了結掉...顆顆. 玩土地的有很多亂七八糟的人...尤其蓋透天的建地,這種土地金額小所以三教九流多. 另外,土地交易一大堆AB約,所以你要玩土地,你AB約交易要熟. 你不敢做AB約,你不適合這一行. 但無論怎樣,蓋透天的建地會成為你在不動產下一個很穩定的投資標的. 對喔,記得,透天建地盡量要以至少蓋五棟的大小為基本單位. 如果要買三棟大小的話,那買價要比五棟大小的單坪價位再打折. 打多少折要換算建築成本差...地價不一樣打的折也不一樣. 而當你金額更大,就是蓋大樓的建地,那個一塊地就是億字頭再跑. (盡量是250~300坪以上) 玩法跟透天的建地類似. 只是金額變大+你買賣的對象要嘛是很有錢的自然人,要嘛就是甚麼集團甚麼建商. 然後AB約已經成了一種交易常識,這家建商就是要做ab約,你不做他就不買.. 甚至他刻意要跟你做一個往上也可能往下的價格,意圖操控這一區的地價行情等. 另外,以上,大概從你開始進入蓋透天的建地開始. 你就可以用法人來操作. 而用法人來操作,就會開始延伸各種募資找股東等等的行為. 當然如果你是主導者,你要不要找資金你自己決定. 你找了股東找了金主,那你就會承擔責任,要是地價漲不動甚至回跌,你必須跟他們交代. 至於你去參股...如果主導者妳很信任那ok. 但如果你根本對他不熟,你就要注意被掏空的問題. 土地交易金額AB約滿天飛 那今天你們買一塊地2億,賣3億,賺一億好棒好棒... 10個股東一人出2000萬,大家都賺1000萬.爽翻了. 但實際上,他真實成交三億三,故意做低.... 所以主導者出資2000萬,然後賺4000萬....哈哈. 你們股東,一輩子都不會知道真相. 很多玩土地發跡的人都是這樣起來的. 你還真當他們屯地致富喔..太慢了拉.. (你看他的財富成長曲線是屯地致富的速度嗎) 你當社會是甚麼地方?快樂天堂? 早跟你說社會是修羅場,不是你殺我就是我殺你. 弱肉強食,殘酷競爭,無所不用其極. 上面世界的,每一隻都至少是狼,更多的是老虎獅子和暴龍... 當然如果你自然人買土地. 那ok....反正輸贏都在你口袋. 不過差異就是,他如果吃掉你太多現金. 例如你財富3億,買了一塊土地兩億五,你做土建融好了給你借一半. 但是你還是要留現金做土建融的週轉金. 因此實際上你可能只剩一億甚至不到可以用. 那在你處分這塊地以前,你的生活品質自然就會大幅下降. 因為土地的貸款比較嚴苛+土地的"產值"很低. 所以財富太少,就算你玩得起,你跳下去玩你也必須大幅犧牲你的生活品質. 這就更不論那些等重劃的農地... 所以如果你跑單幫獨行俠玩土地,你...可能要更有錢一點. 阿不然... 不然你們就合資嚕,賭主導者不要掏空太大... 還是你自己跳出來當主導者好了....至少掏在自己口袋發大財...XD and...上面我講的都還是很單純的狀況. 之前遇過,別人介紹建地,中間有好多手. 對方是法人,他的主導股東要拿錢,股東派系的銷售員工要拿錢,你這邊的中人也要哪錢. 還要打點其他股東做投票表決. 所以一塊地,例如拉~買50,實際上因為中間很多人要拿錢,所以實際成交會在53左右. 但是可以幫你做到65. (它們那邊最高緊繃做到65,說在上去怕破壞行情或是有甚麼風險) 而有的更複雜的例如重劃,那還會有"官方"的人來插股,例如議長助理之類的. 你拿到這個消息+給你一塊地可以買,可是議長助理的姪子要插乾股5%之類的. 反正呢,這就是一個這樣的世界... 喔其實其他行業也差不多啦,只是可能玩法因應它的產業有所變化. 但無論怎樣,你想往上爬,那你就要有辦法處理這些灰色地帶的事情. 並且. 你也要敢做...你不敢做,你就不適合這一行. 但是你再敢做的當下你又要規避有些有被抓去關的風險,那你寧願不要做. (這時候有一句話很重要,抓的到的才叫做違法.. AB約是詐欺會被抓去關,但抓不到,所以滿地都在做....因為..他名義上違法而已) 所以你就要開始計算灰色地帶的"其他風險".. 甚至你可能要做退路或是"保險"... 無論是你要脫產規劃,用人頭做切割,還是交易時偷錄音,還是怎樣怎樣. 對喔,學校都不會教你這些. 你還在那邊看書?上網查怎樣炒地皮?找哪個老師來上課?? 哀... 拿錢出來,買賣一次,在做中學才是最快的拉. 上面的世界,哪件事情是寫成文字給你看的. 你自己看,版上那麼多玩土地的,誰跟你們講這些阿,哈哈. 阿就,你們一輩子乖乖上班就好,不要想太多喔. 要乖喔. 努力才會有美好的未來. 年輕不努力老大徒傷悲. 年輕多吃點苦就可以苦盡甘來. 愛拚才會贏. 行行出狀元. 一定是你不努力!!!!! 目前國土規劃法快上路了. 這邊各位要注意一個風險就是. 因為這是最後去闖各種變更或是土地使用的時間點. 如果發生任何意外,沒闖過,然後國土規劃法上路了,剛好擋到你的道. 那也許在很久的未來,你的土地還是可以正常的達成你規劃的結果. 但會因為"這個未來時間被國土規劃法卡到變拖很久"造成時期性的土地貶值. 這是最近玩非建地的土地尤其農地必須特別注意的風險. (國土規劃法衝擊最大的就是農地,農地的任何非農用使用. 無論開發重劃還是幹嘛,都變很麻煩又困難) 尤其現在又是選舉年...你知道的. 選後都嘛,有仇報仇沒仇練拳頭..!! (尤其那個最兇悍的新潮流,我們高雄的最清楚新潮流的手段....) 上面的勢力換人後,他隨便卡你一下,你就哭得叫媽媽了. (當然還是有人要賭阿. 沒看到京城去賭農21....XD 到底京城是知道了甚麼,居然跳下去賭農21... 讓我好興奮好興奮阿....並且應該一年的時間就可以看到答案了.) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.99.236 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1703261356.A.5F5.html
推
12/23 00:12, 4月前 , 1F
