Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧

看板home-sale作者 (遇到低能就是黑單)時間1年前 (2023/01/11 17:31), 1年前編輯推噓92(107推 15噓 260→)
留言382則, 104人參與, 1年前最新討論串8/8 (看更多)
我們再詳細討論下去好了 一切都是供給需求 市場會自行調整 這大前提我們先出來 空方:因為禁止短期轉售 幹掉黃牛 所以市場少了人來搶 價格得到緩和 但是這是"供給不變"的狀況 多方:我們常在這行打混 水至清則無魚阿 你讓人少了 建商很快就發現來客少了 反應不佳 建商本來一年推100戶 現在每周來看的人少了 簽約的人少了 所以我改推50戶 所以只要稍微把時間軸 拉長超過一個建案 建商馬上就會暫緩推案 要想想喔 你一個大型建商好了 不可能去管來的是自住還是投資 你只在乎庫存率 這政策下來之後 你知道來的90%都是自住 那你有兩個選擇 1.我跟中東一樣 他媽的 控量控價 石油一桶我賣他80 90 當年賣50 60根本傻屌 2.蓋更多 讓自己庫存率增加 (這一定是增加 因為剛需他是一個比率) 沒有建商會選2. 好 再來 中小建商 比較沒有什麼庫存率 因為他通常是在地 一次也不過幾個案子而已 庫存率不是太重要 這數據意義也不大 一切只看金流 投資客來更好 我趕快錢收一收 繼續狂買地狂蓋 中小建商基本上沒有什麼選擇餘地 在現在這市場 他們抵抗力比較差 有些金流能過 緩建or整盤出去 當初擴張太快 大概就是倒閉跑路 現在多頭只看結論 要噴了 這樣也不太對 事實上是 極短線到短線的時間 空軍會得勝 因為會有小投資客 小建商 倒貨 但是一旦到了 中長線 大建商就掌控市場 而且預期政府不會放鬆 推案會推"非常保守" 價格會非常硬 買不起是你家的事 講實際房價要降 有一點啦 政府來源 土地公開標售 就要降 我是不知道賣土地跟公共建設有沒有一樣 流標一兩次 就會降價賣 工程則是相反 增加預算 這邊看有沒有更深入去理解的來解說 就法理上來說 土地底價100萬好了 流標3次打9折之類? 以結論來說 心理面上會短期很爽 聽到有投資客 平轉或賠售 小建商跑路 仲介代銷停業 但是市場上 你會覺得 幹 怪了 我怎還是買不到房子 大建商之後可能會搞成 OK 我就是蓋到成屋 統計主要成本之後 才開始銷售 那供給打壓的程度 是滿可怕的 很多人忘記了 甚至可能連金融背景都忘了 預售屋目的是什麼 他的存在原因是什麼? 不是炒作啦... 大家立場戰到都忘記基本定理了 因為鼓勵創業 讓小公司進來競爭阿 讓金流運用效率高阿 那你打爛預售屋 怎可能 不影響供給?? 不要因為把對房價情緒帶入討論而失去理智 買賣權力行為 都是 避險出發設計 (套利是人性XD) 假設 我只有6000萬小資本額 想蓋房子 只買得起土地1億(假設4成借貸) 建融又拿不到 沒業績 沒配合過 銀行不屌你 工程款不足怎辦 只好預售 先收定金 然後開始蓋 讓未來買家分擔風險 現在用比較低成本入手 這就是最根本的預售屋制度原因阿 所以他是健康的 懂嗎 只是就跟期貨 選擇權一樣 都被拿來套利 哈哈 預售屋 一開始是給企業主避險 銀行端避險 消費者拿到優惠 三贏的 現在搞成這樣 QQ喔 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.120.186 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1673429491.A.F43.html
推
01/11 17:35, 1年前 , 1F
最後都是投機仔在玩「富貴險中求」你不要的風險我要了
01/11 17:35, 1F
推
01/11 17:37, 1年前 , 2F
政府標售土地打折，重劃區工程費誰出？市政府蓋捷
01/11 17:37, 2F
→
01/11 17:37, 1年前 , 3F
運自有財源哪找
01/11 17:37, 3F
→
01/11 17:37, 1年前 , 4F
？
01/11 17:37, 4F
推
01/11 17:38, 1年前 , 5F
推一個清楚明瞭
01/11 17:38, 5F
