Re: [閒聊] 板上房蟲有想過下一代的問題嗎？

看板home-sale作者H2 (超級噴火龍X)時間1年前 (2023/02/14 17:16)推噓0(9推 9噓 18→)

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前幾天看到的文章，剛好可以回答這個問題耶只要下一代有足夠專業能力賺取足夠收入，下一代就可以割房蟲房東的韭菜了感覺滿棒的啊問題解決文∕李昌鵬（Zack）我看到有一篇文案是這樣寫的：「打拼十年最有成就感的事，是幫房東繳完剩下的房貸」，很多人好心勸你買房的理由之一是：「房租繳出去都是給房東的，既然都要繳，為什麼不買間房繳給自己？」這個說法聽起來實在是再合理不過了，因此很多人就是衝著這點而進場購屋。但這個說法是真的嗎？一般消費者可能不知道的是：「房租支出，遠遠小於房貸支出」。讓我舉個離我最近的例子，大家都知道我是租屋族，我的租屋處在臺北市中山區，算是相當市中心的地段，這邊捷運附近的電梯大樓，每坪售價大約是 90 萬新臺幣左右，以一間不含車位的三房40 坪來算，總價差不多是 3,600 萬上下。假設今天我決定不租房了，為了有「根的感覺」、為了讓自己更有面子，我決定買房了，那麼 3,600 萬的房子，如果分三十年來繳房貸的話（利率抓 1.6% 就好），我至少得先拿出 720 萬的頭期款與 72 萬的仲介費，再加上其他稅務，總共差不多要花掉我 800萬的自備款，並且每個月要支出約 11 萬的房貸（本金加利息），這 800 萬與每月 11 萬的支出，就是我使用這一間三房的代價。但如果今天我是用租的，情況就大不相同了。以這裡三房的租金行情來看，平均租金大概落在 35,000 元至40,000 元左右，我們以 38,000 元來計算，今天同樣是要使用這一間三房的房子，一旦改用「租的」方式，只需要每月 38,000 元的房租成本就能使用，相較於用「買的」的月支出則是 11 萬，兩者每個月就相差了 72,000 元的現金流，非常驚人吧！更別說用買的，我身上辛苦積攢十多年的 800 萬存款就這樣All in 了，遇到更好的投資機會我也沒錢去把握，也別想創業或出國進修了。但選擇用租的，我口袋不但保有這 800 萬的存款，壓力輕了不少、抗風險的能力也不會脆弱，我也有機會靠這 800 萬賺到更多的本金。請你試著想像一個情況，假設今天 A 與 B 都住在這個社區內，A 選擇在 2022 年房價最高峰進場 All in 買了這間三房，而 B 選擇繼續當個被笑傻的租屋族，結果十年後房價掉了 15%（平均一年僅跌 1.5%，算是相當保守的估計了吧），A 購買的 3,600 萬房子，價值只剩下 3,060 萬，而 B 卻在十年後才選擇進場（自備款還從十年前的 800 萬，變成只需 673 萬）。光是房屋總價，一來一回就省了 540 萬的購屋成本，等於你多少年的薪水呢？再對比每月 38,000 元，累積的十年總租金 456 萬支出，你還多省了 84 萬，相當於省了 22 個月的房租（這十年中間你拿 800 萬自備款的投資收益都還沒算），更別說如果十年後的修正跌幅更大，B 能省的錢就更驚人，對吧！講完了身為使用者的角度，我們再來看看房東的角度吧。站在房東的角度，房東得先投入 800 萬的現金，每個月再支出11 萬元的房貸，最多卻只能從租客身上回收 38,000 元，等於為了收租客這筆租金，自己不但先砸了 800 萬現金出去，每個月還得再額外「倒貼 72,000 元」，因此房東出租這間三房的現金流，完全是「負的」，典型的負資產。除此之外，每個月幾千塊的管理費，也都是房東在繳交，每年房屋稅、地價稅，也是房東負擔，使用過程如果遇到房屋設備自然耗損，修繕也是房東的責任，因此房東實際進口袋的錢，也許每個月也僅剩 3 萬多塊而已了。透過理性的數學計算，這樣一來你應該看懂了吧，租屋不但不是在幫房東繳房貸，實際上還是「房東貼錢讓你使用這間房」，房東這麼做的唯一目的，只是希望透過你的租金稍微補貼一點，讓自己有期待未來房價上漲的機會罷了。看到房東先花 800 萬、每個月得再倒貼 72,000 元給租客使用房子，租客卻只需要支付約房貸三分之一的成本、還不需要 All in全部的存款，就能享用這間三房的房子，倒底誰比較划算呢？而且這種情況，在租金投報率越低的地區就越明顯，以臺北市這種租金效益在全球數一數二低的城市，當然就是最不適合當房東，而是最適合當租客的地方。因此，現在你必須要有的正確觀念是：「租屋不但不是在幫房東繳房貸，反而是一種低成本的投資」，因為我們只需要支付少少的房租，就能一邊存錢、一邊靠投資放大本金、一邊等待空頭期危機入市撿便宜的機會，讓你能保持最大的經濟彈性，掌握進場購屋的主動權，而不是早早就把所有資金卡死在一間又小又舊的房子內，然後看著各種大好機會在三十年間，從自己手中流逝掉。 ※ 引述《IsaacNewton (IsaacNewton)》之銘言： : 板上房蟲常常酸沒房的是魯空 : 酸兩年前明明就有很多便宜房子可以買 : 自己不買再來靠腰通膨漲價買不起 : 好啦，就當作我們這些沒買房的真的是自己魯好了 : 的確兩年前有許多房子才20初，現在都站穩30了 : 那房蟲們有想過那些還在讀書的下一代嗎？ : 那些還在讀書的學生，將來他們畢業出社會 : 全台灣可能都找不到一坪40以下的地方了 : 有的話也是很偏僻、沒工作機會的地方 : 那房蟲們也要繼續酸這些下一代的是魯空嗎？ : 我們7、8年級這代運氣還算好，雙北買不起還有桃園中南部可以買 : 雙北房價炒不起來可以去桃園中南部炒 : 但照這房價上漲的速度，以後下一代9、10年級可能連中南部都買不起 : 難道以後中南部都漲到40以上，那些9、10年級都買不起了 : 這樣也是他們自己的問題，自己魯嗎？ : 房蟲們有想過下一代的問題嗎？ : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.249.28 (臺灣) : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676338830.A.142.html -- Sent from nPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.163.23.169 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676366213.A.112.html

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