上次那個miracle1221也破億啊
12/23 00:12, 1F
推
12/23 00:13, 4月前 , 2F
先推再說
12/23 00:13, 2F
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12/23 00:13, 4月前 , 3F
12/23 00:13, 3F
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12/23 00:13, 4月前 , 4F
破億小住1700萬的房
12/23 00:13, 4F
推
12/23 00:16, 4月前 , 5F
推
12/23 00:16, 5F
推
12/23 00:19, 4月前 , 6F
大開眼界推
12/23 00:19, 6F
推
12/23 00:23, 4月前 , 7F
深夜優文，但是感覺我學不來XD
12/23 00:23, 7F
推
12/23 00:30, 4月前 , 8F
最近沒空空實在無聊
12/23 00:30, 8F
推
12/23 00:38, 4月前 , 9F
資訊量大到吸收不易 推
12/23 00:38, 9F
推
12/23 00:40, 4月前 , 10F
推 水太深了
12/23 00:40, 10F
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12/23 00:50, 4月前 , 11F
早上洗澡漲停波洋淦淼森量晶鎂安藥華爾j<>月生蘋菓合晶
12/23 00:50, 11F
推
12/23 00:58, 4月前 , 12F
這篇先收藏 等我以後有機會破億再來看XD
12/23 00:58, 12F
推
12/23 01:02, 4月前 , 13F
謝謝分享…看來我還是小小的做獨資房產就好
12/23 01:02, 13F
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12/23 01:02, 4月前 , 14F
土地的水真的太深奧了，看不懂
12/23 01:02, 14F
推
12/23 01:10, 4月前 , 15F
推
12/23 01:10, 15F
噓
12/23 01:15, 4月前 , 16F
重購退稅現在很難申請 別亂教了
12/23 01:15, 16F
重購退稅很難申請? 他規則就在那邊. 你符合規則就會過. 你應該是自己搞砸了哪個關鍵點. 才被國稅局的人雕. 我國稅局有臥底的...怎麼審我都嘛很清楚..XD
推
12/23 01:16, 4月前 , 17F
土地真的一堆亂七八糟的人
12/23 01:16, 17F
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12/23 01:17, 4月前 , 18F
有時候甚至買賣拉出來的中人可以去包一台遊覽車了
12/23 01:17, 18F
※ 編輯: ceca (61.227.99.236 臺灣), 12/23/2023 01:19:25
推
12/23 01:30, 4月前 , 19F
地沒顧好被掩埋廢棄物、倒污泥就知道要哭了
12/23 01:30, 19F
推
12/23 01:45, 4月前 , 20F
上市櫃在搞土地還不用ab約 還有更狠的
12/23 01:45, 20F
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12/23 01:45, 4月前 , 21F
帶舊照土地找有信譽的大型拍賣公開拍賣喊價不是投標
12/23 01:45, 21F
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12/23 01:45, 4月前 , 22F
但沒有帶照賣 懂行的知道就不會去擋人財路了
12/23 01:45, 22F
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12/23 01:45, 4月前 , 23F
近年的案子 前手放10年 15萬買 35萬賣
12/23 01:45, 23F
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12/23 01:45, 4月前 , 24F
隔一年帶照賣大建商150萬/坪
12/23 01:45, 24F
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12/23 01:46, 4月前 , 25F
有的舊照期限到150年 亂買直接被卡死
12/23 01:46, 25F
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12/23 01:46, 4月前 , 26F
更別提用喊價的還杜絕投標風險
12/23 01:46, 26F
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12/23 02:06, 4月前 , 27F
京城老董買農21不是小面積而已嗎？
12/23 02:06, 27F
推
12/23 02:41, 4月前 , 28F
C大真專業
12/23 02:41, 28F
推
12/23 02:51, 4月前 , 29F
買預售交屋後2-3個月後賣掉也能退稅嗎？不是都說至少
12/23 02:51, 29F
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12/23 02:51, 4月前 , 30F
要1年才比較安全 謝謝C大
12/23 02:51, 30F
推
12/23 02:56, 4月前 , 31F
推啊......
