[新聞] 全球建商出現倒閉潮，為何台灣房市風平

看板home-sale作者 (QQ)時間5月前 (2023/12/05 12:37), 5月前編輯推噓45(48推 3噓 67→)
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全球建商出現倒閉潮，為何台灣房市風平浪靜？李同榮：有4大力量支撐，房價要跌很難 2023-12-04 連結：https://www.storm.mg/lifestyle/4934869 內文： 繼亞洲中國房市泡沫崩盤，大建商倒閉風潮蔓延，歐洲奧地利房產巨頭西格納29日宣布破 產，全球先進國家房市正陷入暴雷颱風圈中，而台灣房市為何相對顯得風平浪靜？房市趨 勢專家李同榮分析台灣房市雖目前處高檔反轉風險中，但終將以盤代跌，微緩著陸，不會 有崩盤危機，主要的支撐原因有四，包括： （一）超漲幅度有限，跌幅也有限。 （二）央行保守限貸，嚴控建商槓桿操作。 （三）大建商財務健全，獲利穩健。 （四）台灣升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限。 近五年全球經濟由QE、通膨、升息、經濟增長趨緩，房市由盛轉衰 李同榮指出，從2019年開始，全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速，先進國家 房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速，全球央行不得不採持 續升息機制，除控制通膨不再惡化，並收縮市場資金，當然影響到2023年全球經濟開始走 軟，房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下，資不抵債的大型建商 開始相繼倒閉，並陸續產生骨牌效應。 李同榮進一步分析，中國三大民營房企恆大、碧桂園、遠洋接連暴雷，韓國因一年持續升 息八碼令房價由多轉空急跌，而近年從歐洲英國、德國、瑞典、奧地利再到澳洲、中國、 韓國、甚至加拿大，建商倒閉潮如野火蔓延，但台灣房市，如同處在颱風的風暴中卻顯現 得風平浪靜，分析其房市支撐力主因有四： （一）超漲幅度有限，跌幅也有限 從2019-2023年間，全台六都5年的平均漲幅，扣除營建成本增加、物價上漲、與經濟成長 率，評估房價漲勢合理性與超漲幅度如下： 1. 房價平均漲幅：五年漲幅六都平均漲幅60%、平均年漲幅12% 2. 營建成本：五年增加20%、平均年漲幅4% 3. 消費物價：五年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7% 4. 實質房價平均漲幅：五年漲幅60%-20%-13.5%=26.5%、平均年漲幅26.5%/5年=5.3% 5. 平均經濟成長率：5年每年平均經濟成長率3.4% 6. 每年實質均價超漲幅度：5.3%-3.4%=1.9% 由上述數據分析，此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅，扣除營 建成本、物價、經濟增長等因素，實際超漲幅度有限，市場轉空時，跌幅也很有限，因此 台灣房市不會有崩盤危機。（相關報導：想買一千萬的房，靠存股多久能湊到頭期款？房 產專家曝：每月投資這金額5年內就能存到｜更多文章） （二）央行保守限貸，嚴控建商資金槓桿操作 相對於先進國家對建商融資控管與衍生性商品控管的鬆散，台灣央行是過度保守，5次限 貸對風險控管提前部署，壓抑房市的過度擴張，爛尾樓風險只局限於小型建商，影響整體 房市不大。 （三）大建商財務健全，獲利穩健 台灣房企上市公司近十年來朝向多角化經營，財務結構相當健全，獲利穩健，由於建商口 袋深，經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力，餘屋得以因市場機制推案量縮慢慢消化， 因此不會有價格崩潰與資金缺口的衝擊。 （四）升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限 近兩年台灣五次，2022年共升息2.5碼，2023年至今則升息0.5碼。因為升息幅度有限，且 市場剛性需求的支撐力道強勁，相對於房市的衝擊也非常有限。 台灣房市相對於全球房市走勢穩健，短期房市以盤代跌，沒有崩盤危機 李同榮最後分析，根據國際清算銀行（BIS）2022的數據，整體先進國家家庭債務／GDP比 重約為70%左右，家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、中歐、南韓、加拿大等國 家。自2019開始全球資金量化寬鬆，新進國家房市都走一波多頭走勢，直至近年升息影響 經濟增長，2023下半年開始走空。 台灣在2022年房貸與建築融資總和佔比約50%，房價漲幅在先進國家中段班。雖然，台灣 房市在今年第三季已出現死亡交叉，預期2024 Q1前房市將由多轉空，然因上述四大支撐 主因，房市沒有崩盤危機，將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。 心得： 剛剛看了一下板上在討論李同榮的文章 小魯等跌很久了 這樣我到底是有沒有機會買到大崩盤甜甜價 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.137.24.41 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701751026.A.4A2.html ※ 編輯: a45601236qq (101.137.24.41 臺灣), 12/05/2023 12:37:58
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12/05 12:40, 5月前 , 1F
重點就是剛需強勁這句啦。這句就否定了「台灣在炒房」這
12/05 12:40, 1F
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12/05 12:40, 5月前 , 2F
個空方基本教義了。有需求當然會漲。既然不是炒房 那也
12/05 12:40, 2F
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12/05 12:40, 5月前 , 3F
沒有大回檔的理由。
12/05 12:40, 3F
推
12/05 12:40, 5月前 , 4F
進入空頭但不太會跌（聽起來很友善的空頭）
12/05 12:40, 4F
推
12/05 12:42, 5月前 , 5F
利息那麼低 根本就不會有資金危機
12/05 12:42, 5F
推
12/05 12:49, 5月前 , 6F
其實就是大多頭時期根本沒漲滿 也就沒什麼能跌
12/05 12:49, 6F
推
12/05 12:52, 5月前 , 7F
五年漲六成算少嗎?
