Re: [請益] 北市老公寓都更
※ 引述《Ensidia (要宅的這麼神是有難度的)》之銘言:
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: 推 promote: 推,捷運或大馬路旁也有更優的 09/15 13:59
: 推 greatcat: 請問如果是新北老式獨棟ㄧ二樓透天的話, 09/15 14:30
: → greatcat: 要怎麼樣的條件才算合理? 09/15 14:30
: → greatcat: 附近有雙捷運 09/15 14:31
其實最基本的原則, 就是
原屋主可分回總價值 = 改建後總價值 - (實施者報出的所有費用+利潤+風險管理費)
同樣的式子也可以寫為
地主分回坪數*平均價格 = 總坪數*平均價格 - (實施者分到的坪數*平均價格
+ 地主分回車位 + 總車位 + 實施者分配車位)
會影響這個式子平衡的, 最主要因素就是房屋均價, 跟 實施者的費用
房屋均價最主要取決於路段跟建案定位
費用的部分, 通常影響最大的是造價, 一般大概每建坪報20~25萬, 定位不同的也許更高
整合的時間、難度, 也會影響費用
一般來說, 台北市目前報出的費用(含利潤跟風險管理費)會落在每建坪30~35萬
所以總建坪的分配比例, 大概就是 (房屋均價-費用):費用
均價每坪120萬的地方, 費用報30萬, 大概就是3:1分配
但合理分配, 對於原屋主是否划算, 又是另一回事
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願歲月靜好,現世安穩
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這個部分就得比較分配後的價值跟坪數兩方面, 去跟分配前的比較
會有這個問題最主要的原因就是允建容積從建蔽管制時代進入容積管制時代
有些適用老建蔽的建物, 允建容積縮水的很嚴重
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費用除了佔最大頭的造價之外
還有稅、給住戶的拆遷、租屋補償、
案子的規劃費、人事費、信託管理費、貸款利息、
成屋後的廣告費、代銷費
以及所有跟推動改建有關的費用
加上10-14%風險管理費, 以及或多或少的浮額
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利潤及風險管理費為10~14%, 加上層數加成之後最高為16%
之所以不說是利潤, 而必須寫成利潤及風險管理費
是因為成本會隨案件難度、物價變動
在事業計畫跟權變計畫完成時無法確定成本
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分回坪數與更新前坪數的比例
就得看更新前的允建容積跟更新獎勵
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