推
01/11 17:39, 1年前 , 6F
QQ 啥都沒了 大家現貨拚輸贏了嗎
01/11 17:39, 6F
推
01/11 17:39, 1年前 , 7F
政府土地很難便宜賣
01/11 17:39, 7F
→
01/11 17:40, 1年前 , 8F
便宜賣會被說圖利
01/11 17:40, 8F
→
01/11 17:40, 1年前 , 9F
政府會拖很久，它負債也沒啥壓力。賣太低會被罵賤賣國土。
01/11 17:40, 9F
→
01/11 17:41, 1年前 , 10F
很多標售底標已經是很低了。是建商自己殺紅了眼。
01/11 17:41, 10F
推
01/11 17:41, 1年前 , 11F
不只被罵而已，要蓋捷運的地方不賣土地根本蓋不起
01/11 17:41, 11F
→
01/11 17:41, 1年前 , 12F
來
01/11 17:41, 12F
推
01/11 17:41, 1年前 , 13F
無視人性的制度設計也難說健康
01/11 17:41, 13F
推
01/11 17:43, 1年前 , 14F
全台餘屋一大堆 影響供給有差嗎？
01/11 17:43, 14F
→
01/11 17:43, 1年前 , 15F
賣抵價抵費地才有財源。很多案子政府感覺也沒爽到，是其它
01/11 17:43, 15F
→
01/11 17:44, 1年前 , 16F
地主在爽，服務金主。
01/11 17:44, 16F
→
01/11 17:45, 1年前 , 17F
餘屋要看地點和價格吧。就跟空屋一樣，鳥地方鳥價格對消費
01/11 17:45, 17F
→
01/11 17:45, 1年前 , 18F
者沒幫助。
01/11 17:45, 18F
→
01/11 17:47, 1年前 , 19F
新建餘屋數2016年以來沒有差太多吧。
01/11 17:47, 19F
→
01/11 17:47, 1年前 , 20F
台灣很缺新屋 討論到爛了 沒有空屋一大堆
01/11 17:47, 20F
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01/11 17:47, 1年前 , 21F
爬一下文好嗎
01/11 17:47, 21F
→
01/11 17:48, 1年前 , 22F
當然啦 如果你是想買0-40內的房屋 那算是不低
01/11 17:48, 22F
推
01/11 17:48, 1年前 , 23F
為什麼總有一些無腦多在想著理由騙自己…你看理事長告訴
01/11 17:48, 23F
→
01/11 17:48, 1年前 , 24F
你說建商要倒一堆 這推案量不就少一堆
01/11 17:48, 24F
推
01/11 17:49, 1年前 , 25F
看到“懂嗎”差點以為在讀西卡的文章
01/11 17:49, 25F
推
01/11 17:50, 1年前 , 26F
以前真的有抵費地賣完打平的，這幾年各市應該都賺
01/11 17:50, 26F
→
01/11 17:50, 1年前 , 27F
很大
01/11 17:50, 27F
→
01/11 17:50, 1年前 , 28F
台灣缺新屋的只有雙北，其它地方 只有個別區域，像竹北/
01/11 17:50, 28F
→
01/11 17:50, 1年前 , 29F
新市 才有這個問題，大多數區域 新舊屋都不缺
01/11 17:50, 29F
→
01/11 17:50, 1年前 , 30F
越少人蓋房/存量越少則價格越高,這是常識
01/11 17:50, 30F
推
01/11 17:50, 1年前 , 31F
請m大指點這樣的預估合理嗎？1.半年內盤跌因為無法交
01/11 17:50, 31F
→
01/11 17:50, 1年前 , 32F
屋者倒貨 2.半年後因為推案數大減價格緩漲3. 2年後中
01/11 17:50, 32F
→
01/11 17:50, 1年前 , 33F
小建商倒閉爛尾供給大減價格再創新高！4.5年後市場只
01/11 17:50, 33F