12/05 12:52, 7F
推
12/05 12:53, 5月前 , 8F
李說過很多次，高總跌低總漲，所以要買低總的就不用期
12/05 12:53, 8F
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12/05 12:53, 5月前 , 9F
待會跌，能現在買就買，要換屋買高總的可以等等
12/05 12:53, 9F
推
12/05 13:00, 5月前 , 10F
多跟少是相對的，沒幾個國家在疫情之下經濟還爆噴
12/05 13:00, 10F
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12/05 13:00, 5月前 , 11F
的，比較台灣土地面積+科技業爆炸收入+QE，這個漲
12/05 13:00, 11F
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12/05 13:00, 5月前 , 12F
幅其實真的還好
12/05 13:00, 12F
推
12/05 13:02, 5月前 , 13F
誠心發文，算式真的是這樣算？
12/05 13:02, 13F
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12/05 13:02, 5月前 , 14F
房價漲幅-營建成本-消費物價？
12/05 13:02, 14F
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12/05 13:02, 5月前 , 15F
‘’營建成本‘’跟‘’消費物價‘’的成長率都要
12/05 13:02, 15F
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12/05 13:02, 5月前 , 16F
扣？
12/05 13:02, 16F
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12/05 13:02, 5月前 , 17F
這樣不就重複計算了？
12/05 13:02, 17F
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12/05 13:06, 5月前 , 18F
營造跟物價重複算 不過他沒考慮到負擔率
12/05 13:06, 18F
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12/05 13:06, 5月前 , 19F
40年貸款威力很大
12/05 13:06, 19F
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12/05 13:06, 5月前 , 20F
就像a123說的那樣
12/05 13:06, 20F
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12/05 13:06, 5月前 , 21F
算下去低總價負擔率可能比以前還低
12/05 13:06, 21F
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12/05 13:07, 5月前 , 22F
齁 我們轉增貸超人 選簡單的低薪工作 貸好貸滿 4間房
12/05 13:07, 22F
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12/05 13:07, 5月前 , 23F
漲價後賣給台積奴工 爽爽過日子 絕對不是炒房辣
12/05 13:07, 23F
推
12/05 13:07, 5月前 , 24F
我的理解是，除了這兩個成長率，
12/05 13:07, 24F
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12/05 13:08, 5月前 , 25F
或許還需要加上地價的成長率，
12/05 13:08, 25F
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12/05 13:08, 5月前 , 26F
‘’全部一起加權平均‘’後，
12/05 13:08, 26F
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12/05 13:08, 5月前 , 27F
得出來的數字才能去加減房價的漲幅，
12/05 13:08, 27F
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12/05 13:08, 5月前 , 28F
而不是直接連續扣吧？
12/05 13:08, 28F
推
12/05 13:08, 5月前 , 29F
還沒開始倒而已，阿巴說一年10%
12/05 13:08, 29F
推
12/05 13:09, 5月前 , 30F
他那個房價漲幅算法是不是透露了建商預計拉價要拉多少的
12/05 13:09, 30F
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12/05 13:09, 5月前 , 31F
心理狀態
12/05 13:09, 31F
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12/05 13:09, 5月前 , 32F
低利 要怎麼倒？
12/05 13:09, 32F
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12/05 13:10, 5月前 , 33F
物價漲3%營建成本3% 所以我開價要多6%
12/05 13:10, 33F
推
12/05 13:14, 5月前 , 34F
等民進黨下台之後房價就會大跌了
12/05 13:14, 34F
推
12/05 13:17, 5月前 , 35F
藍白合被ZBC舒服掉了 別哭
12/05 13:17, 35F
推
12/05 13:18, 5月前 , 36F
侯友宜目前民調跟民進黨差不多高
12/05 13:18, 36F
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12/05 13:18, 5月前 , 37F
等侯友宜當選後 打房把你們多多通通打到套牢法拍賠售
12/05 13:18, 37F
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12/05 13:19, 5月前 , 38F
台灣特別於全球房價沒崩盤是因為民進黨硬撐的 等著換
12/05 13:19, 38F