12/23 02:56, 31F
推
12/23 03:20, 4月前 , 32F
土地其實很封閉很傳統的 真的是一堆亂七八糟的中人 然
12/23 03:20, 32F
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12/23 03:20, 4月前 , 33F
後抽一些天文數字的佣金
12/23 03:20, 33F
推
12/23 03:23, 4月前 , 34F
一路上 聽過幾個屯了百億自然人的天方夜譚
12/23 03:23, 34F
推
12/23 05:00, 4月前 , 35F
完全看不懂推
12/23 05:00, 35F
推
12/23 05:25, 4月前 , 36F
推，這社會很複雜的
12/23 05:25, 36F
推
12/23 05:30, 4月前 , 37F
京城很強 不要小看京城....
12/23 05:30, 37F
推
12/23 07:18, 4月前 , 38F
這才是現實
12/23 07:18, 38F
推
12/23 07:36, 4月前 , 39F
信貸房貸不用還？再買2間也漲上去的 更貴貸款不用還？啊
12/23 07:36, 39F
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12/23 07:36, 4月前 , 40F
對 爸媽會還就好..
12/23 07:36, 40F
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12/23 07:37, 4月前 , 41F
上面的世界，只剩ceca會寫成文字給你看
12/23 07:37, 41F
推
12/23 07:40, 4月前 , 42F
推 C大 滿滿實務經驗
12/23 07:40, 42F
推
12/23 08:03, 4月前 , 43F
現在不好搞了因為房價漲的慢貸款限制多
12/23 08:03, 43F
推
12/23 08:21, 4月前 , 44F
農地一般人有人要跟你買你還是乖乖賣掉就好,後面的給懂得
12/23 08:21, 44F
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12/23 08:22, 4月前 , 45F
人,其實很公平,懂越多的人本來就該傳越多
12/23 08:22, 45F
推
12/23 08:27, 4月前 , 46F
上層真的難得會有人願意分享，推了
12/23 08:27, 46F
推
12/23 08:37, 4月前 , 47F
推分享
12/23 08:37, 47F
推
12/23 08:42, 4月前 , 48F
多說說真實世界的樣貌給那群無知廢物聽也好，免得因
12/23 08:42, 48F
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12/23 08:42, 4月前 , 49F
為這世界真的那麼美好，充滿了真、善、美。
12/23 08:42, 49F
推
12/23 08:48, 4月前 , 50F
推分享
12/23 08:48, 50F
推
12/23 09:26, 4月前 , 51F
謝謝ceca大分享
12/23 09:26, 51F
推
12/23 09:28, 4月前 , 52F
需要好好吸收 但感覺操作難度不是一般人敢玩
12/23 09:28, 52F
推
12/23 09:46, 4月前 , 53F
高端玩家通常只點不教 在房版能遇到肯教的大神要好好把握
12/23 09:46, 53F
推
12/23 10:12, 4月前 , 54F
Airfoil 你自己再想想你那什麼問題，想通了對你有好處
12/23 10:12, 54F
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12/23 10:14, 4月前 , 55F
連柯吳兩人都不會有這種疑問
12/23 10:14, 55F
推
12/23 10:15, 4月前 , 56F
重構退稅有變很難申請嗎..？今年才申請過
12/23 10:15, 56F
推
12/23 10:36, 4月前 , 57F
看不懂但感覺很厲害 有錢再來看
12/23 10:36, 57F
推
12/23 10:37, 4月前 , 58F
柯吳現在是智商下限的標準嗎@@
12/23 10:37, 58F
推
12/23 10:51, 4月前 , 59F
曾經去美濃找農地想蓋自己渡假的農舍，因當地代書
12/23 10:51, 59F
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12/23 10:51, 4月前 , 60F
說的不清不楚，所以沒有出手
12/23 10:51, 60F
推
12/23 10:54, 4月前 , 61F
感覺買地是進階班
12/23 10:54, 61F
推
12/23 11:06, 4月前 , 62F
優文
12/23 11:06, 62F
推
12/23 11:10, 4月前 , 63F
資金要多少才能買地啊？
12/23 11:10, 63F
推
12/23 11:22, 4月前 , 64F
推～你進農21的時候要提醒我一起啦！！
12/23 11:22, 64F
推
12/23 11:40, 4月前 , 65F
推
12/23 11:40, 65F
推
12/23 11:52, 4月前 , 66F
說很難申請的應該是假自住吧
12/23 11:52, 66F
推
12/23 12:01, 4月前 , 67F
買老房要擔心投資客翻修有沒有把防水做好，0變200大法講好
12/23 12:01, 67F
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12/23 12:01, 4月前 , 68F