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01/11 17:50, 1年前 , 34F
剩下中大建商
01/11 17:50, 34F
大漲不太可能 薪資已經很緊繃 都只是緩漲 甚至說看齊通膨而已 但是 量縮得速度會非常快 讓價格很快就卡到地板 至於半年還是一年 不好說 我目前啦 預計 第一季 看屋等待 第二三季 入場 滾動式調整
→
01/11 17:51, 1年前 , 35F
餘屋一大堆都是因為他蓋在你不想要的地方啊
01/11 17:51, 35F
→
01/11 17:51, 1年前 , 36F
而且實際上看週轉天數也沒真的很高
01/11 17:51, 36F
推
01/11 17:51, 1年前 , 37F
淡水空屋一堆，房價又不貴，你各位空空怎麼不去買？
01/11 17:51, 37F
→
01/11 17:51, 1年前 , 38F
台灣空屋率很高的 台灣根本不缺房子 = =
01/11 17:51, 38F
還有 305 則推文
還有 1 段內文
推
01/12 00:37, 1年前 , 344F
打預售屋和建商壟斷是兩個題目吧
01/12 00:37, 344F
推
01/12 00:37, 1年前 , 345F
沒投客供給也不會少，一建案假設100戶供給就是一百戶，又
01/12 00:37, 345F
→
01/12 00:37, 1年前 , 346F
不會因為沒投資客戶數就變少了。
01/12 00:37, 346F
挖 講這麼清楚 不好在開篇服了 我覺得應該是頭腦理解力問題了... 短線有利空方 OK 有共識 現在連中長線都有利空方 你確定? 長期純剛需 是一個怎樣的市場 雞蛋 鮮奶 油 車子 雞排 XD 說漲就漲阿 強行CARRY 我再舉簡單一點啦 市場現在投資+剛需 是消化100間 投資30 剛需70好了 這比例不重要 現在投資全員退場 變成短期100間給70人挑 OK 短線有利空方 接下來市場下修 建商當然會減少推案對吧 你覺得只會剛好降到70? 有可能 降到70以下就更慘 但是你是建商 你知道 現在來的都是剛需 你會幹嗎? XD 後面用點腦子 當然就是我一桶油賣50你也買 賣80你也買 幹嘛賣50?? 邏輯推理 是要用對方利益最大化當出發點 你用自己立場跟情緒當出發點 當然結論就是垃圾 記住 只要源頭的土地不降價 人力不降價 就沒有大幅降價的可能 你用最基本腦子想一想 土地要是繼續漲 即使都是自住客在買房 房價可能跌? 另一派是說 大建商會扛不住 降價 也就是割肉賠錢賣 但是現在的大建商金流比以前那幾波都健康多了 自己做功課 沒差啦 慢慢看就好了阿 我預計2 3季 可以有機會入手 看看土地標售狀況 XD ※ 編輯: mfcke (111.243.120.186 臺灣), 01/12/2023 01:10:00
推
01/12 01:18, 1年前 , 347F
為何一堆不買的出來喊燒xD 我小建商都不緊張了，幫
01/12 01:18, 347F
→
01/12 01:18, 1年前 , 348F
我擔心什麼
01/12 01:18, 348F
→
01/12 01:19, 1年前 , 349F
反正我就慢慢開案阿，融資也融少一點或甚至不貸
01/12 01:19, 349F
→
01/12 01:20, 1年前 , 350F
我就等成屋再來賣啊，成本抓好再來開價也不是壞事
01/12 01:20, 350F
推
01/12 01:33, 1年前 , 351F
傻空空都像還是學生一樣，有夠天真QQ
01/12 01:33, 351F
推
01/12 01:36, 1年前 , 352F
新房子自住都不夠了 幹嘛幫建商擔心 地就那麼多 你不蓋別
01/12 01:36, 352F
→
01/12 01:36, 1年前 , 353F
的建商要蓋
01/12 01:36, 353F
噓
01/12 01:44, 1年前 , 354F
智障立委推得白痴政策
01/12 01:44, 354F
噓
01/12 01:55, 1年前 , 355F
.......這文比Ceca大的 差真多
01/12 01:55, 355F
噓