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12/05 13:19, 5月前 , 39F
侯友宜上台吧。哈哈哈哈哈
12/05 13:19, 39F
還有 39 則推文
推
12/05 14:08, 5月前 , 79F
KMT才更沒在管房價好嗎
12/05 14:08, 79F
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12/05 14:08, 5月前 , 80F
夭壽 又要政治文了
12/05 14:08, 80F
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12/05 14:09, 5月前 , 81F
明年選舉結束後變天後。準備看台灣房價大崩盤
12/05 14:09, 81F
推
12/05 14:09, 5月前 , 82F
因為政府一直在壓房價
12/05 14:09, 82F
噓
12/05 14:11, 5月前 , 83F
政策補貼一年快千億
12/05 14:11, 83F
推
12/05 14:11, 5月前 , 84F
壓房價的漲幅比較貼切啦
12/05 14:11, 84F
推
12/05 14:14, 5月前 , 85F
凍漲就hen 厲害了
12/05 14:14, 85F
推
12/05 14:18, 5月前 , 86F
老是有個蠢蛋在那邊講政治
12/05 14:18, 86F
推
12/05 14:19, 5月前 , 87F
最好是會倒
12/05 14:19, 87F
推
12/05 14:21, 5月前 , 88F
欸 不是...竹北王本來不是挺柯正嗎
12/05 14:21, 88F
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12/05 14:21, 5月前 , 89F
怎變猴粉 笑死
12/05 14:21, 89F
推
12/05 14:23, 5月前 , 90F
不對啊，國際房仲說了一年跌10%阿
12/05 14:23, 90F
推
12/05 14:26, 5月前 , 91F
漲六成只有某些地區吧，多數地區漲幅三成左右
12/05 14:26, 91F
推
12/05 14:38, 5月前 , 92F
竹北兄前幾個月還在說柯穩上，現在變成猴迷了喔？
12/05 14:38, 92F
→
12/05 14:49, 5月前 , 93F
愚蠢的人才會把房地產一直推給政治的錯
12/05 14:49, 93F
推
12/05 14:49, 5月前 , 94F
房價跟政治本來就息息相關了。
12/05 14:49, 94F
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12/05 14:50, 5月前 , 95F
你去看看中國房價為什麼崩盤房企為什麼破產
12/05 14:50, 95F
推
12/05 15:01, 5月前 , 96F
息息相關啊所以侯上會更失控
12/05 15:01, 96F
推
12/05 15:02, 5月前 , 97F
猴猴做房東+20歲炒房發大財
12/05 15:02, 97F
→
12/05 15:02, 5月前 , 98F
跟我說這組選上有可能不炒房炒翻天 哈哈
12/05 15:02, 98F
推
12/05 15:13, 5月前 , 99F
問就是黨一堆高資產的 誰會認真打房 笑死
12/05 15:13, 99F
推
12/05 15:16, 5月前 , 100F
樓上民進黨已經炒房炒了八年 搞得台灣民不聊生 該換
12/05 15:16, 100F
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12/05 15:16, 5月前 , 101F
黨執政了
12/05 15:16, 101F
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12/05 15:16, 5月前 , 102F
侯友宜會認真打房 還給年輕人居住正義
12/05 15:16, 102F
推
12/05 15:19, 5月前 , 103F
台灣有台灣的玩法 領先全球
12/05 15:19, 103F
→
12/05 16:42, 5月前 , 104F
台灣是因為小漲 所以緩跌或沒跌
12/05 16:42, 104F
→
12/05 16:42, 5月前 , 105F
還是你要像南韓漲100%跌30%
12/05 16:42, 105F
推
12/05 16:54, 5月前 , 106F
猴和茂德（東森）炒了多少房,笑死
12/05 16:54, 106F
推
12/05 17:55, 5月前 , 107F
因為政府打房
12/05 17:55, 107F
推
12/05 18:03, 5月前 , 108F
竹北王超像反串的XD
12/05 18:03, 108F
→
12/05 18:04, 5月前 , 109F
某人的副手好像說20幾歲買了兩間還三間台北公寓，要交年
12/05 18:04, 109F
→
12/05 18:04, 5月前 , 110F
輕人怎麼炒房致富欸XDD
12/05 18:04, 110F
推
12/05 18:12, 5月前 , 111F
亞洲人 有房斯有財 觀念，跟外國不一樣
12/05 18:12, 111F
推
12/05 18:19, 5月前 , 112F
同13樓 怪怪的
12/05 18:19, 112F
推
12/05 23:29, 5月前 , 113F
怎麼會有人認為其他政黨上台 房地產會跌 其他黨上
12/05 23:29, 113F
→
12/05 23:29, 5月前 , 114F
台噴爆好嗎 沒有民進黨顧台灣 壓房價 壓房租 在抱
12/05 23:29, 114F
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12/05 23:29, 5月前 , 115F
怨有讓你睡公園嗎？
12/05 23:29, 115F
推
12/06 20:31, 5月前 , 116F
不然你以為為何只要花上億選總統？？
12/06 20:31, 116F
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12/06 21:09, 5月前 , 117F
事實是建商在台灣蓋房根本沒壓力
12/06 21:09, 117F
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12/06 21:11, 5月前 , 118F
因為所有建商都跟政客掛勾 要怎倒
12/06 21:11, 118F
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