像很簡單，但是要做還是怕怕的
12/23 12:01, 68F
推
12/23 12:06, 4月前 , 69F
謝謝C大老師無私分享，讓我們看到玩土地的作法。
12/23 12:06, 69F
推
12/23 12:11, 4月前 , 70F
農21蠻貴的
12/23 12:11, 70F
推
12/23 12:22, 4月前 , 71F
朋友曾花600萬當購地分母，結果卡10年，請律師上法院才要回
12/23 12:22, 71F
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12/23 12:22, 4月前 , 72F
來，法定年息5%，扣掉律師費等於啥也沒賺，學到社會經驗啦
12/23 12:22, 72F
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12/23 12:22, 4月前 , 73F
！
12/23 12:22, 73F
推
12/23 12:46, 4月前 , 74F
你這幾年好好鑽研AI 搞不好NIPS都能發好幾篇了
12/23 12:46, 74F
推
12/23 13:05, 4月前 , 75F
真可怕
12/23 13:05, 75F
推
12/23 13:08, 4月前 , 76F
反觀一些政治腦的整天帶風向
12/23 13:08, 76F
推
12/23 14:04, 4月前 , 77F
優質好文
12/23 14:04, 77F
推
12/23 14:44, 4月前 , 78F
推，
12/23 14:44, 78F
推
12/23 18:31, 4月前 , 79F
農21揪我拜託
12/23 18:31, 79F
推
12/23 18:49, 4月前 , 80F
這篇太難了 土地是高階在玩的
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推
12/23 23:29, 4月前 , 81F
無私分享社會現實必推
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推
12/24 02:03, 4月前 , 82F
推C大，資產多和現金流高，現金流高比較重要
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推
12/24 13:28, 4月前 , 83F
我居然比ceca有錢 @@
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→
12/24 13:28, 4月前 , 84F
本來以為你是我好幾倍的說
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推
12/24 15:15, 4月前 , 85F
推 似乎已經不是一般人能玩的了
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推
12/24 18:42, 4月前 , 86F
這已經不是一般人的境界了 推推
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推
12/24 18:45, 4月前 , 87F
這篇已超出鄉民的守備範圍XDDD
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推
12/24 19:32, 4月前 , 88F
新潮流真的很..
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推
12/25 00:38, 4月前 , 89F
第一階段感覺很容易達成，買1000萬房子，先準備200信貸
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12/25 00:38, 4月前 , 90F
，DBR22倍＝月薪只要80808，就可以～（200萬/22=9.09萬
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12/25 00:38, 4月前 , 91F
，年收用13.5個月計，實際月收為8.08萬），接下來物色
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12/25 00:38, 4月前 , 92F
到1000萬房子，房貸800萬，還款年限30年，利率2.06%，p
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12/25 00:38, 4月前 , 93F
mt（房貸）=29810，加上信貸還款84期，利率2.5%，收入8
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12/25 00:38, 4月前 , 94F
萬都還過得下去～
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12/25 00:39, 4月前 , 95F
接下來只要等房子漲價，扣除成本仲介費用賺了80萬(1000
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12/25 00:39, 4月前 , 96F
*8%)，然後還掉房貸800萬，現金入手1080-800=280萬，0~
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12/25 00:39, 4月前 , 97F
280萬的距離沒有很遠，靠自己也可以達成～
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