01/12 08:35, 1年前 , 356F
這篇文唯一的問題就是把建商當成市場唯一壟斷者因此議
01/12 08:35, 356F
→
01/12 08:35, 1年前 , 357F
價力高到不行。台灣的建商不是太少，是太多了，就算讓
01/12 08:35, 357F
→
01/12 08:35, 1年前 , 358F
你倒一半還有5000個建商。
01/12 08:35, 358F
推
01/12 08:48, 1年前 , 359F
減少推案維持價格但營收變少不是嗎？
01/12 08:48, 359F
噓
01/12 09:09, 1年前 , 360F
鋼性需求也在減少
01/12 09:09, 360F
噓
01/12 10:53, 1年前 , 361F
水臭成這樣還在水清無魚
01/12 10:53, 361F
推
01/12 11:48, 1年前 , 362F
比ceca講的客觀多了 那種無腦多的人真的是可悲
01/12 11:48, 362F
→
01/12 12:13, 1年前 , 363F
自住跟長期投資的都還在，為啥少了投機投機客小建商會倒一
01/12 12:13, 363F
→
01/12 12:13, 1年前 , 364F
片，大建商會減少推案量？
01/12 12:13, 364F
→
01/12 12:17, 1年前 , 365F
雖然我也是長期看漲 但理由就只有通膨
01/12 12:17, 365F
→
01/12 12:18, 1年前 , 366F
你推案變少 材料人力不就過剩 理論上這部分成本下降
01/12 12:18, 366F
推
01/12 12:39, 1年前 , 367F
推文那邊投30自70，那個投30最後還是會賣給後面來的自住
01/12 12:39, 367F
→
01/12 12:39, 1年前 , 368F
，終端自住100是不變的，就只差在建商是否會因為去化速度
01/12 12:39, 368F
→
01/12 12:39, 1年前 , 369F
變慢而減少開案，我覺得這有待觀察，照版上數據剛需遠大
01/12 12:39, 369F
→
01/12 12:39, 1年前 , 370F
於供給的情況，蛋黃應該不會有太大差別本來自住就搶著買
01/12 12:39, 370F
→
01/12 12:39, 1年前 , 371F
，蛋白以外就很難像這兩年一樣好炒了，也可能乾脆蛋白不
01/12 12:39, 371F
→
01/12 12:39, 1年前 , 372F
推案就是。
01/12 12:39, 372F
推
01/12 12:55, 1年前 , 373F
空屋一堆但很多是沒人想買的地方...
01/12 12:55, 373F
推
01/12 13:42, 1年前 , 374F
更正一下，開案一定會被影響，待觀察去化速度影響到開案
01/12 13:42, 374F
→
01/12 13:42, 1年前 , 375F
的程度
01/12 13:42, 375F
推
01/12 14:47, 1年前 , 376F
剛需其實沒你想的這麼剛啦 代價太高還是可以拿通勤時
01/12 14:47, 376F
→
01/12 14:47, 1年前 , 377F
間換 或是乾脆龜老家的 畢竟自住買房是要改善生活 不
01/12 14:47, 377F
→
01/12 14:47, 1年前 , 378F
是要搞死自己
01/12 14:47, 378F
推
01/12 22:17, 1年前 , 379F
政府土地便宜賣房價也不會賣低啊？
01/12 22:17, 379F
→
01/12 22:17, 1年前 , 380F
你平常買的原料降價，讓你生產的加工完成品總成本降低
01/12 22:17, 380F
→
01/12 22:17, 1年前 , 381F
兩成，但市場行情就在那邊，你也不會降價賣啊，能賺又
01/12 22:17, 381F
→
01/12 22:17, 1年前 , 382F
不嫌少
01/12 22:17, 382F
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